2026'da Bir Yabancı Tayland'da Neye Sahip Olabilir: Tam Mülkiyetli Kondominyum, %49 Kotası ve Arazinin Neden Yasak Olduğu
Yabancı bir birey Tayland'da bir kondominyum ünitesine, Tapu Dairesi'nde (Land Office) kendi adına tescilli olarak tam mülkiyetle sahip olabilir; bunun için iki şartın sağlanması gerekir: yabancılar toplamda binadaki ünitelerin toplam alanının %49'undan fazlasına sahip olmamalı ve satın alma parası yurt dışından döviz olarak gelmelidir. Arazi ise başka bir konu. Yabancı bir birey Tayland'da araziye sahip olamaz; bu yüzden bir villa normalde arazinin tescilli bir kira sözleşmesi artı üzerindeki evin mülkiyeti şeklinde satın alınır.
Bu çerçeve 2026'da değişmedi. Hükümet Haziran 2024'te 99 yıllık kira sözleşmeleri ve %75'lik bir kondominyum kotası önerdi, ancak Ekim 2026 itibarıyla ikisi de yasalaşmadı. Aşağıda her kuralın uygulamada ne anlama geldiğini, gerçek istisnaların nerede olduğunu ve ilanlarla broşürlerdeki hangi iddiaları rahatlıkla bir kenara bırakabileceğinizi anlatıyoruz.
Bu rehber Phuket, Bangkok, Pattaya ya da Koh Samui'de oturmak için ya da yatırım amacıyla ünite alan bireyler için yazıldı. Hukuki danışmanlık değildir. Her alım bağımsız bir Tayland avukatı aracılığıyla yapılmalı; bunu aşağıda tekrar ediyoruz, çünkü bu adımı atlamanın bedeli mülkün kendisi olabilir.
Kondominyum Kanunu kapsamında tam mülkiyetli kondominyum
Hukuki dayanak B.E. 2522 (1979) tarihli Kondominyum Kanunu'dur. Bu kanuna göre bir yabancı, bir kondominyum ünitesine kendi adına tam mülkiyetle sahip olabilir. Buradaki tam mülkiyet, ünite tapusunda adınızın yazması demektir. Böylece binanın ortak mülkünde ünitenizin alanıyla orantılı bir paya sahip olursunuz ve binayı yöneten, aidatları toplayan kat malikleri tüzel kişiliğinde (juristic person) oy hakkınız olur.
Kanunun 19. maddesi kimlerin bu hakka sahip olduğunu sayar. Kategoriler arasında Tayland'da daimi oturum sahibi yabancılar, yatırım teşvik mevzuatı kapsamında ülkeye kabul edilen yabancılar ve Tayland'a döviz getiren ya da döviz hesabından veya mukim olmayanlara ait baht hesabından ödeme yapan yabancılar var. Yurt dışındaki alıcıların neredeyse tamamı son yolu kullanır: yurt dışından getirilen döviz.
Yabancı bir mülk sahibi vefat ederse
Bir kondominyum ünitesi yabancı bir mirasçıya geçebilir, ama ancak mirasçı bizzat bu hakka sahipse ve tescil binayı yabancı kotası içinde tutuyorsa. Şartları taşımayan ya da tescili yabancı mülkiyetini %49'un üzerine çıkaracak bir mirasçı, yetkililere bildirimde bulunmalı ve üniteyi bir yıl içinde elden çıkarmalıdır. Arazi Dairesi (Land Department), döviz yoluyla satın almış bir mülk sahibinin mirasçılarının onun haklarına halef olduğunu kabul etmiştir. Bu yönlendirme 2013 tarihli; bu yüzden Tayland'daki bir üniteyi kapsayan bir vasiyetnamenin işleyeceğini varsaymak yerine onu bir Tayland avukatına inceletin.
%49'luk yabancı kotası ve ne zaman kontrol edildiği
19 bis maddesi, tek bir kondominyum projesinde yabancı mülkiyetini tüm ünitelerin toplam alanının %49'uyla sınırlar; yani en az %51'i Taylandlılara ait olmalıdır. Hesap ünite sayısıyla değil, metrekare cinsinden alanla yapılır; bu yüzden işe yarayan soru hiçbir zaman “burada kaç yabancı mülk sahibi var” değil, “ne kadar yabancı alanı kaldı” sorusudur.
Kota imza sırasında kontrol edilmez. Ünite Tapu Dairesi'nde adınıza tescil edilirken kontrol edilir; yeni bir kondominyumda bu ancak bina tamamlanıp kondominyum olarak tescil edildikten sonra olabilir, çünkü ünite tapuları ancak o zaman düzenlenir. Bu zamanlama gerçek bir risk doğurur: devir günü yabancı kotası doluysa ünite yabancı bir isme tescil edilemez.
Sizi iki belge korur. Taahhüt vermeden önce geliştiriciden, ikinci elde ise binanın tüzel kişiliğinden, söz konusu ünite için yabancı kotasının müsait olduğunu yazılı olarak teyit etmesini isteyin. Devirde Tapu Dairesi, tüzel kişiliğin ünitenin bir yabancı adına tescil edilebileceğini teyit eden yabancı kotası yazısını ve satıcının aidat borcu olmadığını gösteren 29. madde belgesini isteyecektir.
Para yurt dışından, döviz olarak gelmeli
İnsanları en sık zor durumda bırakan kural bu. Döviz yolunda satın alma parası yurt dışından döviz olarak gelmeli ve parayı alan Tayland bankası tarafından bahta çevrilmelidir. Tapu Dairesi bunun belgeli kanıtı olmadan üniteyi yabancı bir isme tescil etmez.
Kanıt, parayı alan Tayland bankasının düzenlediği, FET olarak bilinen ve eski adı Tor Tor 3 olan Döviz İşlem Formu'dur (Foreign Exchange Transaction form). FET'in yaklaşık 50.000 USD ve üzeri gelen transferler için düzenlenmesi bir kanun değil, banka uygulamasıdır. Daha küçük transferlerde bunun yerine bankanın alacak dekontları ve bir banka teyit yazısı kullanılır.
Parayı nasıl gönderdiğiniz, ne kadar gönderdiğiniz kadar önemli:
- Parayı müstakbel tescilli malik olarak kendi hesabınızdan gönderin. Bir şirketin, bir akrabanın ya da bir arkadaşın gönderdiği para, Tapu Dairesi'nin yabancı kotası kapsamında tescili reddetmesine yol açabilir.
- Baht değil döviz gönderin. Kendi ülkenizden çıkmadan önce bahta çevrilmiş para da Tapu Dairesi'nin yabancı kotası tescilini reddetmesine yol açabilir.
- Amacı ünitenin satın alınması olarak belirtin ve ödeme açıklamasına projeyi ve ünite numarasını yazın.
- Proje aşamasındaki bir alımda her taksiti aynı şekilde gönderin; böylece banka belgeleri fiyatın tamamını kapsar.
- Her FET'i ve alacak dekontunu saklayın. Satarken yeniden ihtiyacınız olacak.
Aynı kural yaygın bir efsaneyi de çürütüyor: yabancı kotası kapsamındaki bir üniteyi sıradan bir Tayland hesabından baht ile ödemek bu şartı karşılamaz. Yalnızca ülkeye getirilen döviz, bir döviz hesabı ya da mukim olmayanlara ait bir baht hesabı karşılar. Ödemeleri ve devir gününü Tayland'da adım adım kondominyum satın alma rehberimizde anlatıyoruz.
Arazi neden yasak
Yabancı bireyler ve yabancı şirketler, örneğin şartları karşılayan şirketler için Yatırım Kurulu (Board of Investment) ya da Sanayi Bölgeleri İdaresi (Industrial Estate Authority) onayı gibi kanunda öngörülen özel bir izin olmadıkça Tayland'da araziye sahip olamaz. Bir Tayland şirketi, kayıtlı sermayesinin %49'undan fazlası yabancılara aitse ya da hissedarlarının yarısı veya daha fazlası yabancıysa, arazi açısından yabancı sayılır. Gerçekten Taylandlıların çoğunluğunda olan bir şirket araziye sahip olabilir.
Bir yabancının sahip olabileceği şey binadır. Altındaki araziye sahip olmadan bir evin sahibi olabilir ve araziyi kiralayabilirsiniz. Uygulamada evin mülkiyeti ya tescilli bir üst hakkıyla (superficies) ya da kiralanan arazi üzerinde bir yapı ruhsatıyla evi kendi adınıza inşa ederek güvence altına alınır.
Tescilli kira sözleşmesi
Villalar için standart araç tescilli bir kira sözleşmesidir. Medeni ve Ticaret Kanunu taşınmaz kirasını 30 yılla sınırlar ve kararlaştırılan daha uzun bir süre 30 yıla indirilir. Üç yıldan uzun bir kira sözleşmesi yazılı olmalı ve Tapu Dairesi'nde tescil edilmelidir, aksi halde yalnızca üç yıl için uygulanabilir. Bir kira sözleşmesini 30 yılın ötesine uzatmak için önceden kararlaştırılan yenileme opsiyonları, yani “30+30+30” yapısı, Yüksek Mahkeme'nin 4655/2566 sayılı kararıyla geçersiz sayıldı; tescilli ilk 30 yıllık süre ise geçerliliğini koruyor. Bu kararı villalar ve 30 yıllık kiralama rehberimizde ayrıntılı olarak ele alıyoruz.
Üst hakkı ve intifa hakkı
Üst hakkı (superficies), başkasının arazisi üzerindeki binaların ya da yapıların sahibi olmayı sağlayan, 30 yıla kadar belirli bir süre için ya da arazi sahibinin veya hak sahibinin ömrü boyunca geçerli tescilli bir haktır. Tapuda aksi yazmadıkça devredilebilir ve miras kalabilir. İntifa hakkı (usufruct) ise başkasının mülküne zilyet olma, onu kullanma ve semerelerinden yararlanma imkânı veren, 30 yıla kadar ya da hak sahibinin ömrü boyunca geçerli tescilli bir haktır. Devredilemez ve hak sahibi öldüğünde sona erer. İkisi de nadir görülür ve ikisi de üçüncü kişileri ancak Tapu Dairesi'nde tescil edildikten sonra bağlar.
İstisnalar ve suç teşkil eden yapı
96 bis maddesi: 1 raiye kadar arazi için 40 milyon THB
Arazi Kanunu'nun (Land Code) 96 bis maddesi, en az 40 milyon THB getiren ve bu parayı en az beş yıl boyunca Tayland devlet tahvilleri ya da BOI teşvikli şirketler gibi onaylı yatırımlarda tutan bir yabancının, konut amacıyla 1 raiye (1.600 m²) kadar araziye sahip olmak için İçişleri Bakanı'na başvurmasına imkân tanır. Onay takdire bağlıdır ve bu yol nadiren kullanılır.
BOI teşvikli şirketler
Yatırım Kurulu'nun teşvik ettiği şirketlerin, BOI kriterlerine bağlı olarak teşvikli faaliyetleri, ofisleri ve personel lojmanları için araziye sahip olmasına izin verilebilir. Bu bir şirket yoludur; bir bireyin tatil villası satın alma yolu değildir. BOI, 18 Temmuz 2025 tarihli ve 6 Ocak 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan Por. 9/2568 sayılı tebliğle teşvikli şirketlerin konut arazisi kriterlerini sıkılaştırdı.
Paravan hissedarlı Tayland şirketleri
Taylandlı hissedarlarının yalnızca adını verdiği, yani hisseleri bir yabancı adına tuttuğu ya da bir yabancı tarafından finanse edildiği bir Tayland şirketi yasa dışıdır. Yabancı İşletmeler Kanunu'nun (Foreign Business Act) 36. maddesine göre paravanlık yapan Tayland vatandaşları üç yıla kadar hapis ve/veya 100.000 ile 1.000.000 THB arasında para cezasıyla karşı karşıya kalır; aynı madde onları kullanan yabancıyı da cezalandırır. Arazi Kanunu buna arazinin zorla elden çıkarılmasını ve ayrı bir cezai sorumluluğu ekler.
Denetimler 2026'da sıkılaştı. Ticari Kalkınma Dairesi (Department of Business Development), 1 Ağustos 2026'dan itibaren yabancı ortakları ya da yabancı imza yetkilileri olan bir şirketin kaydı ya da değişikliği sırasında banka dökümleri ve bir yatırım açıklama yazısı istiyor; odağında Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani, Chonburi ve Bangkok'un da bulunduğu 16 riskli il var. İçişleri Bakanlığı 25 Ağustos 2026'da il tapu dairelerine paravan riski göstergeleri taşıyan şirketleri taramalarını ve arazinin elden çıkarılması ya da suç duyurusu yollarına gitmelerini bildirdi. Biri size “şirket üzerinden tam mülkiyetli” bir villa önerirse, her şeyden önce bu iki önlemi avukatınıza sorun.
Okuyacağınız ama yasa olmayan öneriler
Hükümet 25 Haziran 2024'te, yabancılara arazi kiralama süresini 99 yıla uzatma ve kondominyum yabancı kotasını %75'e çıkarma önerisini açıkladı; bir binada yabancıların oy hakları %49'da kalacaktı. Kanunları değiştirme görevi İçişleri Bakanlığı'na verildi. Ekim 2026'ya kadar hiçbir değişiklik kanunu çıkarılmadı; dolayısıyla 30 yıllık kira sınırı ve %49 kotası hâlâ yürürlükte.
Arazi Dairesi (Department of Lands), Mayıs 2026'da tapu dairelerine, Taylandlı vekiller aracılığıyla yabancılar adına tutulan arazilere ilişkin üç genelge gönderdi. Bunlar yeni bir kanun değil, idari talimatlardır.
Bir ilan “99 yıllık kiralama” ya da “%75 yabancı kotalı” bir proje reklamı yapıyorsa, bunu mülk hakkında değil, satıcı hakkında bir bilgi olarak okuyun.
Mülkiyet seçenekleri yan yana
| Yol | Neye sahip olursunuz | Süre | Ana şart | Kim kullanır |
|---|---|---|---|---|
| Tam mülkiyetli kondominyum | Adınıza ünite tapusu ve ortak mülkte bir pay | Süre sınırı yok | %49 kotası içinde; para yurt dışından döviz olarak | Yabancı bireysel alıcıların çoğu |
| Tescilli arazi kira sözleşmesi | Araziyi kullanma hakkı; ev sizin olabilir | 30 yıla kadar; yenileme yeni bir anlaşmadır | 3 yıldan uzunsa yazılı ve Tapu Dairesi'nde tescilli | Villa alıcıları |
| Üst hakkı | Başkasının arazisi üzerindeki binaların mülkiyeti | 30 yıla kadar ya da bir ömür boyu | Tapu Dairesi'nde tescilli | Nadir |
| İntifa hakkı | Mülkü kullanma ve semerelerinden yararlanma hakkı | 30 yıla kadar ya da hak sahibinin ömrü boyunca | Tescilli; devredilemez; ölümle sona erer | Nadir |
| 96 bis maddesi | Konut için 1 raiye kadar arazi | Mülkiyet | 5 yıl boyunca yatırılmış 40 milyon THB; bakanlık takdiri | Nadiren kullanılır |
| Taylandlıların çoğunlukta olduğu şirket | Arazinin sahibi şirkettir | Mülkiyet | Gerçekten Taylandlıların çoğunluğunda; paravan hissedarlık suçtur | Bireysel alıcı için bir yol değil |
Satın almadan önce kontrol edilecekler
- Üniteniz için yabancı kotasının müsait olduğuna dair yazılı teyit ve devirde tüzel kişilikten alınacak yabancı kotası yazısı.
- Açıklamasında ünitenin adı geçen, kendi hesabınızdan döviz gönderen ödeme talimatları ve her ödeme için bir FET ya da banka teyidi.
- Bir villada, Tapu Dairesi'nde tescilli ve olduğu gibi, yani 30 yıla kadar bir süre olarak tanımlanmış bir kira sözleşmesi.
- Taylandlı hissedarların sizin adınıza hisse tuttuğu hiçbir şirket yapısının olmaması.
- Rezervasyondan fazlasını ödemeden önce Tapu Dairesi'nde tapuyu araştıran bağımsız bir Tayland avukatı.
Devirdeki vergi ve harçlar Tayland'da satın almanın gerçek maliyetini anlatan rehberimizde, oturum seçenekleri ise mülk alanlar için vize rehberimizde. Binaları karşılaştırmaya hazır olduğunuzda Tayland ilanlarımız şu anda sunduğumuz projeleri gösteriyor.
