Wille w Tajlandii: dzierżawa na 30 lat, wyrok Sądu Najwyższego w sprawie przedłużeń i rozprawa z podstawionymi udziałowcami w 2026 roku
Cudzoziemiec będący osobą fizyczną, który kupuje willę w Tajlandii, nie kupuje gruntu. Ma zarejestrowaną dzierżawę gruntu na okres do 30 lat oraz własność domu, zabezpieczoną zarejestrowanym prawem zabudowy (superficies) albo budową na własne nazwisko na dzierżawionej działce. Pierwsze 30 lat, po rejestracji w urzędzie ziemskim (Land Office), jest prawnie bezpieczne. Wszystko, co obiecano ponad ten okres, jest obietnicą umowną, której tajlandzki sąd może odmówić egzekwowania.
Dwa wydarzenia jeszcze to zaostrzają. Sąd Najwyższy orzekł, że uzgodnione z góry opcje przedłużenia, które mają wydłużyć dzierżawę ponad 30 lat, są nieważne, co kończy strukturę „30+30+30”. Od sierpnia 2026 roku władze zaczęły też aktywnie weryfikować spółki wykorzystywane do posiadania gruntu w imieniu cudzoziemców przez tajlandzkich podstawionych udziałowców (nominee). Poniżej wyjaśniamy, czym jest sama dzierżawa, co orzekł sąd, jak można być właścicielem domu, co dzieje się w razie śmierci lub sprzedaży i dlaczego droga przez spółkę jest dziś bardziej ryzykowna niż kiedykolwiek.
Z czego składa się zakup willi
Zakup lokalu w kondominium daje jeden akt własności. Zakup willi daje zwykle zamiast tego zestaw dokumentów: dzierżawę gruntu zarejestrowaną w urzędzie ziemskim, umowę kupna budynku lub umowę o budowę domu, a czasem także prawo zabudowy (superficies) na gruncie. Każdy z nich powinien sprawdzić Państwa własny tajlandzki prawnik, bo ochrona, jaką Państwo mają, jest tak mocna, jak najsłabszy z tych dokumentów.
Rejestracja dzierżawy kosztuje. Urząd ziemski pobiera opłatę rejestracyjną w wysokości 1% plus 0.1% opłaty skarbowej, obie liczone od łącznego czynszu za cały zarejestrowany okres, czyli razem 1.1%. Przy dzierżawie z czynszem zapłaconym z góry za 30 lat podstawą jest cała zapłacona z góry kwota.
Jeśli willa leży na osiedlu, deweloper potrzebuje też pozwolenia na parcelację gruntu na podstawie ustawy o parcelacji gruntów (Land Allocation Act), a dom wymaga pozwolenia na budowę na podstawie ustawy o kontroli budowlanej (Building Control Act). Państwa prawnik powinien zobaczyć oba dokumenty.
Limit 30 lat i znaczenie rejestracji
Sekcja 540 Kodeksu cywilnego i handlowego ogranicza dzierżawę nieruchomości do 30 lat. Jeśli strony uzgodnią dłuższy okres, prawo skraca go do 30 lat. Sekcja 538 dodaje, że dzierżawa na okres dłuższy niż trzy lata musi mieć formę pisemną i zostać zarejestrowana w urzędzie ziemskim, w przeciwnym razie można jej dochodzić tylko przez trzy lata.
To właśnie druga zasada uderza w kupujących, którzy pomijają urząd ziemski. Trzydziestoletnia dzierżawa podpisana prywatnie i nigdy niezarejestrowana daje trzy lata, których można dochodzić. Rejestracja nie jest formalnością, którą można spokojnie załatwić później; to dzięki niej można dochodzić pełnego okresu, a nie tylko trzech lat.
Czasem słyszy się o dzierżawach na 50 lat. Dzierżawy komercyjne i przemysłowe na okres do 50 lat istnieją na podstawie odrębnej ustawy, ale nie dotyczą nieruchomości mieszkalnych.
Wyrok Sądu Najwyższego w sprawie przedłużeń
Kodeks cywilny i handlowy pozwala przedłużyć dzierżawę o kolejne maksymalnie 30 lat, ale przedłużenie jest nową umową zawieraną, gdy nadejdzie jego czas. Struktury sprzedawane jako „30+30+30” szły dalej: wpisywały opcje przedłużenia do pierwotnej umowy dzierżawy, czasem opłacone z góry i zarejestrowane, tak by willę można było przedstawiać jako dzierżawę „na 90 lat”.
W wyroku nr 4655/2566 Sąd Najwyższy orzekł, że uzgodnione z góry opcje przedłużenia, które mają wydłużyć dzierżawę ponad 30 lat, są nieważne i niewykonalne, nawet jeśli zostały opłacone z góry i zarejestrowane. Pierwszy zarejestrowany 30-letni okres pozostaje ważny.
Dla kupującego wniosek jest prosty. Dzierżawę willi należy wyceniać jako 30 lat bezpiecznego użytkowania. Klauzula o przedłużeniu może nadal wyrażać zamiary Państwa i właściciela gruntu, ale trzeba ją traktować jako obietnicę zależną od tego, czy właściciel gruntu albo jego spadkobiercy zgodzą się ponownie za 30 lat, a nie jako prawo, które Państwo już kupili. Ogłoszenie mówiące o „dzierżawie na 90 lat” albo „własności na 99 lat” opisuje coś, czego tajlandzkie prawo nie daje.
W czerwcu 2024 roku rząd rzeczywiście zaproponował dzierżawy na 99 lat, a wraz z nimi 75% limit dla cudzoziemców w kondominiach. Według stanu na październik 2026 roku nie uchwalono żadnej ustawy zmieniającej, więc limit 30 lat nadal obowiązuje.
Własność domu na dzierżawionym gruncie
Cudzoziemiec może być właścicielem budynku, nie będąc właścicielem gruntu pod nim. Są dwa typowe sposoby zabezpieczenia tej własności i jedno pokrewne prawo, które bywa z nimi mylone.
Prawo zabudowy (superficies)
Superficies to zarejestrowane prawo do bycia właścicielem budynków lub obiektów na cudzym gruncie, na czas oznaczony do 30 lat albo na czas życia właściciela gruntu lub uprawnionego. O ile akt nie stanowi inaczej, prawo to można przenieść i odziedziczyć. Dla kupującego willę jest więc użytecznym uzupełnieniem dzierżawy, bo wprost rozstrzyga, kto jest właścicielem domu.
Budowa na własne nazwisko
Druga droga to zbudowanie domu na własne nazwisko na podstawie pozwolenia na budowę na dzierżawionym gruncie, tak by budynek był od początku zapisany jako Państwa własność.
Użytkowanie (usufruct)
Usufruct to zarejestrowane prawo do posiadania cudzej nieruchomości, korzystania z niej i pobierania z niej pożytków, na czas oznaczony do 30 lat albo dożywotnio. Nie można go przenieść i wygasa ze śmiercią uprawnionego. Dlatego słabo pasuje do inwestycji, którą być może zechcą Państwo sprzedać albo zostawić dzieciom. Zarówno superficies, jak i usufruct są w praktyce rzadkie i muszą zostać zarejestrowane w urzędzie ziemskim, by były skuteczne wobec osób trzecich.
Śmierć, dziedziczenie i sprzedaż gruntu
To, czy dzierżawa przechodzi na spadkobierców, zależy od jej brzmienia. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego nr 11058/2559 z 2016 roku dzierżawa na czas oznaczony, na przykład na 30 lat, nie wygasa automatycznie ze śmiercią dzierżawcy i może przejść na spadkobierców, zwłaszcza gdy czynsz zapłacono z góry albo dopuszczono poddzierżawę. Dzierżawa zawarta na czas życia dzierżawcy wygasa z jego śmiercią. Tak czy inaczej klauzulę powinien napisać dla Państwa tajlandzki prawnik, a nie należy jej kopiować z wzoru.
Liczy się też druga strona umowy. Właściciel gruntu może umrzeć, a grunt może zostać sprzedany. Oba zdarzenia wymagają ochrony zapisanej w umowie dzierżawy. To ryzyka umowne, które powinien zabezpieczyć Państwa prawnik, a sama rejestracja ich nie rozwiązuje. Proszę zapytać prawnika wprost, jak dokumenty regulują śmierć wydzierżawiającego, sprzedaż gruntu i jego obciążenie hipoteką.
Rozprawa z podstawionymi udziałowcami w 2026 roku
Uporczywy mit głosi, że tajlandzka spółka z tajlandzkimi udziałowcami pozwala cudzoziemcowi być właścicielem gruntu. Tak jest tylko wtedy, gdy spółka rzeczywiście należy w większości do Tajlandczyków. Spółka, w której tajlandzcy udziałowcy są podstawieni (nominee), czyli posiadają udziały w imieniu cudzoziemca albo za jego pieniądze, narusza sekcję 36 ustawy o działalności gospodarczej cudzoziemców (Foreign Business Act): obywatelom Tajlandii, którzy użyczają swoich nazwisk, grozi do trzech lat pozbawienia wolności i/lub grzywna od 100,000 do 1,000,000 THB. Ta sama sekcja przewiduje kary dla cudzoziemca, który korzysta z podstawionego udziałowca. Kodeks gruntowy (Land Code) dodaje przymusowe zbycie gruntu i odrębną odpowiedzialność karną.
W 2026 roku zmieniło się egzekwowanie przepisów:
- Od 1 sierpnia 2026 roku Department of Business Development (DBD) wymaga wyciągów bankowych i pisma wyjaśniającego inwestycję przy rejestracji lub zmianie spółki z zagranicznymi współinwestorami lub zagranicznymi osobami uprawnionymi do podpisu. Skupia się na 16 prowincjach podwyższonego ryzyka, w tym na Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani (Koh Samui), Chonburi (Pattaya) i Bangkoku. DBD wytypował do dalszej kontroli blisko 120,000 spółek z udziałem zagranicznym od 0.01% do 49.99%.
- 25 sierpnia 2026 roku Ministerstwo Spraw Wewnętrznych wydało pilny okólnik nr MorTor 0515.2/Wor 19097, polecający prowincjonalnym urzędom ziemskim weryfikować spółki wykazujące wskaźniki ryzyka podstawienia, kierować je do prowincjonalnych komisji dochodzeniowych oraz dążyć do zbycia gruntu i/lub składać zawiadomienia o przestępstwie.
- Między 15 a 25 maja 2026 roku Departament Gruntów (Department of Lands) wysłał do prowincjonalnych urzędów ziemskich trzy okólniki dotyczące gruntów posiadanych w imieniu cudzoziemców przez tajlandzkie osoby podstawione. Są to instrukcje administracyjne, a nie nowe prawo.
Te środki są nowe, a praktyka urzędów ziemskich na Phuket, Samui i w Pattaya może się jeszcze zaostrzyć. Spółka jest legalna tylko wtedy, gdy rzeczywiście należy w większości do Tajlandczyków. Jeśli sprzedający proponuje strukturę ze spółką, właściwą reakcją jest zapytanie własnego prawnika, a nie prawnika sprzedającego, czy przeszłaby ona taką weryfikację.
Co Państwo słyszą, a co mówi prawo
| Co może mówić ogłoszenie | Sytuacja prawna według stanu na październik 2026 roku |
|---|---|
| „Dzierżawa 30+30+30” albo „dzierżawa na 90 lat” | Bezpieczne jest tylko pierwsze zarejestrowane 30 lat; uzgodnione z góry przedłużenia uznano za nieważne w wyroku 4655/2566 |
| „Dzierżawa na 99 lat” | Propozycja rządu z czerwca 2024 roku; nieuchwalona |
| „Willa na własność (freehold) przez tajlandzką spółkę” | Legalne tylko wtedy, gdy spółka rzeczywiście należy w większości do Tajlandczyków; podstawieni udziałowcy to przestępstwo |
| „Dzierżawa podpisana, rejestracja później” | Niezarejestrowanej dzierżawy na ponad 3 lata można dochodzić tylko przez 3 lata |
| „Dzierżawa na 50 lat” | Dostępna tylko dla dzierżaw komercyjnych i przemysłowych na podstawie odrębnej ustawy, nie dla domów |
| „Dzierżawa przechodzi na Państwa dzieci” | Możliwe przy dzierżawie na czas oznaczony zredagowanej z myślą o tym; dzierżawa dożywotnia wygasa ze śmiercią |
Osiedla i grunt pod zabudowę
Projekty willowe sprzedawane jako osiedla podlegają ustawie o parcelacji gruntów (Land Allocation Act). Ogłoszono, że ustawa o parcelacji gruntów (nr 3) B.E. 2568 (2025) wchodzi w życie 1 marca 2026 roku. Zobowiązuje ona deweloperów do utrzymywania dróg, parków i mediów w pierwotnym standardzie, zabezpieczonym gwarancjami utrzymania, i pozwala nabywcom co najmniej połowy działek samodzielnie utworzyć wspólnotę osiedla (juristic person), jeśli nie zrobi tego deweloper.
Na Phuket grunty na zboczach podlegają też ograniczeniom planistycznym. Zmiana planu zagospodarowania uchwalona w grudniu 2024 roku otworzyła dla zabudowy prywatnej grunty położone na wysokości od 80 do 140 metrów nad średnim poziomem morza, z limitem wysokości budynków 6 metrów i obowiązkiem pozostawienia 70% działki jako terenu zielonego. Jeśli willa leży w tym przedziale wysokości, ograniczenia te wyznaczają, co można zbudować lub rozbudować.
I wreszcie willa, którą planują Państwo wynajmować na doby, jest zwykle traktowana na gruncie ustawy hotelowej (Hotel Act) jako zakwaterowanie tymczasowe. Omawiamy to w naszym przewodniku po zasadach wynajmu w Tajlandii.
Co sprawdzić przed zakupem
- Czy grunt ma tytuł Chanote i czy Państwa prawnik sprawdził go w urzędzie ziemskim.
- Czy dzierżawa zostanie zarejestrowana w urzędzie ziemskim i czy cena ma sens dla 30 lat użytkowania.
- Jak zabezpieczona jest własność domu: zarejestrowanym prawem zabudowy (superficies) albo budową na Państwa nazwisko na podstawie pozwolenia na budowę.
- Klauzule na wypadek Państwa śmierci, śmierci właściciela gruntu, sprzedaży gruntu i jego obciążenia hipoteką.
- Na osiedlu: pozwolenie na parcelację gruntu i obowiązki dewelopera w zakresie utrzymania.
- Czy żaden element transakcji nie opiera się na spółce z tajlandzkimi podstawionymi udziałowcami.
Koszty przeniesienia własności i roczne podatki opisujemy w naszym przewodniku po podatkach i opłatach od nieruchomości w Tajlandii, a ogólne zasady własności w naszym przewodniku o tym, co może posiadać cudzoziemiec. Wille, które obecnie oferujemy, znajdą Państwo na naszej stronie z nieruchomościami w Tajlandii.
