Eigentumswohnung in Thailand kaufen, Schritt für Schritt: Reservierung, Vertrag, FET-Formular und Übertragung beim Land Office

Kauft ein Ausländer in Thailand eine Eigentumswohnung, durchläuft der Kauf fünf Etappen: eine Reservierung, die Prüfung (Due Diligence) durch Ihren eigenen thailändischen Anwalt, einen Kaufvertrag, Zahlungen in Fremdwährung aus dem Ausland und die Übertragung des Eigentums beim Land Office, in dessen Bezirk das Gebäude steht. Die Reihenfolge ist bei einer neuen Einheit und beim Wiederverkauf dieselbe, der Schutz für den Käufer unterscheidet sich aber. Die Einzelheiten jedes Geschäfts regelt der Kaufvertrag (SPA), und die Praxis ist von Bauträger zu Bauträger verschieden.

Drei Dokumente entscheiden am Ende darüber, ob die Einheit auf Ihren Namen eingetragen werden kann: der Nachweis der Bank, dass das Geld in Fremdwährung aus dem Ausland kam (das FET-Formular), die Bestätigung des Gebäudes, dass Ausländerquote frei ist, und die Bescheinigung, dass der Verkäufer keine Gemeinschaftskosten schuldet. Fehlt am Tag der Übertragung auch nur eines davon, trägt das Land Office die Einheit nicht auf einen Ausländer ein.

Im Folgenden gehen wir die Etappen einzeln durch. Was ein Ausländer überhaupt besitzen darf, erklärt unser Ratgeber zum Immobilieneigentum von Ausländern in Thailand.

Schritt 1: die Reservierung

Die erste Unterschrift gilt einem Reservierungsvertrag. Mit einer Reservierungsgebühr wird die Einheit gesichert, während die Unterlagen vorbereitet werden.

Neubauprojekte: seit 2025 ein regulierter Vertrag

Bei Eigentumswohnungen, die von Bauträgern verkauft werden, sind Reservierungen ein „vertraglich kontrolliertes Gewerbe“. Grundlage ist eine Bekanntmachung des Vertragsausschusses des Consumer Protection Board, die am 3. Oktober 2024 in der Government Gazette veröffentlicht wurde und 120 Tage später in Kraft trat, also um den 31. Januar 2025. Die wichtigsten Punkte:

• Der Reservierungsvertrag muss auf Thai abgefasst sein und dem Standardformular folgen, das Projekt, Einheit, Preis, Reservierungsgebühr, die Daten der Genehmigungen und die Spezifikationen nennt.
• Der Bauträger darf die Reservierungsgebühr nicht als Kaution oder Anzahlung behandeln.
• Der Bauträger darf die Gebühr nur einbehalten, wenn der Käufer in Verzug ist, und darf für die Übertragung der Reservierung keine Gebühr verlangen.
• Nach einer berechtigten Kündigung muss die Gebühr innerhalb von 15 Tagen erstattet werden, wenn sie bar oder per Überweisung gezahlt wurde, oder innerhalb von 45 Tagen bei Zahlung mit Kreditkarte.
• Bei Verstößen drohen bis zu ein Jahr Haft und/oder eine Geldstrafe von bis zu 200,000 THB.

Die alte Behauptung, „Reservierungsgebühren werden nie erstattet“, stimmt beim Verkauf von Eigentumswohnungen durch Bauträger also nicht. Da der Vertrag auf Thai abgefasst ist, lassen Sie ihn vor der Zahlung von Ihrem Anwalt lesen.

Wie hoch ist die Gebühr?

Einen gesetzlichen Standard gibt es nicht. Beim Wiederverkauf beträgt die Gebühr oft 5% bis 10% und wird nicht erstattet, während Bauträger eher einen festen Betrag verlangen. Was man Ihnen nennt, sind die eigenen Bedingungen dieses Verkäufers, keine Marktregel.

Schritt 2: die Prüfung durch Ihren eigenen Anwalt

Diesen Schritt sollten Sie abschließen, bevor Sie mehr als die Reservierung zahlen. Ihr Anwalt sollte allein für Sie tätig sein, nicht für den Bauträger oder den Makler. Die üblichen Recherchen betreffen das Land Office (Eigentumstitel, Belastungen, Hypotheken und Dienstbarkeiten), die örtliche Verwaltung, die Forst- und Umweltbehörden, das Stadtplanungsamt, die Zivil- und Insolvenzgerichte sowie das Legal Execution Department. Die Recherchen sind wichtig, weil fehlerhaft ausgestellte Titel und verlorene Akten tatsächlich vorkommen.

Das Titeldokument

Bei einer Eigentumswohnung erhalten Sie eine Eigentumsurkunde für die Wohneinheit, das Eigentumsdokument für eine Einheit. Bei Grundstücken ist der Chanote (Nor Sor 4 Jor), der volle Eigentumstitel mit amtlich vermessenen Grenzen, der einzige Titel, den ein Käufer normalerweise akzeptieren sollte. Es gibt schwächere Dokumente, von der Nutzungsbescheinigung Nor Sor 3 Gor bis hinunter zum Sor Kor 1, einer bloßen Besitzanzeige, die kein Eigentum verschafft. Übertragungen können nur auf einem Chanote, einer Eigentumsurkunde für eine Wohneinheit, einem Nor Sor 3 Gor oder einem Nor Sor 3 eingetragen werden.

Genehmigungen bei einem Off-Plan-Projekt

Bei einem Gebäude, das noch im Bau ist, lassen Sie sich die Baugenehmigung nach dem Building Control Act zeigen. Größere Projekte brauchen zudem eine genehmigte Umweltverträglichkeitsprüfung: Nach Section 48 des Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act in der Fassung von 2018 benötigen Condominiums mit 80 oder mehr Wohnungen oder 4,000 m2 oder mehr Nutzfläche einen genehmigten EIA-Bericht. Denken Sie auch daran, dass Eigentumsurkunden für die Einheiten erst ausgestellt werden können, wenn das fertige Gebäude beim Land Office als Condominium eingetragen ist.

Ausländerquote

Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass Ihre konkrete Einheit innerhalb der Ausländerquote von 49% eingetragen werden kann. Bei einem Neubau kommt diese Bestätigung vom Bauträger, beim Wiederverkauf von der Juristic Person, der Gemeinschaft der Miteigentümer, die das Gebäude verwaltet. Die Quote wird bei der Übertragung erneut geprüft. Die Bestätigung, die Sie heute erhalten, gibt Ihnen also Sicherheit, reserviert aber keine Quote.

Schritt 3: der Kaufvertrag

Beim Verkauf von Eigentumswohnungen durch Bauträger gibt das thailändische Recht die Form des Vertrags vor. Section 6/2 des Condominium Act, eingefügt durch das Gesetz Nr. 4 B.E. 2551 und seit dem 4. Juli 2008 in Kraft, verlangt, dass das SPA dem vom Innenministerium vorgeschriebenen Formular folgt. Jede Klausel, die von diesem Formular abweicht und für den Käufer ungünstiger ist, ist unwirksam.

Dieser Schutz ist echt, ersetzt aber nicht das Lesen des Vertrags. Im SPA stehen der Zahlungsplan, der Fertigstellungstermin, die Spezifikation und die Aufteilung der Übertragungskosten. Die meisten Übertragungssteuern trägt gesetzlich der Verkäufer, wer was zahlt, ist aber verhandelbar und wird im SPA festgelegt. Eine Teilung der Übertragungsgebühr im Verhältnis 50/50 ist üblich. Ihr Anwalt sollte das Dokument des Bauträgers mit dem vorgeschriebenen Formular vergleichen und auf alles hinweisen, was Risiken auf Sie verlagert.

Section 6/2 ist für Verkäufe durch Bauträger geschrieben. Beim Wiederverkauf gelten für Anzahlung, Fertigstellungstermin und Kosten genau die Bedingungen, die Sie und der Verkäufer festhalten. Ein Grund mehr, den Vertrag von Ihrem eigenen Anwalt entwerfen oder prüfen zu lassen.

Schritt 4: Zahlungen aus dem Ausland

Off-Plan-Käufe werden während der Bauzeit in Raten bezahlt, der Restbetrag bei der Übertragung. Einen gesetzlichen Standardzahlungsplan gibt es nicht, und die Aufteilung unterscheidet sich je nach Bauträger. Beurteilen Sie daher jeden Zahlungsplan für sich.

Fest steht dagegen, wie das Geld fließen muss. Bei einer Einheit, die über die Ausländerquote eingetragen wird, sollte jede Zahlung in Fremdwährung aus dem Ausland eingehen und von der thailändischen Bank in Baht umgetauscht werden, damit die Bankbelege den vollen Preis abdecken. Die empfangende Bank stellt das Foreign Exchange Transaction Form aus, kurz FET, früher Tor Tor 3. Es ist Bankpraxis und keine gesetzliche Vorgabe, dieses Formular bei Überweisungen ab etwa 50,000 USD auszustellen. Kleinere Zahlungen werden durch Gutschriftsanzeigen und ein Bestätigungsschreiben der Bank belegt.

Das Land Office verweigert die Eintragung über die Ausländerquote, wenn das Geld von einem Unternehmen, einem Verwandten oder einem Freund überwiesen wurde oder als Baht ankam, die schon vor der Überweisung umgetauscht worden waren. Die sicherste Praxis ist einfach: Überweisen Sie jedes Mal Fremdwährung von Ihrem eigenen Konto, mit Projekt und Nummer der Einheit im Verwendungszweck.

Schritt 5: die Übertragung beim Land Office

Alle Grundstücksgeschäfte in Thailand müssen schriftlich geschlossen und beim Land Office eingetragen werden, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Verkäufer und Käufer erscheinen persönlich oder lassen sich durch Bevollmächtigte vertreten.

Bei einem ausländischen Käufer einer Eigentumswohnung verlangt das Land Office:

• den Quotennachweis, der bestätigt, dass die Einheit auf einen Ausländer eingetragen werden kann;
• die FET-Formulare oder Bestätigungsschreiben der Bank für das Kaufgeld;
• die Bescheinigung der Juristic Person nach Section 29 des Condominium Act, dass der Verkäufer keine Gemeinschaftskosten schuldet, meist Debt-Free Letter genannt.

Übertragungsgebühren und Steuern werden am selben Tag beim Land Office bezahlt. Die wichtigsten Posten sind die Übertragungsgebühr von 2% auf den amtlichen Schätzwert, die Specific Business Tax des Verkäufers von 3.3% oder, wo diese nicht anfällt, 0.5% Stempelsteuer sowie die vom Verkäufer einbehaltene Einkommensteuer. Bauträger erheben bei der Übertragung zudem üblicherweise einen einmaligen Beitrag zum Sinking Fund und vorausgezahlte Gebühren für die Gemeinschaftsflächen. Die Beträge werden je Projekt festgelegt, einen Standardsatz gibt es nicht. Die vollständige Aufstellung finden Sie in unserem Ratgeber zu Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Thailand.

Die Dokumente: wer sie ausstellt und wann es auf sie ankommt

Dokument	Ausgestellt von	Wann es darauf ankommt
Reservierungsvertrag (thailändisches Standardformular bei Verkäufen durch Bauträger)	Bauträger	Schritt 1, vor Zahlung der Reservierungsgebühr
Ergebnisse der Recherchen bei Land Office und Gerichten	Ihr Anwalt, auf Grundlage der Behördenauskünfte	Schritt 2, vor weiteren Zahlungen
Baugenehmigung und EIA-Genehmigung (größere Projekte)	Kommune; Umweltbehörde	Schritt 2, bei Off-Plan-Käufen
Schriftliche Bestätigung der Ausländerquote	Bauträger oder Juristic Person	Schritt 2 und erneut bei der Übertragung
Kaufvertrag (Formular des Innenministeriums bei Verkäufen durch Bauträger)	Bauträger oder Verkäufer, geprüft von Ihrem Anwalt	Schritt 3
FET-Formular oder Gutschriftsanzeigen und Bestätigungsschreiben der Bank	Die thailändische Bank, bei der Ihr Geld eingeht	Schritt 4, für jede Zahlung; für den Wiederverkauf aufbewahren
Debt-Free Letter nach Section 29	Juristic Person	Schritt 5, Tag der Übertragung
Eigentumsurkunde für die Wohneinheit auf Ihren Namen	Land Office	Schritt 5, ausgestellt bei der Eintragung

Was schiefgehen kann und wie Käufer es vermeiden

Drei Dinge gehen häufig schief, und für jedes gibt es oben eine Prüfung. Die Quote ist vor der Übertragung ausgeschöpft: Deshalb lassen Sie sich früh eine schriftliche Bestätigung geben und prüfen vor dem Abschluss erneut. Das Geld kommt auf dem falschen Weg an, von einem Verwandten oder bereits in Baht umgetauscht, und dem Land Office fehlt dann der nötige Nachweis. Oder das Off-Plan-Projekt verzögert sich. Dieses Bauträgerrisiko verringern Sie, indem Sie vor der Verpflichtung die Baugenehmigung, bei größeren Gebäuden die EIA-Genehmigung und das SPA nach dem Formular des Ministeriums prüfen.

Ein Wiederverkauf hat eigene Fallstricke. Der Verkäufer darf keine offenen Gemeinschaftskosten haben, sonst gibt es keinen Debt-Free Letter, und die Aufteilung der Übertragungskosten muss schriftlich vereinbart werden, weil das Gesetz sie nicht für Sie regelt.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

• Bei einer neuen Einheit, dass der Reservierungsvertrag dem thailändischen Standardformular folgt und dass Sie wissen, wann die Gebühr erstattet werden kann.
• Dass Ihr eigener Anwalt die Recherchen bei Land Office und Gerichten abgeschlossen hat, bevor Sie mehr als die Reservierung zahlen.
• Die Baugenehmigung und bei größeren Gebäuden die EIA-Genehmigung.
• Eine schriftliche Bestätigung der Ausländerquote für Ihre Einheit.
• Dass das SPA dem Formular des Innenministeriums entspricht und festhält, wer welche Übertragungskosten zahlt.
• Dass jede Zahlung in Fremdwährung von Ihrem eigenen Konto abgeht, mit der Einheit im Verwendungszweck, und dass Sie für jede ein FET oder ein Schreiben der Bank haben.
• Beim Wiederverkauf den Debt-Free Letter und die Eigentumsurkunde des Verkäufers.

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