ضرائب العقارات ورسومها في تايلاند عام 2026: ما يدفعه المشتري الأجنبي فعلًا عند نقل الملكية وكل عام

حين تنتقل ملكية وحدة كوندومينيوم أو منزل بأرضه في تايلاند، تُسدَّد في مكتب الأراضي يوم النقل ثلاثة بنود: رسم نقل ملكية بنسبة 2%، وإما ضريبة الأعمال الخاصة بنسبة 3.3% أو رسم الدمغة بنسبة 0.5% (ولا يجتمعان أبدًا)، وضريبة الدخل المقتطعة من البائع. ويضع القانون معظم هذه البنود على البائع. لكن تقسيمها عمليًا يخضع للتفاوض ويُكتب في اتفاقية البيع والشراء، وتقسيم رسم النقل مناصفة أمر شائع. أما رسم النقل المخفض بنسبة 0.01% الذي قد تقرأ عنه فلا ينطبق إلا على المشترين التايلانديين الأفراد، لذلك يدفع المشتري الأجنبي النسبة المعتادة.

بعد نقل الملكية، تكون ضريبة الأراضي والمباني هي الضريبة المتكررة الرئيسية. وعلى بيت العطلات أو الوحدة المؤجرة تُفرض بنسبة 0.02% سنويًا من القيمة التقديرية الرسمية للقيم حتى 50 مليون THB، وهو ما يعني مبلغًا متواضعًا في معظم وحدات الكوندومينيوم التي يملكها أجانب.

الأرقام الواردة أدناه كما هي في منتصف 2026 ما لم يُذكر غير ذلك. وهي ليست استشارة ضريبية، والمبالغ الدقيقة لعقار بعينه يحددها مكتب الأراضي ومستشار ضريبي تايلاندي.

تكاليف يوم نقل الملكية في جدول واحد

ما لم يُذكر خلاف ذلك، فأساس الحساب في كل بند هو سعر البيع المسجل أو القيمة التقديرية الرسمية لدى مكتب الأراضي، أيهما أعلى.

البند	النسبة	الأساس	من يتحمله قانونًا، والمعتاد عمليًا
رسم نقل الملكية (التسجيل)	2%	القيمة التقديرية الرسمية	لا يحدده القانون؛ يُقسَّم عادة مناصفة بين المشتري والبائع بالاتفاق
ضريبة الأعمال الخاصة (SBT)	3.3% (3% إضافة إلى رسم محلي إضافي بنسبة 10%)	السعر أو القيمة التقديرية، أيهما أعلى	البائع؛ تُطبَّق على الشركات وعلى الأفراد الذين يبيعون خلال 5 سنوات من التملك
رسم الدمغة	0.5%	السعر أو القيمة التقديرية، أيهما أعلى	البائع؛ لا يُستحق إلا إذا لم تُستحق SBT
ضريبة الدخل المقتطعة، البائع شركة	1%	السعر أو القيمة التقديرية، أيهما أعلى	البائع، وتُقتطع في مكتب الأراضي
ضريبة الدخل المقتطعة، البائع فرد	تصاعدية (انظر أدناه)	القيمة التقديرية الرسمية	البائع، وتُقتطع في مكتب الأراضي

«من يتحمله قانونًا» و«من يدفعه فعلًا» سؤالان مختلفان. تذكر Palmera التقسيم المنصوص عليه في اتفاقية البيع والشراء (SPA) لدى كل مطوّر بدلًا من قاعدة عامة، وننصحك بقراءة هذا البند قبل أي شيء آخر في العقد.

رسم النقل بنسبة 2%، والخصم الذي لا يحصل عليه الأجانب

رسم نقل الملكية 2% من القيمة التقديرية الرسمية. ولا يحدد القانون من يدفعه؛ فالطرفان يقرران ذلك، وتقسيمه بالتساوي شائع.

ستصادف عناوين إخبارية عن رسم نقل بنسبة 0.01%. ففي 1 يوليو 2026 مددت تايلاند حتى 30 يونيو 2027 العمل برسوم مخفضة لنقل الملكية وتسجيل الرهن بنسبة 0.01% بدلًا من 2% و1%، للمساكن التي لا يتجاوز سعرها 7 ملايين THB. والتخفيض متاح فقط للمشترين من الأفراد التايلانديين. أما المشترون الأجانب فيدفعون النسبة المعتادة 2%. فإذا ظهرت نسبة 0.01% في تقدير تكاليف شرائك، فاطلب تصحيحها.

ضريبة الأعمال الخاصة أم رسم الدمغة

هذان البندان بديلان أحدهما عن الآخر. فالبيع يستتبع إما ضريبة SBT بنسبة 3.3%، أي 3% إضافة إلى رسم محلي إضافي قدره 10% منها، وإما رسم الدمغة بنسبة 0.5%، بحسب هوية البائع ومدة تملكه للعقار. وكلاهما ضريبة على البائع بحكم القانون.

تُطبَّق SBT على الشركات، وعلى الأفراد الذين يبيعون خلال خمس سنوات من تملك العقار. ولا تُطبَّق على الفرد الذي تملّك العقار خمس سنوات أو أكثر، أو الذي يبيع منزلًا كان مسكنه الرئيسي واسمه مدرج في سجل المنزل لمدة سنة على الأقل. وهناك إعفاءات أخرى، مثلًا لبعض العقارات الموروثة، ويؤكدها مكتب الأراضي حالة بحالة. وحين لا تُطبَّق SBT، يُطبَّق رسم الدمغة بنسبة 0.5%.

يهم ذلك المشتري من ناحيتين. فإذا نقل العقد بعض ضرائب البائع إليك، فالفرق بين 3.3% و0.5% كبير. كما أنه سيعنيك حين تبيع: فإعادة البيع خلال خمس سنوات تعني عادة ضريبة SBT على السعر أو القيمة التقديرية أيهما أعلى، ما لم ينطبق إعفاء مثل إعفاء المسكن الرئيسي.

ضريبة الدخل المقتطعة من البائع

لا توجد في تايلاند ضريبة مستقلة على الأرباح الرأسمالية حين يبيع فرد عقارًا. وبدلًا من ذلك تُقتطع ضريبة الدخل في مكتب الأراضي عند نقل الملكية.

إذا كان البائع شركة، فالاقتطاع 1% من السعر أو القيمة التقديرية أيهما أعلى. أما إذا كان البائع فردًا، تايلانديًا أو أجنبيًا، فالحساب أعقد. تؤخذ القيمة التقديرية، ويُطرح منها خصم معياري يتوقف على عدد سنوات التملك (92% من القيمة بعد سنة واحدة، وينخفض إلى 50% بعد ثماني سنوات أو أكثر)، ثم يُقسم الناتج على عدد سنوات التملك (حتى عشر سنوات)، وتُطبَّق عليه أسعار ضريبة الدخل الشخصي، ثم يُضرب في عدد سنوات التملك. ولا يجوز أن يتجاوز المجموع 20% من سعر البيع. ووفق الشرائح الضريبية لعام 2014، كانت وحدة قيمتها 10 ملايين THB تتحمل اقتطاعًا يتراوح تقريبًا بين 82,500 و430,000 THB بحسب مدة التملك. تعامل مع هذا النطاق على أنه توضيح للطريقة، لا عرض سعر حالي.

ضع في ميزانيتك الاقتطاع في كل عملية بيع يجريها فرد، مهما طالت مدة تملك العقار. والرقم الخاص بعملية بيع بعينها يحدده مكتب الأراضي أو مستشار ضريبي تايلاندي. وبالنسبة للفرد غير المقيم يكون الاقتطاع في العادة هو الضريبة النهائية. ونشرح ما يعنيه ذلك للبيع لاحقًا في دليلنا لضرائب الملاك الأجانب.

تكاليف أخرى تُدفع مرة واحدة

• تسجيل عقد إيجار الفيلا. رسم تسجيل بنسبة 1% إضافة إلى رسم دمغة بنسبة 0.1% على مجموع الإيجار عن كامل المدة المسجلة، أي 1.1% إجمالًا.
• تسجيل الرهن. 1% من مبلغ القرض، بحد أقصى 200,000 THB، وإن كان قلة من المشترين الأجانب يقترضون في تايلاند.
• صندوق الاحتياطي ورسوم الخدمات المشتركة المدفوعة مقدمًا. يحصّل المطورون عادة عند نقل الملكية مبلغًا لمرة واحدة لصندوق الاحتياطي (sinking fund) ورسوم المناطق المشتركة مقدمًا. وتختلف المبالغ من مشروع إلى آخر ولا توجد نسبة معيارية، فاطلب الأرقام مكتوبة قبل أن تحجز.

ضريبة الأراضي والمباني السنوية

يسري قانون ضريبة الأراضي والمباني B.E. 2562 منذ 1 يناير 2020. وتفرضها السلطة المحلية على من يملك الأرض أو المبنى أو يحوزهما في 1 يناير من كل عام. وتُرسل إشعارات التقدير نحو فبراير، وتُستحق الضريبة عادة بحلول أبريل، وإن كانت المواعيد المحلية تُمدد أحيانًا. وفي 2026 كان الموعد النهائي في يونيو.

يضع القانون سقوفًا قدرها 0.3% للعقارات السكنية، و0.15% للأراضي الزراعية، و1.2% للأراضي التجارية والأراضي الفضاء، على أن ترتفع نسبة الأرض الفضاء 0.3% عن كل ثلاث سنوات من عدم الاستخدام حتى 3%. أما النسب المطبقة فعلًا على المساكن فأقل، وتُحسب على القيمة التقديرية الرسمية:

• المسكن الرئيسي، أرضًا ومبنى، المملوك لفرد اسمه مدرج في سجل المنزل: أول 50 مليون THB معفاة؛ وفوق ذلك 0.03% حتى 75 مليون THB، و0.05% حتى 100 مليون THB، و0.1% فوقها.
• المسكن الرئيسي، المبنى وحده (كمنزل على أرض مستأجرة)، واسم المالك مدرج في سجل المنزل: أول 10 ملايين THB معفاة؛ ثم 0.02% حتى 50 مليون THB، تليها 0.03% و0.05% و0.1% في الشرائح الأعلى.
• العقارات السكنية الأخرى، ومنها المساكن الثانية والوحدات المؤجرة: 0.02% حتى 50 مليون THB، و0.03% من 50 إلى 75 مليونًا، و0.05% من 75 إلى 100 مليون، و0.1% فوق ذلك، بدءًا من أول بات.

وشقة الكوندومينيوم المعتادة التي يملكها أجنبي للعطلات أو للتأجير تقع في الفئة الأخيرة. وعلى سبيل الحساب التوضيحي، لا التسعير الفعلي، تدفع وحدة قيمتها التقديرية 5 ملايين THB نحو 1,000 THB في السنة. وحين يُستخدم العقار تجاريًا، كأن يُشغَّل فندقًا، قد يُطبَّق الجدول التجاري الذي يبدأ من 0.3%.

وهناك تكلفتان متكررتان أخريان تنتميان إلى الميزانية نفسها. الأولى رسوم المناطق المشتركة، وهي الرسوم الدورية التي تُدفع للشخص الاعتباري للمبنى مقابل صيانة الأملاك المشتركة؛ ويحددها كل مبنى بنفسه، فاطلب الرسم الحالي مكتوبًا قبل أن تحجز. والثانية أنك إذا أجّرت الوحدة، فالإيجار دخل متحقق في تايلاند وخاضع للضريبة فيها سواء عشت في البلاد أم لا.

ولم يُحسم بعد ما إذا كان الأجنبي المدرج في سجل المنزل الأصفر (Tor Ror 13) مؤهلًا لإعفاء المسكن الرئيسي، فتحقق من ذلك مع السلطة المحلية قبل الاعتماد عليه.

مثال محسوب

لنوضح كيف تتكامل هذه البنود، لنأخذ وحدة كوندومينيوم جديدة افتراضية اشتُريت بسعر 5 ملايين THB من مطوّر هو شركة، ولنفترض للتبسيط أن القيمة التقديرية تساوي السعر. هذا حساب توضيحي فقط؛ فالقيمة التقديرية يحددها مكتب الأراضي وقد تختلف عن السعر.

• رسم النقل بنسبة 2%: 100,000 THB. وإذا قسمته اتفاقية البيع والشراء مناصفة، فحصة المشتري 50,000 THB.
• ضريبة الأعمال الخاصة بنسبة 3.3%: 165,000 THB، وهي على المطوّر لأن البائع شركة. ولا يُستحق رسم دمغة لأن SBT تُطبَّق.
• الضريبة المقتطعة بنسبة 1% على البائع الشركة: 50,000 THB، وهي على المطوّر أيضًا.
• صندوق الاحتياطي ورسوم الخدمات المشتركة المدفوعة مقدمًا: يحددها المشروع؛ ولا رقم معياريًا لها.
• ضريبة الأراضي والمباني بدءًا من 1 يناير التالي، بوصف الوحدة مسكنًا ثانيًا: نحو 1,000 THB في السنة.

أما إذا طلبت اتفاقية البيع والشراء من المشتري أن يتحمل بعض ضرائب البائع، فتتغير الأرقام تغيرًا حادًا، ولهذا يستحق بند التكاليف انتباه محاميك.

ما الذي تتحقق منه قبل الشراء

• بند اتفاقية البيع والشراء الذي يوزع رسم النقل وضريبة SBT أو رسم الدمغة والضريبة المقتطعة بينك وبين البائع.
• ألا يطبق أي تقدير رسم الـ0.01% الخاص بالمشترين التايلانديين على شرائك.
• صندوق الاحتياطي ورسوم الخدمات المشتركة المدفوعة مقدمًا ورسوم المناطق المشتركة الشهرية، مكتوبة.
• في الفيلا: تكلفة تسجيل عقد الإيجار البالغة 1.1% من مجموع الإيجار.
• إذا كنت تنوي البيع خلال خمس سنوات: أن ضريبة SBT بنسبة 3.3% ستُطبَّق على الأرجح على بيعك.
• إذا كنت ستؤجر العقار: قواعد ضريبة دخل الإيجار في دليلنا لضرائب الملاك.

خطوات الشراء مشروحة في دليلنا لشراء الكوندومينيوم في تايلاند، والمشاريع الحالية في صفحة عقاراتنا في تايلاند.