Taxes et frais immobiliers en Thaïlande en 2026 : ce que paie réellement un acheteur étranger au transfert et chaque année
Lorsqu'un lot de condominium ou une maison avec terrain change de mains en Thaïlande, trois charges sont réglées au Land Office le jour du transfert : des frais de transfert de 2 %, soit une Specific Business Tax de 3,3 %, soit un droit de timbre de 0,5 % (jamais les deux), et l'impôt sur le revenu retenu à la source du vendeur. Selon la loi, l'essentiel de ces charges incombe au vendeur. En pratique, la répartition se négocie et s'inscrit dans le contrat de vente (SPA), et un partage à 50/50 des frais de transfert est courant. Les frais de transfert réduits à 0,01 % dont vous avez peut-être entendu parler ne s'appliquent qu'aux acheteurs thaïlandais personnes physiques : un acheteur étranger paie le taux normal.
Après le transfert, le principal impôt récurrent est la Land and Building Tax. Pour une résidence de vacances ou un logement mis en location, elle s'élève à 0,02 % par an de la valeur d'expertise officielle pour les valeurs jusqu'à 50 millions THB, ce qui représente une somme modeste pour la plupart des condominiums détenus par des étrangers.
Sauf mention contraire, les chiffres ci-dessous sont à jour à la mi-2026. Ils ne constituent pas un conseil fiscal, et les montants exacts pour un bien donné viennent du Land Office et d'un conseiller fiscal thaïlandais.
Les coûts du jour du transfert en un tableau
Sauf indication contraire, la base de chaque poste est le plus élevé du prix de vente enregistré et de la valeur d'expertise officielle du Land Office.
| Poste | Taux | Base | À la charge, selon la loi, de qui, et pratique courante |
|---|---|---|---|
| Frais de transfert (d'enregistrement) | 2 % | Valeur d'expertise officielle | Non fixé par la loi ; souvent partagé à 50/50 entre acheteur et vendeur par accord |
| Specific Business Tax (SBT) | 3,3 % (3 % plus une surtaxe locale de 10 %) | Le plus élevé du prix et de la valeur d'expertise | Vendeur ; s'applique aux sociétés et aux particuliers qui vendent dans les 5 ans suivant l'acquisition |
| Droit de timbre | 0,5 % | Le plus élevé du prix et de la valeur d'expertise | Vendeur ; dû uniquement lorsque la SBT ne l'est pas |
| Retenue d'impôt sur le revenu, vendeur société | 1 % | Le plus élevé du prix et de la valeur d'expertise | Vendeur, retenue au Land Office |
| Retenue d'impôt sur le revenu, vendeur personne physique | Progressive (voir ci-dessous) | Valeur d'expertise officielle | Vendeur, retenue au Land Office |
« À la charge, selon la loi, de » et « réellement payé par » sont deux questions différentes. Palmera indique la répartition prévue dans le SPA de chaque promoteur plutôt qu'une règle générale, et nous vous conseillons de lire cette clause avant toute autre dans le contrat.
Les frais de transfert de 2 % et la réduction dont les étrangers ne bénéficient pas
Les frais de transfert s'élèvent à 2 % de la valeur d'expertise officielle. La loi ne précise pas qui les paie : les parties en décident, et un partage à parts égales est courant.
Vous verrez passer des gros titres sur des frais de transfert de 0,01 %. Le 1er juillet 2026, la Thaïlande a prolongé jusqu'au 30 juin 2027 la réduction à 0,01 % des frais de transfert et d'inscription d'hypothèque, au lieu de 2 % et 1 %, pour les logements dont le prix ne dépasse pas 7 millions THB. Cette réduction est réservée aux acheteurs thaïlandais personnes physiques. Les acheteurs étrangers paient les 2 % normaux. Si une estimation de coûts applique 0,01 % à votre achat, demandez qu'elle soit corrigée.
Specific Business Tax ou droit de timbre
Ces deux impôts sont alternatifs. Une vente supporte soit la SBT de 3,3 %, c'est-à-dire 3 % plus une surtaxe locale de 10 % sur ce montant, soit le droit de timbre de 0,5 %, selon qui vend et depuis combien de temps il détient le bien. Tous deux sont, selon la loi, des impôts du vendeur.
La SBT s'applique aux sociétés et aux particuliers qui vendent dans les cinq ans suivant l'acquisition du bien. Elle ne s'applique pas à un particulier qui détient le bien depuis cinq ans ou plus, ni à celui qui vend un logement qui était sa résidence principale et sur le registre de domicile duquel son nom figure depuis au moins un an. D'autres exonérations existent, par exemple pour certains biens reçus en héritage, et sont confirmées au cas par cas par le Land Office. Lorsque la SBT ne s'applique pas, c'est le droit de timbre de 0,5 % qui s'applique.
Pour un acheteur, cela compte à deux titres. Si le contrat vous transfère une partie des impôts du vendeur, l'écart entre 3,3 % et 0,5 % est important. Et la règle s'appliquera à vous lorsque vous revendrez : une revente dans les cinq ans entraîne normalement la SBT sur le plus élevé du prix et de la valeur d'expertise, sauf exonération comme celle de la résidence principale.
La retenue d'impôt sur le revenu du vendeur
La Thaïlande n'a pas d'impôt distinct sur les plus-values pour la vente d'un bien par un particulier. L'impôt sur le revenu est retenu à la source au Land Office lors du transfert.
Pour un vendeur société, la retenue est de 1 % du plus élevé du prix et de la valeur d'expertise. Pour un vendeur personne physique, thaïlandais ou étranger, le calcul est plus complexe. On part de la valeur d'expertise, on retranche un abattement forfaitaire qui dépend de la durée de détention (92 % de la valeur après un an, puis de moins en moins jusqu'à 50 % après huit ans ou plus), on divise par le nombre d'années de détention (dix au maximum), on applique le barème de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, puis on multiplie par le nombre d'années de détention. Le total ne peut pas dépasser 20 % du prix de vente. Avec les tranches de 2014, un logement de 10 millions THB supportait environ 82 500 à 430 000 THB de retenue selon la durée de détention. Voyez cette fourchette comme une illustration de la méthode, pas comme un chiffrage actuel.
Prévoyez une retenue sur toute vente par un particulier, quelle que soit la durée de détention. Le montant pour une vente précise vient du Land Office ou d'un conseiller fiscal thaïlandais. Pour une personne physique non résidente, la retenue constitue normalement l'impôt définitif. Nous expliquons ce que cela signifie pour une revente future dans notre guide de la fiscalité des propriétaires étrangers.
Autres frais ponctuels
- Enregistrement du bail d'une villa. Des frais d'enregistrement de 1 % plus un droit de timbre de 0,1 % sur le loyer total de toute la durée enregistrée, soit 1,1 % au total.
- Inscription d'hypothèque. 1 % du montant du prêt, plafonné à 200 000 THB, même si peu d'acheteurs étrangers empruntent en Thaïlande.
- Fonds de prévoyance et charges communes payées d'avance. Les promoteurs perçoivent couramment au transfert un fonds de prévoyance (sinking fund) unique et des charges communes payées d'avance. Les montants dépendent de chaque programme et il n'existe pas de taux standard : demandez les chiffres par écrit avant de réserver.
La Land and Building Tax annuelle
La loi sur la taxe foncière, la Land and Building Tax Act B.E. 2562, est en vigueur depuis le 1er janvier 2020. La collectivité locale la prélève sur la personne qui possède ou détient le terrain ou la construction au 1er janvier de chaque année. Les avis d'imposition sont envoyés vers février et la taxe est normalement due en avril, même si les échéances locales sont parfois repoussées. En 2026, l'échéance était en juin.
La loi fixe des plafonds de 0,3 % pour les biens résidentiels, 0,15 % pour les terres agricoles et 1,2 % pour les biens commerciaux et les terrains nus, le taux des terrains nus augmentant de 0,3 % par période de trois ans d'inutilisation, jusqu'à 3 %. Les taux réellement appliqués aux logements sont plus bas et portent sur la valeur d'expertise officielle :
- Résidence principale, terrain et construction détenus par un particulier dont le nom figure sur le registre de domicile : les premiers 50 millions THB sont exonérés ; au-delà, 0,03 % jusqu'à 75 millions THB, 0,05 % jusqu'à 100 millions THB et 0,1 % au-dessus.
- Résidence principale, construction seule (par exemple une maison sur un terrain loué), nom du propriétaire inscrit sur le registre de domicile : les premiers 10 millions THB sont exonérés ; puis 0,02 % jusqu'à 50 millions THB, suivis de 0,03 %, 0,05 % et 0,1 % dans les tranches supérieures.
- Autres biens résidentiels, dont les résidences secondaires et les logements mis en location : 0,02 % jusqu'à 50 millions THB, 0,03 % de 50 à 75 millions, 0,05 % de 75 à 100 millions et 0,1 % au-delà, dès le premier baht.
Le condominium de vacances ou locatif type détenu par un étranger relève de ce dernier groupe. À titre d'exemple de calcul, et non de devis, un logement estimé à 5 millions THB paierait environ 1 000 THB par an. Lorsqu'un bien a un usage commercial, par exemple exploité comme hôtel, le barème commercial qui commence à 0,3 % peut s'appliquer.
Deux autres coûts récurrents ont leur place dans le même budget. Les charges de copropriété sont la somme payée régulièrement à la juristic person de l'immeuble pour l'entretien des parties communes ; chaque immeuble en fixe le montant, demandez donc le montant actuel par écrit avant de réserver. Et si vous louez le logement, le loyer est un revenu de source thaïlandaise, imposable en Thaïlande que vous viviez dans le pays ou non.
La question de savoir si un étranger inscrit dans un livret de domicile jaune (Tor Ror 13) peut bénéficier de l'exonération de résidence principale n'est pas tranchée : vérifiez auprès de la collectivité locale avant de compter dessus.
Un exemple chiffré
Pour montrer comment les éléments s'articulent, prenons un lot de condominium neuf hypothétique acheté 5 millions THB à un promoteur constitué en société, et supposons, par souci de simplicité, que la valeur d'expertise est égale au prix. Ce calcul n'est qu'une illustration ; la valeur d'expertise est fixée par le Land Office et peut différer du prix.
- Frais de transfert de 2 % : 100 000 THB. Si le SPA les partage à 50/50, la part de l'acheteur est de 50 000 THB.
- Specific Business Tax de 3,3 % : 165 000 THB, à la charge du promoteur puisque le vendeur est une société. Aucun droit de timbre n'est dû, puisque la SBT s'applique.
- Retenue à la source de 1 % pour un vendeur société : 50 000 THB, également à la charge du promoteur.
- Fonds de prévoyance et charges communes payées d'avance : fixés par le programme ; pas de chiffre standard.
- Land and Building Tax à partir du 1er janvier suivant, au titre d'une résidence secondaire : environ 1 000 THB par an.
Si le SPA demande au contraire à l'acheteur de supporter une partie des impôts du vendeur, les chiffres changent fortement : c'est pourquoi la clause des frais mérite l'attention de votre avocat.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
- La clause du SPA qui répartit entre vous et le vendeur les frais de transfert, la SBT ou le droit de timbre et la retenue à la source.
- Qu'aucune estimation n'applique à votre achat les frais de 0,01 % réservés aux acheteurs thaïlandais.
- Le fonds de prévoyance, les charges communes payées d'avance et les charges de copropriété mensuelles, par écrit.
- Pour une villa, le coût d'enregistrement du bail de 1,1 % sur le loyer total.
- Si vous prévoyez de revendre dans les cinq ans, que la SBT de 3,3 % s'appliquera probablement à votre vente.
- Si vous comptez louer le bien, les règles d'imposition des revenus locatifs exposées dans notre guide fiscal pour les propriétaires.
Les étapes de l'achat sont détaillées dans notre guide de l'achat d'un condo en Thaïlande, et les programmes actuels figurent sur notre page des biens en Thaïlande.
