Вілли в Таїланді: оренда на 30 років, рішення Верховного суду про продовження і боротьба з номінальними власниками у 2026 році
Іноземець, фізична особа, який купує віллу в Таїланді, не купує землю. Ви отримуєте зареєстровану оренду землі строком до 30 років разом із правом власності на будинок, яке закріплюється зареєстрованим суперфіцієм або будівництвом на орендованій ділянці на ваше ім'я. Перші 30 років після реєстрації в Земельній службі юридично захищені. Усе, що обіцяють понад це, є договірною обіцянкою, яку тайський суд може відмовитися виконувати примусово.
Дві обставини роблять це питання гострішим. Верховний суд визнав нікчемними заздалегідь узгоджені опції продовження, які мали розтягнути оренду понад 30 років, і це кладе край схемі «30+30+30». А з серпня 2026 року влада почала активно перевіряти компанії, через які землю для іноземців тримають тайські номінальні власники. Нижче пояснюємо, як влаштована сама оренда, що вирішив суд, як можна володіти будинком, що відбувається в разі смерті чи продажу і чому шлях через компанію тепер ризикованіший, ніж будь-коли.
З чого складається купівля вілли
Купівля квартири в кондомініумі дає вам одне свідоцтво про право власності. Купівля вілли натомість зазвичай дає пакет документів: договір оренди землі, зареєстрований у Земельній службі, договір купівлі будинку або договір на його будівництво, а іноді й суперфіцій на землю. Кожен документ має перевірити ваш власний тайський юрист, бо ваш захист надійний рівно настільки, наскільки надійний найслабший із них.
Реєстрація оренди коштує грошей. Земельна служба стягує збір за реєстрацію 1% плюс гербовий збір 0.1%, обидва з загальної суми орендної плати за весь зареєстрований строк, тобто разом 1.1%. Якщо орендну плату сплачено наперед за 30 років, базою є вся передоплачена сума.
Якщо вілла розташована в котеджному містечку, забудовник також має отримати дозвіл на розподіл землі згідно із Законом про розподіл земель (Land Allocation Act), а на будинок потрібен дозвіл на будівництво згідно із Законом про контроль будівництва (Building Control Act). Ваш юрист має побачити обидва документи.
Межа в 30 років і чому важлива реєстрація
Стаття 540 Цивільного і торгового кодексу обмежує строк оренди нерухомого майна 30 роками. Якщо сторони домовляються про довший строк, закон скорочує його до 30 років. Стаття 538 додає, що оренда строком понад три роки має бути укладена письмово і зареєстрована в Земельній службі, інакше її можна примусово виконати лише протягом трьох років.
Саме друге правило б'є по покупцях, які оминають Земельну службу. Договір оренди на тридцять років, підписаний приватно і не зареєстрований, дає вам три роки, які можна захистити в суді. Реєстрація не є формальністю, яку можна зробити згодом, коли знайдеться час: саме вона робить захищеним увесь строк, а не лише три роки з нього.
Іноді ви почуєте про оренду на 50 років. Комерційна та промислова оренда строком до 50 років існує згідно з окремим законом, але на житлову нерухомість вона не поширюється.
Рішення Верховного суду про продовження
Цивільний і торговий кодекс дозволяє продовжити оренду ще на строк до 30 років, але продовження є новою угодою, яку укладають, коли настане час. Схеми, які продавали як «30+30+30», йшли далі: опції продовження прописували в первісному договорі оренди, іноді з передоплатою і реєстрацією, щоб віллу можна було подати як leasehold на «90 років».
У рішенні Верховного суду № 4655/2566 суд визнав, що заздалегідь узгоджені опції продовження, які мали розтягнути оренду понад 30 років, є нікчемними і не підлягають примусовому виконанню, навіть якщо їх оплатили наперед і зареєстрували. Перший зареєстрований 30-річний строк залишається чинним.
Для покупця висновок простий. Оцінюйте оренду вілли як 30 років гарантованого користування. Пункт про продовження все ще може фіксувати наміри ваші та власника землі, але сприймайте його як обіцянку, яка залежить від того, чи погодиться власник землі або його спадкоємці знову через 30 років, а не як право, яке ви вже купили. Коли в оголошенні написано «оренда на 90 років» чи «власність на 99 років», ідеться про те, чого тайське право вам не дає.
У червні 2024 року уряд справді запропонував оренду на 99 років разом з іноземною квотою 75% у кондомініумах. Станом на жовтень 2026 року жодного закону про зміни не ухвалено, тож межа в 30 років залишається чинною.
Власність на будинок на орендованій землі
Іноземець може володіти будівлею, не володіючи землею під нею. Є два звичні способи закріпити цю власність і одне споріднене право, яке з ними часто плутають.
Суперфіцій
Суперфіцій є зареєстрованим правом володіти будівлями чи спорудами на чужій землі протягом визначеного строку до 30 років або довічно для власника землі чи суперфіціарія. Якщо в документі не сказано інакше, його можна передавати і успадковувати. Для покупця вілли це корисне доповнення до оренди, бо воно прямо визначає, кому належить будинок.
Будівництво на ваше ім'я
Інший шлях полягає в тому, щоб побудувати будинок на орендованій землі на своє ім'я за дозволом на будівництво, і тоді споруда з самого початку значиться як ваша.
Узуфрукт
Узуфрукт є зареєстрованим правом володіти чужим майном, користуватися ним і отримувати від нього плоди протягом визначеного строку до 30 років або довічно для того, кому це право належить. Його не можна передати, і він припиняється зі смертю того, кому належить. Тому він погано підходить для інвестиції, яку ви, можливо, захочете продати або залишити дітям. І суперфіцій, і узуфрукт на практиці трапляються рідко, і щоб вони були обов'язковими для третіх осіб, їх слід зареєструвати в Земельній службі.
Смерть, спадщина і продаж землі
Чи перейде оренда до ваших спадкоємців, залежить від того, як складено договір. Згідно з рішенням Верховного суду № 11058/2559 2016 року, строковий договір оренди, наприклад на 30 років, не припиняється автоматично зі смертю орендаря і може перейти до спадкоємців, особливо якщо орендну плату сплачено наперед або дозволено суборенду. Договір, укладений на строк життя орендаря, зі смертю припиняється. У будь-якому разі цей пункт має скласти для вас тайський юрист, а не скопіювати з шаблону.
Важить і інша сторона договору. Власник землі може померти, а землю можуть продати. Від обох подій договір оренди має захищати. Це договірні ризики, які має покрити ваш юрист, і сама реєстрація їх не вирішує. Запитайте юриста конкретно, як документи врегульовують смерть орендодавця, продаж землі та іпотеку на неї.
Боротьба з номінальними власниками у 2026 році
Живучий міф стверджує, що тайська компанія з тайськими акціонерами дозволяє іноземцю володіти землею. Так буває, лише якщо більшість у компанії справді належить тайцям. Компанія, в якій тайські акціонери є номінальними, тобто тримають акції для іноземця або фінансуються ним, порушує статтю 36 Закону про іноземний бізнес: громадянам Таїланду, які позичають свої імена, загрожує позбавлення волі до трьох років, штраф від 100,000 до 1,000,000 THB або обидва покарання. Ця сама стаття карає й іноземця, який користується номінальним власником. Земельний кодекс додає примусове відчуження землі та окрему кримінальну відповідальність.
У 2026 році змінилося саме правозастосування:
- З 1 серпня 2026 року Департамент розвитку бізнесу (DBD) вимагає банківські виписки та лист із поясненням інвестицій під час реєстрації або змін у компанії з іноземними співінвесторами чи іноземними підписантами. Основна увага прикута до 16 провінцій ризику, серед яких Пхукет, Пхангнга, Крабі, Сураттхані (Ко Самуї), Чонбурі (Паттайя) і Бангкок. DBD позначив для додаткової перевірки майже 120,000 компаній з часткою іноземців від 0.01% до 49.99%.
- 25 серпня 2026 року Міністерство внутрішніх справ видало терміновий циркуляр № MorTor 0515.2/Wor 19097, яким доручило провінційним земельним службам перевіряти компанії з ознаками номінального володіння, передавати їхні справи провінційним слідчим комісіям і домагатися відчуження землі, порушення кримінальних справ або того й іншого.
- З 15 по 25 травня 2026 року Земельний департамент надіслав провінційним земельним службам три циркуляри щодо землі, яку для іноземців тримають тайські підставні особи. Це адміністративні інструкції, а не новий закон.
Ці заходи нові, і практика земельних служб на Пхукеті, Самуї та в Паттайї може ще посилитися. Компанія законна, лише якщо більшість у ній справді належить тайцям. Якщо продавець пропонує структуру через компанію, правильно буде запитати свого юриста, а не юриста продавця, чи витримає вона таку перевірку.
Що вам кажуть і що каже закон
| Що може бути написано в оголошенні | Правовий статус станом на жовтень 2026 року |
|---|---|
| «Оренда 30+30+30» або «оренда на 90 років» | Гарантовані лише перші зареєстровані 30 років; заздалегідь узгоджені продовження визнано нікчемними в рішенні 4655/2566 |
| «Leasehold на 99 років» | Пропозиція уряду з червня 2024 року; не ухвалена |
| «Вілла у власності через тайську компанію» | Законно, лише якщо більшість у компанії справді належить тайцям; номінальне володіння акціями є злочином |
| «Оренду підписано, реєстрація пізніше» | Незареєстрована оренда строком понад 3 роки підлягає примусовому виконанню лише протягом 3 років |
| «Оренда на 50 років» | Можлива лише для комерційної та промислової оренди згідно з окремим законом, не для житла |
| «Оренда переходить до ваших дітей» | Можливо для строкової оренди, складеної з цією метою; довічна оренда припиняється зі смертю |
Котеджні містечка і земля, на якій ви будуєте
Проєкти вілл, які продаються як котеджні містечка, підпадають під Закон про розподіл земель. Оголошено, що Закон про розподіл земель (№ 3) B.E. 2568 (2025) набирає чинності 1 березня 2026 року. Він зобов'язує забудовників утримувати дороги, парки та комунікації на початковому рівні, підкріплюючи це гарантіями обслуговування, і дозволяє покупцям щонайменше половини ділянок самим створити юридичну особу котеджного містечка, якщо цього не зробить забудовник.
На Пхукеті земля на схилах також підпадає під містобудівні обмеження. Зміна в містобудівному плані, ухвалена в грудні 2024 року, відкрила для приватної забудови землі на висоті від 80 до 140 метрів над середнім рівнем моря з обмеженням висоти 6 метрів і вимогою залишати зеленими 70% ділянки. Якщо вілла розташована в цьому діапазоні, ці обмеження визначають, що можна побудувати чи добудувати.
І нарешті, віллу, яку ви плануєте здавати подобово, згідно із Законом про готелі зазвичай вважають тимчасовим житлом. Про це йдеться в нашому огляді правил оренди в Таїланді.
Що перевірити перед купівлею
- Що земля має титул Chanote і що ваш юрист перевірив її в Земельній службі.
- Що оренду буде зареєстровано в Земельній службі і що ціна виправдана для 30 років користування.
- Як закріплено право на будинок: зареєстрованим суперфіцієм чи будівництвом на ваше ім'я за дозволом на будівництво.
- Пункти на випадок вашої смерті, смерті власника землі, продажу землі та будь-якої іпотеки на неї.
- Для котеджного містечка: дозвіл на розподіл землі та зобов'язання забудовника щодо обслуговування.
- Що жодна частина угоди не спирається на компанію з тайськими номінальними акціонерами.
Витрати на передачу і щорічні податки описано в нашому огляді податків і зборів на нерухомість у Таїланді, а загальні правила власності в нашому огляді того, чим може володіти іноземець. Вілли, які ми зараз пропонуємо, зібрані на нашій сторінці нерухомості в Таїланді.
