Villas en Thaïlande : le bail de 30 ans, l'arrêt de la Cour suprême sur les renouvellements et la chasse aux prête-noms de 2026
Un étranger personne physique qui achète une villa en Thaïlande n'achète pas le terrain. Ce que vous détenez, c'est un bail enregistré sur le terrain pour 30 ans au plus, avec la propriété de la maison, garantie par un droit de superficie enregistré ou par une construction à votre nom sur la parcelle louée. Les 30 premières années, une fois enregistrées au Land Office, sont juridiquement sûres. Tout ce qui est promis au-delà relève d'un engagement contractuel qu'un tribunal thaïlandais peut refuser de faire exécuter.
Deux évolutions rendent la question plus aiguë. La Cour suprême a jugé nulles les options de renouvellement convenues à l'avance pour prolonger un bail au-delà de 30 ans, ce qui met fin au montage « 30+30+30 ». Et depuis août 2026, les autorités passent activement au crible les sociétés utilisées pour détenir des terrains pour le compte d'étrangers via des prête-noms thaïlandais. Nous expliquons ci-dessous le bail lui-même, l'arrêt, les façons d'être propriétaire de la maison, ce qui se passe en cas de décès ou de vente, et pourquoi la voie sociétaire est aujourd'hui plus risquée que jamais.
Comment se compose l'achat d'une villa
L'achat d'un condominium vous donne un titre de propriété. L'achat d'une villa vous donne plutôt, en général, un ensemble de documents : un bail foncier enregistré au Land Office, un contrat d'achat ou de construction pour la maison, et parfois un droit de superficie sur le terrain. Chacun doit être examiné par votre propre avocat thaïlandais, car votre protection ne vaut que ce que vaut le plus faible d'entre eux.
L'enregistrement du bail a un coût. Le Land Office perçoit des frais d'enregistrement de 1 % plus un droit de timbre de 0,1 %, tous deux calculés sur le loyer total de toute la durée enregistrée, soit 1,1 % au total. Pour un bail dont le loyer est payé d'avance sur 30 ans, cette base correspond à la totalité du montant prépayé.
Si la villa se trouve dans un lotissement, le promoteur a aussi besoin d'un permis de lotir au titre du Land Allocation Act, et la maison d'un permis de construire au titre du Building Control Act. Votre avocat doit voir les deux.
Le plafond de 30 ans et l'importance de l'enregistrement
L'article 540 du Code civil et commercial limite à 30 ans la durée d'un bail portant sur un bien immobilier. Si les parties conviennent d'une durée plus longue, la loi la ramène à 30 ans. L'article 538 ajoute qu'un bail de plus de trois ans doit être écrit et enregistré au Land Office, faute de quoi il n'est opposable que pour trois ans.
C'est cette seconde règle qui pénalise les acheteurs qui font l'impasse sur le Land Office. Un bail de trente ans signé sous seing privé et jamais enregistré vous donne trois années opposables. L'enregistrement n'est pas une formalité à accomplir plus tard, à loisir : c'est lui qui rend opposable la durée complète au lieu de trois ans seulement.
Vous entendrez parfois parler de baux de 50 ans. Des baux commerciaux et industriels allant jusqu'à 50 ans existent en vertu d'une loi distincte, mais ils ne s'appliquent pas aux biens résidentiels.
L'arrêt de la Cour suprême sur les renouvellements
Le Code civil et commercial permet de renouveler un bail pour 30 ans supplémentaires au plus, mais le renouvellement est un nouvel accord conclu le moment venu. Les montages vendus sous l'appellation « 30+30+30 » allaient plus loin : ils inscrivaient les options de renouvellement dans le bail initial, parfois prépayées et enregistrées, pour pouvoir présenter la villa comme un bail « de 90 ans ».
Dans son arrêt n° 4655/2566, la Cour suprême a jugé que les options de renouvellement convenues à l'avance pour prolonger un bail au-delà de 30 ans sont nulles et inopposables, même prépayées et enregistrées. La première période enregistrée de 30 ans reste valable.
Pour un acheteur, la conséquence est simple. Évaluez un bail de villa comme 30 ans de jouissance garantie. Une clause de renouvellement peut encore exprimer ce que vous et le propriétaire du terrain avez l'intention de faire, mais voyez-la comme une promesse qui dépend de l'accord renouvelé du propriétaire, ou de ses héritiers, dans 30 ans, et non comme un droit que vous auriez déjà acheté. Lorsqu'une annonce parle de « bail de 90 ans » ou de « propriété pour 99 ans », elle décrit quelque chose que le droit thaïlandais ne vous accorde pas.
Le gouvernement a bien proposé en juin 2024 des baux de 99 ans, ainsi qu'un quota étranger de 75 % dans les condominiums. En octobre 2026, aucune loi modificative n'a été adoptée : le plafond de 30 ans reste la règle.
Être propriétaire de la maison sur un terrain loué
Un étranger peut posséder un bâtiment sans posséder le terrain sur lequel il est construit. Il existe deux façons habituelles de garantir cette propriété, et un droit voisin que l'on confond souvent avec elles.
Droit de superficie
Le droit de superficie est un droit enregistré de posséder des bâtiments ou des ouvrages sur le terrain d'autrui, pour une durée fixe de 30 ans au plus ou pour la durée de vie du propriétaire du terrain ou du superficiaire. Sauf disposition contraire de l'acte, il est cessible et transmissible par succession. Pour l'acheteur d'une villa, c'est donc un complément utile au bail, puisqu'il règle directement la question de la propriété de la maison.
Construire à votre nom
L'autre voie consiste à faire construire la maison à votre nom, avec un permis de construire, sur le terrain loué, afin que l'ouvrage soit enregistré comme le vôtre dès le départ.
Usufruit
L'usufruit est un droit enregistré de posséder, d'utiliser et de percevoir les fruits du bien d'autrui, pour une durée fixe de 30 ans au plus ou pour la vie du titulaire. Il n'est pas cessible et prend fin au décès du titulaire. Il convient donc mal à un investissement que vous voudrez peut-être revendre ou transmettre à vos enfants. Le droit de superficie comme l'usufruit sont peu utilisés en pratique et doivent être enregistrés au Land Office pour être opposables aux tiers.
Décès, succession et vente du terrain
La transmission d'un bail à vos héritiers dépend de sa rédaction. Selon l'arrêt n° 11058/2559 de la Cour suprême, rendu en 2016, un bail à durée déterminée, par exemple de 30 ans, ne prend pas fin automatiquement au décès du preneur et peut passer aux héritiers, en particulier lorsque le loyer a été payé d'avance ou la sous-location autorisée. Un bail conclu pour la durée de vie du preneur prend fin à son décès. Dans les deux cas, la clause doit être rédigée pour vous par un avocat thaïlandais, pas copiée d'un modèle.
L'autre partie au contrat compte aussi. Le propriétaire du terrain peut décéder, et le terrain peut être vendu. Ces deux événements doivent faire l'objet de protections inscrites dans le bail. Ce sont des risques contractuels que votre avocat doit couvrir, et l'enregistrement ne les règle pas à lui seul. Demandez précisément à votre avocat comment les documents traitent le décès du bailleur, la vente du terrain et une hypothèque sur celui-ci.
La chasse aux prête-noms de 2026
Un mythe tenace veut qu'une société thaïlandaise à actionnaires thaïlandais permette à un étranger de posséder le terrain. C'est le cas seulement si la société est réellement à majorité thaïlandaise. Une société dont les actionnaires thaïlandais sont des prête-noms, qui détiennent des actions pour un étranger ou sont financés par lui, enfreint l'article 36 du Foreign Business Act : les ressortissants thaïlandais qui prêtent leur nom encourent jusqu'à trois ans d'emprisonnement et/ou des amendes de 100 000 à 1 000 000 THB. Le même article sanctionne aussi l'étranger qui recourt au prête-nom. Le Land Code y ajoute la cession forcée du terrain et une responsabilité pénale distincte.
Ce qui a changé en 2026, c'est l'application de ces règles :
- Depuis le 1er août 2026, le Department of Business Development exige des relevés bancaires et une lettre expliquant l'investissement lorsqu'une société comptant des co-investisseurs ou des signataires étrangers est immatriculée ou modifiée. Il cible 16 provinces à risque, dont Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani (Koh Samui), Chonburi (Pattaya) et Bangkok. Le DBD a signalé près de 120 000 sociétés dont la participation étrangère se situe entre 0,01 % et 49,99 % pour un contrôle approfondi.
- Le 25 août 2026, le ministère de l'Intérieur a publié la circulaire urgente n° MorTor 0515.2/Wor 19097, qui demande aux bureaux fonciers provinciaux de passer au crible les sociétés présentant des indices de prête-nom, de les signaler aux comités d'enquête provinciaux et d'engager la cession des terrains et/ou des plaintes pénales.
- Entre le 15 et le 25 mai 2026, le Department of Lands a adressé aux bureaux fonciers provinciaux trois circulaires sur les terrains détenus pour le compte d'étrangers via des prête-noms thaïlandais. Ce sont des instructions administratives, pas une nouvelle loi.
Ces mesures sont récentes, et la pratique des bureaux fonciers de Phuket, Samui et Pattaya pourrait encore se durcir. Une société n'est légale que si elle est réellement à majorité thaïlandaise. Si un vendeur propose un montage sociétaire, la bonne réaction est de demander à votre propre avocat, et non à celui du vendeur, s'il résisterait à ce contrôle.
Ce qu'on vous dit et ce que dit la loi
| Ce qu'une annonce peut affirmer | Situation juridique en octobre 2026 |
|---|---|
| « Bail 30+30+30 » ou « bail de 90 ans » | Seules les 30 premières années enregistrées sont sûres ; les renouvellements convenus à l'avance ont été jugés nuls par l'arrêt 4655/2566 |
| « Bail de 99 ans » | Proposition du gouvernement depuis juin 2024 ; non adoptée |
| « Villa en pleine propriété via une société thaïlandaise » | Légal seulement si la société est réellement à majorité thaïlandaise ; le portage par prête-nom est un délit |
| « Bail signé, enregistrement plus tard » | Un bail de plus de 3 ans non enregistré n'est opposable que pour 3 ans |
| « Bail de 50 ans » | Réservé aux baux commerciaux et industriels relevant d'une loi distincte, pas aux logements |
| « Le bail passe à vos enfants » | Possible pour un bail à durée déterminée rédigé dans ce but ; un bail viager prend fin au décès |
Lotissements et terrain à bâtir
Les programmes de villas vendus sous forme de lotissement relèvent du Land Allocation Act. Le Land Allocation Act (n° 3) B.E. 2568 (2025) a été annoncé pour une entrée en vigueur le 1er mars 2026. Il oblige les promoteurs à maintenir les voiries, les parcs et les réseaux à leur niveau d'origine, avec des garanties d'entretien, et permet aux acquéreurs d'au moins la moitié des parcelles de constituer eux-mêmes la juristic person du lotissement si le promoteur ne le fait pas.
À Phuket, les terrains à flanc de colline sont aussi soumis à des limites d'urbanisme. Une modification du plan d'urbanisme adoptée en décembre 2024 a ouvert à la construction privée les terrains situés entre 80 et 140 mètres au-dessus du niveau moyen de la mer, avec une hauteur maximale de 6 mètres et 70 % de la parcelle maintenus en espace vert. Si une villa se trouve dans cette tranche, ces limites déterminent ce qui peut être construit ou agrandi.
Enfin, une villa que vous comptez louer à la nuit est couramment considérée comme un hébergement temporaire au sens du Hotel Act. Nous traitons ce point dans notre guide des règles de location en Thaïlande.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
- Que le terrain est couvert par un Chanote, et que votre avocat a fait les recherches au Land Office.
- Que le bail sera enregistré au Land Office, et que le prix est cohérent pour 30 ans de jouissance.
- Comment la maison est garantie : un droit de superficie enregistré, ou une construction à votre nom avec un permis de construire.
- Des clauses couvrant votre décès, celui du propriétaire du terrain, une vente du terrain et toute hypothèque sur celui-ci.
- Pour un lotissement, le permis de lotir et les obligations d'entretien du promoteur.
- Qu'aucune partie de l'opération ne repose sur une société dont les actionnaires thaïlandais sont des prête-noms.
Les frais de transfert et les impôts annuels sont détaillés dans notre guide des taxes et frais immobiliers en Thaïlande, et les règles générales de propriété dans notre guide de ce qu'un étranger peut posséder. Les villas que nous proposons actuellement figurent sur notre page des biens en Thaïlande.
