Was Ausländer in Thailand 2026 besitzen dürfen: Eigentumswohnungen im Volleigentum, die Quote von 49% und warum Grundstücke tabu sind
Eine ausländische Privatperson kann in Thailand eine Eigentumswohnung uneingeschränkt besitzen, eingetragen auf den eigenen Namen beim Land Office, sofern zwei Bedingungen erfüllt sind: Ausländer besitzen zusammen nicht mehr als 49% der gesamten Wohnfläche aller Einheiten des Gebäudes, und das Kaufgeld kommt in Fremdwährung aus dem Ausland. Bei Grundstücken sieht es anders aus. Eine ausländische Privatperson kann in Thailand kein Land besitzen. Eine Villa wird daher normalerweise als eingetragene Pacht des Grundstücks plus Eigentum an dem darauf stehenden Haus erworben.
An diesem Rahmen hat sich 2026 nichts geändert. Die Regierung hat im Juni 2024 Pachtverträge über 99 Jahre und eine Quote von 75% in Condominiums vorgeschlagen, doch bis Oktober 2026 wurde keines von beiden Gesetz. Im Folgenden zeigen wir, was jede Regel in der Praxis bedeutet, wo die echten Ausnahmen liegen und welche Behauptungen aus Inseraten und Broschüren Sie getrost ignorieren können.
Dieser Ratgeber richtet sich an Privatpersonen, die auf Phuket, in Bangkok, Pattaya oder auf Koh Samui ein Zuhause oder eine Anlagewohnung kaufen. Er ist keine Rechtsberatung. Jeder Kauf sollte über einen unabhängigen thailändischen Anwalt laufen. Wir wiederholen das unten, weil man im schlimmsten Fall die Immobilie selbst verliert, wenn man darauf verzichtet.
Volleigentum an Eigentumswohnungen nach dem Condominium Act
Rechtsgrundlage ist der Condominium Act B.E. 2522 (1979). Danach darf ein Ausländer eine Eigentumswohnung im Volleigentum (Freehold) auf den eigenen Namen besitzen. Volleigentum heißt hier, dass Ihr Name in der Eigentumsurkunde der Einheit steht. Damit gehört Ihnen ein Anteil am Gemeinschaftseigentum des Gebäudes im Verhältnis zur Wohnfläche Ihrer Einheit, und Sie haben Stimmrechte in der Juristic Person, der rechtlichen Einheit der Miteigentümer, die das Gebäude verwaltet und die Gemeinschaftskosten einzieht.
Section 19 des Gesetzes legt fest, wer berechtigt ist. Zu den Kategorien gehören Ausländer mit Daueraufenthalt in Thailand, Ausländer, die nach dem Investitionsförderungsrecht zugelassen sind, und Ausländer, die Fremdwährung nach Thailand bringen oder von einem Fremdwährungskonto oder einem Baht-Konto für Nichtansässige zahlen. Fast alle Käufer aus dem Ausland nutzen den letzten Weg: Fremdwährung, die aus dem Ausland ins Land gebracht wird.
Wenn ein ausländischer Eigentümer stirbt
Eine Eigentumswohnung kann an einen ausländischen Erben gehen, aber nur, wenn dieser persönlich berechtigt ist und das Gebäude durch die Eintragung innerhalb seiner Ausländerquote bleibt. Ein Erbe, der die Voraussetzungen nicht erfüllt oder dessen Eintragung den Ausländeranteil über 49% bringen würde, muss die Behörden benachrichtigen und die Einheit innerhalb eines Jahres veräußern. Das Landamt (Land Department) hat anerkannt, dass die Erben eines Eigentümers, der über den Fremdwährungsweg gekauft hat, in dessen Rechte eintreten. Diese Vorgaben stammen von 2013. Ein Testament, das eine thailändische Einheit umfasst, sollte deshalb ein thailändischer Anwalt prüfen, statt dass man einfach davon ausgeht, dass es funktioniert.
Die Ausländerquote von 49% und wann sie geprüft wird
Section 19 bis begrenzt das Eigentum von Ausländern in einem Condominium auf 49% der gesamten Wohnfläche aller Einheiten. Mindestens 51% müssen also in thailändischem Besitz sein. Gezählt werden Quadratmeter Wohnfläche, nicht die Zahl der Einheiten. Die sinnvolle Frage lautet daher nie „Wie viele Ausländer besitzen hier eine Wohnung?“, sondern „Wie viel Wohnfläche ist für Ausländer noch frei?“.
Die Quote wird nicht bei der Unterschrift geprüft. Geprüft wird sie, wenn die Einheit beim Land Office auf Ihren Namen eingetragen wird, und bei einem neuen Condominium ist das erst möglich, wenn das Gebäude fertiggestellt und als Condominium eingetragen ist, denn erst dann werden die Eigentumsurkunden der Einheiten ausgestellt. Dieser Zeitpunkt birgt ein echtes Risiko: Ist die Ausländerquote am Tag der Übertragung ausgeschöpft, kann die Einheit nicht auf einen ausländischen Namen eingetragen werden.
Zwei Dokumente schützen Sie. Bevor Sie sich verpflichten, lassen Sie sich vom Bauträger, beim Wiederverkauf von der Juristic Person des Gebäudes, schriftlich bestätigen, dass für Ihre konkrete Einheit Ausländerquote frei ist. Bei der Übertragung verlangt das Land Office das Quotenschreiben der Juristic Person, das bestätigt, dass die Einheit auf einen Ausländer eingetragen werden kann, sowie die Bescheinigung nach Section 29, dass der Verkäufer keine Gemeinschaftskosten schuldet.
Das Geld muss in Fremdwährung aus dem Ausland kommen
An dieser Regel scheitern Käufer am häufigsten. Beim Fremdwährungsweg muss das Kaufgeld in Fremdwährung aus dem Ausland eingehen und von der empfangenden thailändischen Bank in Baht umgetauscht werden. Ohne schriftlichen Nachweis darüber trägt das Land Office die Einheit nicht auf einen ausländischen Namen ein.
Der Nachweis ist das Foreign Exchange Transaction Form, kurz FET und früher Tor Tor 3 genannt, das die thailändische Bank ausstellt, bei der das Geld eingeht. Es ist Bankpraxis und keine gesetzliche Vorgabe, das FET bei eingehenden Überweisungen ab etwa 50,000 USD auszustellen. Bei kleineren Überweisungen dienen stattdessen die Gutschriftsanzeigen und ein Bestätigungsschreiben der Bank als Nachweis.
Wie Sie das Geld überweisen, zählt ebenso wie die Höhe des Betrags:
- Überweisen Sie von Ihrem eigenen Konto, als künftiger eingetragener Eigentümer. Kommt das Geld von einem Unternehmen, einem Verwandten oder einem Freund, kann das Land Office die Eintragung über die Ausländerquote verweigern.
- Überweisen Sie Fremdwährung, keine Baht. Auch Baht, die schon vor der Überweisung in Ihrem Heimatland umgetauscht wurden, können dazu führen, dass das Land Office die Eintragung über die Ausländerquote verweigert.
- Geben Sie als Zweck den Kauf der Einheit an, mit Projekt und Nummer der Einheit im Verwendungszweck.
- Überweisen Sie bei einem Off-Plan-Kauf jede Rate auf dieselbe Weise, damit die Bankbelege den vollen Preis abdecken.
- Bewahren Sie jedes FET und jede Gutschriftsanzeige auf. Sie brauchen sie beim Verkauf wieder.
Dieselbe Regel widerlegt einen verbreiteten Mythos: Wer eine Einheit über die Ausländerquote in Baht von einem gewöhnlichen thailändischen Konto bezahlt, erfüllt die Voraussetzung nicht. Das tun nur ins Land gebrachte Fremdwährung, ein Fremdwährungskonto oder ein Baht-Konto für Nichtansässige. Die Zahlungen und den Tag der Übertragung beschreiben wir in unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand.
Warum Grundstücke tabu sind
Ausländische Privatpersonen und ausländische Unternehmen dürfen in Thailand kein Land besitzen, außer mit einer besonderen gesetzlichen Erlaubnis, etwa einer Genehmigung des Board of Investment oder der Industrial Estate Authority für Unternehmen, die die Voraussetzungen erfüllen. Eine thailändische Gesellschaft gilt beim Grundeigentum als ausländisch, wenn Ausländer mehr als 49% ihres eingetragenen Kapitals halten oder wenn die Hälfte oder mehr ihrer Gesellschafter Ausländer sind. Eine Gesellschaft, die tatsächlich mehrheitlich in thailändischer Hand ist, darf Land besitzen.
Was ein Ausländer besitzen kann, ist ein Gebäude. Sie dürfen ein Haus besitzen, ohne das Grundstück darunter zu besitzen, und das Grundstück pachten. In der Praxis wird das Eigentum am Haus entweder über eine eingetragene Superficies abgesichert oder dadurch, dass Sie mit einer Baugenehmigung auf Ihren eigenen Namen auf gepachtetem Grund bauen.
Die eingetragene Pacht
Das übliche Instrument für Villen ist eine eingetragene Pacht. Das Zivil- und Handelsgesetzbuch begrenzt die Pacht einer Immobilie auf 30 Jahre, eine länger vereinbarte Laufzeit wird auf 30 Jahre gekürzt. Eine Pacht über mehr als drei Jahre muss schriftlich geschlossen und beim Land Office eingetragen werden, sonst ist sie nur für drei Jahre durchsetzbar. Vorab vereinbarte Verlängerungsoptionen, die eine Pacht über 30 Jahre hinaus strecken sollen, also die Konstruktion „30+30+30“, hat der Oberste Gerichtshof im Urteil Nr. 4655/2566 für nichtig erklärt. Die erste eingetragene Laufzeit von 30 Jahren bleibt gültig. Dieses Urteil behandeln wir ausführlich in unserem Ratgeber zu Villen und der Pacht über 30 Jahre.
Superficies und Nießbrauch
Eine Superficies ist ein eingetragenes Recht, Gebäude oder bauliche Anlagen auf fremdem Grund zu besitzen, für eine feste Dauer von bis zu 30 Jahren oder auf Lebenszeit des Grundeigentümers oder des Berechtigten. Sofern die Urkunde nichts anderes bestimmt, ist sie übertragbar und vererbbar. Ein Nießbrauch (Usufruct) ist ein eingetragenes Recht, fremdes Eigentum zu besitzen, zu nutzen und seine Erträge zu ziehen, für bis zu 30 Jahre oder auf Lebenszeit des Berechtigten. Er ist nicht übertragbar und endet mit dem Tod des Berechtigten. Beide sind selten, und beide wirken gegenüber Dritten erst, wenn sie beim Land Office eingetragen sind.
Die Ausnahmen und die Konstruktion, die strafbar ist
Section 96 bis: 40 Millionen THB für bis zu 1 Rai
Section 96 bis des Land Code erlaubt einem Ausländer, der mindestens 40 Millionen THB ins Land bringt und sie mindestens fünf Jahre in zugelassenen Anlagen hält, etwa in thailändischen Staatsanleihen oder in vom BOI geförderten Unternehmen, beim Innenminister die Erlaubnis zu beantragen, bis zu 1 Rai (1,600 m2) Land zu Wohnzwecken zu besitzen. Die Genehmigung liegt im Ermessen des Ministers, und der Weg wird selten genutzt.
Vom BOI geförderte Unternehmen
Unternehmen, die vom Board of Investment gefördert werden, kann nach den Kriterien des BOI erlaubt werden, Land für ihr gefördertes Geschäft, für Büros und für Unterkünfte ihrer Mitarbeiter zu besitzen. Das ist ein Weg für Unternehmen, keiner für Privatpersonen, die eine Ferienvilla kaufen wollen. Mit der Bekanntmachung Por. 9/2568 vom 18. Juli 2025, veröffentlicht in der Government Gazette am 6. Januar 2026, hat das BOI seine Kriterien für Wohngrundstücke geförderter Unternehmen verschärft.
Thailändische Gesellschaften mit Strohmann-Gesellschaftern
Eine thailändische Gesellschaft, deren thailändische Gesellschafter nur ihren Namen hergeben, also Anteile für einen Ausländer halten oder von ihm finanziert werden, ist illegal. Nach Section 36 des Foreign Business Act drohen thailändischen Staatsangehörigen, die als Strohmänner auftreten, bis zu drei Jahre Haft und/oder Geldstrafen von 100,000 bis 1,000,000 THB, und dieselbe Vorschrift bestraft auch den Ausländer, der sie einsetzt. Der Land Code sieht zusätzlich die Zwangsveräußerung des Grundstücks und eine eigene strafrechtliche Haftung vor.
2026 wurde die Durchsetzung verschärft. Seit dem 1. August 2026 verlangt das Department of Business Development Kontoauszüge und ein Schreiben zur Erläuterung der Investition, wenn eine Gesellschaft mit ausländischen Mitinvestoren oder ausländischen Zeichnungsberechtigten eingetragen oder geändert wird. Im Mittelpunkt stehen 16 Risikoprovinzen, darunter Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani, Chonburi und Bangkok. Am 25. August 2026 wies das Innenministerium die Landämter der Provinzen an, Gesellschaften mit Anzeichen für Strohmannrisiken zu überprüfen und die Veräußerung von Grundstücken oder Strafanzeigen zu betreiben. Bietet Ihnen jemand eine Villa „im Volleigentum über eine Gesellschaft“ an, legen Sie Ihrem Anwalt zuallererst diese beiden Maßnahmen vor.
Vorschläge, von denen Sie lesen werden und die kein Gesetz sind
Am 25. Juni 2024 kündigte die Regierung den Vorschlag an, Grundstückspachtverträge für Ausländer auf 99 Jahre zu verlängern und die Ausländerquote in Condominiums auf 75% anzuheben, wobei die Stimmrechte von Ausländern in einem Gebäude bei 49% bleiben sollten. Das Innenministerium wurde beauftragt, die Gesetze zu ändern. Bis Oktober 2026 wurde kein Änderungsgesetz verabschiedet. Die Obergrenze von 30 Jahren für Pachtverträge und die Quote von 49% gelten also weiterhin.
Im Mai 2026 schickte das Department of Lands den Landämtern drei Rundschreiben zu Grundstücken, die über thailändische Strohmänner für Ausländer gehalten werden. Es handelt sich um Verwaltungsanweisungen, nicht um neues Recht.
Wenn ein Inserat mit einer „Pacht über 99 Jahre“ oder einem Projekt „mit 75% Ausländerquote“ wirbt, sagt das mehr über den Verkäufer aus als über die Immobilie.
Die Eigentumsformen im Vergleich
| Weg | Was Sie erhalten | Laufzeit | Wichtigste Bedingung | Wer ihn nutzt |
|---|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung im Volleigentum | Eigentumsurkunde für die Einheit auf Ihren Namen plus Anteil am Gemeinschaftseigentum | Unbefristet | Innerhalb der Quote von 49%; Geld in Fremdwährung aus dem Ausland | Die meisten ausländischen Privatkäufer |
| Eingetragene Grundstückspacht | Recht zur Nutzung des Grundstücks; das Haus kann Ihnen gehören | Bis zu 30 Jahre; eine Verlängerung ist eine neue Vereinbarung | Bei mehr als 3 Jahren schriftlich und beim Land Office eingetragen | Villenkäufer |
| Superficies | Eigentum an Gebäuden auf fremdem Grund | Bis zu 30 Jahre oder auf Lebenszeit | Eingetragen beim Land Office | Selten |
| Nießbrauch | Recht, die Immobilie zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen | Bis zu 30 Jahre oder auf Lebenszeit des Berechtigten | Eingetragen; nicht übertragbar; endet mit dem Tod | Selten |
| Section 96 bis | Bis zu 1 Rai Land für einen Wohnsitz | Eigentum | 40 Millionen THB für 5 Jahre investiert; Ermessen des Ministers | Selten genutzt |
| Gesellschaft mit thailändischer Mehrheit | Die Gesellschaft besitzt das Grundstück | Eigentum | Tatsächlich mehrheitlich thailändisch; Strohmann-Gesellschafter sind strafbar | Kein Weg für private Käufer |
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
- Eine schriftliche Bestätigung, dass für Ihre Einheit Ausländerquote frei ist, und bei der Übertragung das Quotenschreiben der Juristic Person.
- Zahlungsanweisungen, nach denen Fremdwährung von Ihrem eigenen Konto überwiesen wird, mit der Einheit im Verwendungszweck, und ein FET oder eine Bankbestätigung für jede Zahlung.
- Bei einer Villa eine beim Land Office eingetragene Pacht, die als das beschrieben wird, was sie ist: eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren.
- Keine Gesellschaftsstruktur, in der thailändische Gesellschafter Anteile für Sie halten.
- Einen unabhängigen thailändischen Anwalt, der den Titel beim Land Office prüft, bevor Sie mehr als die Reservierung zahlen.
Die Steuern und Gebühren bei der Übertragung behandelt unser Ratgeber dazu, was ein Kauf in Thailand wirklich kostet, die Aufenthaltsoptionen unser Ratgeber zu Visa für Immobilienkäufer. Wenn Sie Gebäude vergleichen möchten, zeigen unsere Angebote in Thailand die Projekte, die wir derzeit anbieten.
