Villas na Tailândia: o arrendamento de 30 anos, a decisão da Suprema Corte sobre renovações e o cerco aos nominees em 2026
A pessoa física estrangeira que compra uma villa na Tailândia não compra o terreno. O que ela tem é um arrendamento registrado do terreno por até 30 anos, junto com a propriedade da casa, garantida por um direito de superfície registrado ou pela construção em nome próprio no lote arrendado. Os primeiros 30 anos, depois de registrados no Land Office (o registro de terras), são juridicamente seguros. Qualquer coisa prometida além disso é uma promessa contratual que um tribunal tailandês pode se recusar a fazer cumprir.
Duas novidades deixam isso mais nítido. A Suprema Corte decidiu que as opções de renovação combinadas de antemão para estender um arrendamento além de 30 anos são nulas, o que acaba com a estrutura "30+30+30". E, a partir de agosto de 2026, as autoridades começaram a fiscalizar ativamente as empresas usadas para deter terras para estrangeiros por meio de testas de ferro tailandeses. A seguir explicamos o arrendamento em si, a decisão, as formas de ser dono da casa, o que acontece em caso de morte ou venda e por que o caminho da empresa está mais arriscado do que nunca.
Como se monta a compra de uma villa
A compra de um condomínio dá um único título de propriedade. A compra de uma villa costuma dar, em vez disso, um conjunto de documentos: um arrendamento do terreno registrado no Land Office, um contrato de compra ou de construção da casa e, às vezes, um direito de superfície sobre o terreno. Cada um deve ser revisado pelo seu próprio advogado tailandês, porque a sua proteção vale tanto quanto o mais fraco deles.
Registrar o arrendamento tem um custo. O Land Office cobra uma taxa de registro de 1% mais imposto do selo de 0.1%, ambos calculados sobre o aluguel total de todo o prazo registrado, ou seja, 1.1% no total. Num arrendamento com aluguel pago antecipadamente por 30 anos, essa base é o valor total antecipado.
Se a villa fica num loteamento, a incorporadora também precisa de uma licença de loteamento pela Land Allocation Act, e a casa precisa de alvará de construção pela Building Control Act. O seu advogado deve ver os dois.
O limite de 30 anos e por que o registro importa
A Seção 540 do Código Civil e Comercial limita a 30 anos o arrendamento de um imóvel. Se as partes combinarem um prazo maior, a lei o reduz para 30. A Seção 538 acrescenta que um arrendamento de mais de três anos precisa ser feito por escrito e registrado no Land Office; caso contrário, só pode ser exigido por três anos.
É essa segunda regra que prejudica quem pula o Land Office. Um arrendamento de trinta anos assinado em particular e nunca registrado dá a você três anos exigíveis. O registro não é uma formalidade para fazer depois, com calma: é ele que torna exigível o prazo inteiro, e não só três anos dele.
Às vezes se fala em arrendamentos de 50 anos. Existem arrendamentos comerciais e industriais de até 50 anos, regidos por outra lei, mas eles não se aplicam a imóveis residenciais.
A decisão da Suprema Corte sobre renovações
O Código Civil e Comercial permite renovar um arrendamento por até mais 30 anos, mas a renovação é um novo acordo, feito quando chega a hora. As estruturas vendidas como "30+30+30" foram além e escreveram as opções de renovação no arrendamento original, às vezes pagas antecipadamente e registradas, para que a villa pudesse ser apresentada como um arrendamento de "90 anos".
Na Decisão da Suprema Corte nº 4655/2566, o tribunal entendeu que as opções de renovação combinadas de antemão para estender um arrendamento além de 30 anos são nulas e inexigíveis, mesmo que tenham sido pagas antecipadamente e registradas. O primeiro prazo registrado de 30 anos continua válido.
Para o comprador, o significado é simples. Avalie o arrendamento de uma villa como 30 anos de uso seguro. Uma cláusula de renovação ainda pode expressar o que você e o dono do terreno pretendem, mas trate-a como uma promessa que depende de o proprietário, ou os herdeiros dele, concordarem de novo daqui a 30 anos, e não como um direito que você já comprou. Quando um anúncio fala em "arrendamento de 90 anos" ou "propriedade por 99 anos", descreve algo que a lei tailandesa não lhe dá.
O governo chegou a propor arrendamentos de 99 anos em junho de 2024, junto com uma cota estrangeira de 75% nos condomínios. Em outubro de 2026, nenhuma lei de alteração foi aprovada, então o limite de 30 anos continua sendo a lei.
Ser dono da casa em terreno arrendado
Um estrangeiro pode ser dono de uma edificação sem ser dono do terreno embaixo dela. Há duas formas usuais de garantir essa propriedade, e um direito relacionado que as pessoas confundem com elas.
Direito de superfície
O direito de superfície (superficies) é um direito registrado de ser dono de edificações ou estruturas em terreno alheio, por um prazo fixo de até 30 anos ou pela vida do dono do terreno ou do superficiário. Salvo disposição contrária na escritura, pode ser transferido e herdado. Para quem compra uma villa, isso o torna um bom complemento do arrendamento, já que trata diretamente de quem é o dono da casa.
Construir em nome próprio
O outro caminho é construir a casa em seu próprio nome, com alvará de construção, no terreno arrendado, para que a estrutura fique registrada como sua desde o início.
Usufruto
O usufruto é um direito registrado de possuir, usar e colher os frutos de um bem alheio, por um prazo fixo de até 30 anos ou pela vida do titular. Não é transferível e termina com a morte do titular. Por isso combina mal com um investimento que você talvez queira vender ou deixar para os filhos. Tanto o direito de superfície quanto o usufruto são pouco comuns na prática e precisam ser registrados no Land Office para valer perante terceiros.
Morte, herança e venda do terreno
Se o arrendamento passa ou não aos seus herdeiros depende de como ele foi redigido. Pela Decisão da Suprema Corte nº 11058/2559, de 2016, um arrendamento por prazo determinado, por exemplo de 30 anos, não termina automaticamente com a morte do arrendatário e pode passar aos herdeiros, sobretudo quando o aluguel foi pago antecipadamente ou a sublocação era permitida. Um arrendamento redigido pela vida do arrendatário termina com a morte. Em qualquer caso, a cláusula precisa ser escrita para você por um advogado tailandês, e não copiada de um modelo.
O outro lado do contrato também importa. O dono do terreno pode morrer, e o terreno pode ser vendido. Os dois casos exigem proteção escrita no arrendamento. São riscos contratuais que o seu advogado deve cobrir, e o registro sozinho não os resolve. Pergunte ao seu advogado, de forma específica, como os documentos tratam a morte do arrendador, a venda do terreno e uma hipoteca sobre ele.
O cerco aos nominees em 2026
Um mito persistente diz que uma empresa tailandesa com sócios tailandeses permite a um estrangeiro ser dono do terreno. Isso só vale se a empresa tiver de fato maioria tailandesa. Uma empresa em que os sócios tailandeses são testas de ferro, que detêm ações para um estrangeiro ou são financiados por ele, viola a Seção 36 da Foreign Business Act: os tailandeses que emprestam o nome estão sujeitos a até três anos de prisão e/ou multas de 100,000 a 1,000,000 THB. A mesma seção também pune o estrangeiro que usa o testa de ferro. O Land Code acrescenta a alienação forçada do terreno e uma responsabilidade criminal à parte.
O que mudou em 2026 foi a fiscalização:
- Desde 1º de agosto de 2026, o Department of Business Development exige extratos bancários e uma carta explicando o investimento quando uma empresa com coinvestidores ou signatários estrangeiros é registrada ou alterada. O foco são 16 províncias de risco, entre elas Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani (Koh Samui), Chonburi (Pattaya) e Bangkok. O DBD marcou para inspeção adicional quase 120,000 empresas com participação estrangeira entre 0.01% e 49.99%.
- Em 25 de agosto de 2026, o Ministério do Interior emitiu a circular urgente nº MorTor 0515.2/Wor 19097, que manda os escritórios provinciais de terras examinarem as empresas com indícios de uso de testas de ferro, encaminhá-las a comitês provinciais de investigação e buscar a alienação do terreno e/ou apresentar queixas criminais.
- Entre 15 e 25 de maio de 2026, o Department of Lands enviou aos escritórios provinciais de terras três circulares sobre terras detidas para estrangeiros por meio de testas de ferro tailandeses. São instruções administrativas, não uma lei nova.
Essas medidas são novas, e a prática nos escritórios de terras de Phuket, Samui e Pattaya pode ficar ainda mais rígida. Uma empresa só é legal se tiver de fato maioria tailandesa. Se um vendedor propuser uma estrutura empresarial, o certo é perguntar ao seu próprio advogado, e não ao do vendedor, se ela passaria por essa fiscalização.
O que dizem a você e o que diz a lei
| O que um anúncio pode dizer | Situação legal em outubro de 2026 |
|---|---|
| "Arrendamento 30+30+30" ou "arrendamento de 90 anos" | Só os primeiros 30 anos registrados são seguros; as renovações combinadas de antemão foram declaradas nulas na Decisão 4655/2566 |
| "Leasehold de 99 anos" | Uma proposta do governo desde junho de 2024; não aprovada |
| "Villa em propriedade plena por meio de empresa tailandesa" | Legal apenas se a empresa tiver de fato maioria tailandesa; sócios testas de ferro são crime |
| "Arrendamento assinado, registro depois" | Um arrendamento de mais de 3 anos não registrado só é exigível por 3 anos |
| "Arrendamento de 50 anos" | Disponível apenas para arrendamentos comerciais e industriais, por outra lei, e não para moradias |
| "O arrendamento passa para os seus filhos" | Possível num arrendamento por prazo determinado redigido para isso; um arrendamento vitalício termina com a morte |
Loteamentos e o terreno onde você constrói
Os projetos de villas vendidos como loteamentos se enquadram na Land Allocation Act. A Land Allocation Act (nº 3) B.E. 2568 (2025) foi anunciada para entrar em vigor em 1º de março de 2026. Ela obriga as incorporadoras a manter ruas, parques e redes de serviços no padrão original, com garantias de manutenção, e permite que os compradores de pelo menos metade dos lotes formem eles mesmos a juristic person do loteamento, caso a incorporadora não o faça.
Em Phuket, os terrenos de encosta também estão sujeitos a limites urbanísticos. Uma mudança no planejamento urbano aprovada em dezembro de 2024 abriu à construção privada os terrenos entre 80 e 140 metros acima do nível médio do mar, com altura máxima de 6 metros e 70% do lote mantidos verdes. Se a villa fica nessa faixa, esses limites determinam o que pode ser construído ou ampliado.
Por fim, uma villa que você pretende alugar por diária costuma ser tratada como hospedagem temporária pela Hotel Act. Tratamos disso no nosso guia das regras de locação na Tailândia.
O que verificar antes de comprar
- Que o terreno tem Chanote e que o seu advogado fez a pesquisa dele no Land Office.
- Que o arrendamento será registrado no Land Office e que o preço faz sentido para 30 anos de uso.
- Como a casa está garantida: um direito de superfície registrado ou a construção em seu próprio nome, com alvará.
- Cláusulas que tratem da sua morte, da morte do dono do terreno, da venda do terreno e de qualquer hipoteca sobre ele.
- Num loteamento, a licença de loteamento e as obrigações de manutenção da incorporadora.
- Que nenhuma parte do negócio dependa de uma empresa com sócios tailandeses testas de ferro.
Os custos de transferência e os impostos anuais estão no nosso guia de impostos e taxas sobre imóveis na Tailândia, e as regras gerais de propriedade no nosso guia sobre o que um estrangeiro pode ter. As villas que oferecemos hoje estão na nossa página de imóveis na Tailândia.
