2026'da Tayland'da Gayrimenkul Vergileri ve Harçları: Yabancı Bir Alıcının Devirde ve Her Yıl Gerçekte Ödediği
Tayland'da bir kondominyum ünitesi ya da arsalı bir ev el değiştirdiğinde, devir günü Tapu Dairesi'nde (Land Office) üç kalem ödenir: %2 devir harcı, ya %3,3 Özel İşletme Vergisi (Specific Business Tax) ya da %0,5 damga vergisi (asla ikisi birden değil) ve satıcının gelir vergisi stopajı. Kanuna göre bunların çoğu satıcıya düşer. Uygulamada paylaşım pazarlıkla belirlenip satış sözleşmesine yazılır ve devir harcının yarı yarıya bölünmesi yaygındır. Okuyabileceğiniz %0,01'lik indirimli devir harcı yalnızca Tay vatandaşı bireysel alıcılar için geçerli; yabancı bir alıcı standart oranı öder.
Devirden sonra başlıca tekrarlayan vergi Arazi ve Bina Vergisi'dir. Bir tatil evi ya da kiraya verilen bir ünite için, 50 milyon THB'ye kadar olan değerlerde resmi ekspertiz değerinin yılda %0,02'si oranında alınır; yabancıların sahip olduğu kondominyumların çoğunda bu mütevazı bir tutara denk gelir.
Aşağıdaki rakamlar, aksi belirtilmedikçe 2026 ortası itibarıyladır. Vergi danışmanlığı değildir; belirli bir mülk için kesin tutarları Tapu Dairesi ve bir Tayland vergi danışmanı verir.
Devir günü masrafları tek tabloda
Aksi belirtilmedikçe her kalemin matrahı, tescil edilen satış fiyatı ile Tapu Dairesi'nin resmi ekspertiz değerinden hangisi yüksekse odur.
| Kalem | Oran | Matrah | Kanunen kime düşer ve olağan uygulama |
|---|---|---|---|
| Devir (tescil) harcı | %2 | Resmi ekspertiz değeri | Kanunla belirlenmemiş; anlaşmayla alıcı ve satıcı arasında genellikle yarı yarıya bölünür |
| Özel İşletme Vergisi (SBT) | %3,3 (%3 artı %10 yerel ek vergi) | Fiyat ile ekspertiz değerinden yüksek olanı | Satıcı; şirketlere ve mülkü edinmesinden sonraki 5 yıl içinde satan bireylere uygulanır |
| Damga vergisi | %0,5 | Fiyat ile ekspertiz değerinden yüksek olanı | Satıcı; yalnızca SBT ödenmediğinde ödenir |
| Gelir vergisi stopajı, satıcı şirketse | %1 | Fiyat ile ekspertiz değerinden yüksek olanı | Satıcı; Tapu Dairesi'nde kesilir |
| Gelir vergisi stopajı, satıcı bireyse | Artan oranlı (aşağıya bakın) | Resmi ekspertiz değeri | Satıcı; Tapu Dairesi'nde kesilir |
“Kanunen kime düştüğü” ile “gerçekte kimin ödediği” farklı sorulardır. Palmera genel bir kural yerine her geliştiricinin SPA'sında yazan paylaşımı aktarır; sözleşmede her şeyden önce bu maddeyi okumanızı öneririz.
%2 devir harcı ve yabancıların alamadığı indirim
Devir harcı resmi ekspertiz değerinin %2'sidir. Kanun bunu kimin ödeyeceğini söylemez; taraflar karar verir ve eşit bölüşmek yaygındır.
%0,01'lik devir harcıyla ilgili manşetler göreceksiniz. Tayland 1 Temmuz 2026'da, fiyatı 7 milyon THB'ye kadar olan konutlar için %2 ve %1 yerine %0,01 olarak uygulanan indirimli devir ve ipotek tescil harçlarını 30 Haziran 2027'ye kadar uzattı. Bu indirimden yalnızca Tay vatandaşı bireysel alıcılar yararlanabiliyor. Yabancı alıcılar standart %2'yi öder. Alımınız için hazırlanan bir maliyet tahmininde %0,01 görürseniz düzeltilmesini isteyin.
Özel İşletme Vergisi mi, damga vergisi mi
Bu ikisi birbirinin alternatifidir. Bir satış, kimin sattığına ve mülkün ne kadar süre elde tutulduğuna bağlı olarak ya %3,3 SBT'ye (%3 artı bunun üzerine %10 yerel ek vergi) ya da %0,5 damga vergisine tabi olur. Kanunen ikisi de satıcının vergisidir.
SBT şirketlere ve mülkü edinmesinden sonraki beş yıl içinde satan bireylere uygulanır. Mülkü beş yıl veya daha uzun süre elde tutmuş ya da en az bir yıl boyunca adı hane kaydında bulunan, ana konutu olarak kullandığı evi satan bir bireye uygulanmaz. Örneğin bazı miras yoluyla edinilmiş mülkler için başka muafiyetler de var ve bunlar Tapu Dairesi'yle her durumda ayrıca teyit edilir. SBT uygulanmadığında %0,5 damga vergisi uygulanır.
Bir alıcı için bu iki açıdan önemli. Sözleşme satıcının vergilerinin bir kısmını size yüklüyorsa, %3,3 ile %0,5 arasındaki fark ciddi bir farktır. Ayrıca satış yaptığınızda bu size de uygulanacak: beş yıl içindeki bir yeniden satış, ana konut muafiyeti gibi bir istisna uygulanmadıkça, normalde fiyat ile ekspertiz değerinden yüksek olanı üzerinden SBT demektir.
Satıcıya uygulanan gelir vergisi stopajı
Tayland'da bireylerin mülk satışına ayrı bir sermaye kazancı vergisi yoktur. Bunun yerine devirde Tapu Dairesi'nde gelir vergisi stopajı kesilir.
Satıcı şirketse stopaj, fiyat ile ekspertiz değerinden yüksek olanının %1'idir. Satıcı Taylandlı ya da yabancı bir bireyse hesap daha karmaşıktır. Ekspertiz değerini alın, elde tutma süresine bağlı standart indirimi düşün (bir yıl sonra değerin %92'si, sekiz yıl ve üzerinde %50'ye iner), kalanı elde tutulan yıl sayısına (en fazla on) bölün, kişisel gelir vergisi oranlarını uygulayın ve ardından yıl sayısıyla çarpın. Toplam, satış fiyatının %20'sini geçemez. 2014 vergi dilimlerine göre 10 milyon THB'lik bir ünitede, elde tutma süresine bağlı olarak kabaca 82.500 ile 430.000 THB arasında stopaj çıkıyordu. Bu aralığı güncel bir fiyat teklifi olarak değil, yöntemin bir örneği olarak görün.
Mülk ne kadar süre elde tutulmuş olursa olsun, bir bireyin yaptığı her satış için stopajı bütçenize katın. Belirli bir satışa ait rakamı Tapu Dairesi ya da bir Tayland vergi danışmanı verir. Mukim olmayan bir birey için stopaj normalde nihai vergidir. Bunun ileride yapacağınız bir satış için ne anlama geldiğini yabancı mülk sahipleri için vergi rehberimizde anlatıyoruz.
Diğer tek seferlik masraflar
- Villa için kira sözleşmesi tescili. Tescil edilen sürenin tamamına ait toplam kira üzerinden %1 tescil harcı artı %0,1 damga vergisi, toplam %1,1.
- İpotek tescili. Kredi tutarının %1'i, en fazla 200.000 THB; ancak Tayland'da kredi kullanan yabancı alıcı azdır.
- Yedek fon ve peşin aidatlar. Geliştiriciler devirde genellikle tek seferlik bir yedek fon (sinking fund) ve ortak alanlar için peşin aidat tahsil eder. Tutarlar projeye özgüdür ve standart bir oran yoktur; bu yüzden rezervasyondan önce rakamları yazılı olarak isteyin.
Yıllık Arazi ve Bina Vergisi
B.E. 2562 tarihli Arazi ve Bina Vergisi Kanunu 1 Ocak 2020'den bu yana yürürlükte. Yerel yönetim bu vergiyi her yıl 1 Ocak'ta arazinin ya da binanın sahibi ya da zilyedi olan kişiden alır. Tahakkuk bildirimleri şubat civarında gönderilir ve vergi normalde nisana kadar ödenir; yerel son tarihler zaman zaman uzatılır. 2026'da son tarih hazirandı.
Kanun, konut niteliğindeki mülkler için %0,3, tarım arazisi için %0,15, ticari ve boş arazi için %1,2 tavan oranlar belirler; boş arazide oran, kullanılmadığı her üç yıl için %0,3 artarak %3'e kadar çıkar. Konutlara fiilen uygulanan oranlar daha düşüktür ve resmi ekspertiz değeri üzerinden alınır:
- Arazisi ve binası, adı hane kaydında bulunan bir bireye ait ana konut: ilk 50 milyon THB muaf; üzerinde 75 milyon THB'ye kadar %0,03, 100 milyon THB'ye kadar %0,05, daha yukarısında %0,1.
- Yalnızca binası sahibine ait ana konut (örneğin kiralık arazi üzerindeki bir ev), sahibinin adı hane kaydında: ilk 10 milyon THB muaf; sonra 50 milyon THB'ye kadar %0,02, ardından üst dilimlerde %0,03, %0,05 ve %0,1.
- İkinci konutlar ve kiraya verilen üniteler dahil diğer konutlar: ilk bahttan itibaren 50 milyon THB'ye kadar %0,02, 50 ile 75 milyon arası %0,03, 75 ile 100 milyon arası %0,05 ve üzeri %0,1.
Yabancıların sahip olduğu tipik bir tatil ya da kiralık kondominyum son gruba girer. Fiyat teklifi değil, örnek bir hesap olarak: ekspertiz değeri 5 milyon THB olan bir ünite yılda yaklaşık 1.000 THB öder. Bir mülk ticari amaçla, örneğin otel olarak işletiliyorsa %0,3'ten başlayan ticari tarife uygulanabilir.
Aynı bütçeye iki tekrarlayan masraf daha girer. Ortak alan aidatı, ortak mülkün bakımı için binanın tüzel kişiliğine (juristic person) düzenli olarak ödenen bedeldir; her bina kendi aidatını belirlediği için rezervasyondan önce güncel aidatı yazılı olarak isteyin. Üniteyi kiraya verirseniz de kira Tayland'da elde edilmiş gelir sayılır ve ülkede yaşasanız da yaşamasanız da orada vergilendirilir.
Sarı ev kayıt defterinde (Tor Ror 13) kayıtlı bir yabancının ana konut muafiyetinden yararlanıp yararlanamayacağı netlik kazanmış değil; buna güvenmeden önce yerel yönetimle kontrol edin.
Örnek bir hesap
Parçaların nasıl bir araya geldiğini göstermek için, şirket statüsündeki bir geliştiriciden 5 milyon THB'ye alınan varsayımsal yeni bir kondominyum ünitesini ele alalım ve kolaylık olsun diye ekspertiz değerinin fiyata eşit olduğunu varsayalım. Bu yalnızca örnek bir hesaptır; ekspertiz değerini Tapu Dairesi belirler ve fiyattan farklı olabilir.
- %2 devir harcı: 100.000 THB. SPA bunu yarı yarıya bölüyorsa alıcının payı 50.000 THB.
- %3,3 Özel İşletme Vergisi: 165.000 THB; satıcı bir şirket olduğu için geliştiricinin vergisi. SBT uygulandığı için damga vergisi ödenmez.
- Satıcı şirket için %1 stopaj: 50.000 THB, bu da geliştiricinin.
- Yedek fon ve peşin aidatlar: proje tarafından belirlenir; standart bir rakam yok.
- Bir sonraki 1 Ocak'tan itibaren ikinci konut olarak Arazi ve Bina Vergisi: yılda yaklaşık 1.000 THB.
SPA bunun yerine alıcıdan satıcının vergilerinin bir kısmını üstlenmesini isterse rakamlar keskin biçimde değişir; masraf maddesinin avukatınızın dikkatini hak etmesinin nedeni de bu.
Satın almadan önce kontrol edilecekler
- SPA'da devir harcını, SBT'yi ya da damga vergisini ve stopajı sizinle satıcı arasında paylaştıran madde.
- Hiçbir tahminin alımınıza Tay alıcılara özel %0,01'lik harcı uygulamadığı.
- Yedek fon, peşin aidatlar ve aylık ortak alan aidatı, yazılı olarak.
- Bir villada, toplam kira üzerinden %1,1'lik kira sözleşmesi tescil masrafı.
- Beş yıl içinde satmayı planlıyorsanız, satışınıza büyük olasılıkla %3,3 SBT uygulanacağı.
- Mülkü kiraya verecekseniz, mülk sahipleri için vergi rehberimizdeki kira geliri vergisi kuralları.
Adım adım satın alma süreci Tayland'da kondominyum satın alma rehberimizde anlatılıyor; güncel projeler Tayland gayrimenkulleri sayfamızda.
