Чим іноземець може володіти в Таїланді у 2026 році: кондомініум у повній власності, квота 49% і чому земля недоступна
Іноземець, фізична особа, може повністю володіти квартирою в кондомініумі в Таїланді, зареєстрованою на його ім'я в Земельній службі, за двох умов: іноземцям разом належить не більше 49% загальної площі квартир у будинку, а гроші на купівлю надходять з-за кордону в іноземній валюті. Із землею інакше. Іноземець, фізична особа, не може володіти землею в Таїланді, тому віллу зазвичай купують як зареєстровану оренду землі плюс право власності на будинок, що на ній стоїть.
У 2026 році ця система не змінилася. У червні 2024 року уряд запропонував оренду на 99 років і квоту 75% у кондомініумах, але станом на жовтень 2026 року жодну з цих пропозицій не ухвалено. Нижче пояснюємо, що кожне правило означає на практиці, де справжні винятки і які твердження з оголошень і брошур можна сміливо відкинути.
Цей огляд написано для фізичних осіб, які купують житло чи інвестиційну квартиру на Пхукеті, в Бангкоку, Паттайї чи на Ко Самуї. Це не юридична консультація. Кожну купівлю слід проводити через незалежного тайського юриста, і ми повторюємо це нижче, бо ціною економії на ньому може стати сама нерухомість.
Кондомініум у повній власності згідно із Законом про кондомініуми
Правовою основою є Закон про кондомініуми B.E. 2522 (1979). Згідно з ним іноземець може володіти квартирою в кондомініумі на правах повної власності (freehold) на своє ім'я. Повна власність тут означає, що у свідоцтві на квартиру зазначено ваше ім'я. Разом із квартирою ви володієте часткою спільного майна будинку пропорційно до площі вашої квартири і маєте голоси в юридичній особі, тобто в об'єднанні співвласників, яке керує будинком і збирає спільні платежі.
Стаття 19 Закону перелічує, хто має на це право. Серед категорій є іноземці з постійним проживанням у Таїланді, іноземці, допущені в країну згідно із законодавством про заохочення інвестицій, та іноземці, які ввозять у Таїланд іноземну валюту або платять з валютного рахунку чи з бат-рахунку нерезидента. Майже кожен закордонний покупець користується останнім шляхом: іноземною валютою, ввезеною з-за кордону.
Якщо власник-іноземець помирає
Квартира в кондомініумі може перейти до спадкоємця-іноземця, але лише якщо він особисто має на це право і реєстрація не виводить будинок за межі іноземної квоти. Спадкоємець, який не відповідає вимогам або чия реєстрація підняла б частку іноземців понад 49%, повинен повідомити органи влади й позбутися квартири протягом одного року. Земельний департамент визнав, що спадкоємці власника, який купив квартиру через шлях іноземної валюти, набувають прав цього власника. Ці роз'яснення датуються 2013 роком, тому заповіт, що стосується тайської квартири, має перевірити тайський юрист; не варто просто припускати, що він спрацює.
Іноземна квота 49% і коли її перевіряють
Стаття 19 bis обмежує іноземну власність в одному кондомініумі 49% загальної площі всіх квартир, тобто щонайменше 51% має належати тайцям. Рахують квадратні метри площі, а не кількість квартир, тож корисне питання не «скільки тут власників-іноземців», а «скільки іноземної площі ще залишилося».
Квоту перевіряють не під час підписання. Її перевіряють, коли квартиру реєструють на ваше ім'я в Земельній службі, а для нового кондомініуму це можливо лише після того, як будинок завершать і зареєструють як кондомініум, бо свідоцтва на квартири видають тільки тоді. Через це виникає реальний ризик: якщо в день передачі іноземна квота заповнена, квартиру не можна зареєструвати на іноземця.
Вас захищають два документи. Перш ніж брати зобов'язання, попросіть забудовника, а при перепродажі юридичну особу будинку, письмово підтвердити, що для вашої конкретної квартири є іноземна квота. Під час передачі Земельна служба вимагатиме лист юридичної особи про іноземну квоту з підтвердженням, що квартиру можна зареєструвати на іноземця, а також довідку згідно зі статтею 29 про те, що продавець не має боргів за спільні платежі.
Гроші мають надійти з-за кордону в іноземній валюті
На цьому правилі люди помиляються найчастіше. Для шляху іноземної валюти гроші на купівлю мають надійти з-за кордону в іноземній валюті й бути конвертовані в бати тайським банком-одержувачем. Без документального підтвердження цього Земельна служба не зареєструє квартиру на іноземця.
Підтвердженням є форма валютної операції (Foreign Exchange Transaction), відома як FET, раніше Tor Tor 3, яку видає тайський банк, що отримує гроші. Видавати FET для вхідних переказів приблизно від 50,000 USD є банківською практикою, а не вимогою закону. Для менших переказів натомість використовують банківські повідомлення про зарахування коштів і підтверджувальний лист банку.
Як ви надсилаєте гроші, важить не менше, ніж скільки ви надсилаєте:
- Надсилайте їх зі свого рахунку як майбутній зареєстрований власник. Якщо гроші надіслала компанія, родич чи друг, Земельна служба може відмовити в реєстрації в межах іноземної квоти.
- Надсилайте іноземну валюту, а не бати. Бати, конвертовані ще до відправлення з вашої країни, теж можуть стати причиною відмови в реєстрації в межах іноземної квоти.
- Зазначайте як призначення платежу купівлю квартири, з проєктом і номером квартири.
- При купівлі off-plan надсилайте кожен внесок так само, щоб банківські підтвердження покривали всю ціну.
- Зберігайте кожну форму FET і кожне повідомлення про зарахування. Вони знову знадобляться вам під час продажу.
Це ж правило розвінчує поширений міф: оплата квартири в межах іноземної квоти батами зі звичайного тайського рахунку не підходить. Підходить лише ввезена іноземна валюта, валютний рахунок або бат-рахунок нерезидента. Платежі та день передачі ми розбираємо в нашому покроковому посібнику з купівлі кондомініуму в Таїланді.
Чому земля недоступна
Іноземні фізичні особи та іноземні компанії не можуть володіти землею в Таїланді, крім випадків окремого дозволу за законом, наприклад схвалення Ради з інвестицій (Board of Investment) або Управління промислових зон (Industrial Estate Authority) для компаній, що відповідають вимогам. Тайська компанія вважається іноземною щодо землі, якщо іноземцям належить понад 49% її зареєстрованого капіталу або якщо половина чи більше її акціонерів іноземці. Компанія, більшість у якій справді належить тайцям, може володіти землею.
Іноземець може володіти будівлею. Ви можете мати у власності будинок, не володіючи землею під ним, і орендувати цю землю. На практиці право власності на будинок закріплюють або зареєстрованим суперфіцієм, або будівництвом на орендованій землі на ваше ім'я за дозволом на будівництво.
Зареєстрована оренда
Стандартним інструментом для вілл є зареєстрована оренда. Цивільний і торговий кодекс обмежує оренду нерухомого майна 30 роками, а довший узгоджений строк скорочується до 30. Оренда строком понад три роки має бути укладена письмово і зареєстрована в Земельній службі, інакше вона підлягає примусовому виконанню лише протягом трьох років. Заздалегідь узгоджені опції продовження, які мали розтягнути оренду понад 30 років, тобто схему «30+30+30», Верховний суд визнав нікчемними в рішенні № 4655/2566, тоді як перший зареєстрований 30-річний строк залишається чинним. Докладно про це рішення йдеться в нашому огляді вілл і оренди на 30 років.
Суперфіцій і узуфрукт
Суперфіцій є зареєстрованим правом володіти будівлями чи спорудами на чужій землі протягом визначеного строку до 30 років або довічно для власника землі чи суперфіціарія. Якщо в документі не сказано інакше, його можна передавати і успадковувати. Узуфрукт є зареєстрованим правом володіти чужим майном, користуватися ним і отримувати від нього плоди протягом строку до 30 років або довічно для того, кому це право належить. Його не можна передати, і він припиняється зі смертю того, кому належить. Обидва трапляються рідко, і обидва стають обов'язковими для третіх осіб лише після реєстрації в Земельній службі.
Винятки і структура, яка є злочином
Стаття 96 bis: 40 млн THB за ділянку до 1 рай
Стаття 96 bis Земельного кодексу дозволяє іноземцю, який ввозить щонайменше 40 млн THB і щонайменше п'ять років тримає їх у схвалених інвестиціях, як-от державні облігації Таїланду або компанії з підтримкою BOI, звернутися до міністра внутрішніх справ за дозволом володіти ділянкою землі до 1 рай (1,600 m2) для проживання. Рішення ухвалюють на власний розсуд, і цим шляхом користуються рідко.
Компанії з підтримкою BOI
Компаніям, які отримали підтримку Ради з інвестицій, можуть дозволити володіти землею для бізнесу, що має таку підтримку, для офісів і житла для персоналу відповідно до критеріїв BOI. Це корпоративний шлях, а не спосіб для фізичної особи купити віллу для відпочинку. BOI посилила критерії щодо житлової землі для компаній з підтримкою повідомленням Por. 9/2568 від 18 липня 2025 року, опублікованим в урядовому віснику (Government Gazette) 6 січня 2026 року.
Тайські компанії з номінальними акціонерами
Тайська компанія, тайські акціонери якої лише позичають свої імена, тримаючи акції для іноземця або фінансуючись ним, є незаконною. Згідно зі статтею 36 Закону про іноземний бізнес, громадянам Таїланду, які виступають номінальними власниками, загрожує позбавлення волі до трьох років, штраф від 100,000 до 1,000,000 THB або обидва покарання, і ця сама стаття карає також іноземця, який ними користується. Земельний кодекс додає примусове відчуження землі та окрему кримінальну відповідальність.
У 2026 році правозастосування посилилося. З 1 серпня 2026 року Департамент розвитку бізнесу вимагає банківські виписки та лист із поясненням інвестицій під час реєстрації або змін у компанії з іноземними співінвесторами чи іноземними підписантами, з основною увагою до 16 провінцій ризику, серед яких Пхукет, Пхангнга, Крабі, Сураттхані, Чонбурі і Бангкок. 25 серпня 2026 року Міністерство внутрішніх справ доручило провінційним земельним службам перевіряти компанії з ознаками номінального володіння і домагатися відчуження землі або подавати кримінальні скарги. Якщо вам пропонують віллу «у власності через компанію», насамперед обговоріть ці два заходи зі своїм юристом.
Пропозиції, про які ви прочитаєте, але які не є законом
25 червня 2024 року уряд оголосив пропозицію подовжити оренду землі для іноземців до 99 років і підняти іноземну квоту в кондомініумах до 75%, залишивши права голосу іноземців у будинку на рівні 49%. Міністерству внутрішніх справ доручили внести зміни до законів. До жовтня 2026 року жодного закону про зміни не ухвалено, тож межа оренди в 30 років і квота 49% залишаються чинними.
У травні 2026 року Земельний департамент надіслав земельним службам три циркуляри щодо землі, яку для іноземців тримають тайські підставні особи. Це адміністративні інструкції, а не новий закон.
Коли в оголошенні рекламують «оренду на 99 років» чи проєкт «з іноземною квотою 75%», сприймайте це як інформацію про продавця, а не про нерухомість.
Варіанти власності поруч
| Шлях | Що ви отримуєте | Строк | Основна умова | Хто ним користується |
|---|---|---|---|---|
| Кондомініум у повній власності | Свідоцтво на квартиру на ваше ім'я плюс частка спільного майна | Без обмеження строку | У межах квоти 49%; гроші з-за кордону в іноземній валюті | Більшість іноземних покупців, фізичних осіб |
| Зареєстрована оренда землі | Право користування землею; будинок може належати вам | До 30 років; продовження є новою угодою | Письмово і з реєстрацією в Земельній службі, якщо понад 3 роки | Покупці вілл |
| Суперфіцій | Власність на будівлі на чужій землі | До 30 років або довічно | Реєстрація в Земельній службі | Трапляється рідко |
| Узуфрукт | Право користуватися майном і отримувати від нього плоди | До 30 років або довічно для того, кому належить право | Реєстрація; не передається; припиняється зі смертю | Трапляється рідко |
| Стаття 96 bis | До 1 рай землі для проживання | Власність | 40 млн THB, інвестовані на 5 років; на розсуд міністра | Використовується рідко |
| Компанія з тайською більшістю | Землею володіє компанія | Власність | Більшість справді тайська; номінальні акціонери є злочином | Не шлях для покупця, фізичної особи |
Що перевірити перед купівлею
- Письмове підтвердження, що для вашої квартири є іноземна квота, і лист юридичної особи про іноземну квоту під час передачі.
- Платіжні інструкції, за якими іноземна валюта надходить з вашого власного рахунку з номером квартири в призначенні, і FET або банківське підтвердження для кожного платежу.
- Для вілли: оренда, зареєстрована в Земельній службі і описана такою, якою вона є, тобто строком до 30 років.
- Жодної структури через компанію, в якій тайські акціонери тримають акції від вашого імені.
- Незалежний тайський юрист, який перевірить титул у Земельній службі, перш ніж ви заплатите більше, ніж за бронювання.
Податки і збори під час передачі описано в нашому огляді того, скільки насправді коштує купівля в Таїланді, а варіанти проживання в нашому огляді віз для покупців нерухомості. Коли будете готові порівнювати будинки, наші пропозиції в Таїланді покажуть проєкти, які ми зараз пропонуємо.
