Imposte e oneri sugli immobili in Thailandia nel 2026: quanto paga davvero un acquirente straniero al trasferimento e ogni anno
Quando in Thailandia passa di mano un'unità condominiale o una casa con terreno, il giorno del trasferimento si regolano al Land Office tre oneri: un diritto di trasferimento del 2%, la Specific Business Tax del 3.3% oppure l'imposta di bollo dello 0.5% (mai entrambe) e la ritenuta d'imposta sul reddito del venditore. Per legge la maggior parte di questi oneri spetta al venditore. Nella pratica la ripartizione si negozia e si scrive nel contratto di compravendita, ed è frequente dividere a metà il diritto di trasferimento. Il diritto di trasferimento ridotto allo 0.01% di cui forse ha letto vale solo per gli acquirenti thailandesi persone fisiche: un acquirente straniero paga l'aliquota standard.
Dopo il trasferimento, la principale imposta ricorrente è la Land and Building Tax. Per una casa per le vacanze o un'unità data in affitto si paga lo 0.02% annuo del valore catastale ufficiale sui valori fino a 50 milioni di THB, il che per la maggior parte dei condomini di proprietà straniera si traduce in una somma modesta.
Salvo diversa indicazione, i dati riportati qui sotto si riferiscono a metà 2026. Non sono una consulenza fiscale: gli importi esatti per un determinato immobile li forniscono il Land Office e un consulente fiscale thailandese.
I costi del giorno del trasferimento in una tabella
Salvo diversa indicazione, la base di ogni voce è il più alto tra il prezzo di vendita registrato e il valore catastale ufficiale del Land Office.
| Voce | Aliquota | Base | A carico per legge e prassi abituale |
|---|---|---|---|
| Diritto di trasferimento (registrazione) | 2% | Valore catastale ufficiale | Non fissato dalla legge; di solito diviso a metà tra acquirente e venditore per accordo |
| Specific Business Tax (SBT) | 3.3% (3% più una maggiorazione locale del 10%) | Il più alto tra prezzo e valore catastale | Venditore; si applica alle società e alle persone fisiche che vendono entro 5 anni dall'acquisto |
| Imposta di bollo | 0.5% | Il più alto tra prezzo e valore catastale | Venditore; dovuta solo quando non si paga la SBT |
| Ritenuta d'imposta sul reddito, venditore società | 1% | Il più alto tra prezzo e valore catastale | Venditore, trattenuta al Land Office |
| Ritenuta d'imposta sul reddito, venditore persona fisica | Progressiva (vedi sotto) | Valore catastale ufficiale | Venditore, trattenuta al Land Office |
"A carico per legge" e "pagato di fatto da" sono due domande diverse. Palmera indica la ripartizione prevista nello SPA di ciascun costruttore, non una regola generale, e Le consigliamo di leggere quella clausola prima di qualsiasi altra parte del contratto.
Il diritto di trasferimento del 2% e lo sconto che gli stranieri non hanno
Il diritto di trasferimento è il 2% del valore catastale ufficiale. La legge non dice chi debba pagarlo: lo decidono le parti, ed è frequente dividerlo in parti uguali.
Le capiterà di leggere titoli su un diritto di trasferimento dello 0.01%. Il 1° luglio 2026 la Thailandia ha prorogato fino al 30 giugno 2027 i diritti ridotti allo 0.01% per il trasferimento e per l'iscrizione dell'ipoteca, al posto del 2% e dell'1%, per le abitazioni con prezzo fino a 7 milioni di THB. La riduzione spetta solo agli acquirenti thailandesi persone fisiche. Gli acquirenti stranieri pagano il 2% standard. Se una stima dei costi indica lo 0.01% sul Suo acquisto, chieda di correggerla.
Specific Business Tax o imposta di bollo
Le due imposte sono alternative. Su una vendita si paga la SBT del 3.3%, cioè il 3% più una maggiorazione locale del 10% su di esso, oppure l'imposta di bollo dello 0.5%, a seconda di chi vende e da quanto tempo possiede l'immobile. Per legge entrambe sono a carico del venditore.
La SBT si applica alle società e alle persone fisiche che vendono entro cinque anni dall'acquisto. Non si applica a una persona fisica che possiede l'immobile da cinque anni o più, né a chi vende la casa che è stata la sua abitazione principale, con il suo nome nel registro di residenza da almeno un anno. Esistono altre esenzioni, per esempio per alcuni immobili ereditati, che si confermano caso per caso con il Land Office. Quando la SBT non si applica, si paga l'imposta di bollo dello 0.5%.
Per chi compra, questo conta per due motivi. Se il contratto Le trasferisce una parte delle imposte del venditore, la differenza tra il 3.3% e lo 0.5% è rilevante. E la regola varrà per Lei quando venderà: una rivendita entro cinque anni comporta di norma la SBT sul più alto tra prezzo e valore catastale, salvo un'esenzione come quella per l'abitazione principale.
La ritenuta d'imposta sul reddito del venditore
In Thailandia non esiste un'imposta separata sulle plusvalenze per la vendita di un immobile da parte di una persona fisica. L'imposta sul reddito viene invece trattenuta al Land Office al momento del trasferimento.
Per un venditore società, la ritenuta è l'1% del più alto tra prezzo e valore catastale. Per un venditore persona fisica, thailandese o straniero, il calcolo è più articolato. Si parte dal valore catastale, si sottrae una deduzione forfettaria che dipende dagli anni di possesso (il 92% del valore dopo un anno, che scende al 50% dopo otto anni o più), si divide per il numero di anni di possesso (fino a dieci), si applicano le aliquote dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e si moltiplica per gli anni di possesso. Il totale non può superare il 20% del prezzo di vendita. Con gli scaglioni fiscali del 2014, un'unità da 10 milioni di THB comportava all'incirca da 82,500 a 430,000 THB di ritenuta, a seconda della durata del possesso. Questo intervallo va letto come un esempio del metodo, non come un preventivo attuale.
Metta in conto la ritenuta su ogni vendita da parte di una persona fisica, qualunque sia la durata del possesso. La cifra per una vendita specifica la forniscono il Land Office o un consulente fiscale thailandese. Per una persona fisica non residente la ritenuta di norma è l'imposta definitiva. Spieghiamo che cosa significa per una vendita futura nella nostra guida alle imposte per i proprietari stranieri.
Altri costi una tantum
- Registrazione della locazione per una villa. Un diritto di registrazione dell'1% più un'imposta di bollo dello 0.1% sul canone totale per l'intera durata registrata, in tutto l'1.1%.
- Iscrizione dell'ipoteca. L'1% dell'importo del mutuo, con un tetto di 200,000 THB, anche se pochi acquirenti stranieri si finanziano in Thailandia.
- Fondo di riserva e spese condominiali anticipate. Al trasferimento i costruttori di solito incassano un fondo di riserva (sinking fund) una tantum e un anticipo sulle spese per le parti comuni. Gli importi variano da progetto a progetto e non esiste un'aliquota standard, quindi chieda le cifre per iscritto prima di prenotare.
La Land and Building Tax annuale
Il Land and Building Tax Act B.E. 2562 è in vigore dal 1° gennaio 2020. L'ente locale applica l'imposta a chi possiede o detiene il terreno o l'edificio al 1° gennaio di ogni anno. Gli avvisi di accertamento partono verso febbraio e di norma l'imposta va pagata entro aprile, anche se a volte le scadenze locali vengono prorogate. Nel 2026 la scadenza era a giugno.
La legge fissa aliquote massime dello 0.3% per gli immobili residenziali, dello 0.15% per i terreni agricoli e dell'1.2% per i terreni commerciali e incolti, con i terreni incolti che salgono dello 0.3% ogni tre anni di inutilizzo fino al 3%. Le aliquote effettivamente applicate alle abitazioni sono più basse e si calcolano sul valore catastale ufficiale:
- Abitazione principale, terreno ed edificio di proprietà di una persona fisica il cui nome figura nel registro di residenza: i primi 50 milioni di THB sono esenti; oltre, lo 0.03% fino a 75 milioni di THB, lo 0.05% fino a 100 milioni di THB e lo 0.1% oltre.
- Abitazione principale, solo edificio (per esempio una casa su terreno in locazione), con il nome del proprietario nel registro di residenza: i primi 10 milioni di THB sono esenti; poi lo 0.02% fino a 50 milioni di THB, seguito dallo 0.03%, dallo 0.05% e dallo 0.1% negli scaglioni più alti.
- Altri immobili residenziali, comprese seconde case e unità date in affitto: lo 0.02% fino a 50 milioni di THB, lo 0.03% da 50 a 75 milioni, lo 0.05% da 75 a 100 milioni e lo 0.1% oltre, dal primo baht.
Il tipico condominio da vacanza o da reddito di proprietà straniera rientra nell'ultimo gruppo. A titolo di esempio, e non di preventivo, un'unità con un valore catastale di 5 milioni di THB pagherebbe circa 1,000 THB l'anno. Se un immobile è usato a fini commerciali, per esempio gestito come hotel, può applicarsi lo scaglione commerciale, che parte dallo 0.3%.
Nello stesso budget rientrano altri due costi ricorrenti. Le spese condominiali sono il contributo periodico versato alla juristic person dell'edificio per la manutenzione delle parti comuni; le fissa ciascun edificio, quindi chieda l'importo attuale per iscritto prima di prenotare. E se affitta l'unità, il canone è un reddito prodotto in Thailandia e lì è tassato, che Lei viva nel Paese o no.
Non è chiaro se uno straniero iscritto in un libretto di residenza giallo (Tor Ror 13) abbia diritto all'esenzione per l'abitazione principale, quindi lo verifichi con l'ente locale prima di farvi affidamento.
Un esempio di calcolo
Per mostrare come si combinano le voci, prendiamo un'ipotetica unità condominiale nuova comprata per 5 milioni di THB da un costruttore che è una società, e supponiamo per semplicità che il valore catastale coincida con il prezzo. È solo un calcolo esemplificativo: il valore catastale lo fissa il Land Office e può essere diverso dal prezzo.
- Diritto di trasferimento al 2%: 100,000 THB. Se lo SPA lo divide a metà, la quota dell'acquirente è di 50,000 THB.
- Specific Business Tax al 3.3%: 165,000 THB, a carico del costruttore perché il venditore è una società. Non si paga l'imposta di bollo, dato che si applica la SBT.
- Ritenuta all'1% per un venditore società: 50,000 THB, anch'essa a carico del costruttore.
- Fondo di riserva e spese condominiali anticipate: fissati dal progetto; nessuna cifra standard.
- Land and Building Tax dal 1° gennaio successivo, come seconda casa: circa 1,000 THB l'anno.
Se invece lo SPA chiede all'acquirente di sostenere una parte delle imposte del venditore, i numeri cambiano di molto: per questo la clausola sui costi merita l'attenzione del Suo avvocato.
Che cosa verificare prima di comprare
- La clausola dello SPA che ripartisce tra Lei e il venditore il diritto di trasferimento, la SBT o l'imposta di bollo e la ritenuta d'imposta.
- Che nessuna stima applichi al Suo acquisto il diritto dello 0.01% riservato agli acquirenti thailandesi.
- Il fondo di riserva, le spese condominiali anticipate e le spese condominiali mensili, per iscritto.
- Per una villa, il costo dell'1.1% per la registrazione della locazione sul canone totale.
- Se pensa di vendere entro cinque anni, che sulla Sua vendita si applicherà probabilmente la SBT del 3.3%.
- Se intende affittare l'immobile, le regole sulla tassazione dei redditi da locazione nella nostra guida fiscale per i proprietari.
L'acquisto passo per passo è descritto nella nostra guida all'acquisto di un condominio in Thailandia, e i progetti attuali sono nella nostra pagina degli immobili in Thailandia.
