Che cosa può possedere uno straniero in Thailandia nel 2026: condomini in piena proprietà, la quota del 49% e perché il terreno è escluso
Una persona fisica straniera può possedere a pieno titolo un'unità condominiale in Thailandia, intestata a proprio nome al Land Office, a due condizioni: che gli stranieri nel loro insieme non possiedano più del 49% della superficie totale delle unità dell'edificio, e che il denaro dell'acquisto arrivi dall'estero in valuta estera. Per il terreno è un altro discorso. Una persona fisica straniera non può possedere terreni in Thailandia, quindi una villa si compra di norma con una locazione registrata del terreno più la proprietà della casa che vi sorge.
Nel 2026 questo quadro non è cambiato. A giugno 2024 il governo ha proposto locazioni di 99 anni e una quota del 75% nei condomini, ma a ottobre 2026 nessuna delle due misure è stata approvata. Qui sotto vediamo che cosa significa in pratica ciascuna regola, dove stanno le vere eccezioni e quali affermazioni di annunci e brochure si possono tranquillamente scartare.
Questa guida è scritta per le persone fisiche che comprano una casa o un'unità da investimento a Phuket, Bangkok, Pattaya o Koh Samui. Non è una consulenza legale. Ogni acquisto dovrebbe passare per un avvocato thailandese indipendente, e lo ripetiamo più avanti perché saltare questo passaggio può costare l'immobile stesso.
La piena proprietà dei condomini secondo il Condominium Act
La base giuridica è il Condominium Act B.E. 2522 (1979). In base a questa legge uno straniero può detenere un'unità condominiale in piena proprietà (freehold), a proprio nome. Piena proprietà, qui, significa che il titolo dell'unità porta il Suo nome. Con esso Lei possiede una quota delle parti comuni dell'edificio proporzionale alla superficie della Sua unità e ha diritto di voto nella juristic person, l'ente giuridico dei comproprietari che gestisce l'edificio e riscuote le spese comuni.
La Sezione 19 della legge elenca chi ha i requisiti. Le categorie comprendono gli stranieri con residenza permanente in Thailandia, gli stranieri ammessi in base alle leggi di promozione degli investimenti e gli stranieri che portano valuta estera in Thailandia o pagano da un conto in valuta estera o da un conto in baht per non residenti. Quasi tutti gli acquirenti dall'estero usano l'ultima via: valuta estera portata dall'estero.
Se un proprietario straniero muore
Un'unità condominiale può passare a un erede straniero, ma solo se l'erede ha personalmente i requisiti e se l'intestazione mantiene l'edificio entro la sua quota per gli stranieri. Un erede che non ha i requisiti, o la cui intestazione porterebbe la proprietà straniera oltre il 49%, deve darne notizia alle autorità e cedere l'unità entro un anno. Il Land Department ha riconosciuto che gli eredi di un proprietario che ha comprato tramite la via della valuta estera subentrano nei suoi diritti. Queste indicazioni risalgono al 2013, quindi un testamento che comprende un'unità thailandese va fatto esaminare da un avvocato thailandese, senza dare per scontato che funzioni.
La quota del 49% per gli stranieri e quando viene verificata
La Sezione 19 bis limita la proprietà straniera in un progetto condominiale al 49% della superficie totale di tutte le unità, il che significa che almeno il 51% deve essere di proprietà thailandese. Il calcolo si fa in metri quadri di superficie, non in numero di unità, quindi la domanda utile non è mai "quanti stranieri possiedono qui" ma "quanta superficie resta disponibile per gli stranieri".
La quota non viene verificata alla firma. Viene verificata quando l'unità è intestata a Lei al Land Office, e per un condominio nuovo questo può avvenire solo dopo che l'edificio è stato completato e registrato come condominio, perché solo allora si rilasciano i titoli delle unità. Questa tempistica crea un rischio reale: se il giorno del trasferimento la quota per gli stranieri è esaurita, l'unità non può essere intestata a uno straniero.
Due documenti La tutelano. Prima di impegnarsi, chieda al costruttore, o per una rivendita alla juristic person dell'edificio, di confermare per iscritto che per la Sua unità specifica c'è disponibilità nella quota per gli stranieri. Al trasferimento, il Land Office vorrà la lettera della juristic person sulla quota per gli stranieri, che conferma che l'unità può essere intestata a uno straniero, insieme al certificato della Sezione 29 secondo cui il venditore non ha spese comuni arretrate.
Il denaro deve arrivare dall'estero, in valuta estera
È la regola su cui si inciampa più spesso. Con la via della valuta estera, il denaro dell'acquisto deve arrivare dall'estero in valuta estera ed essere convertito in baht dalla banca thailandese che lo riceve. Senza una prova documentale di questo, il Land Office non intesterà l'unità a uno straniero.
La prova è il modulo Foreign Exchange Transaction, detto FET e in passato chiamato Tor Tor 3, rilasciato dalla banca thailandese che riceve il denaro. È una prassi bancaria, non una norma di legge, rilasciare il FET per i bonifici in entrata di circa 50,000 USD o più. Per i bonifici più piccoli si usano invece gli avvisi di accredito della banca e una lettera di conferma bancaria.
Come si invia il denaro conta quanto la somma inviata:
- Lo invii dal Suo conto, in quanto futuro proprietario intestatario. Il denaro inviato da una società, da un parente o da un amico può portare il Land Office a rifiutare l'intestazione nella quota per gli stranieri.
- Invii valuta estera, non baht. Anche i baht convertiti prima di lasciare il Suo Paese possono portare il Land Office a rifiutare l'intestazione nella quota per gli stranieri.
- Indichi come causale l'acquisto dell'unità, con il progetto e il numero dell'unità nel riferimento del pagamento.
- In un acquisto off-plan, invii ogni rata allo stesso modo, così che la prova bancaria copra l'intero prezzo.
- Conservi ogni FET e ogni avviso di accredito. Le serviranno di nuovo quando venderà.
La stessa regola smonta un mito diffuso: pagare un'unità nella quota per gli stranieri in baht da un normale conto thailandese non è valido. Valgono solo la valuta estera portata nel Paese, un conto in valuta estera o un conto in baht per non residenti. Descriviamo i pagamenti e il giorno del trasferimento nella nostra guida passo per passo all'acquisto di un condominio in Thailandia.
Perché il terreno è escluso
Le persone fisiche e le società straniere non possono possedere terreni in Thailandia, salvo un'autorizzazione specifica prevista dalla legge, come l'approvazione del Board of Investment o dell'Industrial Estate Authority per le società che ne hanno i requisiti. Ai fini fondiari una società thailandese è considerata straniera se gli stranieri detengono più del 49% del suo capitale sociale, oppure se almeno metà dei suoi soci sono stranieri. Una società davvero a maggioranza thailandese può possedere terreni.
Ciò che uno straniero può possedere è un edificio. Si può possedere una casa senza possedere il terreno su cui sorge, e prendere il terreno in locazione. In pratica la proprietà della casa si garantisce con un diritto di superficie registrato oppure costruendo a proprio nome, con un permesso di costruire, sul terreno in locazione.
La locazione registrata
Lo strumento standard per le ville è la locazione registrata. Il Codice civile e commerciale limita a 30 anni la locazione di un bene immobile, e una durata concordata più lunga viene ridotta a 30 anni. Una locazione superiore a tre anni deve essere scritta e registrata al Land Office, altrimenti si può far valere solo per tre anni. Le opzioni di rinnovo concordate in anticipo per estendere una locazione oltre i 30 anni, la struttura "30+30+30", sono state dichiarate nulle dalla Corte Suprema con la sentenza n. 4655/2566, mentre il primo periodo registrato di 30 anni resta valido. Trattiamo questa sentenza nel dettaglio nella nostra guida alle ville e alla locazione di 30 anni.
Diritto di superficie e usufrutto
Il diritto di superficie (superficies) è un diritto registrato di possedere edifici o costruzioni sul terreno di un altro, per un periodo determinato fino a 30 anni oppure per la durata della vita del proprietario del terreno o del titolare del diritto. Salvo diversa previsione dell'atto, si può trasferire e trasmettere in eredità. L'usufrutto è un diritto registrato di possedere, usare e trarre i frutti del bene di un altro, fino a 30 anni oppure per la durata della vita del titolare. Non si può trasferire e si estingue con la morte del titolare. Entrambi sono poco comuni ed entrambi sono opponibili ai terzi solo una volta registrati al Land Office.
Le eccezioni e la struttura che costituisce reato
Sezione 96 bis: 40 milioni di THB per un massimo di 1 rai
La Sezione 96 bis del Land Code consente a uno straniero che porta nel Paese almeno 40 milioni di THB, e li mantiene per almeno cinque anni in investimenti approvati come titoli di Stato thailandesi o società promosse dal BOI, di chiedere al Minister of Interior l'autorizzazione a possedere fino a 1 rai (1,600 m2) di terreno a uso abitativo. L'approvazione è discrezionale e la via è usata di rado.
Società promosse dal BOI
Le società promosse dal Board of Investment possono essere autorizzate a possedere terreni per l'attività promossa, gli uffici e gli alloggi del personale, nel rispetto dei criteri del BOI. È una via societaria, non un modo per una persona fisica di comprare una villa per le vacanze. Il BOI ha irrigidito i criteri sui terreni residenziali per le società promosse con la notifica Por. 9/2568, datata 18 luglio 2025 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale il 6 gennaio 2026.
Società thailandesi con soci prestanome
Una società thailandese i cui soci thailandesi prestano soltanto il nome, detenendo le quote per conto di uno straniero o essendo finanziati da lui, è illegale. In base alla Sezione 36 del Foreign Business Act, i cittadini thailandesi che fanno da prestanome rischiano fino a tre anni di reclusione e/o multe da 100,000 a 1,000,000 THB, e la stessa sezione punisce anche lo straniero che se ne serve. Il Land Code aggiunge la cessione forzata del terreno e una responsabilità penale distinta.
Nel 2026 i controlli si sono intensificati. Dal 1° agosto 2026 il Department of Business Development chiede estratti conto e una lettera che spieghi l'investimento quando si registra o si modifica una società con coinvestitori stranieri o firmatari stranieri, con particolare attenzione a 16 province a rischio tra cui Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani, Chonburi e Bangkok. Il 25 agosto 2026 il Ministry of Interior ha chiesto agli uffici fondiari provinciali di controllare le società che presentano indicatori di rischio prestanome e di procedere con la cessione dei terreni o con denunce penali. Se qualcuno Le offre una villa "in piena proprietà tramite una società", sottoponga queste due misure al Suo avvocato prima di qualsiasi altra cosa.
Proposte di cui leggerà, ma che non sono legge
Il 25 giugno 2024 il governo ha annunciato una proposta per estendere a 99 anni le locazioni di terreni a stranieri e portare al 75% la quota per gli stranieri nei condomini, lasciando al 49% i diritti di voto stranieri in un edificio. Il Ministry of Interior è stato incaricato di modificare le leggi. A ottobre 2026 non era stata approvata alcuna legge di modifica, quindi il limite di 30 anni per le locazioni e la quota del 49% restano in vigore.
A maggio 2026 il Department of Lands ha inviato agli uffici fondiari tre circolari sui terreni detenuti per conto di stranieri tramite intermediari thailandesi. Sono istruzioni amministrative, non nuove leggi.
Quando un annuncio pubblicizza una "locazione di 99 anni" o un progetto "con quota del 75% per gli stranieri", lo legga come un'informazione sul venditore più che sull'immobile.
Le forme di proprietà a confronto
| Via | Che cosa detiene | Durata | Condizione principale | Chi la usa |
|---|---|---|---|---|
| Piena proprietà di un condominio | Titolo dell'unità a Suo nome, più una quota delle parti comuni | Nessun limite di tempo | Entro la quota del 49%; denaro dall'estero in valuta estera | La maggior parte degli acquirenti stranieri persone fisiche |
| Locazione registrata del terreno | Diritto di usare il terreno; la casa può essere Sua | Fino a 30 anni; un rinnovo è un nuovo accordo | Per iscritto e registrata al Land Office se supera i 3 anni | Chi compra una villa |
| Diritto di superficie | Proprietà di edifici sul terreno di un altro | Fino a 30 anni, o per la durata di una vita | Registrato al Land Office | Poco comune |
| Usufrutto | Diritto di usare il bene e di trarne i frutti | Fino a 30 anni, o per la vita del titolare | Registrato; non trasferibile; si estingue con la morte | Poco comune |
| Sezione 96 bis | Fino a 1 rai di terreno per un'abitazione | Proprietà | 40 milioni di THB investiti per 5 anni; discrezionalità del ministro | Usata di rado |
| Società a maggioranza thailandese | La società possiede il terreno | Proprietà | Davvero a maggioranza thailandese; i soci prestanome sono un reato | Non è una via per un acquirente persona fisica |
Che cosa verificare prima di comprare
- Una conferma scritta che per la Sua unità c'è disponibilità nella quota per gli stranieri, e la lettera della juristic person sulla quota al momento del trasferimento.
- Istruzioni di pagamento che prevedano l'invio di valuta estera dal Suo conto, con l'unità indicata nel riferimento, e un FET o una conferma bancaria per ogni pagamento.
- Per una villa, una locazione registrata al Land Office e descritta per quello che è: una durata fino a 30 anni.
- Nessuna struttura societaria in cui soci thailandesi detengano quote per Suo conto.
- Un avvocato thailandese indipendente che verifichi il titolo al Land Office prima che Lei paghi più della caparra di prenotazione.
Imposte e oneri al trasferimento sono trattati nella nostra guida a quanto costa davvero comprare in Thailandia, e le opzioni di soggiorno nella nostra guida ai visti per chi compra casa. Quando sarà pronto a confrontare gli edifici, i nostri annunci in Thailandia mostrano i progetti che proponiamo oggi.
