تملّك عقار في تايلاند من الخارج: ضريبة دخل الإيجار وضريبة إعادة البيع والميراث وقاعدة التحويلات لعام 2024

المالك الأجنبي الذي يعيش خارج تايلاند يصادف الضريبة التايلاندية في ثلاثة مواضع. فالإيجار الذي يدرّه العقار خاضع للضريبة في تايلاند بالأسعار العادية لضريبة الدخل الشخصي، سواء كنت مقيمًا فيها أم لا. والبيع تُفرض عليه ضريبة دخل تُقتطع من المنبع في مكتب الأراضي، إضافة إلى ضريبة الأعمال الخاصة أو رسم الدمغة، وهذا الاقتطاع هو في العادة الضريبة النهائية لغير المقيم. أما ضريبة الميراث فلا تُفرض إلا على المبالغ التي تتجاوز 100 مليون THB والمتلقاة من شخص واحد. وإلى جانب ذلك كله تأتي ضريبة الأراضي والمباني السنوية، وهي صغيرة.

وتظهر مسألة رابعة فقط إذا بدأت تقضي 180 يومًا أو أكثر في السنة في تايلاند. فمن تلك اللحظة تصبح مقيمًا ضريبيًا، ومنذ 2024 قد يخضع الدخل الأجنبي الذي تدخله إلى البلاد للضريبة عند وصوله. نتناول فيما يلي كل واحدة من هذه المسائل على حدة، كما هي في أكتوبر 2026. لا شيء من ذلك استشارة ضريبية، والأرقام الخاصة بحالتك ينبغي أن تأخذها من مستشار ضريبي تايلاندي.

دخل الإيجار: خاضع للضريبة في تايلاند أينما كنت تعيش

يُعدّ الإيجار من عقار في تايلاند دخلًا متحققًا في تايلاند. لذلك يخضع للضريبة هناك سواء كان المالك مقيمًا ضريبيًا أم لا، وأيًّا كان المكان الذي يُدفع فيه الإيجار. وتُحسب الضريبة على صافي الدخل وفق الجدول العادي لضريبة الدخل الشخصي:

• 0% حتى 150,000 THB
• 5% من 150,001 إلى 300,000
• 10% حتى 500,000
• 15% حتى 750,000
• 20% حتى 1,000,000
• 25% حتى 2,000,000
• 30% حتى 5,000,000
• 35% فوق 5,000,000

الخصومات

إذا صُنّف الدخل على أنه إيجار، يمكنك أن تخصم إما خصمًا معياريًا بنسبة 30% وإما مصاريفك الفعلية الموثقة. أما إذا كان الترتيب خدمة، كأن تُقدَّم خدمة التنظيف وغسيل الملابس ولا تُسلَّم حيازة الوحدة إلى الضيف، فلا يُخصم إلا المصاريف الفعلية. وعلى أي «نشاط مشابه للفندق» أيضًا أن يسجّل لضريبة القيمة المضافة بنسبة 7% متى تجاوزت إيراداته الخاضعة للضريبة 1.8 مليون THB في السنة، في حين أن الإيجار البسيط للعقار معفى من ضريبة القيمة المضافة.

الاقتطاع من المنبع والإقرارات

حين يُدفع الإيجار لفرد غير مقيم، كثيرًا ما يُطبَّق اقتطاع بنسبة 15%. وحين تدفع شركة تايلاندية إيجارًا لفرد مقيم، تكون النسبة 5%. والاقتطاع يُحتسب من أصل الضريبة، وليس ضريبة نهائية. فالمالك يقدّم إقرارًا سنويًا (PND 90 أو 91) موعده 31 مارس، أو 8 أبريل إذا قُدّم إلكترونيًا، وإقرارًا لمنتصف السنة (PND 94) عن دخل الإيجار موعده 30 سبتمبر. وقبل أي من ذلك تحتاج إلى رقم ضريبي تايلاندي.

بعبارة أخرى، اقتطاع المستأجر أو الشركة التايلاندية نسبة 15% لا يغلق ملفك. فلا يزال عليك تقديم الإقرار، وبحسب صافي دخلك والخصومات التي تطلبها قد يُظهر الإقرار مبلغًا إضافيًا مستحقًا أو مبلغًا مستردًا.

ضريبة الأراضي والمباني السنوية

من يملك العقار في 1 يناير يدفع ضريبة الأراضي والمباني عن تلك السنة للسلطة المحلية. وبالنسبة للمساكن الثانية والوحدات المؤجرة، وهي الفئة التي تقع فيها عادة شقة الكوندومينيوم التي يملكها أجنبي للعطلات أو للتأجير، تبلغ النسبة 0.02% من القيمة التقديرية الرسمية حتى 50 مليون THB، ثم ترتفع على شرائح حتى 0.1% فوق 100 مليون THB. وعلى سبيل الحساب التوضيحي، تدفع وحدة قيمتها التقديرية 5 ملايين THB نحو 1,000 THB في السنة.

أما العقار الذي يُدار تجاريًا، كأن يُشغَّل فندقًا، فقد يقع في الجدول التجاري الذي يبدأ من 0.3%. ولم يُحسم بعد ما إذا كان يحق للأجنبي المدرج في سجل المنزل الأصفر (Tor Ror 13) أن يطلب إعفاء المسكن الرئيسي، فاسأل السلطة المحلية.

البيع: كيف تُفرض الضريبة على الربح

لا توجد في تايلاند ضريبة مستقلة على الأرباح الرأسمالية حين يبيع فرد عقارًا. فالربح تُفرض عليه ضريبة الدخل المقتطعة من المنبع التي تُحسب في مكتب الأراضي يوم نقل الملكية، إضافة إلى ضريبة الأعمال الخاصة بنسبة 3.3% أو رسم الدمغة بنسبة 0.5%.

ضريبة الأعمال أم رسم الدمغة

تُطبَّق ضريبة الأعمال الخاصة (SBT) حين يبيع الفرد العقار خلال خمس سنوات من تملّكه. ولا تُطبَّق بعد خمس سنوات من التملك، ولا على بيع المسكن الرئيسي إذا كان اسم البائع مدرجًا في سجل المنزل لمدة سنة على الأقل. وفي هذه الحالات يُطبَّق بدلًا منها رسم الدمغة بنسبة 0.5%. وفي إعادة البيع خلال خمس سنوات تُحسب نسبة 3.3% على سعر البيع أو القيمة التقديرية الرسمية، أيهما أعلى.

ضريبة الدخل المقتطعة من المنبع

بالنسبة للبائع الفرد، يُحسب الاقتطاع انطلاقًا من القيمة التقديرية، بعد طرح خصم معياري يتوقف على عدد سنوات التملك (92% بعد سنة واحدة، وينخفض إلى 50% بعد ثماني سنوات أو أكثر)، ثم يُقسم الناتج على عدد سنوات التملك (حتى عشر سنوات)، وتُطبَّق عليه أسعار ضريبة الدخل الشخصي، ثم يُضرب مجددًا في عدد سنوات التملك. ولا يجوز أن يتجاوز المجموع 20% من سعر البيع. ووفق شرائح 2014، كانت وحدة قيمتها 10 ملايين THB تتحمل ما بين 82,500 و430,000 THB تقريبًا بحسب مدة التملك؛ والغرض من هذا المثال شرح الطريقة، لا تقديم رقم حالي.

افترض أن الاقتطاع يُطبَّق على كل عملية بيع يجريها فرد، مهما طالت مدة تملكه للعقار، إلى أن يؤكد مكتب الأراضي أو مستشار ضريبي خلاف ذلك. وبالنسبة للفرد غير المقيم يكون الاقتطاع عادة نهائيًا. أما الفرد المقيم فيمكنه بدلًا من ذلك أن يقدّم إقرارًا ويصرّح بالربح الفعلي.

إخراج الأموال

احتفظ بكل نماذج FET وإشعارات القيد المصرفي المتعلقة بشرائك، فهي المستندات التي تثبت أن المال دخل من الخارج. وستحتاج إليها عند البيع.

الميراث والهبات

يسري قانون ضريبة الميراث B.E. 2558 في تايلاند منذ 2016. ولا يدفع الورثة إلا على القيمة المتلقاة من متوفى واحد فوق 100 مليون THB: 10% على الزيادة، أو 5% للأصول والفروع. والأزواج معفون. ولا يُفرض على الأجانب غير المقيمين إلا عن الأملاك الواقعة في تايلاند.

والهبات من الوالدين أو الفروع أو الزوج معفاة حتى 20 مليون THB في السنة، مع 5% على ما يزيد. كما تُعامل هبة الفرد لعقار في تايلاند معاملة البيع لأغراض ضريبة الدخل، لذلك قد تنشأ ضريبة دخل حتى لو لم يُدفع أي مال.

من يحق له أن يرث ماذا

الضريبة ليست سوى نصف المسألة. فوحدة الكوندومينيوم لا تنتقل إلى وارث أجنبي إلا إذا كان مؤهلًا بنفسه للتملك، وكان التسجيل يُبقي المبنى ضمن حصة الأجانب البالغة 49%. والوارث غير المؤهل، أو الذي سيدفع تسجيله المبنى إلى تجاوز الحصة، عليه أن يُخطر السلطات وأن يتصرف في الوحدة خلال سنة واحدة. وتعود هذه الإرشادات إلى 2013، فتأكد منها مع محامٍ عند كتابة وصيتك.

وبالنسبة لعقد إيجار الفيلا، قضت المحكمة العليا في الحكم رقم 11058/2559 بأن عقد الإيجار محدد المدة لا ينتهي تلقائيًا بوفاة المستأجر ويمكن أن ينتقل إلى الورثة، خصوصًا إذا كان الإيجار مدفوعًا مقدمًا أو كان التأجير من الباطن مسموحًا؛ أما العقد المكتوب لمدة حياة المستأجر فينتهي بوفاته. لذلك يجب أن يُصاغ عقد الإيجار مع وضع ذلك في الحسبان.

قاعدة 2024 بشأن الدخل الأجنبي المحوَّل

لا تنطبق هذه القاعدة إلا إذا أصبحت مقيمًا ضريبيًا في تايلاند، وهو ما يحدث حين تبقى في تايلاند 180 يومًا أو أكثر في السنة الميلادية. فمنذ 1 يناير 2024، وبموجب أمري إدارة الإيرادات Paw. 161/2566 و162/2566، يخضع الدخل الأجنبي المكتسب منذ ذلك التاريخ للضريبة عند إدخاله إلى تايلاند، في تلك السنة أو في أي سنة لاحقة، إذا كان صاحبه مقيمًا في السنة التي اكتسبه فيها. أما الدخل المكتسب قبل 2024 فمستثنى إذا استطعت توثيقه.

وفي 2025 أعلنت إدارة الإيرادات عن إعفاء مقترح للدخل الأجنبي المحوَّل في السنة التي يُكتسب فيها أو في السنة التالية. وحتى 19 أكتوبر 2026 لم يصبح هذا الإعفاء قانونًا.

حاملو تأشيرة LTR من فئات Wealthy Global Citizen وWealthy Pensioner وWork-from-Thailand معفون من الضريبة على الدخل الأجنبي المحوَّل. أما الآخرون فالسؤال بالنسبة لهم هو كيف يتقاطع شراء العقار مع هذه القاعدة. فالمال الذي يُدخل إلى تايلاند لشراء كوندومينيوم تحويل رأسمالي، وليس دخلًا في حد ذاته. لكن إذا موّل مشترٍ مقيم في تايلاند الشراء من دخل أجنبي اكتسبه منذ 2024، فقد يخضع ذلك المال للضريبة عند تحويله. ولا توجد قاعدة خاصة بشراء العقارات. فإذا كنت ستقضي 180 يومًا أو أكثر في السنة في تايلاند، فاستشر مختصًا ضريبيًا قبل إرسال مال الشراء، لا بعده.

الضرائب في لمحة

الحدث	الضريبة	النسبة أو الحد	ملاحظات للمالك غير المقيم
تأجير العقار	ضريبة الدخل الشخصي على صافي الإيجار	تصاعدية من 0% إلى 35%	خصم معياري 30% أو المصاريف الفعلية؛ كثيرًا ما يُطبَّق اقتطاع 15%؛ تقديم PND 90/91 وPND 94
التملك في 1 يناير	ضريبة الأراضي والمباني	0.02% من القيمة التقديرية حتى 50 مليون THB (المساكن الثانية)	الجدول التجاري من 0.3% إذا أُدير العقار كفندق
البيع	ضريبة دخل مقتطعة من المنبع، إضافة إلى SBT بنسبة 3.3% أو رسم دمغة 0.5%	طريقة تصاعدية بسقف 20% من السعر	الاقتطاع نهائي في العادة؛ SBT إذا تم البيع خلال 5 سنوات
الوفاة	ضريبة الميراث على الورثة	10% (5% للأصول والفروع) فوق 100 مليون THB	الأزواج معفون؛ ولغير المقيمين الأملاك الواقعة في تايلاند فقط
الهبة	ضريبة الهبة؛ وضريبة دخل كأنها بيع	هبات العائلة معفاة حتى 20 مليون THB سنويًا، و5% فوق ذلك	هبة العقار تُعامل معاملة البيع لأغراض ضريبة الدخل
اكتساب صفة المقيم	ضريبة على الدخل الأجنبي المحوَّل	الأسعار العادية	الدخل المكتسب منذ 2024؛ مقترح الإعفاء لم يصبح قانونًا

ما الذي تتحقق منه قبل الشراء

• هل ستؤجر العقار، وهل الترتيب إيجار أم خدمة، فهذا يحدد خصوماتك وربما ضريبة القيمة المضافة.
• أنك تستطيع الحصول على رقم ضريبي تايلاندي وعلى من يقدّم الإقرارين السنوي ونصف السنوي.
• كم تنوي الاحتفاظ بالعقار: البيع خلال خمس سنوات يستتبع عادة ضريبة SBT بنسبة 3.3%.
• مكانًا آمنًا لكل نموذج FET وكل إشعار مصرفي.
• وصية تراعي قواعد حصة الأجانب والأهلية في الكوندومينيوم، أو عقد إيجار مصاغًا لينتقل إلى الورثة.
• كم يومًا في السنة تتوقع أن تقضي في تايلاند، ومن أين يأتي مال الشراء.

تكاليف الشراء في دليلنا لضرائب العقارات ورسومها في تايلاند، وقواعد التأجير في دليلنا لقانون الفنادق، وتأشيرة LTR في دليل التأشيرات. والمشاريع معروضة في صفحة عقاراتنا في تايلاند.