Alquilar una propiedad en Tailandia: la Ley de Hoteles, la regla de menos de 30 días y lo que es legal
En Tailandia, alquilar una propiedad por menos de un mes se trata, por lo general, como explotar un hotel, y explotar un hotel sin licencia es delito. Alquilarla como vivienda por meses o por periodos más largos no es actividad hotelera, y de ahí procede el «mínimo de 30 días» del que habla el mercado. Además de la ley, las normas propias de un condominio pueden prohibir sin más las estancias cortas, y muchas lo hacen. La forma legal de obtener ingresos con estancias por noches suele ser comprar en un edificio o resort que tenga su propia licencia hotelera y que gestione un operador con licencia.
En septiembre de 2026 llegó al gabinete un proyecto de ley para sustituir la Ley de Hoteles, pero a octubre de 2026 la Ley de Hoteles sigue vigente. A continuación explicamos lo que dice, cómo funciona en realidad la regla de los 30 días, la exención para alojamientos pequeños y sus límites, la situación de los condominios y las villas, las normas de 2025 para los arrendamientos de larga duración y el impuesto sobre el alquiler.
Qué dice la Ley de Hoteles
La Ley de Hoteles B.E. 2547 (2004) define como hotel cualquier negocio que ofrezca alojamiento temporal a viajeros u otras personas a cambio de un pago. Explotarlo sin licencia del registrador hotelero, en contra de lo dispuesto en el artículo 15, se castiga según el artículo 59 con hasta un año de prisión, una multa de hasta 20,000 THB o ambas, más hasta 10,000 THB por cada día que continúe la infracción.
Se prepara una ley que la sustituya. El 29 de septiembre de 2026 se presentó al gabinete, para su aprobación de principio, un proyecto de Ley de Establecimientos de Alojamiento. Derogaría y sustituiría la Ley de Hoteles, abarcaría los homestays y los alquileres de la economía colaborativa e introduciría tres niveles según el tamaño. La Ley de Hoteles sigue en vigor hasta que la nueva ley se publique en la Gaceta del Gobierno. Hasta entonces, planifique con las normas actuales.
Las cifras hoteleras no indican lo que puede hacer un propietario. Los hoteles de Phuket tuvieron una ocupación media del 81.85% en el primer semestre de 2026, pero eso no dice nada de cuánto se ocupa un apartamento privado que alquila su dueño, ni cambia qué propietarios pueden recibir huéspedes por noches.
De dónde sale la regla de los 30 días
La ley excluye el alojamiento de uso residencial que se cobra por meses o por periodos más largos. Esa exclusión es el origen del «mínimo de 30 días» que se oye mencionar. Sin embargo, el criterio legal es «por meses o más», no un recuento mecánico de 30 días, y las autoridades examinan los hechos: si se anuncian precios por noche o por semana y si se aceptan estancias más cortas.
En la práctica, un anuncio que publica una tarifa por noche pero añade una línea de «mínimo 30 noches» puede seguir pareciendo actividad hotelera si se aceptan reservas más cortas. Un auténtico arrendamiento mensual, con precio y redacción de arrendamiento residencial, está en terreno más firme.
La exención para alojamientos pequeños y sus límites
Desde el 29 de octubre de 2023, según el Reglamento Ministerial n.º 2 B.E. 2566, un alojamiento con no más de 8 habitaciones y no más de 30 huéspedes en total no se considera un hotel que requiera licencia. Aun así, el operador debe notificarlo al registrador y recibir un acuse de recibo, válido durante cinco años.
Hay dos advertencias. La primera: los límites son 8 habitaciones y 30 huéspedes; las cifras antiguas de 4 habitaciones y 20 huéspedes están desfasadas. La segunda, y más importante para los propietarios extranjeros: una persona física extranjera debe dar por hecho que no puede obtener ese acuse de alojamiento no hotelero y que, por tanto, no puede ofrecer legalmente alquileres por noches o por semanas por su cuenta sin un operador con licencia.
Condominios: las normas del edificio se suman a la ley
El propietario de un condominio está sujeto no solo a la Ley de Hoteles, sino también a la Ley de Condominios y al reglamento del edificio. La persona jurídica, el órgano de los copropietarios que gestiona el edificio, puede prohibir o restringir los alquileres por días, y ni una licencia hotelera ni un acuse de alojamiento pequeño prevalecen sobre las normas del edificio ni sobre los derechos de los demás copropietarios. Muchos edificios de condominios prohíben las estancias de menos de 30 días.
El caso más conocido es de Hua Hin. En enero de 2018, un tribunal de esa ciudad multó a propietarios del condominio Wan Vayla por alquilar unidades durante menos de un mes sin licencia hotelera. Los tribunales tailandeses no están vinculados por el precedente, así que la sentencia es una advertencia y no una norma.
Villas y programas de alquiler
Una villa alquilada por noches o por semanas suele considerarse alojamiento temporal y necesita una licencia hotelera o acogerse a la vía del alojamiento pequeño, con los límites descritos arriba. Para la mayoría de los propietarios extranjeros, eso lleva a la vía con licencia que se usa en la práctica: comprar en un edificio o resort que tenga su propia licencia hotelera y que gestione un operador con licencia. Así es como los programas de alquiler ofrecen legalmente estancias por noches, y la licencia hay que comprobarla proyecto por proyecto.
Rentabilidades garantizadas
Algunos proyectos anuncian una rentabilidad de alquiler fija durante varios años. Ninguna ley tailandesa garantiza ni regula esas rentabilidades. Son promesas contractuales del desarrollador o del operador, y valen lo que valgan las finanzas de esa empresa. Si el programa ofrece alquileres por noches, el edificio o el operador necesita una licencia hotelera. Trate cualquier garantía de alquiler como una cláusula contractual que debe revisar su abogado, no como una característica de la propiedad.
La vertiente fiscal del uso comercial
Explotar una propiedad como un hotel cambia su tratamiento fiscal. Un «negocio similar a un hotel» debe darse de alta en el IVA del 7% en cuanto sus ingresos gravables superan 1.8 millones de THB al año, mientras que el simple arrendamiento de inmuebles está exento de IVA. Cuando una propiedad tiene uso comercial, el Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones puede pasar a la escala comercial, que empieza en el 0.3%.
También cambian las deducciones. Si la renta se clasifica como arrendamiento, se puede aplicar una deducción fija del 30% o los gastos reales justificados. Si en cambio se trata de un servicio, por ejemplo con limpieza y lavandería incluidas y sin entregar la posesión al huésped, solo se pueden deducir los gastos reales.
Alquiler de larga duración: las normas de 2025 sobre arrendamientos
Los alquileres mensuales o más largos quedan fuera de la Ley de Hoteles, pero tienen sus propias normas si alquila varias viviendas. El 6 de junio de 2025 se publicó una notificación de la Junta de Protección al Consumidor sobre el arrendamiento residencial como actividad de contratos regulados, que entró en vigor el 4 de septiembre de 2025 y sustituyó a las normas de 2019. Se aplica a los arrendadores que alquilan tres o más viviendas, antes cinco, y abarca los arrendamientos en línea. Establece modelos de contrato opcionales para arrendamientos cortos de hasta tres años y largos de más de tres y hasta 30 años, con contenido obligatorio. Un propietario extranjero con tres o más unidades alquiladas como vivienda entra en su ámbito.
En Phuket, los alquileres de larga duración que se pedían en abril de 2025 eran de unos 18,950 THB al mes por un estudio en condominio, 22,541 THB por uno de 1 dormitorio, 40,091 THB por una villa de 3 dormitorios y 99,872 THB por una de 4 dormitorios o más.
Las opciones de alquiler comparadas
| Opción | Situación legal a octubre de 2026 | A tener en cuenta |
|---|---|---|
| Arrendamiento residencial, mensual o más largo | Fuera de la Ley de Hoteles | Debe ser realmente un arrendamiento residencial; las normas de 2025 se aplican a propietarios que alquilan 3 o más unidades |
| Alquiler por noches o semanas de su propio condominio, sin licencia | Por lo general, actividad hotelera sin licencia; sanciones penales | Las normas del edificio pueden prohibirlo de todos modos; caso judicial de Hua Hin de 2018 |
| Alojamiento pequeño (hasta 8 habitaciones y 30 huéspedes) | No es un hotel, pero requiere notificación y acuse de recibo | Dé por hecho que una persona física extranjera no puede usarlo |
| Hotel con licencia o programa de alquiler | Legal si el edificio o el operador tiene la licencia | Compruebe la licencia de cada proyecto; revise cualquier garantía como cláusula contractual |
Sea cual sea la opción, el alquiler de una propiedad en Tailandia tributa en Tailandia. Si la renta se clasifica como arrendamiento, los propietarios pueden deducir un 30% fijo o los gastos reales justificados; al alquiler pagado a personas físicas no residentes suele aplicarse una retención del 15%, y hay que presentar declaraciones cada año: la anual (PND 90 o 91) hasta el 31 de marzo, o el 8 de abril si se presenta por vía electrónica, y la semestral (PND 94) hasta el 30 de septiembre. Antes hace falta un número de identificación fiscal tailandés. El panorama completo está en nuestra guía de impuestos para propietarios extranjeros.
Qué comprobar antes de comprar
- El reglamento del edificio sobre alquileres, por escrito, antes de reservar.
- Si se ofrece un programa de alquiler, la licencia hotelera del edificio o del operador, y quién es su titular.
- Cualquier cláusula de garantía de alquiler, revisada por su propio abogado, prestando atención a quién paga si el operador quiebra.
- Si su plan es un arrendamiento residencial mensual o alquileres por noches, y si seguiría funcionando solo con la primera opción.
- En el caso de una villa, si el plan depende de la vía del alojamiento pequeño, que puede no estar a su alcance como extranjero.
- Que puede obtener un número de identificación fiscal tailandés y presentar las declaraciones por el alquiler.
Nuestra guía de zonas de Phuket muestra dónde es más fuerte la demanda de alquiler, y los proyectos actuales están en nuestra página de propiedades en Tailandia.
