Ville in Thailandia: la locazione di 30 anni, la sentenza della Corte Suprema sui rinnovi e la stretta del 2026 sui prestanome
Una persona fisica straniera che compra una villa in Thailandia non compra il terreno. Ciò che detiene è una locazione registrata del terreno fino a 30 anni, insieme alla proprietà della casa, garantita da un diritto di superficie registrato oppure dalla costruzione a proprio nome sul lotto in locazione. I primi 30 anni, una volta registrati al Land Office, sono giuridicamente sicuri. Tutto ciò che viene promesso oltre è una promessa contrattuale che un tribunale thailandese può rifiutarsi di far rispettare.
Due novità rendono il quadro più netto. La Corte Suprema ha stabilito che le opzioni di rinnovo concordate in anticipo per estendere una locazione oltre i 30 anni sono nulle, il che chiude la struttura "30+30+30". E da agosto 2026 le autorità hanno cominciato a controllare attivamente le società usate per detenere terreni per conto di stranieri tramite prestanome thailandesi. Qui sotto spieghiamo la locazione in sé, la sentenza, i modi per possedere la casa, che cosa succede in caso di morte o di vendita e perché la via societaria è oggi più rischiosa che mai.
Come si struttura l'acquisto di una villa
L'acquisto di un condominio dà un unico titolo di proprietà. L'acquisto di una villa dà invece di solito un insieme di documenti: una locazione del terreno registrata al Land Office, un contratto di acquisto o di costruzione per la casa e talvolta un diritto di superficie sul terreno. Ciascuno va esaminato da un avvocato thailandese di Sua fiducia, perché la Sua tutela vale quanto il più debole di questi documenti.
Registrare la locazione ha un costo. Il Land Office applica un diritto di registrazione dell'1% più un'imposta di bollo dello 0.1%, entrambi calcolati sul canone totale per l'intera durata registrata, quindi l'1.1% in tutto. Per una locazione con il canone pagato in anticipo per 30 anni, la base è l'intero importo anticipato.
Se la villa si trova in un complesso residenziale, il costruttore deve avere anche un permesso di lottizzazione in base al Land Allocation Act, e la casa deve avere un permesso di costruire in base al Building Control Act. Il Suo avvocato dovrebbe vederli entrambi.
Il limite di 30 anni e perché la registrazione conta
La Sezione 540 del Codice civile e commerciale limita a 30 anni la locazione di un bene immobile. Se le parti concordano una durata più lunga, la legge la riduce a 30 anni. La Sezione 538 aggiunge che una locazione superiore a tre anni deve essere scritta e registrata al Land Office, altrimenti si può far valere solo per tre anni.
È questa seconda regola a colpire chi salta il passaggio al Land Office. Una locazione trentennale firmata privatamente e mai registrata Le dà tre anni esigibili. La registrazione non è una formalità da sbrigare più avanti con calma: è ciò che rende esigibile l'intera durata e non solo tre anni.
A volte si sente parlare di locazioni di 50 anni. Le locazioni commerciali e industriali fino a 50 anni esistono in base a una legge distinta, ma non valgono per gli immobili residenziali.
La sentenza della Corte Suprema sui rinnovi
Il Codice civile e commerciale consente di rinnovare una locazione per altri 30 anni al massimo, ma il rinnovo è un nuovo accordo concluso al momento della scadenza. Le strutture vendute come "30+30+30" andavano oltre, scrivendo le opzioni di rinnovo nella locazione originaria, a volte pagate in anticipo e registrate, così da presentare la villa come una locazione "di 90 anni".
Con la sentenza n. 4655/2566 la Corte Suprema ha stabilito che le opzioni di rinnovo concordate in anticipo per estendere una locazione oltre i 30 anni sono nulle e non esigibili, anche se pagate in anticipo e registrate. Il primo periodo registrato di 30 anni resta valido.
Per chi compra, la conseguenza è semplice. Una locazione di villa va valutata come 30 anni di godimento sicuro. Una clausola di rinnovo può ancora esprimere ciò che Lei e il proprietario del terreno intendete fare, ma va considerata una promessa che dipende dal fatto che il proprietario, o i suoi eredi, accetti di nuovo fra 30 anni, non un diritto che ha già comprato. Quando un annuncio parla di "locazione di 90 anni" o di "proprietà per 99 anni", descrive qualcosa che la legge thailandese non Le concede.
A giugno 2024 il governo ha effettivamente proposto locazioni di 99 anni, insieme a una quota per gli stranieri del 75% nei condomini. A ottobre 2026 non è stata approvata alcuna legge di modifica, quindi il limite di 30 anni resta in vigore.
Possedere la casa su un terreno in locazione
Uno straniero può possedere un edificio senza possedere il terreno su cui sorge. Ci sono due modi abituali per garantire questa proprietà, più un diritto affine che spesso si confonde con essi.
Diritto di superficie
Il diritto di superficie (superficies) è un diritto registrato di possedere edifici o costruzioni sul terreno di un altro, per un periodo determinato fino a 30 anni oppure per la durata della vita del proprietario del terreno o del titolare del diritto. Salvo diversa previsione dell'atto, si può trasferire e trasmettere in eredità. Per chi compra una villa è quindi un utile complemento della locazione, perché regola direttamente la questione di chi possiede la casa.
Costruire a proprio nome
L'altra via è costruire la casa a proprio nome, con un permesso di costruire, sul terreno in locazione, così che la costruzione risulti Sua fin dall'inizio.
Usufrutto
L'usufrutto è un diritto registrato di possedere, usare e trarre i frutti del bene di un altro, per un periodo determinato fino a 30 anni oppure per la durata della vita del titolare. Non è trasferibile e si estingue con la morte del titolare. Per questo si adatta male a un investimento che si vuole poter vendere o lasciare ai figli. Sia il diritto di superficie sia l'usufrutto sono poco comuni nella pratica e devono essere registrati al Land Office per essere opponibili ai terzi.
Morte, successione e vendita del terreno
Se una locazione passi o meno agli eredi dipende da come è redatta. In base alla sentenza della Corte Suprema n. 11058/2559 del 2016, una locazione a tempo determinato, per esempio di 30 anni, non si estingue automaticamente con la morte del conduttore e può passare agli eredi, soprattutto se il canone era stato pagato in anticipo o la sublocazione era consentita. Una locazione redatta per la durata della vita del conduttore si estingue con la sua morte. In entrambi i casi la clausola deve scriverla per Lei un avvocato thailandese, non copiarla da un modello.
Conta anche l'altra parte del contratto. Il proprietario del terreno può morire, e il terreno può essere venduto. Entrambi gli eventi richiedono tutele scritte nella locazione. Sono rischi contrattuali che il Suo avvocato deve coprire, e la registrazione da sola non li risolve. Chieda espressamente al Suo avvocato come i documenti regolano la morte del locatore, la vendita del terreno e un'eventuale ipoteca su di esso.
La stretta del 2026 sui prestanome
Un mito duro a morire sostiene che una società thailandese con soci thailandesi permetta a uno straniero di possedere il terreno. È così solo se la società è davvero a maggioranza thailandese. Una società in cui i soci thailandesi sono prestanome, perché detengono le quote per conto di uno straniero o sono finanziati da lui, viola la Sezione 36 del Foreign Business Act: i cittadini thailandesi che prestano il proprio nome rischiano fino a tre anni di reclusione e/o multe da 100,000 a 1,000,000 THB. La stessa sezione punisce anche lo straniero che si serve del prestanome. Il Land Code aggiunge la cessione forzata del terreno e una responsabilità penale distinta.
Nel 2026 è cambiata l'applicazione delle regole:
- Dal 1° agosto 2026 il Department of Business Development chiede estratti conto e una lettera che spieghi l'investimento quando si registra o si modifica una società con coinvestitori stranieri o firmatari stranieri. L'attenzione è su 16 province a rischio, tra cui Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani (Koh Samui), Chonburi (Pattaya) e Bangkok. Il DBD ha segnalato per ulteriori controlli quasi 120,000 società con una partecipazione straniera tra lo 0.01% e il 49.99%.
- Il 25 agosto 2026 il Ministry of Interior ha emanato la circolare urgente n. MorTor 0515.2/Wor 19097, che chiede agli uffici fondiari provinciali di controllare le società con indicatori di rischio prestanome, di segnalarle ai comitati investigativi provinciali e di procedere con la cessione dei terreni e/o con denunce penali.
- Tra il 15 e il 25 maggio 2026 il Department of Lands ha inviato agli uffici fondiari provinciali tre circolari sui terreni detenuti per conto di stranieri tramite intermediari thailandesi. Sono istruzioni amministrative, non nuove leggi.
Queste misure sono nuove, e la prassi negli uffici fondiari di Phuket, Samui e Pattaya potrebbe irrigidirsi ancora. Una società è lecita solo se è davvero a maggioranza thailandese. Se un venditore propone una struttura societaria, la risposta giusta è chiedere al Suo avvocato, non a quello del venditore, se supererebbe questi controlli.
Che cosa Le dicono e che cosa dice la legge
| Che cosa può dire un annuncio | Situazione giuridica a ottobre 2026 |
|---|---|
| "Locazione 30+30+30" o "locazione di 90 anni" | Sono sicuri solo i primi 30 anni registrati; i rinnovi concordati in anticipo sono stati dichiarati nulli con la sentenza 4655/2566 |
| "Leasehold di 99 anni" | Una proposta del governo da giugno 2024; non approvata |
| "Villa in piena proprietà tramite una società thailandese" | Lecita solo se la società è davvero a maggioranza thailandese; l'uso di soci prestanome è un reato |
| "Locazione firmata, registrazione più avanti" | Una locazione superiore a 3 anni non registrata si può far valere solo per 3 anni |
| "Locazione di 50 anni" | Possibile solo per locazioni commerciali e industriali in base a una legge distinta, non per le abitazioni |
| "La locazione passa ai Suoi figli" | Possibile per una locazione a tempo determinato redatta a questo scopo; una locazione vitalizia si estingue con la morte |
Complessi residenziali e il terreno su cui si costruisce
I progetti di ville venduti come complessi residenziali rientrano nel Land Allocation Act. Per il Land Allocation Act (n. 3) B.E. 2568 (2025) era stata annunciata l'entrata in vigore il 1° marzo 2026. Obbliga i costruttori a mantenere strade, parchi e servizi allo standard originario, con garanzie di manutenzione, e consente agli acquirenti di almeno metà dei lotti di costituire da sé la juristic person del complesso residenziale se il costruttore non lo fa.
A Phuket i terreni collinari sono soggetti anche a limiti urbanistici. Una modifica del piano urbanistico approvata a dicembre 2024 ha aperto allo sviluppo privato i terreni tra 80 e 140 metri sul livello medio del mare, con un limite di altezza di 6 metri e il 70% del lotto lasciato a verde. Se una villa si trova in quella fascia, questi limiti determinano che cosa si può costruire o ampliare.
Infine, una villa che pensa di affittare a notte è di solito considerata alloggio temporaneo ai sensi dell'Hotel Act. Ne parliamo nella nostra guida alle regole sugli affitti in Thailandia.
Che cosa verificare prima di comprare
- Che il terreno abbia un titolo Chanote e che il Suo avvocato abbia svolto le ricerche al Land Office.
- Che la locazione sarà registrata al Land Office e che il prezzo abbia senso per 30 anni di godimento.
- Come è garantita la casa: un diritto di superficie registrato oppure la costruzione a Suo nome con un permesso di costruire.
- Le clausole sulla Sua morte, sulla morte del proprietario del terreno, sulla vendita del terreno e su un'eventuale ipoteca.
- Per un complesso residenziale, il permesso di lottizzazione e gli obblighi di manutenzione del costruttore.
- Che nessuna parte dell'operazione si regga su una società con soci prestanome thailandesi.
I costi di trasferimento e le imposte annuali sono descritti nella nostra guida a imposte e oneri sugli immobili in Thailandia, e le regole generali sulla proprietà nella nostra guida a che cosa può possedere uno straniero. Le ville che proponiamo oggi sono elencate nella nostra pagina degli immobili in Thailandia.
