Impuestos y gastos inmobiliarios en Tailandia en 2026: lo que paga de verdad un comprador extranjero en la transferencia y cada año
Cuando una unidad de condominio o una casa con terreno cambia de manos en Tailandia, el día de la transferencia se liquidan tres cargos en la Oficina de Tierras: una tasa de transferencia del 2%, el Impuesto Específico sobre Negocios del 3.3% o el impuesto de timbre del 0.5% (nunca los dos) y la retención del impuesto sobre la renta del vendedor. Por ley, la mayoría recaen en el vendedor. En la práctica, el reparto se negocia y se fija en el contrato de compraventa, y es habitual repartir la tasa de transferencia al 50%. La tasa de transferencia reducida del 0.01% de la que quizá haya leído solo se aplica a compradores tailandeses que sean personas físicas, así que un comprador extranjero paga el tipo estándar.
Tras la transferencia, el principal impuesto periódico es el Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones. Para una vivienda vacacional o una unidad alquilada se cobra al 0.02% anual del valor de tasación oficial en valores de hasta 50 millones de THB, lo que en la mayoría de los condominios en manos extranjeras supone una cantidad modesta.
Las cifras que siguen son de mediados de 2026, salvo que se indique otra cosa. No son asesoramiento fiscal, y los importes exactos de cada propiedad los dan la Oficina de Tierras y un asesor fiscal tailandés.
Los costes del día de la transferencia en una tabla
Salvo que se indique lo contrario, la base de cada partida es el mayor de dos importes: el precio de venta inscrito o el valor de tasación oficial de la Oficina de Tierras.
| Partida | Tipo | Base | A cargo de quién por ley, y práctica habitual |
|---|---|---|---|
| Tasa de transferencia (inscripción) | 2% | Valor de tasación oficial | No lo fija la ley; suele repartirse al 50% entre comprador y vendedor, de mutuo acuerdo |
| Impuesto Específico sobre Negocios (SBT) | 3.3% (3% más un recargo local del 10%) | El mayor entre precio y valor de tasación | Vendedor; se aplica a empresas y a personas físicas que venden antes de 5 años desde la adquisición |
| Impuesto de timbre | 0.5% | El mayor entre precio y valor de tasación | Vendedor; solo se paga cuando no se paga el SBT |
| Retención del impuesto sobre la renta, vendedor empresa | 1% | El mayor entre precio y valor de tasación | Vendedor, retenido en la Oficina de Tierras |
| Retención del impuesto sobre la renta, vendedor persona física | Progresiva (véase más abajo) | Valor de tasación oficial | Vendedor, retenido en la Oficina de Tierras |
«A cargo de quién por ley» y «quién lo paga en realidad» son preguntas distintas. Palmera indica el reparto que fija el SPA de cada desarrollador en lugar de una regla general, y le recomendamos leer esa cláusula antes que cualquier otra del contrato.
La tasa de transferencia del 2% y el descuento que no tienen los extranjeros
La tasa de transferencia es el 2% del valor de tasación oficial. La ley no dice quién la paga; lo deciden las partes, y es habitual repartirla a partes iguales.
Verá titulares sobre una tasa de transferencia del 0.01%. El 1 de julio de 2026, Tailandia prorrogó hasta el 30 de junio de 2027 las tasas reducidas del 0.01% para la transferencia y la inscripción de hipotecas, en lugar del 2% y el 1%, para viviendas de hasta 7 millones de THB. La reducción solo está disponible para compradores tailandeses que sean personas físicas. Los compradores extranjeros pagan el 2% estándar. Si una estimación de costes aplica el 0.01% a su compra, pida que la corrijan.
Impuesto Específico sobre Negocios o impuesto de timbre
Son alternativos. Una venta paga o bien el SBT del 3.3%, que es un 3% más un recargo local del 10% sobre ese 3%, o bien el impuesto de timbre del 0.5%, según quién venda y cuánto tiempo haya tenido la propiedad. Por ley, ambos son impuestos del vendedor.
El SBT se aplica a las empresas y a las personas físicas que venden antes de cumplirse cinco años desde la adquisición. No se aplica a una persona física que haya tenido la propiedad cinco años o más, ni a quien venda la que fue su vivienda habitual con su nombre en el registro domiciliario durante al menos un año. Existen otras exenciones, por ejemplo para ciertos bienes heredados, que se confirman caso por caso con la Oficina de Tierras. Cuando no se aplica el SBT, se aplica el impuesto de timbre del 0.5%.
Para un comprador, esto importa por dos motivos. Si el contrato le traslada parte de los impuestos del vendedor, la diferencia entre el 3.3% y el 0.5% es considerable. Y le afectará cuando venda: una reventa antes de cinco años suele conllevar el SBT sobre el mayor entre el precio y el valor de tasación, salvo que se aplique una exención como la de vivienda habitual.
La retención del impuesto sobre la renta del vendedor
Tailandia no tiene un impuesto específico sobre las plusvalías por la venta de un inmueble por parte de una persona física. En su lugar, el impuesto sobre la renta se retiene en la Oficina de Tierras en la transferencia.
Si el vendedor es una empresa, la retención es el 1% del mayor entre el precio y el valor de tasación. Si es una persona física, tailandesa o extranjera, el cálculo es más complejo. Se parte del valor de tasación, se resta una deducción fija que depende de los años de tenencia (el 92% del valor tras un año, que baja al 50% tras ocho años o más), se divide entre el número de años de tenencia (hasta diez), se aplican los tipos del impuesto sobre la renta de las personas físicas y se multiplica por los años de tenencia. El total no puede superar el 20% del precio de venta. Con los tramos fiscales de 2014, una unidad de 10 millones de THB soportaba una retención de entre unos 82,500 y 430,000 THB, según el tiempo de tenencia. Tome ese intervalo como ilustración del método, no como un presupuesto actual.
Prevea una retención en toda venta realizada por una persona física, sea cual sea el tiempo de tenencia. La cifra de cada venta concreta la dan la Oficina de Tierras o un asesor fiscal tailandés. Para una persona física no residente, la retención suele ser el impuesto definitivo. Explicamos lo que eso supone para una venta futura en nuestra guía de impuestos para propietarios extranjeros.
Otros costes únicos
- Inscripción del arrendamiento de una villa. Una tasa de inscripción del 1% más un impuesto de timbre del 0.1% sobre la renta total de todo el plazo inscrito, un 1.1% en total.
- Inscripción de la hipoteca. El 1% del importe del préstamo, con un máximo de 200,000 THB, aunque pocos compradores extranjeros piden préstamos en Tailandia.
- Fondo de amortización y cuotas de comunidad anticipadas. Los desarrolladores suelen cobrar en la transferencia un fondo de amortización (sinking fund) único y cuotas anticipadas por las zonas comunes. Los importes dependen de cada proyecto y no hay un tipo estándar, así que pida las cifras por escrito antes de reservar.
El Impuesto anual sobre Terrenos y Edificaciones
La Ley del Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones B.E. 2562 está en vigor desde el 1 de enero de 2020. La autoridad local lo cobra a quien sea propietario o titular del terreno o del edificio el 1 de enero de cada año. Los avisos de liquidación se envían hacia febrero y el impuesto suele vencer en abril, aunque a veces se amplían los plazos locales. En 2026 el plazo terminó en junio.
La ley fija topes del 0.3% para los inmuebles residenciales, del 0.15% para el suelo agrícola y del 1.2% para el suelo comercial y el baldío; en el baldío, el tipo sube un 0.3% por cada tres años sin uso, hasta un 3%. Los tipos que se aplican realmente a las viviendas son más bajos y se calculan sobre el valor de tasación oficial:
- Vivienda habitual, terreno y edificio propiedad de una persona física cuyo nombre figura en el registro domiciliario: los primeros 50 millones de THB están exentos; por encima, 0.03% hasta 75 millones de THB, 0.05% hasta 100 millones de THB y 0.1% por encima.
- Vivienda habitual, solo el edificio (por ejemplo, una casa sobre terreno arrendado), con el nombre del propietario en el registro domiciliario: los primeros 10 millones de THB están exentos; después, 0.02% hasta 50 millones de THB, y a continuación 0.03%, 0.05% y 0.1% en los tramos superiores.
- Otros inmuebles residenciales, que incluyen las segundas residencias y las unidades alquiladas: 0.02% hasta 50 millones de THB, 0.03% de 50 a 75 millones, 0.05% de 75 a 100 millones y 0.1% por encima, desde el primer baht.
El típico condominio vacacional o de alquiler en manos extranjeras entra en este último grupo. Como cálculo ilustrativo, no como presupuesto, una unidad tasada en 5 millones de THB pagaría unos 1,000 THB al año. Cuando una propiedad tiene uso comercial, por ejemplo si se explota como hotel, puede aplicarse la escala comercial, que empieza en el 0.3%.
En el mismo presupuesto entran otros dos costes periódicos. La cuota de comunidad es el cargo periódico que se paga a la persona jurídica del edificio por el mantenimiento de los elementos comunes; la fija cada edificio, así que pida la cuota vigente por escrito antes de reservar. Y si alquila la unidad, el alquiler es renta obtenida en Tailandia y tributa allí, viva o no en el país.
No está resuelto si un extranjero inscrito en un libro de registro de vivienda amarillo (Tor Ror 13) puede acogerse a la exención por vivienda habitual, así que compruébelo con la autoridad local antes de contar con ella.
Un ejemplo práctico
Para ver cómo encajan las piezas, tome como hipótesis una unidad de condominio nueva comprada por 5 millones de THB a un desarrollador que es una empresa y suponga, para simplificar, que el valor de tasación coincide con el precio. Es solo un cálculo ilustrativo; el valor de tasación lo fija la Oficina de Tierras y puede diferir del precio.
- Tasa de transferencia del 2%: 100,000 THB. Si el SPA la reparte al 50%, la parte del comprador es de 50,000 THB.
- Impuesto Específico sobre Negocios del 3.3%: 165,000 THB, a cargo del desarrollador porque el vendedor es una empresa. No se paga impuesto de timbre, ya que se aplica el SBT.
- Retención del 1% para un vendedor empresa: 50,000 THB, también a cargo del desarrollador.
- Fondo de amortización y cuotas de comunidad anticipadas: los fija el proyecto; no hay una cifra estándar.
- Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones a partir del 1 de enero siguiente, como segunda residencia: unos 1,000 THB al año.
Si el SPA pide en cambio al comprador que asuma parte de los impuestos del vendedor, las cifras cambian mucho, y por eso la cláusula de costes merece la atención de su abogado.
Qué comprobar antes de comprar
- La cláusula del SPA que reparte entre usted y el vendedor la tasa de transferencia, el SBT o el impuesto de timbre y la retención.
- Que ninguna estimación aplique a su compra la tasa del 0.01% para compradores tailandeses.
- El fondo de amortización, las cuotas de comunidad anticipadas y la cuota mensual de comunidad, por escrito.
- En una villa, el coste del 1.1% por la inscripción del arrendamiento sobre la renta total.
- Si piensa vender antes de cinco años, que probablemente se aplique a su venta el SBT del 3.3%.
- Si va a alquilar la propiedad, las normas del impuesto sobre el alquiler en nuestra guía fiscal para propietarios.
La compra paso a paso se explica en nuestra guía para comprar un condominio en Tailandia, y los proyectos actuales están en nuestra página de propiedades en Tailandia.
