Stap voor stap een condo kopen in Thailand: reservering, contract, het FET-formulier en de overdracht bij het Land Office

De aankoop van een Thaise condominium-unit door een buitenlander verloopt in vijf fasen: een reservering, een juridisch onderzoek (due diligence) door uw eigen Thaise advocaat, een koopovereenkomst, betalingen vanuit het buitenland in vreemde valuta, en de eigendomsoverdracht bij het Land Office van de plaats waar het gebouw staat. De volgorde is dezelfde voor een nieuwe unit en voor doorverkoop, al verschilt de bescherming. De SPA regelt de details van elke transactie, en de praktijk verschilt per ontwikkelaar.

Drie documenten bepalen of de unit aan het eind op uw naam kan worden geregistreerd: het bewijs van de bank dat het geld in vreemde valuta uit het buitenland kwam (het FET-formulier), de bevestiging van het gebouw dat er buitenlands quotum beschikbaar is, en de verklaring dat de verkoper geen servicekosten schuldig is. Ontbreekt een van deze op de dag van overdracht, dan registreert het Land Office de unit niet op naam van een buitenlander.

Hieronder bespreken we de fasen één voor één. Voor de regels over wat een buitenlander überhaupt mag bezitten, begint u het best met onze gids over buitenlands eigendom in Thailand.

Stap 1: de reservering

De eerste handtekening staat onder een reserveringsovereenkomst, met een reserveringsvergoeding die de unit vasthoudt terwijl de papieren worden voorbereid.

Nieuwbouwprojecten: sinds 2025 een gereguleerd contract

Voor condominium-units die ontwikkelaars verkopen, werden reserveringen een "bedrijf met gereguleerde contracten" op grond van een bekendmaking van het Contract Committee van de Consumer Protection Board. Die werd op 3 oktober 2024 in de Government Gazette gepubliceerd en trad 120 dagen later in werking, rond 31 januari 2025. De belangrijkste punten:

• Het reserveringscontract moet in het Thai zijn opgesteld en het standaardformulier volgen, waarin het project, de unit, de prijs, de reserveringsvergoeding, de vergunningsdata en de specificaties staan.
• De ontwikkelaar mag de reserveringsvergoeding niet als waarborgsom of aanbetaling behandelen.
• De ontwikkelaar mag de vergoeding niet inhouden, tenzij de koper in gebreke is, en mag geen vergoeding vragen voor het overdragen van de reservering.
• Na een beëindiging die aan de voorwaarden voldoet, moet de vergoeding binnen 15 dagen worden terugbetaald als ze contant of per overboeking is betaald, of binnen 45 dagen bij betaling met een creditcard.
• Op overtredingen staat een gevangenisstraf van maximaal een jaar en/of een boete van maximaal 200,000 THB.

De oude stelling dat "reserveringsvergoedingen nooit terugbetaald worden" klopt dus niet voor de verkoop van condominium-units door ontwikkelaars. Omdat het contract in het Thai is, laat u het door uw advocaat lezen voordat u betaalt.

Hoe hoog is de vergoeding?

Er is geen wettelijke norm. Bij doorverkoop is de vergoeding vaak 5% tot 10% en niet terugbetaalbaar, terwijl ontwikkelaars meestal een vast bedrag vragen. Wat u ook wordt genoemd, het zijn de eigen voorwaarden van die verkoper en geen marktregel.

Stap 2: het onderzoek door uw eigen advocaat

Deze stap rondt u af voordat u meer betaalt dan de reservering. Uw advocaat hoort alleen voor u op te treden, niet voor de ontwikkelaar of de makelaar. De gebruikelijke zoekopdrachten betreffen het Land Office (eigendomstitel, lasten, hypotheken en erfdienstbaarheden), het lokale bestuurskantoor, de kantoren voor bosbeheer en natuurlijke hulpbronnen, het kantoor voor ruimtelijke ordening, de burgerlijke en faillissementsrechtbanken en het Legal Execution Department. Dat onderzoek telt, want ten onrechte afgegeven titels en verloren registers komen voor.

Het eigendomsdocument

Bij een condominium krijgt u een eigendomsakte voor de condominium-unit, het eigendomsdocument voor één unit. Bij grond is de Chanote (Nor Sor 4 Jor), de volledige eigendomstitel met officieel ingemeten grenzen, de enige titel die een koper normaal gesproken zou moeten aanvaarden. Er bestaan zwakkere documenten, van het gebruikscertificaat Nor Sor 3 Gor tot de Sor Kor 1, een loutere melding van bezit die geen eigendom overdraagt. Overdrachten kunnen alleen worden geregistreerd op een Chanote, een eigendomsakte voor een condominium-unit, een Nor Sor 3 Gor of een Nor Sor 3.

Vergunningen voor een off-plan project

Vraag bij een gebouw dat nog in aanbouw is naar de bouwvergunning op grond van de Building Control Act. Grotere projecten hebben ook een goedgekeurde milieueffectrapportage (EIA) nodig: op grond van artikel 48 van de Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act, zoals gewijzigd in 2018, is voor condominiumgebouwen met 80 of meer kamers, of met 4,000 m² of meer bruikbaar vloeroppervlak, een goedgekeurd EIA-rapport vereist. Bedenk ook dat eigendomsaktes voor units pas kunnen worden afgegeven zodra het voltooide gebouw bij het Land Office als condominium is geregistreerd.

Buitenlands quotum

Vraag om schriftelijke bevestiging dat uw specifieke unit binnen het buitenlandse quotum van 49% kan worden geregistreerd. Bij een nieuw gebouw komt die van de ontwikkelaar; bij doorverkoop van de juristic person, het orgaan van de mede-eigenaren dat het gebouw beheert. Het quotum wordt bij de overdracht opnieuw gecontroleerd, dus de bevestiging die u vandaag krijgt, stelt gerust, maar reserveert geen quotum.

Stap 3: de koopovereenkomst

Bij de verkoop van condominium-units door ontwikkelaars legt het Thaise recht de vorm van het contract vast. Artikel 6/2 van de Condominium Act, ingevoegd door Act No. 4 B.E. 2551 en van kracht sinds 4 juli 2008, schrijft voor dat de SPA het door het Ministry of Interior voorgeschreven model volgt. Elke bepaling die van dat model afwijkt en ongunstiger is voor de koper, is ongeldig.

Die bescherming is echt, maar ze vervangt het lezen van het contract niet. In de SPA staan het betalingsschema, de opleverdatum, de specificaties en de verdeling van de overdrachtskosten. De meeste overdrachtsbelastingen zijn wettelijk voor de verkoper, maar wie wat betaalt is onderhandelbaar en wordt in de SPA vastgelegd; een verdeling van de overdrachtsvergoeding van 50/50 is gebruikelijk. Uw advocaat hoort het document van de ontwikkelaar te vergelijken met het voorgeschreven model en alles aan te wijzen wat risico op u afwentelt.

Artikel 6/2 is geschreven voor de verkoop door ontwikkelaars. Bij doorverkoop gelden voor de aanbetaling, de opleverdatum en de kosten de afspraken die u en de verkoper vastleggen, nog een reden om uw eigen advocaat het contract te laten opstellen of beoordelen.

Stap 4: betalen vanuit het buitenland

Off-plan aankopen worden tijdens de bouw in termijnen betaald, met het restant bij de overdracht. Er bestaat geen wettelijk standaardschema en de verdeling verschilt per ontwikkelaar, dus beoordeel elk plan op zijn eigen merites.

Wat niet varieert, is de manier waarop het geld moet reizen. Voor een unit die onder het buitenlandse quotum wordt geregistreerd, moet elke betaling in vreemde valuta uit het buitenland binnenkomen en door de Thaise bank in baht worden omgewisseld, zodat het bewijs van de bank de volledige prijs dekt. De ontvangende bank geeft het Foreign Exchange Transaction-formulier af, het FET, voorheen Tor Tor 3. Het is bankpraktijk en geen wet om het af te geven voor overboekingen vanaf ongeveer 50,000 USD; kleinere betalingen worden aangetoond met bijschrijvingsbewijzen en een bevestigingsbrief van de bank.

Het Land Office weigert registratie onder het buitenlandse quotum als het geld is overgemaakt door een bedrijf, een familielid of een vriend, of als baht binnenkwam die al vóór vertrek was omgewisseld. De veiligste werkwijze is eenvoudig. Maak elke keer vreemde valuta over, vanaf uw eigen rekening, met het project en het unitnummer in de omschrijving van de betaling.

Stap 5: de overdracht bij het Land Office

Alle grondtransacties in Thailand moeten schriftelijk zijn en worden geregistreerd bij het Land Office van de plaats waar het vastgoed ligt. Verkoper en koper verschijnen persoonlijk of laten zich vertegenwoordigen door gevolmachtigden.

Voor een buitenlandse koper van een condominium-unit verlangt het Land Office:

• het bewijs van buitenlands quotum, dat bevestigt dat de unit op naam van een buitenlander kan worden geregistreerd;
• de FET-formulieren of bevestigingsbrieven van de bank voor het aankoopgeld;
• de verklaring van de juristic person op grond van artikel 29 van de Condominium Act dat de verkoper geen gemeenschappelijke kosten schuldig is, meestal de debt-free letter genoemd.

Overdrachtskosten en belastingen worden op de dag zelf bij het Land Office betaald. De belangrijkste posten zijn de overdrachtsvergoeding van 2% over de officiële taxatiewaarde, de Specific Business Tax van 3.3% van de verkoper of, als die niet van toepassing is, 0.5% zegelrecht, en de ingehouden inkomstenbelasting van de verkoper. Ontwikkelaars innen bij de overdracht ook meestal een eenmalige bijdrage aan het reservefonds (sinking fund) en vooruitbetaalde servicekosten; de bedragen worden per project vastgesteld en er is geen standaardtarief. Het volledige overzicht staat in onze gids over Thaise belastingen en kosten bij vastgoed.

De documenten, wie ze afgeeft en wanneer

Document	Afgegeven door	Wanneer het telt
Reserveringscontract (Thais standaardformulier bij verkoop door ontwikkelaars)	Ontwikkelaar	Stap 1, voordat de reserveringsvergoeding wordt betaald
Resultaten van het onderzoek bij het Land Office en de rechtbanken	Uw advocaat, op basis van gegevens van de autoriteiten	Stap 2, vóór verdere betalingen
Bouwvergunning en goedkeuring van de EIA (grotere projecten)	Lokale overheid; milieutoezichthouder	Stap 2, bij off-plan aankopen
Schriftelijke bevestiging van buitenlands quotum	Ontwikkelaar of juristic person	Stap 2, en opnieuw bij de overdracht
Koopovereenkomst (model van het Ministry of Interior bij verkoop door ontwikkelaars)	Ontwikkelaar of verkoper, beoordeeld door uw advocaat	Stap 3
FET-formulier, of bijschrijvingsbewijzen en bevestigingsbrief van de bank	De Thaise bank die uw geld ontvangt	Stap 4, bij elke betaling; bewaren voor doorverkoop
Debt-free letter op grond van artikel 29	Juristic person	Stap 5, dag van overdracht
Eigendomsakte voor de condominium-unit op uw naam	Land Office	Stap 5, afgegeven bij registratie

Waar het misgaat en hoe kopers dat voorkomen

Drie dingen gaan vaak mis, en voor elk ervan staat hierboven een controle. Het quotum raakt vol vóór de overdracht; daarom vraagt u vroeg om schriftelijke bevestiging en controleert u het opnieuw vóór de oplevering. Het geld komt op de verkeerde manier binnen, van een familielid of al omgewisseld in baht, waardoor het Land Office niet het bewijs krijgt dat het nodig heeft. Of het off-plan project loopt vertraging op, een risico van de ontwikkelaar dat u verkleint door vóór uw toezegging de bouwvergunning, de goedkeuring van de EIA bij grotere gebouwen en de SPA volgens het model van het ministerie te controleren.

Doorverkoop heeft eigen valkuilen. De verkoper mag geen onbetaalde servicekosten hebben, anders komt er geen debt-free letter, en de verdeling van de overdrachtskosten moet schriftelijk worden afgesproken, omdat de wet dat niet voor u regelt.

Wat u controleert voordat u koopt

• Bij een nieuwe unit: dat het reserveringscontract op het Thaise standaardformulier staat, en dat u begrijpt wanneer de vergoeding kan worden terugbetaald.
• Dat uw eigen advocaat het onderzoek bij het Land Office en de rechtbanken heeft afgerond voordat u meer betaalt dan de reservering.
• De bouwvergunning, en bij grotere gebouwen de goedkeuring van de EIA.
• Schriftelijke bevestiging van buitenlands quotum voor uw unit.
• Dat de SPA overeenkomt met het model van het Ministry of Interior en vermeldt wie elke post van de overdrachtskosten betaalt.
• Dat elke betaling uw eigen rekening in vreemde valuta verlaat, met de unit in de omschrijving, en dat u voor elke betaling een FET of bankbrief hebt.
• Bij doorverkoop: de debt-free letter en de eigendomsakte van de verkoper.

Hebt u een shortlist, dan is onze pagina met vastgoed in Thailand de plek om te beginnen, en onze pagina over Thailand geeft het overzicht.