ვილები ტაილანდში: 30-წლიანი იჯარა

ტაილანდში ვილის მყიდველი უცხოელი ფიზიკური პირი მიწას არ ყიდულობს. თქვენ ფლობთ მიწის რეგისტრირებულ იჯარას 30 წლამდე ვადით და სახლის საკუთრებას, რომელიც დაცულია რეგისტრირებული აღნაგობის უფლებით (superficies) ან იჯარით აღებულ ნაკვეთზე საკუთარი სახელით მშენებლობით. პირველი 30 წელი, მიწის ოფისში რეგისტრაციის შემდეგ, სამართლებრივად დაცულია. ყველაფერი, რაც ამის მიღმა არის დაპირებული, სახელშეკრულებო დაპირებაა, რომლის აღსრულებაზეც ტაილანდის სასამართლომ შეიძლება უარი თქვას.

ორმა მოვლენამ ეს საკითხი უფრო მწვავე გახადა. უზენაესმა სასამართლომ დაადგინა, რომ წინასწარ შეთანხმებული განახლების ოფციები, რომლებიც იჯარას 30 წელზე მეტად აგრძელებს, ბათილია, რაც „30+30+30“ სქემას ასრულებს. 2026 წლის აგვისტოდან კი ხელისუფლებამ აქტიურად დაიწყო იმ კომპანიების შემოწმება, რომლებიც უცხოელებისთვის მიწას ტაილანდელი ნომინალური მფლობელების მეშვეობით ფლობენ. ქვემოთ ვხსნით თავად იჯარას, სასამართლოს გადაწყვეტილებას, სახლის ფლობის გზებს, რა ხდება გარდაცვალების ან გაყიდვის შემთხვევაში და რატომ არის კომპანიის გზა ახლა უფრო სარისკო, ვიდრე ოდესმე.

როგორ არის აწყობილი ვილის შესყიდვა

კონდომინიუმის ყიდვა ერთ საკუთრების დამადასტურებელ დოკუმენტს გაძლევთ. ვილის ყიდვა კი, როგორც წესი, დოკუმენტების მთელ პაკეტს: მიწის ოფისში რეგისტრირებულ მიწის იჯარას, სახლის ნასყიდობის ან მშენებლობის ხელშეკრულებას და ზოგჯერ მიწაზე აღნაგობის უფლებას. თითოეული მათგანი თქვენმა ტაილანდელმა იურისტმა უნდა შეამოწმოს, რადგან თქვენი დაცვა იმდენადაა მყარი, რამდენადაც მათ შორის ყველაზე სუსტი დოკუმენტი.

იჯარის რეგისტრაციას თავისი ფასი აქვს. მიწის ოფისი იღებს 1%-იან სარეგისტრაციო მოსაკრებელს პლუს 0.1%-იან სამარკო მოსაკრებელს, ორივეს მთელი რეგისტრირებული ვადის ჯამური ქირიდან, ანუ სულ 1.1%-ს. 30 წლით წინასწარ გადახდილი ქირის შემთხვევაში ბაზა მთელი წინასწარ გადახდილი თანხაა.

თუ ვილა საცხოვრებელ კომპლექსში (housing estate) მდებარეობს, დეველოპერს ასევე სჭირდება მიწის განაწილების ნებართვა მიწის განაწილების შესახებ კანონით (Land Allocation Act), სახლს კი სამშენებლო ნებართვა მშენებლობის კონტროლის შესახებ კანონით (Building Control Act). თქვენმა იურისტმა ორივე უნდა ნახოს.

30-წლიანი ზღვარი და რატომ არის რეგისტრაცია მნიშვნელოვანი

სამოქალაქო და კომერციული კოდექსის 540-ე მუხლი უძრავი ქონების იჯარას 30 წლით ზღუდავს. თუ მხარეები უფრო გრძელ ვადაზე შეთანხმდებიან, კანონი მას 30 წლამდე ამცირებს. 538-ე მუხლი ამატებს, რომ სამ წელზე მეტი ვადის იჯარა წერილობით უნდა გაფორმდეს და მიწის ოფისში დარეგისტრირდეს, წინააღმდეგ შემთხვევაში მისი აღსრულება მხოლოდ სამი წლით შეიძლება.

სწორედ ეს მეორე წესი აზიანებს მყიდველებს, რომლებიც მიწის ოფისს გვერდს უვლიან. კერძოდ ხელმოწერილი და დაურეგისტრირებელი ოცდაათწლიანი იჯარა მხოლოდ სამ აღსრულებად წელს გაძლევთ. რეგისტრაცია არ არის ფორმალობა, რომელსაც მოგვიანებით, მოცლილობისას მიხედავთ: სწორედ ის ხდის აღსრულებადს მთელ ვადას და არა მხოლოდ სამ წელს.

ზოგჯერ 50-წლიან იჯარაზეც გაიგონებთ. კომერციული და სამრეწველო იჯარა 50 წლამდე ვადით ცალკე კანონით არსებობს, მაგრამ საცხოვრებელ ქონებაზე არ ვრცელდება.

უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილება განახლებებზე

სამოქალაქო და კომერციული კოდექსი იჯარის განახლებას კიდევ 30 წლამდე ვადით უშვებს, მაგრამ განახლება ახალი შეთანხმებაა, რომელიც დროის მოსვლისას იდება. „30+30+30“ სახელით გაყიდული სქემები უფრო შორს წავიდა: განახლების ოფციები თავდაპირველ იჯარაში ჩაიწერა, ზოგჯერ წინასწარ გადახდილი და რეგისტრირებული, რათა ვილა „90-წლიან“ იჯარად წარედგინათ.

უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილებაში № 4655/2566 სასამართლომ დაადგინა, რომ წინასწარ შეთანხმებული განახლების ოფციები, რომლებიც იჯარას 30 წელზე მეტად აგრძელებს, ბათილი და აღუსრულებელია, მაშინაც კი, როცა ისინი წინასწარ იყო გადახდილი და რეგისტრირებული. პირველი რეგისტრირებული 30-წლიანი ვადა ძალაში რჩება.

მყიდველისთვის ამის მნიშვნელობა მარტივია. ვილის იჯარა შეაფასეთ, როგორც 30 წლის დაცული სარგებლობა. განახლების პუნქტს კვლავ შეუძლია თქვენი და მიწის მესაკუთრის განზრახვის გამოხატვა, მაგრამ განიხილეთ ის, როგორც დაპირება, რომელიც დამოკიდებულია იმაზე, დათანხმდება თუ არა მიწის მესაკუთრე ან მისი მემკვიდრეები 30 წლის შემდეგ ხელახლა, და არა როგორც უკვე ნაყიდი უფლება. როცა განცხადებაში წერია „90-წლიანი იჯარა“ ან „99-წლიანი საკუთრება“, ის აღწერს იმას, რასაც ტაილანდის კანონი არ გაძლევთ.

მთავრობამ 2024 წლის ივნისში მართლაც შესთავაზა 99-წლიანი იჯარა, კონდომინიუმებში 75%-იან უცხოელთა კვოტასთან ერთად. 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით შესწორების კანონი მიღებული არ არის, ამიტომ 30-წლიანი ზღვარი კვლავ მოქმედებს.

სახლის ფლობა იჯარით აღებულ მიწაზე

უცხოელს შეუძლია ფლობდეს შენობას ისე, რომ მის ქვეშ მიწა არ ეკუთვნოდეს. ამ საკუთრების დაცვის ორი ჩვეული გზა არსებობს და ერთი მონათესავე უფლება, რომელსაც მათში ხშირად ურევენ.

აღნაგობის უფლება (superficies)

აღნაგობის უფლება რეგისტრირებული უფლებაა, ფლობდეთ შენობებს ან ნაგებობებს სხვის მიწაზე, განსაზღვრული ვადით 30 წლამდე ან მიწის მესაკუთრის ან უფლების მფლობელის სიცოცხლის განმავლობაში. თუ დოკუმენტში სხვა რამ არ წერია, ის შეიძლება სხვას გადაეცეს და მემკვიდრეობით გადავიდეს. ვილის მყიდველისთვის ეს მას იჯარის სასარგებლო დანამატად აქცევს, რადგან ის პირდაპირ არეგულირებს, ვის ეკუთვნის სახლი.

მშენებლობა საკუთარი სახელით

მეორე გზაა, სახლი იჯარით აღებულ მიწაზე საკუთარი სახელით, სამშენებლო ნებართვით ააშენოთ, რათა ნაგებობა თავიდანვე თქვენს საკუთრებად დაფიქსირდეს.

უზუფრუქტი

უზუფრუქტი რეგისტრირებული უფლებაა, ფლობდეთ, სარგებლობდეთ და იღებდეთ ნაყოფს სხვისი ქონებიდან, განსაზღვრული ვადით 30 წლამდე ან უფლების მფლობელის სიცოცხლის განმავლობაში. ის არ გადაიცემა და მფლობელის გარდაცვალებით წყდება. ამიტომ ის ცუდად ერგება ინვესტიციას, რომლის გაყიდვაც ან შვილებისთვის დატოვებაც შეიძლება მოგინდეთ. აღნაგობის უფლებაც და უზუფრუქტიც პრაქტიკაში იშვიათია, და მესამე პირებისთვის სავალდებულო რომ იყოს, მიწის ოფისში უნდა დარეგისტრირდეს.

გარდაცვალება, მემკვიდრეობა და მიწის გაყიდვა

გადავა თუ არა იჯარა თქვენს მემკვიდრეებზე, მისი ტექსტის შედგენაზეა დამოკიდებული. 2016 წლის უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილების № 11058/2559 თანახმად, განსაზღვრული ვადის იჯარა, მაგალითად 30-წლიანი, მოიჯარის გარდაცვალებით ავტომატურად არ წყდება და შეიძლება მემკვიდრეებს გადაეცეს, განსაკუთრებით მაშინ, როცა ქირა წინასწარ იყო გადახდილი ან ქვეიჯარა ნებადართული იყო. მოიჯარის სიცოცხლის ვადით შედგენილი იჯარა მისი გარდაცვალებით წყდება. ორივე შემთხვევაში ეს პუნქტი თქვენთვის ტაილანდელმა იურისტმა უნდა დაწეროს და არა შაბლონიდან გადაიწეროს.

ხელშეკრულების მეორე მხარესაც აქვს მნიშვნელობა. მიწის მესაკუთრე შეიძლება გარდაიცვალოს, მიწა კი გაიყიდოს. ორივე შემთხვევისთვის დაცვა იჯარაში უნდა ჩაიწეროს. ეს სახელშეკრულებო რისკებია, რომლებიც თქვენმა იურისტმა უნდა დაფაროს, და რეგისტრაცია მათ თავისთავად არ წყვეტს. კონკრეტულად ჰკითხეთ იურისტს, როგორ არეგულირებს დოკუმენტები მეიჯარის გარდაცვალებას, მიწის გაყიდვასა და მის იპოთეკას.

2026 წლის კამპანია ნომინალური მფლობელების წინააღმდეგ

მყარად გავრცელებული მითის თანახმად, ტაილანდელი აქციონერების მქონე ტაილანდური კომპანია უცხოელს მიწის ფლობის საშუალებას აძლევს. ეს მხოლოდ მაშინ მუშაობს, თუ კომპანიაში უმრავლესობა ნამდვილად ტაილანდელებს ეკუთვნით. კომპანია, რომელშიც ტაილანდელი აქციონერები ნომინალური მფლობელები არიან, ანუ აქციებს უცხოელის სახელით ფლობენ ან უცხოელის თანხით არიან დაფინანსებული, არღვევს უცხოური ბიზნესის შესახებ კანონის (Foreign Business Act) 36-ე მუხლს: ტაილანდის მოქალაქეებს, რომლებიც სახელს ათხოვებენ, სამ წლამდე თავისუფლების აღკვეთა და/ან 100,000-დან 1,000,000 THB-მდე ჯარიმა ემუქრებათ. იგივე მუხლი სჯის უცხოელსაც, რომელიც ნომინალურ მფლობელს იყენებს. მიწის კოდექსი (Land Code) ამას მიწის იძულებით გასხვისებასა და ცალკე სისხლისსამართლებრივ პასუხისმგებლობას ამატებს.

2026 წელს აღსრულება შეიცვალა:

2026 წლის 1 აგვისტოდან ბიზნესის განვითარების დეპარტამენტი (Department of Business Development, DBD) საბანკო ამონაწერებსა და ინვესტიციის ამხსნელ წერილს მოითხოვს, როცა რეგისტრირდება ან იცვლება კომპანია, რომელსაც უცხოელი თანაინვესტორები ან უცხოელი ხელმომწერები ჰყავს. ყურადღების ცენტრშია 16 სარისკო პროვინცია, მათ შორის პხუკეტი, Phang Nga, კრაბი, სურატ-თანი (კო-სამუი), ჩონბური (პატაია) და ბანგკოკი. DBD-მ დამატებითი შემოწმებისთვის თითქმის 120,000 კომპანია მონიშნა, რომლებშიც უცხოელთა წილი 0.01%-დან 49.99%-მდეა.
2026 წლის 25 აგვისტოს შინაგან საქმეთა სამინისტრომ გამოსცა სასწრაფო ცირკულარი № MorTor 0515.2/Wor 19097, რომლითაც პროვინციების მიწის ოფისებს დაავალა, შეამოწმონ ნომინალური ფლობის რისკის ნიშნების მქონე კომპანიები, გადასცენ ისინი პროვინციების საგამოძიებო კომიტეტებს და მოითხოვონ მიწის გასხვისება და/ან შეიტანონ სისხლისსამართლებრივი საჩივრები.
2026 წლის 15-დან 25 მაისამდე მიწის დეპარტამენტმა (Department of Lands) პროვინციების მიწის ოფისებს სამი ცირკულარი გაუგზავნა იმ მიწის შესახებ, რომელსაც უცხოელების სახელით ტაილანდელი შუამავლები ფლობენ. ეს ადმინისტრაციული მითითებებია და არა ახალი კანონი.

ეს ზომები ახალია, და პხუკეტის, სამუისა და პატაიას მიწის ოფისებში პრაქტიკა შეიძლება კიდევ უფრო გამკაცრდეს. კომპანია კანონიერია მხოლოდ მაშინ, თუ მასში უმრავლესობა ნამდვილად ტაილანდელებს ეკუთვნით. თუ გამყიდველი კომპანიის სტრუქტურას გთავაზობთ, სწორი პასუხია, ჰკითხოთ საკუთარ იურისტს, და არა გამყიდველისას, გაუძლებს თუ არა ის ამ შემოწმებას.

რას გეუბნებიან და რას ამბობს კანონი

რა შეიძლება ეწეროს განცხადებაში	სამართლებრივი მდგომარეობა 2026 წლის ოქტომბრისთვის
„30+30+30 იჯარა“ ან „90-წლიანი იჯარა“	დაცულია მხოლოდ პირველი რეგისტრირებული 30 წელი; წინასწარ შეთანხმებული განახლებები გადაწყვეტილებით 4655/2566 ბათილად იქნა ცნობილი
„99-წლიანი იჯარა“	მთავრობის წინადადება 2024 წლის ივნისიდან; კანონად არ ქცეულა
„ვილა სრულ საკუთრებაში ტაილანდური კომპანიის მეშვეობით“	კანონიერია მხოლოდ მაშინ, თუ კომპანიაში უმრავლესობა ნამდვილად ტაილანდელებს ეკუთვნით; ნომინალური აქციონერობა დანაშაულია
„იჯარა ხელმოწერილია, რეგისტრაცია მოგვიანებით“	სამ წელზე მეტი ვადის დაურეგისტრირებელი იჯარა მხოლოდ 3 წლით არის აღსრულებადი
„50-წლიანი იჯარა“	არსებობს მხოლოდ კომერციული და სამრეწველო იჯარისთვის ცალკე კანონით, საცხოვრებლისთვის არა
„იჯარა თქვენს შვილებზე გადავა“	შესაძლებელია ამისთვის შედგენილი განსაზღვრული ვადის იჯარისთვის; სიცოცხლის ვადით იჯარა გარდაცვალებით წყდება

საცხოვრებელი კომპლექსები და მიწა, რომელზეც აშენებთ

საცხოვრებელი კომპლექსის სახით გაყიდული ვილების პროექტები მიწის განაწილების შესახებ კანონს ექვემდებარება. მიწის განაწილების შესახებ კანონის (№ 3) B.E. 2568 (2025) ამოქმედება 2026 წლის 1 მარტიდან გამოცხადდა. ის დეველოპერებს ავალდებულებს, გზები, პარკები და კომუნალური ქსელები თავდაპირველ სტანდარტზე შეინარჩუნონ, მოვლის გარანტიებით, და ნაკვეთების მინიმუმ ნახევრის მყიდველებს უფლებას აძლევს, თავად შექმნან კომპლექსის იურიდიული პირი, თუ ამას დეველოპერი არ გააკეთებს.

პხუკეტში ფერდობის მიწაზე ქალაქგეგმარების შეზღუდვებიც მოქმედებს. 2024 წლის დეკემბერში მიღებულმა ცვლილებამ ქალაქგეგმარებაში ზღვის საშუალო დონიდან 80-დან 140 მეტრამდე სიმაღლეზე მდებარე მიწა კერძო განაშენიანებისთვის გახსნა, 6-მეტრიანი სიმაღლის ზღვრით და იმ პირობით, რომ ნაკვეთის 70% გამწვანებული დარჩეს. თუ ვილა ამ ზოლშია, ეს შეზღუდვები განსაზღვრავს, რისი აშენება ან მიშენება შეიძლება.

და ბოლოს, ვილა, რომლის ღამით გაქირავებასაც გეგმავთ, Hotel Act-ის მიხედვით, როგორც წესი, დროებით განთავსებად ითვლება. ამას განვიხილავთ ტაილანდში გაქირავების წესების ჩვენს გზამკვლევში.

რა შეამოწმოთ ყიდვამდე

რომ მიწას Chanote აქვს და რომ თქვენმა იურისტმა ის მიწის ოფისში შეამოწმა.
რომ იჯარა მიწის ოფისში დარეგისტრირდება და ფასი 30 წლის სარგებლობისთვის გონივრულია.
როგორ არის დაცული სახლი: რეგისტრირებული აღნაგობის უფლებით თუ საკუთარი სახელით, სამშენებლო ნებართვით მშენებლობით.
პუნქტები, რომლებიც არეგულირებს თქვენს გარდაცვალებას, მიწის მესაკუთრის გარდაცვალებას, მიწის გაყიდვასა და მასზე ნებისმიერ იპოთეკას.
საცხოვრებელი კომპლექსისთვის: მიწის განაწილების ნებართვა და დეველოპერის ვალდებულებები მოვლაზე.
რომ გარიგების არცერთი ნაწილი არ ეყრდნობა კომპანიას ტაილანდელი ნომინალური აქციონერებით.

გადაფორმების ხარჯები და წლიური გადასახადები აღწერილია ტაილანდში ქონების გადასახადებისა და მოსაკრებლების ჩვენს გზამკვლევში, საკუთრების ზოგადი წესები კი ჩვენს გზამკვლევში იმის შესახებ, რისი ფლობა შეუძლია უცხოელს. ვილები, რომლებსაც ამჟამად გთავაზობთ, ჩამოთვლილია ტაილანდის ქონების ჩვენს გვერდზე.