Τι μπορεί να αποκτήσει ένας ξένος στην Ταϊλάνδη το 2026: πλήρης κυριότητα σε condo, η ποσόστωση 49% και γιατί η γη μένει εκτός

Ένα ξένο φυσικό πρόσωπο μπορεί να αποκτήσει με πλήρη κυριότητα ένα διαμέρισμα condominium στην Ταϊλάνδη, καταχωρισμένο στο όνομά του στο κτηματολογικό γραφείο (Land Office), εφόσον ισχύουν δύο προϋποθέσεις: οι ξένοι συνολικά δεν κατέχουν πάνω από το 49% της συνολικής επιφάνειας των μονάδων του κτιρίου, και τα χρήματα της αγοράς έρχονται από το εξωτερικό σε ξένο νόμισμα. Η γη είναι άλλο θέμα. Ένα ξένο φυσικό πρόσωπο δεν μπορεί να έχει γη στην Ταϊλάνδη, οπότε μια βίλα αγοράζεται κανονικά ως καταχωρισμένη μίσθωση της γης συν κυριότητα του σπιτιού που στέκεται πάνω της.

Αυτό το πλαίσιο δεν άλλαξε το 2026. Η κυβέρνηση πρότεινε μισθώσεις 99 ετών και ποσόστωση 75% στα condominium τον Ιούνιο του 2024, αλλά τον Οκτώβριο του 2026 κανένα από τα δύο δεν έχει θεσπιστεί. Παρακάτω εξετάζουμε τι σημαίνει κάθε κανόνας στην πράξη, πού βρίσκονται οι πραγματικές εξαιρέσεις και ποιους ισχυρισμούς αγγελιών και φυλλαδίων μπορείτε με ασφάλεια να αγνοήσετε.

Ο οδηγός απευθύνεται σε φυσικά πρόσωπα που αγοράζουν κατοικία ή μονάδα για επένδυση στο Πουκέτ, τη Μπανγκόκ, την Πατάγια ή το Κο Σαμούι. Δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Κάθε αγορά πρέπει να περνά από ανεξάρτητο δικηγόρο στην Ταϊλάνδη, και το επαναλαμβάνουμε παρακάτω, γιατί το κόστος της παράλειψης μπορεί να είναι το ίδιο το ακίνητο.

Πλήρης κυριότητα σε condominium σύμφωνα με τον Condominium Act

Η νομική βάση είναι ο νόμος για τα condominium (Condominium Act) B.E. 2522 (1979). Σύμφωνα με αυτόν, ένας ξένος μπορεί να έχει ένα διαμέρισμα condominium με πλήρη κυριότητα (freehold), στο όνομά του. Πλήρης κυριότητα εδώ σημαίνει ότι ο τίτλος ιδιοκτησίας της μονάδας γράφει το όνομά σας. Μαζί του έχετε ένα μερίδιο στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου ανάλογο με την επιφάνεια της μονάδας σας και δικαίωμα ψήφου στο νομικό πρόσωπο (juristic person), τη νομική οντότητα των συνιδιοκτητών που διαχειρίζεται το κτίριο και εισπράττει τα κοινόχρηστα.

Το Άρθρο 19 του νόμου απαριθμεί ποιοι πληρούν τις προϋποθέσεις. Στις κατηγορίες ανήκουν ξένοι με μόνιμη διαμονή στην Ταϊλάνδη, ξένοι που έγιναν δεκτοί βάσει της νομοθεσίας για την προώθηση επενδύσεων και ξένοι που φέρνουν ξένο νόμισμα στην Ταϊλάνδη ή πληρώνουν από λογαριασμό σε ξένο νόμισμα ή από λογαριασμό σε μπατ μη κατοίκου. Σχεδόν κάθε αγοραστής από το εξωτερικό χρησιμοποιεί τον τελευταίο δρόμο: ξένο νόμισμα που φέρνει από το εξωτερικό.

Αν πεθάνει ο ξένος ιδιοκτήτης

Ένα διαμέρισμα condominium μπορεί να περάσει σε ξένο κληρονόμο, αλλά μόνο αν ο ίδιος ο κληρονόμος πληροί τις προϋποθέσεις και η καταχώριση κρατά το κτίριο μέσα στην ποσόστωση ξένων. Ένας κληρονόμος που δεν πληροί τις προϋποθέσεις, ή του οποίου η καταχώριση θα ανέβαζε την ξένη ιδιοκτησία πάνω από το 49%, πρέπει να ενημερώσει τις αρχές και να διαθέσει τη μονάδα μέσα σε έναν χρόνο. Η Υπηρεσία Γης (Land Department) έχει δεχτεί ότι οι κληρονόμοι ενός ιδιοκτήτη που αγόρασε μέσω του δρόμου του ξένου νομίσματος υπεισέρχονται στα δικαιώματά του. Η καθοδήγηση αυτή είναι του 2013, οπότε μια διαθήκη που καλύπτει μονάδα στην Ταϊλάνδη πρέπει να την ελέγξει δικηγόρος στην Ταϊλάνδη, αντί να θεωρείται δεδομένο ότι λειτουργεί.

Η ποσόστωση 49% για ξένους και πότε ελέγχεται

Το Άρθρο 19 bis περιορίζει την ξένη ιδιοκτησία σε ένα έργο condominium στο 49% της συνολικής επιφάνειας όλων των μονάδων, που σημαίνει ότι τουλάχιστον το 51% πρέπει να ανήκει σε Ταϊλανδούς. Η μέτρηση γίνεται σε τετραγωνικά μέτρα επιφάνειας, όχι σε αριθμό μονάδων, οπότε η χρήσιμη ερώτηση δεν είναι ποτέ «πόσοι ξένοι έχουν διαμέρισμα εδώ» αλλά «πόση επιφάνεια για ξένους έχει απομείνει».

Η ποσόστωση δεν ελέγχεται όταν υπογράφετε. Ελέγχεται όταν η μονάδα καταχωρίζεται στο όνομά σας στο κτηματολογικό γραφείο, και για ένα καινούργιο condominium αυτό μπορεί να γίνει μόνο αφού ολοκληρωθεί το κτίριο και καταχωριστεί ως condominium, γιατί μόνο τότε εκδίδονται οι τίτλοι των μονάδων. Αυτή η χρονική σειρά δημιουργεί πραγματικό κίνδυνο: αν η ποσόστωση ξένων είναι γεμάτη την ημέρα της μεταβίβασης, η μονάδα δεν μπορεί να καταχωριστεί σε όνομα ξένου.

Δύο έγγραφα σας προστατεύουν. Πριν δεσμευτείτε, ζητήστε από τον developer, ή σε μεταπώληση από το νομικό πρόσωπο του κτιρίου, να επιβεβαιώσει γραπτώς ότι υπάρχει διαθέσιμη ποσόστωση ξένων για τη συγκεκριμένη μονάδα σας. Κατά τη μεταβίβαση, το κτηματολογικό γραφείο θα ζητήσει τη βεβαίωση ποσόστωσης ξένων από το νομικό πρόσωπο, που επιβεβαιώνει ότι η μονάδα μπορεί να καταχωριστεί σε ξένο, μαζί με τη βεβαίωση του Άρθρου 29 ότι ο πωλητής δεν χρωστά κοινόχρηστα.

Τα χρήματα πρέπει να έρθουν από το εξωτερικό, σε ξένο νόμισμα

Σε αυτόν τον κανόνα σκοντάφτουν οι περισσότεροι. Στον δρόμο του ξένου νομίσματος, τα χρήματα της αγοράς πρέπει να φτάσουν από το εξωτερικό σε ξένο νόμισμα και να μετατραπούν σε μπατ από την ταϊλανδική τράπεζα που τα λαμβάνει. Το κτηματολογικό γραφείο δεν θα καταχωρίσει τη μονάδα σε όνομα ξένου χωρίς έγγραφη απόδειξη γι' αυτό.

Η απόδειξη είναι το έντυπο συναλλαγής συναλλάγματος (Foreign Exchange Transaction form), γνωστό ως FET και παλαιότερα Tor Tor 3, που εκδίδει η ταϊλανδική τράπεζα που λαμβάνει τα χρήματα. Είναι τραπεζική πρακτική, όχι διάταξη νόμου, να εκδίδεται το FET για εισερχόμενα εμβάσματα περίπου 50.000 USD και άνω. Για μικρότερα εμβάσματα χρησιμοποιούνται αντί γι' αυτό οι βεβαιώσεις πίστωσης της τράπεζας και μια επιστολή επιβεβαίωσης της τράπεζας.

Ο τρόπος που στέλνετε τα χρήματα μετράει όσο και το ποσό:

• Στείλτε τα από τον δικό σας λογαριασμό, ως ο μελλοντικός καταχωρισμένος ιδιοκτήτης. Χρήματα που στέλνει εταιρεία, συγγενής ή φίλος μπορεί να οδηγήσουν το κτηματολογικό γραφείο να αρνηθεί την καταχώριση στην ποσόστωση ξένων.
• Στείλτε ξένο νόμισμα, όχι μπατ. Μπατ που μετατράπηκαν πριν φύγουν από τη χώρα σας μπορεί επίσης να οδηγήσουν το κτηματολογικό γραφείο να αρνηθεί την καταχώριση στην ποσόστωση ξένων.
• Δηλώστε ως σκοπό την αγορά της μονάδας, με το έργο και τον αριθμό της μονάδας στην αιτιολογία της πληρωμής.
• Σε αγορά off-plan, στείλτε κάθε δόση με τον ίδιο τρόπο, ώστε τα τραπεζικά αποδεικτικά να καλύπτουν ολόκληρη την τιμή.
• Φυλάξτε κάθε FET και κάθε βεβαίωση πίστωσης. Θα τα χρειαστείτε ξανά όταν πουλήσετε.

Ο ίδιος κανόνας καταρρίπτει έναν διαδεδομένο μύθο: η πληρωμή μονάδας στην ποσόστωση ξένων σε μπατ από έναν συνηθισμένο ταϊλανδικό λογαριασμό δεν πληροί τις προϋποθέσεις. Τις πληρούν μόνο το ξένο νόμισμα που φέρνετε στη χώρα, ο λογαριασμός σε ξένο νόμισμα ή ο λογαριασμός σε μπατ μη κατοίκου. Εξετάζουμε τις πληρωμές και την ημέρα της μεταβίβασης στον οδηγό μας βήμα προς βήμα για την αγορά condo στην Ταϊλάνδη.

Γιατί η γη μένει εκτός

Τα ξένα φυσικά πρόσωπα και οι ξένες εταιρείες δεν μπορούν να έχουν γη στην Ταϊλάνδη, εκτός με ειδική άδεια που προβλέπει ο νόμος, όπως η έγκριση του Board of Investment ή της Industrial Estate Authority για εταιρείες που πληρούν τις προϋποθέσεις. Μια ταϊλανδική εταιρεία θεωρείται ξένη για τους σκοπούς της γης αν οι ξένοι κατέχουν πάνω από το 49% του μετοχικού της κεφαλαίου ή αν οι μισοί ή περισσότεροι μέτοχοί της είναι ξένοι. Μια εταιρεία που ανήκει πραγματικά κατά πλειοψηφία σε Ταϊλανδούς μπορεί να έχει γη.

Αυτό που μπορεί να έχει ένας ξένος είναι ένα κτίσμα. Μπορείτε να έχετε την κυριότητα ενός σπιτιού χωρίς να έχετε τη γη κάτω από αυτό, και να μισθώνετε τη γη. Στην πράξη, η κυριότητα του σπιτιού εξασφαλίζεται είτε με καταχωρισμένο δικαίωμα επιφανείας (superficies) είτε με κατασκευή στο δικό σας όνομα, με οικοδομική άδεια, σε μισθωμένη γη.

Η καταχωρισμένη μίσθωση

Το τυπικό εργαλείο για τις βίλες είναι η καταχωρισμένη μίσθωση. Ο Αστικός και Εμπορικός Κώδικας περιορίζει τη μίσθωση ακινήτου στα 30 χρόνια, και μια μεγαλύτερη συμφωνημένη διάρκεια περικόπτεται στα 30. Μια μίσθωση άνω των τριών ετών πρέπει να είναι έγγραφη και καταχωρισμένη στο κτηματολογικό γραφείο, αλλιώς επιβάλλεται μόνο για τρία χρόνια. Οι επιλογές ανανέωσης που συμφωνούνται εκ των προτέρων για να επεκτείνουν μια μίσθωση πέρα από τα 30 χρόνια, η δομή «30+30+30», κρίθηκαν άκυρες από το Ανώτατο Δικαστήριο με την απόφαση αρ. 4655/2566, ενώ η πρώτη καταχωρισμένη περίοδος των 30 ετών παραμένει έγκυρη. Εξετάζουμε αναλυτικά την απόφαση στον οδηγό μας για τις βίλες και τη μίσθωση 30 ετών.

Δικαίωμα επιφανείας και επικαρπία

Το δικαίωμα επιφανείας (superficies) είναι καταχωρισμένο δικαίωμα κυριότητας κτισμάτων ή κατασκευών σε γη άλλου, για ορισμένη διάρκεια έως 30 ετών ή για όσο ζει ο ιδιοκτήτης της γης ή ο δικαιούχος. Εκτός αν η πράξη ορίζει διαφορετικά, μεταβιβάζεται και κληρονομείται. Η επικαρπία (usufruct) είναι καταχωρισμένο δικαίωμα κατοχής, χρήσης και κάρπωσης ξένου ακινήτου, για έως 30 χρόνια ή για όσο ζει ο δικαιούχος. Δεν μεταβιβάζεται και λήγει με τον θάνατο του δικαιούχου. Και τα δύο είναι σπάνια, και τα δύο δεσμεύουν τρίτους μόνο αφού καταχωριστούν στο κτηματολογικό γραφείο.

Οι εξαιρέσεις, και η δομή που είναι ποινικό αδίκημα

Άρθρο 96 bis: 40 εκατ. THB για έως 1 rai

Το Άρθρο 96 bis του Κώδικα Γης (Land Code) επιτρέπει σε έναν ξένο που φέρνει στη χώρα τουλάχιστον 40 εκατ. THB, και τα κρατά για τουλάχιστον πέντε χρόνια σε εγκεκριμένες επενδύσεις όπως ταϊλανδικά κρατικά ομόλογα ή εταιρείες με προνόμια BOI, να ζητήσει από τον Υπουργό Εσωτερικών άδεια να έχει στην κυριότητά του έως 1 rai (1.600 m²) γης για κατοικία. Η έγκριση είναι στη διακριτική ευχέρεια του υπουργού και ο δρόμος χρησιμοποιείται σπάνια.

Εταιρείες με προνόμια BOI

Στις εταιρείες που έχουν προνόμια από το Board of Investment μπορεί να επιτραπεί να έχουν γη για την επιχειρηματική τους δραστηριότητα, τα γραφεία και τη στέγαση του προσωπικού τους, σύμφωνα με τα κριτήρια του BOI. Είναι εταιρικός δρόμος, όχι τρόπος για ένα φυσικό πρόσωπο να αγοράσει βίλα διακοπών. Το BOI αυστηροποίησε τα κριτήρια για γη κατοικίας των εταιρειών με προνόμια με την ανακοίνωση Por. 9/2568, με ημερομηνία 18 Ιουλίου 2025, που δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (Government Gazette) στις 6 Ιανουαρίου 2026.

Ταϊλανδικές εταιρείες με παρένθετους μετόχους

Μια ταϊλανδική εταιρεία της οποίας οι Ταϊλανδοί μέτοχοι απλώς δανείζουν το όνομά τους, κατέχοντας μετοχές για λογαριασμό ενός ξένου ή με χρηματοδότηση από αυτόν, είναι παράνομη. Σύμφωνα με το Άρθρο 36 του νόμου για τις επιχειρήσεις αλλοδαπών (Foreign Business Act), οι Ταϊλανδοί υπήκοοι που λειτουργούν ως παρένθετα πρόσωπα (nominee) αντιμετωπίζουν φυλάκιση έως τριών ετών ή/και πρόστιμα από 100.000 έως 1.000.000 THB, και το ίδιο άρθρο τιμωρεί και τον ξένο που τους χρησιμοποιεί. Ο Κώδικας Γης προσθέτει την αναγκαστική διάθεση της γης και χωριστή ποινική ευθύνη.

Η εφαρμογή έγινε αυστηρότερη το 2026. Από την 1η Αυγούστου 2026 η Υπηρεσία Ανάπτυξης Επιχειρήσεων (Department of Business Development) ζητά τραπεζικές καταστάσεις και επιστολή που εξηγεί την επένδυση όταν καταχωρίζεται ή τροποποιείται εταιρεία με ξένους συνεπενδυτές ή ξένους υπογράφοντες, με έμφαση σε 16 επαρχίες υψηλού κινδύνου, ανάμεσά τους το Πουκέτ, η Phang Nga, το Krabi, το Surat Thani, το Chonburi και η Μπανγκόκ. Στις 25 Αυγούστου 2026 το Υπουργείο Εσωτερικών ζήτησε από τα επαρχιακά κτηματολογικά γραφεία να ελέγχουν τις εταιρείες που εμφανίζουν ενδείξεις κινδύνου nominee και να επιδιώκουν τη διάθεση της γης ή την υποβολή μηνύσεων. Αν κάποιος σας προσφέρει βίλα «με πλήρη κυριότητα μέσω εταιρείας», θέστε αυτά τα δύο μέτρα στον δικηγόρο σας πριν από οτιδήποτε άλλο.

Προτάσεις για τις οποίες θα διαβάσετε, που δεν είναι νόμος

Στις 25 Ιουνίου 2024 η κυβέρνηση ανακοίνωσε πρόταση να επεκταθούν οι μισθώσεις γης για ξένους στα 99 χρόνια και να αυξηθεί η ποσόστωση ξένων στα condominium στο 75%, με τα δικαιώματα ψήφου των ξένων σε ένα κτίριο να μένουν στο 49%. Το Υπουργείο Εσωτερικών ανέλαβε να τροποποιήσει τους νόμους. Έως τον Οκτώβριο του 2026 δεν είχε θεσπιστεί κανένας τροποποιητικός νόμος, οπότε το όριο των 30 ετών για τις μισθώσεις και η ποσόστωση 49% εξακολουθούν να είναι ο νόμος.

Τον Μάιο του 2026 η Υπηρεσία Γης (Department of Lands) έστειλε στα κτηματολογικά γραφεία τρεις εγκυκλίους για γη που κατέχεται για λογαριασμό ξένων μέσω Ταϊλανδών παρένθετων προσώπων. Πρόκειται για διοικητικές οδηγίες, όχι για νέο νόμο.

Όταν μια αγγελία διαφημίζει «μίσθωση 99 ετών» ή έργο «με ποσόστωση ξένων 75%», διαβάστε τη ως πληροφορία για τον πωλητή και όχι για το ακίνητο.

Οι επιλογές ιδιοκτησίας δίπλα δίπλα

Δρόμος	Τι έχετε	Διάρκεια	Κύρια προϋπόθεση	Ποιος τον χρησιμοποιεί
Πλήρης κυριότητα σε condominium	Τίτλος ιδιοκτησίας μονάδας στο όνομά σας, συν μερίδιο στους κοινόχρηστους χώρους	Χωρίς χρονικό όριο	Μέσα στην ποσόστωση 49%· χρήματα από το εξωτερικό σε ξένο νόμισμα	Οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές φυσικά πρόσωπα
Καταχωρισμένη μίσθωση γης	Δικαίωμα χρήσης της γης· το σπίτι μπορεί να είναι δικό σας	Έως 30 χρόνια· η ανανέωση είναι νέα συμφωνία	Έγγραφη και καταχωρισμένη στο κτηματολογικό γραφείο αν ξεπερνά τα 3 χρόνια	Αγοραστές βιλών
Δικαίωμα επιφανείας	Κυριότητα κτισμάτων σε γη άλλου	Έως 30 χρόνια ή εφ' όρου ζωής	Καταχωρισμένο στο κτηματολογικό γραφείο	Σπάνιο
Επικαρπία	Δικαίωμα χρήσης του ακινήτου και κάρπωσης	Έως 30 χρόνια ή για όσο ζει ο δικαιούχος	Καταχωρισμένη· δεν μεταβιβάζεται· λήγει με τον θάνατο	Σπάνια
Άρθρο 96 bis	Έως 1 rai γης για κατοικία	Κυριότητα	Επένδυση 40 εκατ. THB για 5 χρόνια· διακριτική ευχέρεια του υπουργού	Χρησιμοποιείται σπάνια
Εταιρεία με ταϊλανδική πλειοψηφία	Η εταιρεία έχει τη γη	Κυριότητα	Πραγματική ταϊλανδική πλειοψηφία· οι παρένθετοι μέτοχοι είναι ποινικό αδίκημα	Δεν είναι δρόμος για αγοραστή φυσικό πρόσωπο

Τι να ελέγξετε πριν αγοράσετε

• Γραπτή επιβεβαίωση ότι υπάρχει διαθέσιμη ποσόστωση ξένων για τη μονάδα σας, και τη βεβαίωση ποσόστωσης ξένων από το νομικό πρόσωπο κατά τη μεταβίβαση.
• Οδηγίες πληρωμής που στέλνουν ξένο νόμισμα από τον δικό σας λογαριασμό, με τη μονάδα στην αιτιολογία, και FET ή τραπεζική επιβεβαίωση για κάθε πληρωμή.
• Για βίλα, μίσθωση καταχωρισμένη στο κτηματολογικό γραφείο και περιγραμμένη ως αυτό που είναι: διάρκεια έως 30 ετών.
• Καμία εταιρική δομή στην οποία Ταϊλανδοί μέτοχοι κατέχουν μετοχές για λογαριασμό σας.
• Ανεξάρτητο δικηγόρο στην Ταϊλάνδη που ερευνά τον τίτλο στο κτηματολογικό γραφείο πριν πληρώσετε οτιδήποτε πέρα από την κράτηση.

Οι φόροι και τα τέλη της μεταβίβασης καλύπτονται στον οδηγό μας για το πραγματικό κόστος αγοράς στην Ταϊλάνδη, και οι επιλογές διαμονής στον οδηγό μας για τις βίζες των αγοραστών ακινήτων. Όταν είστε έτοιμοι να συγκρίνετε κτίρια, οι αγγελίες μας για την Ταϊλάνδη δείχνουν τα έργα που προσφέρουμε αυτή τη στιγμή.