ما الذي يمكن للأجنبي تملّكه في تايلاند عام 2026: التملك الحر للكوندومينيوم وحصة الـ49% ولماذا الأرض ممنوعة

يستطيع الفرد الأجنبي أن يملك وحدة كوندومينيوم في تايلاند ملكية تامة، مسجلة باسمه في مكتب الأراضي، بشرطين: ألا يتجاوز مجموع ما يملكه الأجانب 49% من إجمالي مساحة الوحدات في المبنى، وأن يصل مال الشراء من الخارج بعملة أجنبية. أما الأرض فأمر مختلف. فالفرد الأجنبي لا يستطيع تملك أرض في تايلاند، لذلك تُشترى الفيلا عادة في صورة عقد إيجار مسجل للأرض مع ملكية المنزل القائم عليها.

لم يتغير هذا الإطار في 2026. فقد اقترحت الحكومة في يونيو 2024 عقود إيجار لمدة 99 عامًا وحصة 75% للأجانب في الكوندومينيوم، لكن حتى أكتوبر 2026 لم يصدر أي منهما بقانون. نتناول فيما يلي ما تعنيه كل قاعدة عمليًا، وأين تقع الاستثناءات الحقيقية، وأي الادعاءات الواردة في الإعلانات والكتيبات يمكنك تجاهلها باطمئنان.

كُتب هذا الدليل للأفراد الذين يشترون مسكنًا أو وحدة استثمارية في بوكيت أو بانكوك أو باتايا أو كوه ساموي. وهو ليس استشارة قانونية. وكل عملية شراء ينبغي أن تمر عبر محامٍ تايلاندي مستقل، ونكرر ذلك أدناه لأن ثمن تجاوزه قد يكون العقار نفسه.

التملك الحر للكوندومينيوم بموجب قانون الكوندومينيوم

الأساس القانوني هو قانون الكوندومينيوم B.E. 2522 (1979). وبموجبه يجوز للأجنبي أن يحوز وحدة كوندومينيوم بالتملك الحر، باسمه. والتملك الحر هنا يعني أن سند ملكية الوحدة يحمل اسمك. وبه تملك حصة من الأملاك المشتركة في المبنى بنسبة مساحة وحدتك، وتكون لك أصوات في الشخص الاعتباري، أي الكيان القانوني للملاك المشتركين الذي يدير المبنى ويحصّل الرسوم المشتركة.

تحدد المادة 19 من القانون من يحق له ذلك. ومن الفئات الأجانب الحاصلون على إقامة دائمة في تايلاند، والأجانب المقبولون بموجب قانون تشجيع الاستثمار، والأجانب الذين يُدخلون عملة أجنبية إلى تايلاند أو يدفعون من حساب بعملة أجنبية أو من حساب بالبات لغير المقيمين. ويكاد كل مشترٍ من الخارج يسلك المسار الأخير: عملة أجنبية تُدخل من الخارج.

إذا توفي المالك الأجنبي

يمكن أن تنتقل وحدة الكوندومينيوم إلى وارث أجنبي، لكن فقط إذا كان الوارث مؤهلًا بنفسه للتملك، وكان التسجيل يُبقي المبنى ضمن حصة الأجانب. والوارث غير المؤهل، أو الذي سيرفع تسجيله ملكية الأجانب فوق 49%، عليه أن يُخطر السلطات وأن يتصرف في الوحدة خلال سنة واحدة. وقد قبلت دائرة الأراضي أن ورثة المالك الذي اشترى عبر مسار العملة الأجنبية يحلّون محله في حقوقه. وتعود هذه الإرشادات إلى 2013، لذلك ينبغي أن يراجع محامٍ تايلاندي أي وصية تشمل وحدة في تايلاند، بدلًا من افتراض أنها ستنجح.

حصة الأجانب البالغة 49%، ومتى تُفحص

تحدد المادة 19 مكرر سقف ملكية الأجانب في مشروع الكوندومينيوم الواحد بنسبة 49% من إجمالي مساحة جميع الوحدات، ما يعني أن 51% على الأقل يجب أن تكون مملوكة لتايلانديين. ويُحسب ذلك بالأمتار المربعة من المساحة، لا بعدد الوحدات، لذا فالسؤال المفيد ليس أبدًا «كم أجنبيًا يملك هنا» بل «كم بقي من المساحة المتاحة للأجانب».

لا تُفحص الحصة عند التوقيع. بل تُفحص حين تُسجل الوحدة باسمك في مكتب الأراضي، وفي الكوندومينيوم الجديد لا يحدث ذلك إلا بعد اكتمال المبنى وتسجيله ككوندومينيوم، لأن سندات الوحدات لا تصدر إلا حينها. وهذا التوقيت يخلق خطرًا حقيقيًا: فإذا امتلأت حصة الأجانب يوم نقل الملكية، فلا يمكن تسجيل الوحدة باسم أجنبي.

هناك مستندان يحميانك. قبل أن تلتزم، اطلب من المطوّر، أو من الشخص الاعتباري للمبنى في إعادة البيع، أن يؤكد كتابة أن حصة الأجانب متاحة لوحدتك المحددة. وعند نقل الملكية، سيطلب مكتب الأراضي خطاب حصة الأجانب من الشخص الاعتباري الذي يؤكد إمكان تسجيل الوحدة باسم أجنبي، إلى جانب شهادة المادة 29 التي تثبت أن البائع لا تترتب عليه رسوم مشتركة غير مدفوعة.

يجب أن يأتي المال من الخارج، بعملة أجنبية

هذه هي القاعدة التي يقع فيها الناس أكثر من غيرها. ففي مسار العملة الأجنبية، يجب أن يصل مال الشراء من الخارج بعملة أجنبية وأن يحوله البنك التايلاندي المستلم إلى البات. ولن يسجل مكتب الأراضي الوحدة باسم أجنبي من دون إثبات موثق لذلك.

والإثبات هو نموذج معاملة الصرف الأجنبي، المعروف بـFET والمسمى سابقًا Tor Tor 3، ويصدره البنك التايلاندي الذي يستلم المال. وإصدار نموذج FET للتحويلات الواردة التي تبلغ نحو 50,000 USD أو أكثر ممارسة مصرفية، لا نص قانوني. أما في التحويلات الأصغر فتُستخدم بدلًا منه إشعارات القيد المصرفية وخطاب تأكيد من البنك.

طريقة إرسال المال لا تقل أهمية عن مقداره:

• أرسله من حسابك أنت، بصفتك المالك المسجل مستقبلًا. فالمال الذي ترسله شركة أو قريب أو صديق قد يدفع مكتب الأراضي إلى رفض التسجيل ضمن حصة الأجانب.
• أرسل عملة أجنبية، لا بات. فالبات الذي حُوّل قبل خروجه من بلدك قد يدفع مكتب الأراضي أيضًا إلى رفض التسجيل ضمن حصة الأجانب.
• اذكر أن الغرض هو شراء الوحدة، مع اسم المشروع ورقم الوحدة في مرجع الدفعة.
• في الشراء على الخارطة، أرسل كل قسط بالطريقة نفسها، لكي يغطي الإثبات المصرفي السعر كاملًا.
• احتفظ بكل نموذج FET وكل إشعار قيد. فستحتاج إليها مجددًا حين تبيع.

والقاعدة نفسها تُسقط خرافة شائعة: فدفع ثمن وحدة ضمن حصة الأجانب بالبات من حساب تايلاندي عادي لا يؤهل للتسجيل. وحدها العملة الأجنبية المحوَّلة إلى البلاد، أو الحساب بعملة أجنبية، أو الحساب بالبات لغير المقيمين، تؤهل لذلك. نشرح الدفعات ويوم نقل الملكية في دليلنا لشراء الكوندومينيوم في تايلاند خطوة بخطوة.

لماذا الأرض ممنوعة

لا يجوز للأفراد الأجانب ولا للشركات الأجنبية تملك الأرض في تايلاند إلا بإذن قانوني محدد، مثل موافقة مجلس الاستثمار (Board of Investment) أو هيئة المناطق الصناعية (Industrial Estate Authority) للشركات المؤهلة. وتُعامل الشركة التايلاندية معاملة الشركة الأجنبية لأغراض الأراضي إذا كان الأجانب يملكون أكثر من 49% من رأسمالها المسجل، أو إذا كان نصف مساهميها أو أكثر أجانب. أما الشركة التي أغلبيتها تايلاندية فعلًا فيجوز لها تملك الأرض.

ما يستطيع الأجنبي تملكه هو المبنى. فيجوز لك أن تملك منزلًا من دون أن تملك الأرض التي يقوم عليها، وأن تستأجر الأرض. وعمليًا تُضمن ملكية المنزل إما بحق سطحية مسجل، وإما بالبناء باسمك بموجب رخصة بناء على أرض مستأجرة.

عقد الإيجار المسجل

الأداة المعتادة في الفلل هي عقد الإيجار المسجل. ويحدد القانون المدني والتجاري مدة إيجار العقار بثلاثين عامًا كحد أقصى، والمدة الأطول المتفق عليها تُقلَّص إلى 30. والإيجار الذي تزيد مدته على ثلاث سنوات يجب أن يكون مكتوبًا ومسجلًا في مكتب الأراضي، وإلا فلا يُنفّذ إلا لثلاث سنوات. وقد قضت المحكمة العليا في الحكم رقم 4655/2566 ببطلان خيارات التجديد المتفق عليها مسبقًا لمد الإيجار إلى ما بعد 30 عامًا، أي صيغة «30+30+30»، مع بقاء المدة الأولى المسجلة البالغة 30 عامًا صحيحة. نتناول هذا الحكم بالتفصيل في دليلنا للفلل وعقد الإيجار لمدة 30 عامًا.

حق السطحية وحق الانتفاع

حق السطحية (superficies) حق مسجل في تملك مبانٍ أو منشآت على أرض الغير، لمدة محددة تصل إلى 30 عامًا أو مدى حياة مالك الأرض أو صاحب الحق. وما لم ينص السند على خلاف ذلك، يمكن نقله وتوريثه. أما حق الانتفاع (usufruct) فحق مسجل في حيازة ملك الغير واستعماله وجني ثماره، لمدة تصل إلى 30 عامًا أو مدى حياة صاحبه. ولا يمكن نقله، وينتهي بوفاة صاحبه. وكلاهما قليل الاستخدام، ولا يُحتج بأي منهما على الغير إلا بعد تسجيله في مكتب الأراضي.

الاستثناءات، والهيكل الذي يُعد جريمة

المادة 96 مكرر: 40 مليون THB مقابل ما يصل إلى 1 راي

تتيح المادة 96 مكرر من قانون الأراضي للأجنبي الذي يُدخل 40 مليون THB على الأقل، ويُبقيها في استثمارات معتمدة مثل سندات الحكومة التايلاندية أو الشركات التي يشجعها مجلس الاستثمار (BOI) لمدة خمس سنوات على الأقل، أن يتقدم إلى وزير الداخلية بطلب إذن لتملك ما يصل إلى 1 راي (1,600 م²) من الأرض لغرض السكن. والموافقة تقديرية، ونادرًا ما يُستخدم هذا المسار.

الشركات التي يشجعها مجلس الاستثمار

قد يُسمح للشركات التي يشجعها مجلس الاستثمار بتملك أرض لنشاطها المشجَّع ومكاتبها وسكن موظفيها، وفق معايير المجلس. وهو مسار للشركات، لا وسيلة لفرد يريد شراء فيلا للعطلات. وقد شدد المجلس معاييره للأراضي السكنية للشركات المشجَّعة بالإعلان Por. 9/2568 المؤرخ في 18 يوليو 2025 والمنشور في الجريدة الرسمية في 6 يناير 2026.

الشركات التايلاندية بمساهمين اسميين

الشركة التايلاندية التي لا يفعل مساهموها التايلانديون سوى إعارة أسمائهم، فيحملون الأسهم لصالح أجنبي أو بتمويل منه، شركة غير قانونية. فبموجب المادة 36 من قانون الأعمال الأجنبية، يواجه المواطنون التايلانديون الذين يعملون ملاكًا اسميين السجن مدة تصل إلى ثلاث سنوات أو غرامات من 100,000 إلى 1,000,000 THB أو كليهما، وتعاقب المادة نفسها الأجنبي الذي يستخدمهم. ويضيف قانون الأراضي الإلزام بالتصرف في الأرض ومسؤولية جنائية منفصلة.

وقد اشتد التطبيق في 2026. فمنذ 1 أغسطس 2026 تشترط إدارة تطوير الأعمال كشوف حسابات مصرفية وخطاب شرح للاستثمار عند تسجيل أو تعديل شركة فيها شركاء مستثمرون أجانب أو مفوضون بالتوقيع أجانب، مع التركيز على 16 محافظة مصنفة عالية المخاطر منها بوكيت وفانغ نغا وكرابي وسورات ثاني وتشونبوري وبانكوك. وفي 25 أغسطس 2026 وجّهت وزارة الداخلية مكاتب الأراضي في المحافظات إلى فحص الشركات التي تظهر عليها مؤشرات الملكية الاسمية والمضي في إجراءات التصرف في الأرض أو الشكاوى الجنائية. فإذا عرض عليك أحد فيلا «بالتملك الحر عبر شركة»، فاعرض هذين الإجراءين على محاميك قبل أي شيء آخر.

مقترحات ستقرأ عنها، وهي ليست قانونًا

في 25 يونيو 2024 أعلنت الحكومة اقتراحًا بتمديد عقود إيجار الأراضي للأجانب إلى 99 عامًا ورفع حصة الأجانب في الكوندومينيوم إلى 75%، مع إبقاء حقوق تصويت الأجانب في المبنى عند 49%. وكُلّفت وزارة الداخلية بتعديل القوانين. ولم يصدر أي قانون معدِّل حتى أكتوبر 2026، لذا فسقف الإيجار البالغ 30 عامًا وحصة الـ49% لا يزالان هما القانون.

وفي مايو 2026 أرسلت إدارة الأراضي إلى مكاتب الأراضي ثلاثة تعاميم بشأن الأراضي المحوزة لصالح أجانب عبر وكلاء تايلانديين. وهي تعليمات إدارية، وليست قانونًا جديدًا.

وحين يعلن إعلان عن «إيجار لمدة 99 عامًا» أو عن مشروع «بحصة أجانب 75%»، فاقرأه على أنه معلومة عن البائع لا عن العقار.

خيارات التملك جنبًا إلى جنب

المسار	ما تحوزه	المدة	الشرط الأساسي	من يستخدمه
التملك الحر للكوندومينيوم	سند ملكية الوحدة باسمك، مع حصة من الأملاك المشتركة	بلا حد زمني	ضمن حصة الـ49%؛ والمال من الخارج بعملة أجنبية	معظم المشترين الأجانب الأفراد
عقد إيجار أرض مسجل	حق استخدام الأرض؛ ويمكن أن يكون المنزل ملكك	حتى 30 عامًا؛ والتجديد اتفاق جديد	مكتوب ومسجل في مكتب الأراضي إذا تجاوز 3 سنوات	مشترو الفلل
حق السطحية	ملكية مبانٍ على أرض الغير	حتى 30 عامًا، أو مدى الحياة	مسجل في مكتب الأراضي	قليل الاستخدام
حق الانتفاع	حق استعمال العقار وجني ثماره	حتى 30 عامًا، أو مدى حياة صاحبه	مسجل؛ غير قابل للنقل؛ ينتهي بالوفاة	قليل الاستخدام
المادة 96 مكرر	ما يصل إلى 1 راي من الأرض للسكن	ملكية	استثمار 40 مليون THB لمدة 5 سنوات؛ وتقدير الوزير	نادر الاستخدام
شركة أغلبيتها تايلاندية	الشركة تملك الأرض	ملكية	أغلبية تايلاندية فعلية؛ والمساهمون الاسميون جريمة	ليس مسارًا للمشتري الفرد

ما الذي تتحقق منه قبل الشراء

• تأكيد مكتوب بأن حصة الأجانب متاحة لوحدتك، وخطاب حصة الأجانب من الشخص الاعتباري عند نقل الملكية.
• تعليمات دفع ترسل عملة أجنبية من حسابك أنت، مع ذكر الوحدة في المرجع، ونموذج FET أو تأكيد مصرفي لكل دفعة.
• في الفيلا: عقد إيجار مسجل في مكتب الأراضي وموصوف على حقيقته، أي مدة تصل إلى 30 عامًا.
• عدم وجود أي هيكل شركة يحمل فيه مساهمون تايلانديون أسهمًا نيابة عنك.
• محامٍ تايلاندي مستقل يبحث في سجل السند لدى مكتب الأراضي قبل أن تدفع أكثر من رسم الحجز.

الضرائب والرسوم عند نقل الملكية مشروحة في دليلنا للتكلفة الحقيقية للشراء في تايلاند، وخيارات الإقامة في دليلنا لتأشيرات مشتري العقارات. وحين تكون مستعدًا لمقارنة المباني، تعرض قائمة عقاراتنا في تايلاند المشاريع التي نقدمها حاليًا.