Impostos e taxas sobre imóveis na Tailândia em 2026: quanto o comprador estrangeiro paga de fato na transferência e todo ano

Quando uma unidade de condomínio ou uma casa com terreno muda de dono na Tailândia, três cobranças são acertadas no Land Office (o registro de terras) no dia da transferência: uma taxa de transferência de 2%, o Specific Business Tax de 3.3% ou o imposto do selo de 0.5% (nunca os dois) e o imposto de renda do vendedor retido na fonte. Por lei, a maior parte disso recai sobre o vendedor. Na prática, a divisão é negociada e escrita no contrato de compra e venda, e é comum dividir a taxa de transferência meio a meio. A taxa de transferência reduzida de 0.01%, que talvez você veja por aí, vale apenas para compradores tailandeses pessoas físicas, então o comprador estrangeiro paga a alíquota normal.

Depois da transferência, o principal imposto recorrente é o Land and Building Tax, sobre terrenos e edificações. Para um imóvel de férias ou uma unidade alugada, ele é cobrado a 0.02% ao ano do valor oficial de avaliação, para valores até 50 milhões de THB, o que na maioria dos condomínios de estrangeiros dá uma quantia modesta.

Os números abaixo são de meados de 2026, salvo indicação em contrário. Não são consultoria tributária, e os valores exatos de um imóvel específico vêm do Land Office e de um consultor tributário tailandês.

Os custos do dia da transferência numa tabela

Salvo indicação em contrário, a base de cada item é o maior valor entre o preço de venda registrado e o valor oficial de avaliação do Land Office.

Item	Alíquota	Base	Quem paga por lei, e a prática usual
Taxa de transferência (registro)	2%	Valor oficial de avaliação	Não definido por lei; em geral dividida meio a meio entre comprador e vendedor, por acordo
Specific Business Tax (SBT)	3.3% (3% mais uma sobretaxa local de 10%)	Maior valor entre preço e avaliação	Vendedor; vale para empresas e para pessoas físicas que vendem em até 5 anos após a aquisição
Imposto do selo	0.5%	Maior valor entre preço e avaliação	Vendedor; devido apenas quando não há SBT
Imposto de renda retido na fonte, vendedor empresa	1%	Maior valor entre preço e avaliação	Vendedor, retido no Land Office
Imposto de renda retido na fonte, vendedor pessoa física	Progressivo (veja abaixo)	Valor oficial de avaliação	Vendedor, retido no Land Office

"Quem paga por lei" e "quem paga de fato" são perguntas diferentes. A Palmera informa a divisão que consta do SPA de cada incorporadora, e não uma regra geral, e sugerimos que você leia essa cláusula antes de qualquer outra coisa no contrato.

A taxa de transferência de 2% e o desconto que os estrangeiros não têm

A taxa de transferência é de 2% do valor oficial de avaliação. A lei não diz quem a paga; as partes decidem, e dividir igualmente é comum.

Você vai ver manchetes sobre uma taxa de transferência de 0.01%. Em 1º de julho de 2026, a Tailândia prorrogou até 30 de junho de 2027 as taxas reduzidas de transferência e de registro de hipoteca de 0.01%, no lugar de 2% e 1%, para imóveis de até 7 milhões de THB. A redução só vale para compradores pessoas físicas tailandesas. Os compradores estrangeiros pagam os 2% normais. Se uma estimativa de custos aplicar 0.01% à sua compra, peça a correção.

Specific Business Tax ou imposto do selo

Os dois são alternativos. Uma venda paga o SBT de 3.3%, que são 3% mais uma sobretaxa local de 10% sobre eles, ou o imposto do selo de 0.5%, conforme quem vende e por quanto tempo manteve o imóvel. Por lei, ambos são impostos do vendedor.

O SBT vale para empresas e para pessoas físicas que vendem em até cinco anos depois de adquirir o imóvel. Não vale para a pessoa física que manteve o imóvel por cinco anos ou mais, nem para quem vende a casa que foi sua residência principal, com o nome no registro domiciliar (house registration) há pelo menos um ano. Existem outras isenções, por exemplo para certos imóveis herdados, confirmadas caso a caso com o Land Office. Quando o SBT não se aplica, aplica-se o imposto do selo de 0.5%.

Para o comprador, isso importa de duas maneiras. Se o contrato passar parte dos impostos do vendedor para você, a diferença entre 3.3% e 0.5% é grande. E a regra vai valer para você quando vender: uma revenda em até cinco anos normalmente significa SBT sobre o maior valor entre o preço e a avaliação, a menos que se aplique uma isenção como a da residência principal.

O imposto de renda retido do vendedor

A Tailândia não tem um imposto separado sobre ganho de capital na venda de imóvel por pessoa física. Em vez disso, o imposto de renda é retido no Land Office na transferência.

Para um vendedor empresa, a retenção é de 1% do maior valor entre preço e avaliação. Para um vendedor pessoa física, tailandês ou estrangeiro, o cálculo é mais trabalhoso. Pegue o valor de avaliação, subtraia uma dedução padrão que depende dos anos de posse (92% do valor após um ano, caindo para 50% após oito anos ou mais), divida pelo número de anos de posse (até dez), aplique as alíquotas do imposto de renda de pessoa física e multiplique pelos anos de posse. O total não pode passar de 20% do preço de venda. Pelas faixas de 2014, uma unidade de 10 milhões de THB gerava algo entre 82,500 e 430,000 THB de retenção, conforme o tempo de posse. Trate essa faixa como ilustração do método, não como um valor atual.

Inclua no orçamento a retenção em toda venda feita por pessoa física, por mais tempo que o imóvel tenha sido mantido. O valor de uma venda específica vem do Land Office ou de um consultor tributário tailandês. Para uma pessoa física não residente, a retenção costuma ser o imposto definitivo. Explicamos o que isso significa para uma venda futura no nosso guia de impostos para proprietários estrangeiros.

Outros custos únicos

• Registro do arrendamento de uma villa. Taxa de registro de 1% mais imposto do selo de 0.1% sobre o aluguel total de todo o prazo registrado, 1.1% no total.
• Registro de hipoteca. 1% do valor do empréstimo, limitado a 200,000 THB, embora poucos compradores estrangeiros tomem crédito na Tailândia.
• Fundo de reserva e taxas de condomínio antecipadas. As incorporadoras costumam cobrar na transferência um fundo de reserva (sinking fund) único e taxas antecipadas das áreas comuns. Os valores variam por projeto e não há alíquota padrão, então peça os números por escrito antes de reservar.

O imposto anual sobre terrenos e edificações

A Land and Building Tax Act B.E. 2562 está em vigor desde 1º de janeiro de 2020. A autoridade local cobra o imposto de quem for dono ou detentor do terreno ou da edificação em 1º de janeiro de cada ano. Os avisos de lançamento saem por volta de fevereiro e o imposto normalmente vence até abril, embora os prazos locais às vezes sejam prorrogados. Em 2026, o prazo foi junho.

A lei fixa tetos de 0.3% para imóveis residenciais, 0.15% para terras agrícolas e 1.2% para imóveis comerciais e terrenos vazios, sendo que o terreno vazio sobe 0.3% a cada três anos sem uso, até 3%. As alíquotas aplicadas de fato às moradias são menores e incidem sobre o valor oficial de avaliação:

• Residência principal, terreno e edificação de uma pessoa física cujo nome consta do registro domiciliar: os primeiros 50 milhões de THB são isentos; acima disso, 0.03% até 75 milhões de THB, 0.05% até 100 milhões de THB e 0.1% acima.
• Residência principal, só a edificação (por exemplo, uma casa em terreno arrendado), com o nome do dono no registro domiciliar: os primeiros 10 milhões de THB são isentos; depois, 0.02% até 50 milhões de THB, seguidos de 0.03%, 0.05% e 0.1% nas faixas mais altas.
• Outros imóveis residenciais, o que inclui segundas residências e unidades alugadas: 0.02% até 50 milhões de THB, 0.03% de 50 a 75 milhões, 0.05% de 75 a 100 milhões e 0.1% acima, desde o primeiro baht.

O típico condomínio de férias ou de aluguel de um estrangeiro cai no último grupo. Como conta ilustrativa, e não como orçamento, uma unidade avaliada em 5 milhões de THB pagaria cerca de 1,000 THB por ano. Quando o imóvel tem uso comercial, por exemplo como hotel, pode valer a tabela comercial, que começa em 0.3%.

Dois outros custos recorrentes entram no mesmo orçamento. A taxa de condomínio (common-area fee) é a cobrança recorrente paga à juristic person do prédio para a manutenção das áreas comuns; cada prédio define a sua, então peça o valor atual por escrito antes de reservar. E, se você alugar a unidade, o aluguel é renda obtida na Tailândia e tributada lá, more você no país ou não.

Não está definido se um estrangeiro inscrito numa caderneta amarela de residência (Tor Ror 13) tem direito à isenção de residência principal, então confirme com a autoridade local antes de contar com ela.

Um exemplo calculado

Para mostrar como as peças se encaixam, imagine uma unidade nova de condomínio comprada por 5 milhões de THB de uma incorporadora que é empresa, e suponha, para simplificar, que o valor de avaliação seja igual ao preço. É apenas uma conta ilustrativa; o valor de avaliação é fixado pelo Land Office e pode ser diferente do preço.

• Taxa de transferência de 2%: 100,000 THB. Se o SPA dividir meio a meio, a parte do comprador é de 50,000 THB.
• Specific Business Tax de 3.3%: 165,000 THB, imposto da incorporadora, porque o vendedor é uma empresa. Não há imposto do selo, já que se aplica o SBT.
• Retenção de 1% para vendedor empresa: 50,000 THB, também da incorporadora.
• Fundo de reserva e taxas de condomínio antecipadas: definidos pelo projeto; não há valor padrão.
• Land and Building Tax a partir do 1º de janeiro seguinte, como segunda residência: cerca de 1,000 THB por ano.

Se o SPA pedir ao comprador que arque com parte dos impostos do vendedor, os números mudam muito, e é por isso que a cláusula de custos merece a atenção do seu advogado.

O que verificar antes de comprar

• A cláusula do SPA que divide entre você e o vendedor a taxa de transferência, o SBT ou o imposto do selo e o imposto retido na fonte.
• Que nenhuma estimativa aplique à sua compra a taxa de 0.01% dos compradores tailandeses.
• O fundo de reserva, as taxas de condomínio antecipadas e a taxa de condomínio mensal, por escrito.
• Numa villa, o custo de 1.1% do registro do arrendamento sobre o aluguel total.
• Se você pretende vender em até cinco anos, que o SBT de 3.3% provavelmente vai incidir sobre a sua venda.
• Se você vai alugar o imóvel, as regras do imposto sobre a renda de aluguel no nosso guia de impostos para proprietários.

A compra passo a passo está no nosso guia para comprar um condomínio na Tailândia, e os projetos atuais estão na nossa página de imóveis na Tailândia.