Villas en Tailandia: el arrendamiento de 30 años, la sentencia del Tribunal Supremo sobre las renovaciones y la ofensiva de 2026 contra los testaferros
Una persona física extranjera que compra una villa en Tailandia no compra el terreno. Lo que obtiene es un arrendamiento inscrito del terreno de hasta 30 años, junto con la propiedad de la casa, asegurada mediante un derecho de superficie inscrito o construyendo a su propio nombre en la parcela arrendada. Los primeros 30 años, una vez inscritos en la Oficina de Tierras, tienen seguridad jurídica. Todo lo que se prometa más allá es una promesa contractual que un tribunal tailandés puede negarse a hacer cumplir.
Dos novedades lo agudizan. El Tribunal Supremo ha declarado nulas las opciones de renovación pactadas de antemano para alargar un arrendamiento más allá de 30 años, lo que acaba con la estructura «30+30+30». Y desde agosto de 2026 las autoridades examinan activamente las sociedades que se usan para que extranjeros tengan terrenos a través de testaferros tailandeses. A continuación explicamos el arrendamiento en sí, la sentencia, las formas de ser propietario de la casa, qué ocurre en caso de muerte o de venta, y por qué la vía societaria es hoy más arriesgada que nunca.
Cómo se estructura la compra de una villa
La compra de un condominio le da un único título de propiedad. La compra de una villa suele darle, en cambio, un conjunto de documentos: un arrendamiento del terreno inscrito en la Oficina de Tierras, un contrato de compra o de construcción de la casa y, a veces, un derecho de superficie sobre el terreno. Cada uno debe revisarlo su propio abogado tailandés, porque su protección es tan sólida como el más débil de ellos.
Inscribir el arrendamiento tiene un coste. La Oficina de Tierras cobra una tasa de inscripción del 1% más un impuesto de timbre del 0.1%, ambos calculados sobre la renta total de todo el plazo inscrito, es decir, un 1.1% en total. En un arrendamiento con la renta pagada por adelantado por 30 años, esa base es el importe completo pagado por adelantado.
Si la villa está en una urbanización, el desarrollador también necesita un permiso de parcelación conforme a la Ley de Parcelación del Suelo, y la casa necesita una licencia de obra conforme a la Ley de Control de la Edificación. Su abogado debería ver ambos.
El límite de 30 años y por qué importa la inscripción
El artículo 540 del Código Civil y Mercantil limita a 30 años el arrendamiento de un inmueble. Si las partes pactan un plazo mayor, la ley lo reduce a 30. El artículo 538 añade que un arrendamiento de más de tres años debe hacerse por escrito e inscribirse en la Oficina de Tierras; de lo contrario, solo es exigible durante tres años.
Esta segunda norma es la que perjudica a los compradores que se saltan la Oficina de Tierras. Un arrendamiento de treinta años firmado en privado y nunca inscrito le da tres años exigibles. La inscripción no es un trámite que pueda dejar para más adelante; es lo que hace exigible el plazo completo y no solo tres años de él.
A veces oirá hablar de arrendamientos de 50 años. Existen arrendamientos comerciales e industriales de hasta 50 años en virtud de una ley distinta, pero no se aplican a los inmuebles residenciales.
La sentencia del Tribunal Supremo sobre las renovaciones
El Código Civil y Mercantil permite renovar un arrendamiento hasta otros 30 años, pero la renovación es un nuevo acuerdo que se celebra cuando llega el momento. Las estructuras vendidas como «30+30+30» iban más allá: incluían las opciones de renovación en el arrendamiento original, a veces pagadas por adelantado e inscritas, para poder presentar la villa como un arrendamiento «de 90 años».
En la sentencia n.º 4655/2566, el Tribunal Supremo declaró que las opciones de renovación pactadas de antemano para alargar un arrendamiento más allá de 30 años son nulas e inexigibles, aunque se hayan pagado por adelantado e inscrito. El primer plazo inscrito de 30 años sigue siendo válido.
Para un comprador, la consecuencia es sencilla. Valore el arrendamiento de una villa como 30 años de uso seguro. Una cláusula de renovación puede seguir reflejando lo que usted y el propietario del terreno pretenden, pero trátela como una promesa que depende de que el propietario, o sus herederos, vuelvan a aceptar dentro de 30 años, no como un derecho que ya ha comprado. Cuando un anuncio dice «arrendamiento de 90 años» o «propiedad por 99 años», describe algo que la ley tailandesa no le concede.
El Gobierno sí propuso en junio de 2024 arrendamientos de 99 años, junto con un cupo extranjero del 75% en los condominios. A octubre de 2026 no se ha aprobado ninguna ley de reforma, así que el límite de 30 años sigue vigente.
Ser propietario de la casa en un terreno arrendado
Un extranjero puede ser propietario de un edificio sin serlo del terreno sobre el que se levanta. Hay dos formas habituales de asegurar esa propiedad, y un derecho relacionado con el que se suelen confundir.
Derecho de superficie
El derecho de superficie (superficies) es un derecho inscrito a ser propietario de edificios o construcciones en terreno ajeno, por un plazo fijo de hasta 30 años o por la vida del propietario del terreno o del superficiario. Salvo que la escritura diga otra cosa, puede transmitirse y heredarse. Para el comprador de una villa, eso lo convierte en un complemento útil del arrendamiento, ya que resuelve directamente quién es el propietario de la casa.
Construir a su propio nombre
La otra vía es construir la casa a su propio nombre, con licencia de obra, en el terreno arrendado, de modo que la construcción figure como suya desde el principio.
Usufructo
El usufructo es un derecho inscrito a poseer, usar y percibir los frutos de un bien ajeno, por un plazo fijo de hasta 30 años o de por vida del titular. No es transmisible y se extingue con la muerte del titular. Por eso encaja mal en una inversión que quizá quiera vender o dejar a sus hijos. Tanto el derecho de superficie como el usufructo son poco habituales en la práctica y deben inscribirse en la Oficina de Tierras para obligar a terceros.
Muerte, herencia y venta del terreno
Que un arrendamiento pase a sus herederos depende de cómo esté redactado. Según la sentencia n.º 11058/2559 del Tribunal Supremo, de 2016, un arrendamiento a plazo fijo, por ejemplo de 30 años, no termina automáticamente con la muerte del arrendatario y puede pasar a sus herederos, sobre todo si la renta se pagó por adelantado o se permitía el subarriendo. Un arrendamiento redactado por la vida del arrendatario termina con su muerte. En cualquier caso, la cláusula debe redactarla para usted un abogado tailandés, no copiarse de una plantilla.
La otra parte del contrato también importa. El propietario del terreno puede morir y el terreno puede venderse. Ambas situaciones necesitan protección por escrito en el arrendamiento. Son riesgos contractuales que debe cubrir su abogado, y la inscripción por sí sola no los resuelve. Pregunte a su abogado, en concreto, cómo tratan los documentos la muerte del arrendador, la venta del terreno y una hipoteca sobre él.
La ofensiva de 2026 contra los testaferros
Persiste el mito de que una empresa tailandesa con accionistas tailandeses permite a un extranjero ser propietario del terreno. Solo es así si la empresa es realmente de mayoría tailandesa. Una empresa cuyos accionistas tailandeses son testaferros, que poseen acciones por cuenta de un extranjero o con dinero de un extranjero, infringe el artículo 36 de la Ley de Negocios Extranjeros: los ciudadanos tailandeses que prestan su nombre se exponen a hasta tres años de prisión, a multas de 100,000 a 1,000,000 THB o a ambas. El mismo artículo sanciona también al extranjero que se sirve del testaferro. El Código de Tierras añade la venta forzosa del terreno y una responsabilidad penal aparte.
Lo que cambió en 2026 es la aplicación:
- Desde el 1 de agosto de 2026, el Departamento de Desarrollo Empresarial exige extractos bancarios y una carta explicativa de la inversión cuando se inscribe o modifica una empresa con coinversores o firmantes extranjeros. Se centra en 16 provincias de riesgo, entre ellas Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani (Koh Samui), Chonburi (Pattaya) y Bangkok. El DBD ha señalado para una inspección más detallada a cerca de 120,000 empresas con entre un 0.01% y un 49.99% de accionariado extranjero.
- El 25 de agosto de 2026, el Ministerio del Interior emitió la circular urgente n.º MorTor 0515.2/Wor 19097, que ordena a las oficinas provinciales de tierras examinar las empresas con indicios de riesgo de testaferros, remitirlas a los comités provinciales de investigación y promover la venta forzosa del terreno, denuncias penales o ambas.
- Entre el 15 y el 25 de mayo de 2026, el Departamento de Tierras envió a las oficinas provinciales de tierras tres circulares sobre terrenos en manos de extranjeros a través de intermediarios tailandeses. Son instrucciones administrativas, no una ley nueva.
Estas medidas son nuevas, y la práctica en las oficinas de tierras de Phuket, Samui y Pattaya puede endurecerse aún más. Una empresa solo es legal si es realmente de mayoría tailandesa. Si un vendedor le propone una estructura societaria, lo correcto es preguntar a su propio abogado, no al del vendedor, si superaría este examen.
Lo que le dicen y lo que dice la ley
| Lo que puede decir un anuncio | Situación legal a octubre de 2026 |
|---|---|
| «Arrendamiento 30+30+30» o «arrendamiento de 90 años» | Solo son seguros los primeros 30 años inscritos; las renovaciones pactadas de antemano se declararon nulas en la sentencia 4655/2566 |
| «Leasehold de 99 años» | Una propuesta del Gobierno desde junio de 2024; no aprobada |
| «Villa en propiedad plena a través de una empresa tailandesa» | Solo es legal si la empresa es realmente de mayoría tailandesa; el accionariado mediante testaferros es delito |
| «Arrendamiento firmado, la inscripción después» | Un arrendamiento de más de 3 años no inscrito solo es exigible durante 3 años |
| «Arrendamiento de 50 años» | Solo existe para arrendamientos comerciales e industriales en virtud de una ley distinta, no para viviendas |
| «El arrendamiento pasa a sus hijos» | Es posible en un arrendamiento a plazo fijo redactado con ese fin; un arrendamiento vitalicio termina con la muerte |
Urbanizaciones y el terreno sobre el que se construye
Los proyectos de villas que se venden como urbanizaciones están sujetos a la Ley de Parcelación del Suelo. Se anunció que la Ley de Parcelación del Suelo (n.º 3) B.E. 2568 (2025) entraría en vigor el 1 de marzo de 2026. Obliga a los desarrolladores a mantener las calles, los parques y los servicios con su nivel original, respaldados por garantías de mantenimiento, y permite que los compradores de al menos la mitad de las parcelas constituyan ellos mismos la persona jurídica de la urbanización si el desarrollador no lo hace.
En Phuket, los terrenos de ladera están sujetos además a límites urbanísticos. Un cambio del plan urbanístico aprobado en diciembre de 2024 abrió al desarrollo privado los terrenos situados entre 80 y 140 metros sobre el nivel medio del mar, con un límite de altura de 6 metros y el 70% de la parcela como zona verde. Si una villa está en esa franja, esos límites condicionan lo que se puede construir o ampliar.
Por último, una villa que piense alquilar por noches suele considerarse alojamiento temporal según la Ley de Hoteles. Lo explicamos en nuestra guía sobre las normas de alquiler en Tailandia.
Qué comprobar antes de comprar
- Que el terreno tiene un título Chanote y que su abogado lo ha verificado en la Oficina de Tierras.
- Que el arrendamiento se inscribirá en la Oficina de Tierras y que el precio tiene sentido para 30 años de uso.
- Cómo se asegura la casa: un derecho de superficie inscrito o la construcción a su propio nombre con licencia de obra.
- Cláusulas que cubran su muerte, la muerte del propietario del terreno, la venta del terreno y cualquier hipoteca sobre él.
- En una urbanización, el permiso de parcelación y las obligaciones de mantenimiento del desarrollador.
- Que ninguna parte de la operación dependa de una empresa con accionistas tailandeses que actúen como testaferros.
Los costes de transferencia y los impuestos anuales se detallan en nuestra guía de impuestos y gastos inmobiliarios en Tailandia, y las normas generales de propiedad, en nuestra guía sobre lo que puede poseer un extranjero. Las villas que ofrecemos actualmente figuran en nuestra página de propiedades en Tailandia.
