外国个人在泰国购买别墅，买的并不是土地。您持有的是最长 30 年的已登记土地租约，再加上房屋的所有权，后者通过已登记的地上权（superficies）或以您本人名义在所租地块上建房来保障。前 30 年一经在土地局登记，在法律上就有保障。超出部分的任何承诺都只是合同承诺，泰国法院可能拒绝强制执行。
有两项新进展让这个问题更加突出。最高法院认定，为把租期延长到 30 年以上而事先约定的续约选择权无效，“30+30+30”结构就此终结。此外，从 2026 年 8 月起，主管部门开始主动筛查通过泰国代持人为外国人持有土地的公司。下文依次说明租约本身、这项判决、拥有房屋的几种方式、身故或出售时会发生什么，以及为什么公司途径如今比以往任何时候都更危险。
别墅交易是怎样构成的
购买公寓，您得到的是一份房产证。购买别墅，通常得到的则是一组文件：在土地局登记的土地租约、房屋的买卖或建造合同，有时还有一份土地上的地上权。每一份都应由您自己的泰国律师审查，因为您所受的保护取决于其中最薄弱的那一份。
登记租约是有成本的。土地局收取 1% 的登记费和 0.1% 的印花税，均按整个登记租期的租金总额计算，合计 1.1%。如果租约的 30 年租金是预付的，计费基数就是预付的全部金额。
如果别墅位于住宅开发区（housing estate）内，开发商还需要依据《土地分配法》取得土地分配许可，房屋则需要依据《建筑控制法》取得建筑许可。这两份文件您的律师都应该看到。
30 年上限，以及登记为何重要
《民商法典》第 540 条将不动产租赁期限限定为 30 年。如果双方约定更长的租期，法律会将其缩减为 30 年。第 538 条还规定，超过三年的租约必须采用书面形式并在土地局登记，否则只能强制执行三年。
不去土地局登记的买家，吃亏就吃在第二条规定上。私下签订、从未登记的 30 年租约，只能给您带来三年可强制执行的权利。登记不是可以日后慢慢补办的手续；正是登记让整个租期都能强制执行，而不是只有三年。
您有时会听说 50 年租约。依据另一部法律，商业和工业租约最长可达 50 年，但不适用于住宅物业。
最高法院关于续约的判决
《民商法典》允许租约到期后再续最长 30 年，但续约是届时另行订立的新协议。以“30+30+30”名义出售的结构更进一步，把续约选择权写进原始租约，有时还预付并登记，从而把别墅包装成“90 年”租赁产权。
在最高法院第 4655/2566 号判决中，法院认定，为把租期延长到 30 年以上而事先约定的续约选择权无效、不可强制执行，即使已经预付并登记也是如此。首个已登记的 30 年租期仍然有效。
这对买家的含义很简单：评估别墅租约的价值时，按 30 年有保障的使用权计算。续约条款仍可表达您和土地所有人的意向，但应把它看作一项承诺，取决于土地所有人或其继承人在 30 年后是否再次同意，而不是您已经买下的权利。如果房源写着“90 年租约”或“99 年所有权”，它描述的是泰国法律并不赋予您的东西。
政府确实曾在 2024 年 6 月提出 99 年租约方案，同时提出将公寓外国人配额提高到 75%。截至 2026 年 10 月，没有任何修正法律获得通过，30 年上限仍然有效。
在租赁土地上拥有房屋
外国人可以拥有建筑物，而不拥有其下的土地。保障这一所有权通常有两种方式，另外还有一种常被与之混淆的相关权利。
地上权（superficies）
地上权是在他人土地上拥有建筑物或构筑物的登记权利，期限可以是最长 30 年的固定期限，也可以是土地所有人或地上权人的终身。除非契据另有规定，地上权可以转让和继承。对别墅买家来说，它是租约的有用补充，因为它直接解决了房屋归谁所有的问题。
以您本人名义建房
另一种方式是凭建筑许可，以您本人名义在租赁土地上建造房屋，使这栋建筑从一开始就登记为您所有。
用益权（usufruct）
用益权是占有、使用他人财产并收取其孳息的登记权利，期限可以是最长 30 年的固定期限，也可以是权利人的终身。用益权不可转让，权利人去世即告终止。所以，对于一项您将来可能想出售或留给子女的投资，它并不合适。地上权和用益权在实践中都不常见，而且必须在土地局登记才能对抗第三人。
身故、继承与土地出售
租约能否由您的继承人承继，取决于租约如何起草。根据 2016 年最高法院第 11058/2559 号判决，定期租约（例如 30 年）不因承租人死亡而自动终止，可以由继承人承继，尤其是在租金已预付或允许转租的情况下。以承租人终身为期的租约，则在其死亡时终止。无论哪种情况，这一条款都需要泰国律师专门为您起草，而不是照搬模板。
合同另一方的情况同样重要。土地所有人可能去世，土地也可能被出售。这两种情况都需要在租约中写入保护条款。它们属于合同风险，需要律师来覆盖，仅靠登记并不能解决。请明确询问您的律师，文件如何处理出租人死亡、土地出售以及土地抵押等情况。
2026 年代持整治行动
有一种流传已久的说法：由泰国股东持股的泰国公司可以让外国人拥有土地。只有公司确实由泰国人控股时才是这样。如果公司的泰国股东是代持人，替外国人持股或由外国人出资，就违反了《外国人经商法》第 36 条：出借名义的泰国人可处最高三年监禁和/或 100,000 至 1,000,000 THB 罚款。同一条款也处罚利用代持人的外国人。《土地法典》还规定强制处置土地，并另行追究刑事责任。
2026 年的变化在于执法：
- 自 2026 年 8 月 1 日起，商业发展厅（DBD）在登记或变更有外国共同投资人或外国签署人的公司时，要求提供银行对账单和投资说明函。重点是 16 个风险府，包括普吉府、攀牙府、甲米府、素叻他尼府（苏梅岛）、春武里府（芭堤雅）和曼谷。DBD 已标记了近 120,000 家外资持股比例在 0.01% 至 49.99% 之间的公司，待进一步检查。
- 2026 年 8 月 25 日，内政部发布第 MorTor 0515.2/Wor 19097 号紧急通函，要求各府土地局筛查显示代持风险迹象的公司，移交府级调查委员会，并推进土地处置和/或刑事控告。
- 2026 年 5 月 15 日至 25 日，土地厅向各府土地局下发了三份通函，涉及通过泰国代理人为外国人持有的土地。这些是行政指令，而非新法律。
这些措施都是新出台的，普吉岛、苏梅岛和芭堤雅各土地局的实际做法可能还会进一步收紧。公司只有在确实由泰国人控股时才合法。如果卖方提议采用公司架构，正确的做法是去问您自己的律师（而不是卖方的律师），它能否经受住这轮筛查。
宣传说法与法律规定
| 房源可能的说法 | 截至 2026 年 10 月的法律地位 |
|---|---|
| “30+30+30 租约”或“90 年租约” | 只有首个已登记的 30 年有保障；第 4655/2566 号判决已认定事先约定的续约无效 |
| “99 年租赁产权” | 政府自 2024 年 6 月起提出的方案，尚未立法 |
| “通过泰国公司持有永久产权别墅” | 只有公司确实由泰国人控股才合法；代持股份属于犯罪 |
| “先签租约，以后再登记” | 超过 3 年但未登记的租约只能强制执行 3 年 |
| “50 年租约” | 只适用于另一部法律下的商业和工业租约，不适用于住宅 |
| “租约可以传给您的子女” | 专门为此起草的定期租约可以做到；终身租约在承租人死亡时终止 |
住宅开发区与建房用地
以住宅开发区形式出售的别墅项目受《土地分配法》管辖。《佛历 2568 年（2025 年）土地分配法（第 3 号）》已宣布于 2026 年 3 月 1 日生效。它要求开发商将道路、公园和公用设施维持在原有标准，并以维护保证作为担保；如果开发商不成立住宅开发区法人，购买了至少一半地块的买家可以自行成立。
在普吉岛，山坡土地还受规划限制。2024 年 12 月颁布的城市规划调整，把平均海平面以上 80 至 140 米之间的土地开放给私人开发，限高 6 米，地块须保留 70% 的绿地。如果别墅位于这一高度带，这些限制将决定可以新建或扩建什么。
最后，如果您打算按晚出租别墅，它通常会被《酒店法》视为临时住宿。相关内容见泰国出租规则指南。
购房前要核实的事项
- 土地持有的是 Chanote 地契，并且您的律师已在土地局查册。
- 租约将在土地局登记，并且价格对 30 年的使用权而言是合理的。
- 房屋的保障方式：已登记的地上权，或凭建筑许可以您本人名义建造。
- 涵盖您本人死亡、土地所有人死亡、土地出售及土地抵押的条款。
- 如果是住宅开发区，查看土地分配许可和开发商的维护义务。
- 交易的任何环节都不依赖由泰国代持股东组成的公司。
