Βίλες στην Ταϊλάνδη: η μίσθωση 30 ετών, η απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου για τις ανανεώσεις και οι έλεγχοι του 2026 στα παρένθετα πρόσωπα
Ένα ξένο φυσικό πρόσωπο που αγοράζει βίλα στην Ταϊλάνδη δεν αγοράζει τη γη. Αυτό που έχετε είναι μια καταχωρισμένη μίσθωση της γης έως 30 ετών, μαζί με την κυριότητα του σπιτιού, που εξασφαλίζεται με καταχωρισμένο δικαίωμα επιφανείας (superficies) ή με κατασκευή στο δικό σας όνομα πάνω στο μισθωμένο οικόπεδο. Τα πρώτα 30 χρόνια, όταν καταχωριστούν στο κτηματολογικό γραφείο (Land Office), είναι νομικά ασφαλή. Ό,τι υπόσχεται κανείς πέρα από αυτά είναι συμβατική υπόσχεση, την οποία ένα ταϊλανδικό δικαστήριο μπορεί να αρνηθεί να επιβάλει.
Δύο εξελίξεις κάνουν το ζήτημα πιο οξύ. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι οι επιλογές ανανέωσης που συμφωνούνται εκ των προτέρων για να επεκτείνουν μια μίσθωση πέρα από τα 30 χρόνια είναι άκυρες, κάτι που βάζει τέλος στη δομή «30+30+30». Και από τον Αύγουστο του 2026 οι αρχές άρχισαν να ελέγχουν ενεργά τις εταιρείες που χρησιμοποιούνται για να κατέχουν γη για λογαριασμό ξένων μέσω Ταϊλανδών παρένθετων προσώπων (nominee). Παρακάτω εξηγούμε την ίδια τη μίσθωση, την απόφαση, τους τρόπους να έχετε την κυριότητα του σπιτιού, τι γίνεται σε περίπτωση θανάτου ή πώλησης και γιατί ο δρόμος της εταιρείας είναι πλέον πιο επικίνδυνος από ποτέ.
Πώς στήνεται η αγορά μιας βίλας
Η αγορά ενός condominium σας δίνει έναν τίτλο ιδιοκτησίας. Η αγορά μιας βίλας σας δίνει συνήθως μια δέσμη εγγράφων: μια μίσθωση γης καταχωρισμένη στο κτηματολογικό γραφείο, μια σύμβαση αγοράς του κτίσματος ή κατασκευής του σπιτιού και μερικές φορές ένα δικαίωμα επιφανείας στη γη. Το καθένα πρέπει να το εξετάσει δικός σας δικηγόρος στην Ταϊλάνδη, γιατί η προστασία σας είναι τόσο καλή όσο το πιο αδύναμο από αυτά.
Η καταχώριση της μίσθωσης έχει κόστος. Το κτηματολογικό γραφείο χρεώνει τέλος καταχώρισης 1% συν τέλος χαρτοσήμου 0,1%, που υπολογίζονται και τα δύο στο συνολικό μίσθωμα για όλη την καταχωρισμένη διάρκεια, δηλαδή 1,1% συνολικά. Σε μίσθωση με προπληρωμένο μίσθωμα για 30 χρόνια, η βάση είναι ολόκληρο το προπληρωμένο ποσό.
Αν η βίλα βρίσκεται σε οικιστικό συγκρότημα, ο developer χρειάζεται επίσης άδεια κατάτμησης γης σύμφωνα με τον νόμο για την κατάτμηση γης (Land Allocation Act), και το σπίτι χρειάζεται οικοδομική άδεια σύμφωνα με τον νόμο για τον έλεγχο των κατασκευών (Building Control Act). Ο δικηγόρος σας πρέπει να δει και τις δύο.
Το όριο των 30 ετών και γιατί μετράει η καταχώριση
Το Άρθρο 540 του Αστικού και Εμπορικού Κώδικα περιορίζει τη μίσθωση ακινήτου στα 30 χρόνια. Αν τα μέρη συμφωνήσουν μεγαλύτερη διάρκεια, ο νόμος την περικόπτει στα 30. Το Άρθρο 538 προσθέτει ότι μια μίσθωση άνω των τριών ετών πρέπει να είναι έγγραφη και καταχωρισμένη στο κτηματολογικό γραφείο, αλλιώς μπορεί να επιβληθεί μόνο για τρία χρόνια.
Αυτός ο δεύτερος κανόνας πληγώνει όσους αγοραστές παρακάμπτουν το κτηματολογικό γραφείο. Μια τριαντάχρονη μίσθωση που υπογράφεται ιδιωτικά και δεν καταχωρίζεται ποτέ σας δίνει τρία χρόνια που μπορούν να επιβληθούν. Η καταχώριση δεν είναι τυπικότητα που μπορείτε να κάνετε αργότερα με την ησυχία σας. Αυτή κάνει εκτελεστή ολόκληρη τη διάρκεια, και όχι μόνο τρία χρόνια από αυτήν.
Θα ακούσετε μερικές φορές για μισθώσεις 50 ετών. Εμπορικές και βιομηχανικές μισθώσεις έως 50 ετών υπάρχουν βάσει χωριστού νόμου, αλλά δεν ισχύουν για ακίνητα κατοικίας.
Η απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου για τις ανανεώσεις
Ο Αστικός και Εμπορικός Κώδικας επιτρέπει την ανανέωση μιας μίσθωσης για άλλα έως 30 χρόνια, αλλά η ανανέωση είναι νέα συμφωνία που γίνεται όταν έρθει η ώρα. Οι δομές που πωλούνταν ως «30+30+30» πήγαιναν πιο μακριά: έγραφαν τις επιλογές ανανέωσης στην αρχική μίσθωση, μερικές φορές προπληρωμένες και καταχωρισμένες, ώστε η βίλα να παρουσιάζεται ως μίσθωση (leasehold) «90 ετών».
Με την απόφαση αρ. 4655/2566, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι οι επιλογές ανανέωσης που συμφωνούνται εκ των προτέρων για να επεκτείνουν μια μίσθωση πέρα από τα 30 χρόνια είναι άκυρες και ανεφάρμοστες, ακόμη κι αν έχουν προπληρωθεί και καταχωριστεί. Η πρώτη καταχωρισμένη περίοδος των 30 ετών παραμένει έγκυρη.
Για τον αγοραστή, το συμπέρασμα είναι απλό. Αποτιμήστε μια μίσθωση βίλας ως 30 χρόνια ασφαλούς χρήσης. Μια ρήτρα ανανέωσης μπορεί ακόμη να εκφράζει την πρόθεση τη δική σας και του ιδιοκτήτη της γης, αλλά αντιμετωπίστε τη ως υπόσχεση που εξαρτάται από το αν ο ιδιοκτήτης, ή οι κληρονόμοι του, θα συμφωνήσουν ξανά σε 30 χρόνια, όχι ως δικαίωμα που έχετε ήδη αγοράσει. Όταν μια αγγελία γράφει «μίσθωση 90 ετών» ή «ιδιοκτησία 99 ετών», περιγράφει κάτι που το ταϊλανδικό δίκαιο δεν σας δίνει.
Η κυβέρνηση πρότεινε πράγματι μισθώσεις 99 ετών τον Ιούνιο του 2024, μαζί με ποσόστωση 75% για ξένους στα condominium. Τον Οκτώβριο του 2026 δεν έχει θεσπιστεί κανένας τροποποιητικός νόμος, οπότε το όριο των 30 ετών εξακολουθεί να είναι ο νόμος.
Η κυριότητα του σπιτιού σε μισθωμένη γη
Ένας ξένος μπορεί να έχει στην κυριότητά του ένα κτίσμα χωρίς να έχει τη γη κάτω από αυτό. Υπάρχουν δύο συνηθισμένοι τρόποι να εξασφαλιστεί αυτή η κυριότητα, και ένα συγγενικό δικαίωμα που συχνά συγχέεται μαζί τους.
Δικαίωμα επιφανείας (superficies)
Το δικαίωμα επιφανείας είναι καταχωρισμένο δικαίωμα κυριότητας κτισμάτων ή κατασκευών σε γη άλλου, για ορισμένη διάρκεια έως 30 ετών ή για όσο ζει ο ιδιοκτήτης της γης ή ο δικαιούχος. Εκτός αν η πράξη ορίζει διαφορετικά, μεταβιβάζεται και κληρονομείται. Για τον αγοραστή βίλας είναι έτσι ένα χρήσιμο συμπλήρωμα της μίσθωσης, αφού ρυθμίζει ευθέως ποιος έχει την κυριότητα του σπιτιού.
Κατασκευή στο δικό σας όνομα
Ο άλλος δρόμος είναι να χτίσετε το σπίτι στο δικό σας όνομα, με οικοδομική άδεια, πάνω στη μισθωμένη γη, ώστε το κτίσμα να είναι καταγεγραμμένο ως δικό σας από την αρχή.
Επικαρπία (usufruct)
Η επικαρπία είναι καταχωρισμένο δικαίωμα κατοχής, χρήσης και κάρπωσης ξένου ακινήτου, για ορισμένη διάρκεια έως 30 ετών ή για όσο ζει ο δικαιούχος. Δεν μεταβιβάζεται και λήγει με τον θάνατο του δικαιούχου. Γι' αυτό ταιριάζει άσχημα σε μια επένδυση που ίσως θέλετε να πουλήσετε ή να αφήσετε στα παιδιά σας. Και το δικαίωμα επιφανείας και η επικαρπία είναι σπάνια στην πράξη και πρέπει να καταχωριστούν στο κτηματολογικό γραφείο για να δεσμεύουν τρίτους.
Θάνατος, κληρονομιά και πώληση της γης
Το αν μια μίσθωση περνά στους κληρονόμους σας εξαρτάται από τη διατύπωσή της. Σύμφωνα με την απόφαση αρ. 11058/2559 του Ανωτάτου Δικαστηρίου, του 2016, μια μίσθωση ορισμένου χρόνου, για παράδειγμα 30 ετών, δεν λύεται αυτόματα με τον θάνατο του μισθωτή και μπορεί να περάσει στους κληρονόμους, ιδίως όταν το μίσθωμα έχει προπληρωθεί ή επιτρέπεται η υπεκμίσθωση. Μια μίσθωση που έχει συνταχθεί για όσο ζει ο μισθωτής λήγει με τον θάνατό του. Σε κάθε περίπτωση, τη ρήτρα πρέπει να τη γράψει για εσάς δικηγόρος στην Ταϊλάνδη, όχι να αντιγραφεί από κάποιο υπόδειγμα.
Μετράει και η άλλη πλευρά του συμβολαίου. Ο ιδιοκτήτης της γης μπορεί να πεθάνει και η γη μπορεί να πουληθεί. Και τα δύο ενδεχόμενα χρειάζονται προστασία γραμμένη στη μίσθωση. Είναι συμβατικοί κίνδυνοι που πρέπει να καλύψει ο δικηγόρος σας, και η καταχώριση μόνη της δεν τους λύνει. Ρωτήστε συγκεκριμένα τον δικηγόρο σας πώς αντιμετωπίζουν τα έγγραφα τον θάνατο του εκμισθωτή, την πώληση της γης και μια υποθήκη πάνω της.
Οι έλεγχοι του 2026 στα παρένθετα πρόσωπα
Ένας επίμονος μύθος λέει ότι μια ταϊλανδική εταιρεία με Ταϊλανδούς μετόχους επιτρέπει σε έναν ξένο να έχει στην κυριότητά του τη γη. Αυτό ισχύει μόνο αν η εταιρεία ανήκει πραγματικά κατά πλειοψηφία σε Ταϊλανδούς. Μια εταιρεία στην οποία οι Ταϊλανδοί μέτοχοι είναι παρένθετα πρόσωπα, που κατέχουν μετοχές για λογαριασμό ενός ξένου ή χρηματοδοτούνται από αυτόν, παραβιάζει το Άρθρο 36 του νόμου για τις επιχειρήσεις αλλοδαπών (Foreign Business Act): οι Ταϊλανδοί υπήκοοι που δανείζουν το όνομά τους αντιμετωπίζουν φυλάκιση έως τριών ετών ή/και πρόστιμα από 100.000 έως 1.000.000 THB. Το ίδιο άρθρο τιμωρεί και τον ξένο που χρησιμοποιεί το παρένθετο πρόσωπο. Ο Κώδικας Γης (Land Code) προσθέτει την αναγκαστική διάθεση της γης και χωριστή ποινική ευθύνη.
Αυτό που άλλαξε το 2026 είναι η εφαρμογή:
- Από την 1η Αυγούστου 2026 η Υπηρεσία Ανάπτυξης Επιχειρήσεων (Department of Business Development, DBD) ζητά τραπεζικές καταστάσεις και επιστολή που εξηγεί την επένδυση όταν καταχωρίζεται ή τροποποιείται εταιρεία με ξένους συνεπενδυτές ή ξένους υπογράφοντες. Εστιάζει σε 16 επαρχίες υψηλού κινδύνου, ανάμεσά τους το Πουκέτ, η Phang Nga, το Krabi, το Surat Thani (Κο Σαμούι), το Chonburi (Πατάγια) και η Μπανγκόκ. Η DBD έχει επισημάνει για περαιτέρω έλεγχο σχεδόν 120.000 εταιρείες με ξένη συμμετοχή από 0,01% έως 49,99%.
- Στις 25 Αυγούστου 2026 το Υπουργείο Εσωτερικών εξέδωσε την επείγουσα εγκύκλιο αρ. MorTor 0515.2/Wor 19097, με την οποία ζητά από τα επαρχιακά κτηματολογικά γραφεία να ελέγχουν τις εταιρείες που εμφανίζουν ενδείξεις κινδύνου nominee, να τις παραπέμπουν σε επαρχιακές επιτροπές έρευνας και να επιδιώκουν τη διάθεση της γης ή/και την υποβολή μηνύσεων.
- Από τις 15 έως τις 25 Μαΐου 2026 η Υπηρεσία Γης (Department of Lands) έστειλε στα επαρχιακά κτηματολογικά γραφεία τρεις εγκυκλίους για γη που κατέχεται για λογαριασμό ξένων μέσω Ταϊλανδών παρένθετων προσώπων. Πρόκειται για διοικητικές οδηγίες, όχι για νέο νόμο.
Τα μέτρα αυτά είναι νέα, και η πρακτική στα κτηματολογικά γραφεία του Πουκέτ, του Σαμούι και της Πατάγια μπορεί να γίνει ακόμη αυστηρότερη. Μια εταιρεία είναι νόμιμη μόνο αν ανήκει πραγματικά κατά πλειοψηφία σε Ταϊλανδούς. Αν ένας πωλητής προτείνει εταιρική δομή, η σωστή αντίδραση είναι να ρωτήσετε τον δικό σας δικηγόρο, όχι του πωλητή, αν θα άντεχε σε αυτόν τον έλεγχο.
Τι σας λένε και τι λέει ο νόμος
| Τι μπορεί να γράφει μια αγγελία | Νομική θέση τον Οκτώβριο του 2026 |
|---|---|
| «Μίσθωση 30+30+30» ή «μίσθωση 90 ετών» | Ασφαλή είναι μόνο τα πρώτα καταχωρισμένα 30 χρόνια. Οι προσυμφωνημένες ανανεώσεις κρίθηκαν άκυρες με την απόφαση 4655/2566 |
| «Leasehold 99 ετών» | Κυβερνητική πρόταση από τον Ιούνιο του 2024, που δεν έχει θεσπιστεί |
| «Βίλα με πλήρη κυριότητα μέσω ταϊλανδικής εταιρείας» | Νόμιμο μόνο αν η εταιρεία ανήκει πραγματικά κατά πλειοψηφία σε Ταϊλανδούς. Η κατοχή μετοχών μέσω παρένθετων προσώπων είναι ποινικό αδίκημα |
| «Η μίσθωση υπογράφεται τώρα, η καταχώριση αργότερα» | Μίσθωση άνω των 3 ετών που δεν έχει καταχωριστεί επιβάλλεται μόνο για 3 χρόνια |
| «Μίσθωση 50 ετών» | Διαθέσιμη μόνο για εμπορικές και βιομηχανικές μισθώσεις βάσει χωριστού νόμου, όχι για κατοικίες |
| «Η μίσθωση περνά στα παιδιά σας» | Είναι δυνατόν για μίσθωση ορισμένου χρόνου που έχει συνταχθεί γι' αυτό. Η ισόβια μίσθωση λήγει με τον θάνατο |
Οικιστικά συγκροτήματα και η γη πάνω στην οποία χτίζετε
Τα έργα βιλών που πωλούνται ως οικιστικά συγκροτήματα υπάγονται στον Land Allocation Act. Για τον Land Allocation Act (αρ. 3) B.E. 2568 (2025) ανακοινώθηκε ότι τίθεται σε ισχύ την 1η Μαρτίου 2026. Υποχρεώνει τους developers να διατηρούν τους δρόμους, τα πάρκα και τα δίκτυα στις αρχικές τους προδιαγραφές, με εγγυήσεις συντήρησης, και επιτρέπει στους αγοραστές τουλάχιστον των μισών οικοπέδων να συστήσουν οι ίδιοι νομικό πρόσωπο του συγκροτήματος αν δεν το κάνει ο developer.
Στο Πουκέτ, η γη στις πλαγιές υπόκειται επίσης σε πολεοδομικούς περιορισμούς. Μια αλλαγή στο πολεοδομικό σχέδιο που θεσπίστηκε τον Δεκέμβριο του 2024 άνοιξε στην ιδιωτική ανάπτυξη τη γη μεταξύ 80 και 140 μέτρων πάνω από τη μέση στάθμη της θάλασσας, με όριο ύψους 6 μέτρων και υποχρέωση να μένει πράσινο το 70% του οικοπέδου. Αν μια βίλα βρίσκεται σε αυτή τη ζώνη, τα όρια αυτά καθορίζουν τι μπορεί να χτιστεί ή να επεκταθεί.
Τέλος, μια βίλα που σκοπεύετε να νοικιάζετε ανά βράδυ αντιμετωπίζεται συνήθως ως προσωρινό κατάλυμα σύμφωνα με τον Hotel Act. Το εξετάζουμε στον οδηγό μας για τους κανόνες ενοικίασης στην Ταϊλάνδη.
Τι να ελέγξετε πριν αγοράσετε
- Ότι η γη έχει τίτλο Chanote και ότι ο δικηγόρος σας έχει κάνει έρευνα στο κτηματολογικό γραφείο.
- Ότι η μίσθωση θα καταχωριστεί στο κτηματολογικό γραφείο και ότι η τιμή βγάζει νόημα για 30 χρόνια χρήσης.
- Πώς εξασφαλίζεται το σπίτι: με καταχωρισμένο δικαίωμα επιφανείας ή με κατασκευή στο δικό σας όνομα με οικοδομική άδεια.
- Ρήτρες που καλύπτουν τον θάνατό σας, τον θάνατο του ιδιοκτήτη της γης, την πώληση της γης και κάθε υποθήκη πάνω της.
- Για οικιστικό συγκρότημα, την άδεια κατάτμησης γης και τις υποχρεώσεις συντήρησης του developer.
- Ότι κανένα κομμάτι της συμφωνίας δεν στηρίζεται σε εταιρεία με Ταϊλανδούς παρένθετους μετόχους.
Τα κόστη μεταβίβασης και οι ετήσιοι φόροι παρουσιάζονται στον οδηγό μας για τους φόρους και τα τέλη ακινήτων στην Ταϊλάνδη, και οι γενικότεροι κανόνες ιδιοκτησίας στον οδηγό μας για το τι μπορεί να αποκτήσει ένας ξένος. Οι βίλες που προσφέρουμε αυτή τη στιγμή βρίσκονται στη σελίδα μας με ακίνητα στην Ταϊλάνδη.
