Vile în Thailanda: contractul de închiriere pe 30 de ani, decizia Curții Supreme privind reînnoirile și controalele din 2026 asupra structurilor cu interpuși
O persoană fizică străină care cumpără o vilă în Thailanda nu cumpără terenul. Ceea ce dețineți este un contract de închiriere a terenului, înregistrat, pe cel mult 30 de ani, împreună cu proprietatea asupra casei, asigurată printr-un drept de superficie înregistrat sau prin construirea casei pe numele dumneavoastră pe terenul închiriat. Primii 30 de ani, odată înregistrați la Land Office, sunt siguri din punct de vedere juridic. Orice se promite dincolo de ei este o promisiune contractuală pe care o instanță thailandeză poate refuza să o pună în executare.
Două evoluții fac lucrurile și mai clare. Curtea Supremă a stabilit că opțiunile de reînnoire convenite dinainte pentru a prelungi un contract peste 30 de ani sunt nule, ceea ce pune capăt structurii „30+30+30”. Iar din august 2026 autoritățile au început să verifice activ companiile folosite pentru a deține teren în numele străinilor prin interpuși thailandezi. Mai jos explicăm contractul de închiriere în sine, decizia instanței, modurile de a deține casa, ce se întâmplă la deces sau la vânzare și de ce calea prin companie este acum mai riscantă ca oricând.
Cum se construiește achiziția unei vile
Cumpărarea unui condominiu vă dă un singur act de proprietate. Cumpărarea unei vile vă dă de obicei un pachet de documente: un contract de închiriere a terenului înregistrat la Land Office, un contract de cumpărare sau de construire a casei și, uneori, un drept de superficie asupra terenului. Fiecare trebuie verificat de propriul avocat thailandez, pentru că protecția dumneavoastră valorează cât cel mai slab dintre ele.
Înregistrarea contractului de închiriere are un cost. Land Office percepe o taxă de înregistrare de 1% plus taxa de timbru de 0.1%, ambele calculate la chiria totală pe întreaga durată înregistrată, deci 1.1% în total. La un contract cu chiria plătită în avans pe 30 de ani, baza este întreaga sumă plătită în avans.
Dacă vila se află într-un ansamblu rezidențial, dezvoltatorul are nevoie și de o autorizație de parcelare conform Land Allocation Act, iar casa are nevoie de o autorizație de construire conform Building Control Act. Avocatul dumneavoastră ar trebui să le vadă pe amândouă.
Plafonul de 30 de ani și de ce contează înregistrarea
Secțiunea 540 din Codul civil și comercial limitează la 30 de ani închirierea unui bun imobil. Dacă părțile convin un termen mai lung, legea îl reduce la 30. Secțiunea 538 adaugă că o închiriere mai lungă de trei ani trebuie făcută în scris și înregistrată la Land Office, altfel poate fi pusă în executare doar pentru trei ani.
A doua regulă este cea care îi lovește pe cumpărătorii care ocolesc Land Office. Un contract pe treizeci de ani semnat privat și niciodată înregistrat vă dă trei ani executorii. Înregistrarea nu este o formalitate pe care o puteți face mai târziu, când aveți timp. Ea face ca întreaga durată să fie executorie, nu doar trei ani din ea.
Veți auzi uneori de contracte pe 50 de ani. Contractele comerciale și industriale de până la 50 de ani există în baza unei legi separate, dar nu se aplică proprietăților rezidențiale.
Decizia Curții Supreme privind reînnoirile
Codul civil și comercial permite reînnoirea unui contract de închiriere pentru încă cel mult 30 de ani, dar reînnoirea este un acord nou, încheiat la momentul respectiv. Structurile vândute ca „30+30+30” mergeau mai departe: scriau opțiunile de reînnoire în contractul inițial, uneori plătite în avans și înregistrate, astfel încât vila putea fi prezentată ca un leasehold „pe 90 de ani”.
Prin Decizia Curții Supreme nr. 4655/2566, instanța a stabilit că opțiunile de reînnoire convenite dinainte pentru a prelungi un contract peste 30 de ani sunt nule și nu pot fi puse în executare, chiar dacă au fost plătite în avans și înregistrate. Primul termen înregistrat de 30 de ani rămâne valabil.
Pentru un cumpărător, consecința este simplă. Evaluați contractul de închiriere al unei vile ca pe 30 de ani de folosință sigură. O clauză de reînnoire poate exprima în continuare ce intenționați dumneavoastră și proprietarul terenului, dar tratați-o ca pe o promisiune care depinde de acordul proprietarului sau al moștenitorilor lui peste 30 de ani, nu ca pe un drept pe care l-ați cumpărat deja. Când un anunț vorbește de „închiriere pe 90 de ani” sau „proprietate pe 99 de ani”, descrie ceva ce legea thailandeză nu vă dă.
Guvernul a propus într-adevăr, în iunie 2024, contracte de închiriere pe 99 de ani, împreună cu o cotă de 75% pentru străini în condominii. În octombrie 2026 nu fusese adoptată nicio lege de modificare, așa că plafonul de 30 de ani este în continuare legea.
Proprietatea asupra casei pe teren închiriat
Un străin poate deține o clădire fără să dețină terenul de sub ea. Există două moduri obișnuite de a asigura această proprietate și un drept înrudit cu care oamenii le confundă.
Dreptul de superficie
Superficia este un drept înregistrat de a deține clădiri sau construcții pe terenul altcuiva, pe o perioadă determinată de cel mult 30 de ani sau pe durata vieții proprietarului terenului ori a titularului dreptului. Dacă actul nu prevede altceva, poate fi transferată și moștenită. Pentru cumpărătorul unei vile, asta o face o completare utilă a contractului de închiriere, pentru că lămurește direct cine deține casa.
Construirea pe numele dumneavoastră
Cealaltă cale este să construiți casa pe numele dumneavoastră, cu autorizație de construire, pe terenul închiriat, astfel încât construcția să fie înregistrată ca a dumneavoastră de la început.
Uzufructul
Uzufructul este un drept înregistrat de a poseda, folosi și culege fructele proprietății altcuiva, pe o perioadă determinată de cel mult 30 de ani sau pe durata vieții titularului. Nu poate fi transferat și se stinge la decesul titularului. De aceea se potrivește prost unei investiții pe care ați putea dori s-o vindeți sau s-o lăsați copiilor. Atât superficia, cât și uzufructul sunt rare în practică și trebuie înregistrate la Land Office ca să fie opozabile terților.
Decesul, moștenirea și vânzarea terenului
Dacă un contract de închiriere trece la moștenitori depinde de felul în care este redactat. Conform Deciziei Curții Supreme nr. 11058/2559 din 2016, un contract pe durată determinată, de exemplu pe 30 de ani, nu încetează automat la decesul locatarului și poate trece la moștenitori, mai ales dacă chiria a fost plătită în avans sau subînchirierea era permisă. Un contract încheiat pe durata vieții locatarului încetează la deces. În ambele cazuri, clauza trebuie scrisă pentru dumneavoastră de un avocat thailandez, nu copiată dintr-un model.
Contează și cealaltă parte a contractului. Proprietarul terenului poate muri, iar terenul poate fi vândut. Ambele situații trebuie acoperite prin clauze din contract. Sunt riscuri contractuale pe care trebuie să le acopere avocatul, iar înregistrarea singură nu le rezolvă. Întrebați-vă avocatul în mod concret cum tratează documentele decesul locatorului, vânzarea terenului și o ipotecă asupra lui.
Controalele din 2026 asupra structurilor cu interpuși
Un mit persistent spune că o companie thailandeză cu acționari thailandezi îi permite unui străin să dețină terenul. Așa este doar dacă firma are cu adevărat majoritate thailandeză. O companie în care acționarii thailandezi sunt interpuși, care dețin acțiuni pentru un străin sau sunt finanțați de unul, încalcă Secțiunea 36 din Foreign Business Act: cetățenii thailandezi care își împrumută numele riscă până la trei ani de închisoare, amenzi între 100,000 și 1,000,000 THB sau ambele. Aceeași secțiune îl pedepsește și pe străinul care folosește interpusul. Codul funciar (Land Code) adaugă înstrăinarea forțată a terenului și o răspundere penală separată.
În 2026 s-a schimbat aplicarea legii:
- Din 1 august 2026, Department of Business Development cere extrase bancare și o scrisoare de explicare a investiției atunci când se înregistrează sau se modifică o companie cu coinvestitori sau semnatari străini. Atenția se îndreaptă spre 16 provincii cu risc, printre care Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani (Koh Samui), Chonburi (Pattaya) și Bangkok. DBD a marcat pentru inspecții suplimentare aproape 120,000 de companii cu o participație străină între 0.01% și 49.99%.
- Pe 25 august 2026, Ministry of Interior a emis circulara urgentă nr. MorTor 0515.2/Wor 19097, prin care cere oficiilor funciare provinciale să verifice companiile care prezintă indicatori de risc de interpunere, să le trimită comisiilor provinciale de investigație și să urmărească înstrăinarea terenurilor, depunerea de plângeri penale sau ambele.
- Între 15 și 25 mai 2026, Department of Lands a trimis oficiilor funciare provinciale trei circulare despre terenurile deținute pentru străini prin interpuși thailandezi. Sunt instrucțiuni administrative, nu o lege nouă.
Aceste măsuri sunt noi, iar practica oficiilor funciare din Phuket, Samui și Pattaya s-ar putea înăspri în continuare. O companie este legală doar dacă are cu adevărat majoritate thailandeză. Dacă un vânzător vă propune o structură prin companie, reacția corectă este să-l întrebați pe propriul avocat, nu pe al vânzătorului, dacă ar trece de această verificare.
Ce vi se spune și ce spune legea
| Ce poate scrie într-un anunț | Situația legală în octombrie 2026 |
|---|---|
| „Închiriere 30+30+30” sau „închiriere pe 90 de ani” | Doar primii 30 de ani înregistrați sunt siguri; reînnoirile convenite dinainte au fost declarate nule prin Decizia 4655/2566 |
| „Leasehold pe 99 de ani” | O propunere a guvernului din iunie 2024; neadoptată |
| „Vilă în proprietate deplină printr-o companie thailandeză” | Legal doar dacă firma are cu adevărat majoritate thailandeză; acționariatul prin interpuși este infracțiune |
| „Contract semnat, înregistrarea mai târziu” | Un contract de peste 3 ani care nu este înregistrat poate fi pus în executare doar pentru 3 ani |
| „Închiriere pe 50 de ani” | Disponibilă doar pentru închirieri comerciale și industriale, în baza unei legi separate, nu pentru locuințe |
| „Contractul trece la copiii dumneavoastră” | Posibil pentru un contract pe durată determinată redactat în acest scop; un contract pe viață încetează la deces |
Ansamblurile rezidențiale și terenul pe care construiți
Proiectele de vile vândute ca ansambluri rezidențiale intră sub incidența Land Allocation Act. Land Allocation Act (No. 3) B.E. 2568 (2025) a fost anunțată cu intrare în vigoare la 1 martie 2026. Ea le cere dezvoltatorilor să mențină drumurile, parcurile și utilitățile la standardul inițial, cu garanții de întreținere, și le permite cumpărătorilor a cel puțin jumătate din parcele să înființeze ei înșiși persoana juridică a ansamblului (juristic person) dacă dezvoltatorul nu o face.
În Phuket, terenurile de pe versanți sunt supuse și unor limite urbanistice. O modificare a planului urbanistic adoptată în decembrie 2024 a deschis dezvoltării private terenurile situate între 80 și 140 de metri deasupra nivelului mediu al mării, cu o limită de înălțime de 6 metri și cu 70% din parcelă păstrat ca spațiu verde. Dacă o vilă se află în această fâșie, limitele respective determină ce se poate construi sau extinde.
În sfârșit, o vilă pe care plănuiți s-o închiriați pe noapte este tratată de obicei drept cazare temporară conform Hotel Act. Tratăm subiectul în ghidul nostru despre regulile de închiriere din Thailanda.
Ce să verificați înainte să cumpărați
- Că terenul are titlu Chanote și că avocatul dumneavoastră l-a verificat la Land Office.
- Că contractul de închiriere va fi înregistrat la Land Office și că prețul are sens pentru 30 de ani de folosință.
- Cum este asigurată casa: printr-un drept de superficie înregistrat sau prin construire pe numele dumneavoastră, cu autorizație de construire.
- Clauzele pentru decesul dumneavoastră, decesul proprietarului terenului, vânzarea terenului și orice ipotecă asupra lui.
- Pentru un ansamblu rezidențial, autorizația de parcelare și obligațiile de întreținere ale dezvoltatorului.
- Că nicio parte a tranzacției nu se bazează pe o companie cu acționari thailandezi interpuși.
Costurile de transfer și impozitele anuale sunt prezentate în ghidul nostru despre taxele și costurile imobiliare din Thailanda, iar regulile generale de proprietate în ghidul nostru despre ce poate deține un străin. Vilele pe care le oferim acum sunt listate pe pagina noastră cu proprietăți din Thailanda.
