Comprare un condominio in Thailandia passo per passo: prenotazione, contratto, modulo FET e trasferimento al Land Office
L'acquisto di un'unità condominiale thailandese da parte di uno straniero attraversa cinque fasi: una prenotazione, la due diligence svolta da un avvocato thailandese di Sua fiducia, un contratto di compravendita, i pagamenti inviati dall'estero in valuta estera e il trasferimento della proprietà al Land Office competente per l'edificio. L'ordine è lo stesso per un'unità nuova e per una rivendita, anche se le tutele cambiano. I dettagli di ogni operazione li regola lo SPA, e la prassi varia da un costruttore all'altro.
Tre documenti decidono se alla fine l'unità potrà essere intestata a Lei: la prova bancaria che il denaro è arrivato dall'estero in valuta estera (il modulo FET), la conferma dell'edificio che c'è disponibilità nella quota per gli stranieri e il certificato che il venditore non ha spese condominiali arretrate. Se il giorno del trasferimento ne manca anche uno solo, il Land Office non intesterà l'unità a uno straniero.
Qui sotto esaminiamo le fasi una alla volta. Per le regole su che cosa possa possedere uno straniero, cominci dalla nostra guida alla proprietà degli stranieri in Thailandia.
Fase 1: la prenotazione
La prima firma è su un contratto di prenotazione, con il versamento di una caparra di prenotazione che blocca l'unità mentre si prepara la documentazione.
Nuovi progetti: un contratto regolamentato dal 2025
Per le unità condominiali vendute dai costruttori, la prenotazione è diventata un'"attività a contratto controllato" in base a una notifica del Contract Committee del Consumer Protection Board, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale il 3 ottobre 2024 ed entrata in vigore 120 giorni dopo, intorno al 31 gennaio 2025. I punti principali sono questi:
- Il contratto di prenotazione deve essere in thailandese e seguire il modulo standard, che indica il progetto, l'unità, il prezzo, la caparra di prenotazione, le date dei permessi e le specifiche.
- Il costruttore non può considerare la caparra di prenotazione come un deposito o un acconto.
- Il costruttore non può trattenere la caparra se l'acquirente non è inadempiente, e non può far pagare nulla per la cessione della prenotazione.
- Dopo una risoluzione ammessa, la caparra va restituita entro 15 giorni se pagata in contanti o con bonifico, o entro 45 giorni se pagata con carta di credito.
- Le violazioni sono punite con la reclusione fino a un anno e/o una multa fino a 200,000 THB.
Il vecchio luogo comune secondo cui "la caparra di prenotazione non si restituisce mai" è quindi sbagliato per le vendite di unità condominiali da parte dei costruttori. Poiché il contratto sarà in thailandese, lo faccia leggere al Suo avvocato prima di pagare.
Quanto è alta la caparra?
Non esiste uno standard di legge. In una rivendita la caparra è spesso dal 5% al 10% e non rimborsabile, mentre i costruttori tendono a chiedere un importo fisso. Qualunque cifra Le venga indicata riflette le condizioni di quel venditore, non una regola del mercato.
Fase 2: la due diligence del Suo avvocato
È la fase da chiudere prima di pagare più della caparra di prenotazione. Il Suo avvocato deve agire solo per Lei, non per il costruttore o per l'agente. Le ricerche abituali riguardano il Land Office (titolo, gravami, ipoteche e servitù), l'ufficio amministrativo locale, gli uffici forestali e delle risorse naturali, l'ufficio urbanistico, i tribunali civili e fallimentari e il Legal Execution Department. Le ricerche contano perché titoli rilasciati per errore e registri smarriti esistono davvero.
Il titolo di proprietà
Per un condominio si riceve un titolo di proprietà dell'unità condominiale, il documento di proprietà di una singola unità. Per un terreno, il Chanote (Nor Sor 4 Jor), il titolo di piena proprietà con confini misurati ufficialmente, è di norma l'unico titolo che un acquirente dovrebbe accettare. Esistono documenti più deboli, dal certificato d'uso Nor Sor 3 Gor fino al Sor Kor 1, una semplice notifica di possesso che non trasferisce alcuna proprietà. I trasferimenti si possono registrare solo su un Chanote, un titolo di unità condominiale, un Nor Sor 3 Gor o un Nor Sor 3.
I permessi per un progetto off-plan
Per un edificio ancora in costruzione, chieda di vedere il permesso di costruire rilasciato in base al Building Control Act. I progetti più grandi richiedono anche una valutazione di impatto ambientale approvata: in base alla Sezione 48 dell'Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act, modificato nel 2018, gli edifici condominiali con 80 o più unità, o con 4,000 m2 o più di superficie utile, richiedono un rapporto VIA (EIA) approvato. Ricordi inoltre che i titoli delle unità si possono rilasciare solo dopo che l'edificio completato è stato registrato come condominio al Land Office.
La quota per gli stranieri
Chieda una conferma scritta che la Sua unità specifica può essere intestata entro la quota del 49% riservata agli stranieri. Per un edificio nuovo la conferma viene dal costruttore; per una rivendita, dalla juristic person, l'ente dei comproprietari che gestisce l'edificio. La quota viene verificata di nuovo al trasferimento, quindi la conferma ottenuta oggi è una rassicurazione, non una prenotazione della quota.
Fase 3: il contratto di compravendita
Per le vendite di unità condominiali da parte dei costruttori, la legge thailandese fissa la forma del contratto. La Sezione 6/2 del Condominium Act, aggiunta dalla legge n. 4 B.E. 2551 e in vigore dal 4 luglio 2008, impone che lo SPA segua il modulo prescritto dal Ministry of Interior. Qualsiasi clausola che si discosti da quel modulo e sia meno favorevole all'acquirente non è valida.
La tutela è reale, ma non sostituisce la lettura del contratto. È nello SPA che si mettono per iscritto il calendario dei pagamenti, la data di completamento, le specifiche e la ripartizione dei costi di trasferimento. La maggior parte delle imposte sul trasferimento spetta per legge al venditore, ma chi paga che cosa è negoziabile e si fissa nello SPA; è frequente dividere a metà il diritto di trasferimento. Il Suo avvocato dovrebbe confrontare il documento del costruttore con il modulo prescritto e segnalare tutto ciò che sposta rischi su di Lei.
La Sezione 6/2 è scritta per le vendite dei costruttori. In una rivendita, deposito, data di completamento e costi sono quelli che Lei e il venditore mettete per iscritto: un motivo in più per far redigere o esaminare il contratto dal Suo avvocato.
Fase 4: pagare dall'estero
Gli acquisti off-plan si pagano a rate durante la costruzione, con il saldo al trasferimento. Non esiste un calendario standard di legge e la ripartizione cambia da un costruttore all'altro, quindi ogni piano va giudicato per quello che è.
Ciò che non cambia è il percorso che il denaro deve fare. Per un'unità intestata nella quota per gli stranieri, ogni pagamento deve arrivare dall'estero in valuta estera ed essere convertito in baht dalla banca thailandese, così che la prova bancaria copra l'intero prezzo. La banca ricevente rilascia il modulo Foreign Exchange Transaction, il FET, in passato Tor Tor 3. È una prassi bancaria, non un obbligo di legge, rilasciarlo per i trasferimenti di circa 50,000 USD o più; i pagamenti più piccoli si documentano con gli avvisi di accredito e una lettera di conferma della banca.
Il Land Office rifiuterà l'intestazione nella quota per gli stranieri se il denaro è stato inviato da una società, da un parente o da un amico, oppure se è arrivato in baht già convertiti prima della partenza. La pratica più sicura è semplice. Inviare valuta estera, dal proprio conto, con il progetto e il numero dell'unità nella causale, ogni volta.
Fase 5: il trasferimento al Land Office
In Thailandia tutte le operazioni immobiliari devono essere scritte e registrate al Land Office del luogo in cui si trova l'immobile. Venditore e acquirente si presentano di persona o sono rappresentati da procuratori.
Per uno straniero che compra un'unità condominiale, il Land Office richiede:
- la prova della quota per gli stranieri, che conferma che l'unità può essere intestata a uno straniero;
- i moduli FET o le lettere di conferma bancaria relativi al denaro dell'acquisto;
- il certificato della juristic person previsto dalla Sezione 29 del Condominium Act, secondo cui il venditore non ha spese comuni arretrate, di solito chiamato debt-free letter.
Diritti e imposte di trasferimento si pagano al Land Office il giorno stesso. Le voci principali sono il diritto di trasferimento del 2% sul valore catastale ufficiale, la Specific Business Tax del 3.3% a carico del venditore oppure, quando non si applica, l'imposta di bollo dello 0.5%, e la ritenuta d'imposta sul reddito del venditore. Al trasferimento i costruttori di solito incassano anche un fondo di riserva (sinking fund) una tantum e un anticipo sulle spese per le parti comuni; gli importi si fissano progetto per progetto e non esiste un'aliquota standard. Il dettaglio completo è nella nostra guida a imposte e oneri sugli immobili in Thailandia.
I documenti, chi li rilascia e quando
| Documento | Rilasciato da | Quando conta |
|---|---|---|
| Contratto di prenotazione (modulo standard thailandese per le vendite dei costruttori) | Costruttore | Fase 1, prima di pagare la caparra di prenotazione |
| Esiti delle ricerche al Land Office e nei tribunali | Il Suo avvocato, presso le autorità | Fase 2, prima di altri pagamenti |
| Permesso di costruire e approvazione VIA (progetti più grandi) | Ente locale; autorità ambientale | Fase 2, per gli acquisti off-plan |
| Conferma scritta della quota per gli stranieri | Costruttore o juristic person | Fase 2, e di nuovo al trasferimento |
| Contratto di compravendita (modulo del Ministry of Interior per le vendite dei costruttori) | Costruttore o venditore, esaminato dal Suo avvocato | Fase 3 |
| Modulo FET, oppure avvisi di accredito e lettera di conferma bancaria | La banca thailandese che riceve il Suo denaro | Fase 4, per ogni pagamento; da conservare per la rivendita |
| Debt-free letter della Sezione 29 | Juristic person | Fase 5, giorno del trasferimento |
| Titolo di proprietà dell'unità condominiale a Suo nome | Land Office | Fase 5, rilasciato alla registrazione |
Dove le cose vanno storte e come lo evitano gli acquirenti
Tre problemi sono frequenti, e per ciascuno c'è una verifica tra quelle descritte sopra. La quota si esaurisce prima del trasferimento: per questo si chiede presto una conferma scritta e la si ricontrolla prima del completamento. Il denaro arriva nel modo sbagliato, da un parente o già convertito in baht, e il Land Office resta senza la prova che gli serve. Oppure il progetto off-plan subisce ritardi, un rischio legato al costruttore che si riduce verificando, prima di impegnarsi, il permesso di costruire, l'approvazione VIA per gli edifici più grandi e lo SPA conforme al modulo del Ministero.
Una rivendita ha le sue trappole. Il venditore non deve avere spese comuni arretrate, altrimenti non ci sarà la debt-free letter, e la ripartizione dei costi di trasferimento va concordata per iscritto, perché la legge non la stabilisce al posto Suo.
Che cosa verificare prima di comprare
- Per un'unità nuova, che il contratto di prenotazione sia sul modulo standard thailandese e di aver capito quando la caparra può essere restituita.
- Che il Suo avvocato abbia completato le ricerche al Land Office e nei tribunali prima che Lei paghi più della caparra di prenotazione.
- Il permesso di costruire e, per gli edifici più grandi, l'approvazione VIA.
- Una conferma scritta della quota per gli stranieri per la Sua unità.
- Che lo SPA corrisponda al modulo del Ministry of Interior e indichi chi paga ciascun costo di trasferimento.
- Che ogni pagamento parta dal Suo conto in valuta estera, con l'unità nella causale, e che per ciascuno Lei abbia un FET o una lettera della banca.
- Per una rivendita, la debt-free letter e il titolo di proprietà del venditore.
Quando ha una rosa di opzioni, la pagina dei nostri immobili in Thailandia è il punto da cui partire, e la nostra pagina sulla Thailandia offre il quadro generale.
