Posséder un bien en Thaïlande depuis l'étranger : impôt sur les loyers, fiscalité de la revente, succession et règle de 2024 sur les revenus rapatriés
Un propriétaire étranger qui vit hors de Thaïlande rencontre l'impôt thaïlandais à trois moments. Les loyers tirés du bien sont imposables en Thaïlande au barème normal de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, que vous y soyez résident ou non. Une vente est taxée par un impôt sur le revenu retenu à la source au Land Office, auquel s'ajoute soit la Specific Business Tax, soit le droit de timbre, et pour un non-résident cette retenue est normalement libératoire. Les droits de succession ne s'appliquent qu'aux montants supérieurs à 100 millions THB reçus d'une même personne. La modeste taxe annuelle Land and Building Tax s'ajoute à l'ensemble.
Une quatrième question ne se pose que si vous commencez à passer 180 jours ou plus par an en Thaïlande. Vous devenez alors résident fiscal et, depuis 2024, les revenus étrangers que vous faites entrer dans le pays peuvent être imposés à leur arrivée. Nous passons ci-dessous chacun de ces points en revue, à jour d'octobre 2026. Rien de tout cela ne constitue un conseil fiscal : les chiffres de votre propre situation doivent venir d'un conseiller fiscal thaïlandais.
Revenus locatifs : imposables en Thaïlande où que vous viviez
Les loyers d'un bien situé en Thaïlande comptent comme des revenus de source thaïlandaise. Ils y sont imposables que le propriétaire soit résident fiscal ou non, et quel que soit le lieu où le loyer est versé. L'impôt porte sur le revenu net, au barème ordinaire de l'impôt sur le revenu des personnes physiques :
- 0 % jusqu'à 150 000 THB
- 5 % de 150 001 à 300 000
- 10 % jusqu'à 500 000
- 15 % jusqu'à 750 000
- 20 % jusqu'à 1 000 000
- 25 % jusqu'à 2 000 000
- 30 % jusqu'à 5 000 000
- 35 % au-delà de 5 000 000
Déductions
Pour un revenu qualifié de location, vous pouvez déduire soit un abattement forfaitaire de 30 %, soit vos frais réels justifiés. Si le montage relève plutôt de la prestation de services, par exemple lorsque le ménage et le linge sont fournis et que la possession n'est pas remise à l'occupant, seuls les frais réels sont déductibles. Une « activité assimilable à l'hôtellerie » doit en outre s'immatriculer à la TVA de 7 % dès que son chiffre d'affaires imposable dépasse 1,8 million THB par an, alors que la simple location d'un bien immobilier est exonérée de TVA.
Retenue à la source et déclarations
Lorsqu'un loyer est versé à une personne physique non résidente, une retenue de 15 % s'applique souvent. Lorsqu'une société thaïlandaise verse un loyer à une personne physique résidente, le taux est de 5 %. La retenue est un crédit imputable sur l'impôt, pas un impôt libératoire. Le propriétaire dépose une déclaration annuelle (PND 90 ou 91), au plus tard le 31 mars, ou le 8 avril en cas de dépôt électronique, et une déclaration semestrielle (PND 94), au plus tard le 30 septembre, pour les revenus locatifs. Il faut d'abord obtenir un numéro d'identification fiscale thaïlandais.
Autrement dit, la retenue de 15 % opérée par un locataire ou une société thaïlandaise ne clôt pas votre dossier. Vous devez tout de même déclarer et, selon votre revenu net et les déductions demandées, la déclaration peut faire apparaître un complément à payer ou un remboursement.
La taxe annuelle Land and Building Tax
La personne propriétaire du bien au 1er janvier paie la Land and Building Tax de l'année à la collectivité locale. Pour les résidences secondaires et les logements mis en location, catégorie dont relève le condominium de vacances ou locatif type détenu par un étranger, le taux est de 0,02 % de la valeur d'expertise officielle jusqu'à 50 millions THB, puis il augmente par paliers jusqu'à 0,1 % au-delà de 100 millions THB. À titre d'exemple de calcul, un logement estimé à 5 millions THB paie environ 1 000 THB par an.
Un bien exploité commercialement, par exemple comme hôtel, peut relever du barème commercial, qui commence à 0,3 %. La question de savoir si un étranger inscrit dans un livret de domicile jaune (Tor Ror 13) peut bénéficier de l'exonération de résidence principale n'est pas tranchée : renseignez-vous auprès de la collectivité locale.
Vendre : comment la plus-value est imposée
La Thaïlande n'a pas d'impôt distinct sur les plus-values pour la vente d'un bien par un particulier. La plus-value est imposée par la retenue d'impôt sur le revenu calculée au Land Office le jour du transfert, à laquelle s'ajoute soit la Specific Business Tax de 3,3 %, soit le droit de timbre de 0,5 %.
Specific Business Tax ou droit de timbre
La SBT s'applique lorsqu'un particulier vend dans les cinq ans suivant l'acquisition du bien. Elle ne s'applique pas après cinq ans de détention, ni à la vente d'une résidence principale dont le vendeur figure sur le registre de domicile depuis au moins un an. Dans ces cas, c'est le droit de timbre de 0,5 % qui s'applique. Sur une revente dans les cinq ans, les 3,3 % portent sur le plus élevé du prix de vente et de la valeur d'expertise officielle.
Retenue d'impôt sur le revenu
Pour un vendeur personne physique, la retenue se calcule à partir de la valeur d'expertise, diminuée d'un abattement forfaitaire qui dépend de la durée de détention (92 % après un an, puis de moins en moins jusqu'à 50 % après huit ans ou plus), divisée par le nombre d'années de détention (dix au maximum), imposée au barème de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, puis multipliée à nouveau par le nombre d'années de détention. Le total ne peut pas dépasser 20 % du prix de vente. Avec les tranches de 2014, un logement de 10 millions THB supportait environ 82 500 à 430 000 THB selon la durée de détention ; cela illustre la méthode, ce n'est pas un chiffre actuel.
Partez du principe que la retenue s'applique à toute vente par un particulier, quelle que soit la durée de détention, tant que le Land Office ou un conseiller fiscal ne vous a pas confirmé le contraire. Pour une personne physique non résidente, la retenue est normalement libératoire. Une personne physique résidente peut en revanche déclarer la plus-value réelle.
Rapatrier l'argent
Conservez tous les formulaires FET et avis de crédit bancaire liés à votre achat : ce sont les documents qui prouvent que l'argent est venu de l'étranger. Vous en aurez besoin au moment de vendre.
Successions et donations
La loi thaïlandaise sur les droits de succession, l'Inheritance Tax Act B.E. 2558, s'applique depuis 2016. Les héritiers ne paient que sur la valeur reçue d'un même défunt au-delà de 100 millions THB : 10 % sur l'excédent, ou 5 % pour les ascendants et les descendants. Les conjoints sont exonérés. Les étrangers non résidents ne sont imposés que sur les biens situés en Thaïlande.
Les donations des parents, des descendants ou du conjoint sont exonérées jusqu'à 20 millions THB par an, avec 5 % sur l'excédent. La donation d'un bien immobilier thaïlandais par un particulier est aussi traitée comme une vente au regard de l'impôt sur le revenu : un impôt sur le revenu peut donc être dû même sans aucun échange d'argent.
Qui peut hériter de quoi
L'impôt n'est que la moitié de la question. Un lot de condominium ne peut passer à un héritier étranger que si celui-ci remplit personnellement les conditions et si l'inscription maintient l'immeuble dans son quota étranger de 49 %. Un héritier qui ne remplit pas les conditions, ou dont l'inscription ferait dépasser le quota à l'immeuble, doit en informer les autorités et céder le lot dans un délai d'un an. Ces consignes datent de 2013 : faites-les confirmer par un avocat lorsque vous rédigez un testament.
Pour le bail d'une villa, l'arrêt n° 11058/2559 de la Cour suprême a jugé qu'un bail à durée déterminée ne prend pas fin automatiquement au décès du preneur et peut passer aux héritiers, en particulier lorsque le loyer a été payé d'avance ou la sous-location autorisée ; un bail conclu pour la durée de vie du preneur prend fin à son décès. Le bail doit être rédigé en tenant compte de cette distinction.
La règle de 2024 sur les revenus étrangers rapatriés
Elle ne vous concerne que si vous devenez résident fiscal thaïlandais, ce qui est le cas dès que vous séjournez 180 jours ou plus en Thaïlande au cours d'une année civile. Depuis le 1er janvier 2024, en vertu des instructions du Revenue Department Paw. 161/2566 et 162/2566, les revenus de source étrangère perçus à partir de cette date par une personne résidente l'année de leur perception sont imposables lorsqu'ils sont introduits en Thaïlande, la même année ou n'importe quelle année ultérieure. Les revenus perçus avant 2024 sont exclus si vous pouvez le justifier.
Le Revenue Department a annoncé en 2025 un projet d'exonération pour les revenus étrangers rapatriés l'année de leur perception ou l'année suivante. Au 19 octobre 2026, ce projet n'a pas force de loi.
Les titulaires d'un visa LTR des catégories Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner et Work-from-Thailand sont exonérés sur leurs revenus étrangers rapatriés. Pour tous les autres, la question est de savoir comment un achat immobilier s'articule avec la règle. L'argent introduit en Thaïlande pour acheter un condominium est un transfert de capital, pas un revenu en soi. Mais si un acheteur résident fiscal thaïlandais finance l'achat avec des revenus étrangers perçus depuis 2024, cet argent peut être imposable au moment de son rapatriement. Aucune règle ne vise spécifiquement les achats immobiliers. Si vous comptez passer 180 jours ou plus par an en Thaïlande, consultez un fiscaliste avant d'envoyer les fonds de l'achat, pas après.
Les impôts en un coup d'œil
| Événement | Impôt | Taux ou seuil | Remarques pour un propriétaire non résident |
|---|---|---|---|
| Mise en location du bien | Impôt sur le revenu des personnes physiques sur le loyer net | Barème progressif de 0 % à 35 % | Abattement forfaitaire de 30 % ou frais réels ; retenue de 15 % souvent appliquée ; déclarations PND 90/91 et PND 94 |
| Propriété au 1er janvier | Land and Building Tax | 0,02 % de la valeur d'expertise jusqu'à 50 millions THB (résidences secondaires) | Barème commercial à partir de 0,3 % si le bien est exploité comme un hôtel |
| Vente | Retenue d'impôt sur le revenu, plus SBT de 3,3 % ou droit de timbre de 0,5 % | Méthode progressive, plafonnée à 20 % du prix | Retenue normalement libératoire ; SBT en cas de vente dans les 5 ans |
| Décès | Droits de succession à la charge des héritiers | 10 % (5 % pour les ascendants et descendants) au-delà de 100 millions THB | Conjoints exonérés ; pour les non-résidents, seuls les biens situés en Thaïlande |
| Donation | Droits de donation ; impôt sur le revenu comme pour une vente | Donations familiales exonérées jusqu'à 20 millions THB par an, 5 % au-delà | La donation d'un bien immobilier est traitée comme une vente pour l'impôt sur le revenu |
| Passage à la résidence fiscale | Impôt sur les revenus étrangers rapatriés | Barème ordinaire | Revenus perçus à partir de 2024 ; projet d'exonération sans force de loi |
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
- Si vous allez louer le bien, et si le montage relève de la location ou de la prestation de services, ce qui détermine vos déductions et éventuellement la TVA.
- Que vous pouvez obtenir un numéro d'identification fiscale thaïlandais et trouver quelqu'un pour déposer les déclarations annuelle et semestrielle.
- Combien de temps vous comptez garder le bien : une vente dans les cinq ans entraîne normalement la SBT de 3,3 %.
- Un endroit sûr pour chaque formulaire FET et chaque avis bancaire.
- Un testament qui tient compte du quota étranger et des conditions d'éligibilité propres aux condominiums, ou un bail rédigé pour passer aux héritiers.
- Combien de jours par an vous prévoyez de passer en Thaïlande, et d'où vient l'argent de l'achat.
Les frais d'acquisition sont détaillés dans notre guide des taxes et frais immobiliers en Thaïlande, les règles de location dans notre guide du Hotel Act, et le visa LTR dans notre guide des visas. Les programmes figurent sur notre page des biens en Thaïlande.
