Wynajem nieruchomości w Tajlandii: ustawa hotelowa, zasada poniżej 30 dni i co jest legalne
W Tajlandii wynajem nieruchomości na krócej niż miesiąc jest zasadniczo traktowany jak prowadzenie hotelu, a prowadzenie hotelu bez licencji jest przestępstwem. Wynajem lokalu jako mieszkania na miesiąc lub dłużej nie jest działalnością hotelową i stąd na rynku bierze się „minimum 30 dni”. Oprócz przepisów prawa także regulamin samego kondominium może całkowicie zakazywać krótkich pobytów, i wiele regulaminów to robi. Legalnym sposobem na zarabianie na wynajmie na doby jest zwykle zakup w budynku lub resorcie, który sam ma licencję hotelową i jest prowadzony przez licencjonowanego operatora.
We wrześniu 2026 roku projekt ustawy, która ma zastąpić ustawę hotelową, trafił do rządu, ale według stanu na październik 2026 roku ustawa hotelowa nadal obowiązuje. Poniżej wyjaśniamy, co w niej jest, jak naprawdę działa zasada 30 dni, na czym polega zwolnienie dla małych obiektów i gdzie są jego granice, jak wygląda sytuacja kondominiów i willi, jakie są zasady z 2025 roku dla najmu długoterminowego i jak opodatkowany jest czynsz.
Co mówi ustawa hotelowa
Ustawa hotelowa (Hotel Act) B.E. 2547 (2004) definiuje hotel jako każdą działalność polegającą na odpłatnym zapewnianiu tymczasowego zakwaterowania podróżnym lub innym osobom. Prowadzenie hotelu bez licencji od rejestratora hoteli, wbrew sekcji 15, podlega na podstawie sekcji 59 karze do roku pozbawienia wolności i/lub grzywnie do 20,000 THB oraz do 10,000 THB za każdy dzień trwania naruszenia.
Trwają prace nad nową ustawą. 29 września 2026 roku projekt ustawy o obiektach noclegowych (Accommodation Establishments Act) przedstawiono rządowi do zatwierdzenia co do zasady. Ustawa uchyliłaby i zastąpiła ustawę hotelową, objęłaby homestaye i wynajem w ramach ekonomii współdzielenia oraz wprowadziłaby trzy kategorie zależne od wielkości obiektu. Ustawa hotelowa obowiązuje do czasu ogłoszenia nowej ustawy w dzienniku urzędowym (Government Gazette). Do tego czasu trzeba planować według obecnych przepisów.
Statystyki hotelowe nie mówią nic o tym, co wolno właścicielowi. Średnie obłożenie hoteli na Phuket wyniosło w pierwszej połowie 2026 roku 81.85%, ale z tej liczby nie wynika, jak często zajęty jest prywatny apartament wynajmowany przez właściciela, i nie zmienia ona tego, którzy właściciele mogą przyjmować gości na doby.
Skąd się bierze zasada 30 dni
Ustawa wyłącza zakwaterowanie w celach mieszkaniowych rozliczane miesięcznie lub za dłuższe okresy. To wyłączenie jest źródłem „minimum 30 dni”, o którym się słyszy. Ustawowe kryterium brzmi jednak „miesięcznie lub dłużej”, a nie oznacza mechanicznego liczenia 30 dni, i urzędy patrzą na fakty: czy reklamowane są ceny za dobę lub za tydzień i czy przyjmowane są krótsze pobyty.
W praktyce oznacza to, że ogłoszenie z ceną za dobę i dopiskiem „minimum 30 nocy” nadal może wyglądać na działalność hotelową, jeśli przyjmowane są krótsze rezerwacje. Prawdziwa umowa najmu na miesiąc, wyceniona i spisana jako najem mieszkaniowy, stoi na pewniejszym gruncie.
Zwolnienie dla małych obiektów noclegowych i jego granice
Od 29 października 2023 roku, na mocy rozporządzenia ministerialnego nr 2 B.E. 2566, obiekt noclegowy, który ma nie więcej niż 8 pokoi i przyjmuje łącznie nie więcej niż 30 gości, nie jest traktowany jako hotel wymagający licencji. Prowadzący musi jednak zgłosić obiekt rejestratorowi i otrzymać potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia, ważne przez pięć lat.
Trzeba tu pamiętać o dwóch rzeczach. Po pierwsze, limity to 8 pokoi i 30 gości; starsze liczby, czyli 4 pokoje i 20 gości, są nieaktualne. Po drugie, co ważniejsze dla właścicieli z zagranicy, cudzoziemiec będący osobą fizyczną powinien zakładać, że nie uzyska takiego potwierdzenia dla obiektu niebędącego hotelem, a więc nie może legalnie sam prowadzić wynajmu na doby ani na tygodnie bez licencjonowanego operatora.
Kondominia: dochodzą zasady budynku
Właściciela lokalu w kondominium wiąże nie tylko ustawa hotelowa, ale też ustawa o kondominiach (Condominium Act) i regulamin budynku. Juristic person, czyli wspólnota współwłaścicieli zarządzająca budynkiem, może zakazać wynajmu na doby lub go ograniczyć, a ani licencja hotelowa, ani potwierdzenie zgłoszenia małego obiektu nie mają pierwszeństwa przed regulaminem budynku i prawami pozostałych współwłaścicieli. W wielu kondominiach obowiązuje zakaz pobytów krótszych niż 30 dni.
Najbardziej znana sprawa pochodzi z Hua Hin. W styczniu 2018 roku tamtejszy sąd ukarał grzywną właścicieli w kondominium Wan Vayla za wynajmowanie lokali na krócej niż miesiąc bez licencji hotelowej. Tajlandzkie sądy nie są związane precedensami, więc ten wyrok jest ostrzeżeniem, a nie regułą.
Wille i programy wynajmu
Willa wynajmowana na doby lub tygodnie jest zwykle traktowana jako zakwaterowanie tymczasowe i wymaga albo licencji hotelowej, albo skorzystania ze ścieżki dla małych obiektów, z opisanymi wyżej ograniczeniami. Dla większości właścicieli z zagranicy prowadzi to do ścieżki licencyjnej stosowanej w praktyce: zakupu w budynku lub resorcie, który sam ma licencję hotelową i jest prowadzony przez licencjonowanego operatora. W ten sposób programy wynajmu legalnie oferują pobyty na doby, a licencję trzeba sprawdzać osobno dla każdego projektu.
Gwarancje wynajmu
Niektóre projekty reklamują stały zwrot z wynajmu przez określoną liczbę lat. Żadna tajlandzka ustawa nie gwarantuje takich zwrotów ani ich nie reguluje. To umowne obietnice dewelopera lub operatora, warte tyle, ile kondycja finansowa tej firmy. Jeśli program obejmuje wynajem na doby, licencję hotelową musi mieć budynek albo operator. Każdą gwarancję wynajmu warto traktować jako postanowienie umowy do sprawdzenia przez prawnika, a nie jako cechę nieruchomości.
Podatkowa strona użytku komercyjnego
Prowadzenie nieruchomości jak hotelu zmienia sposób jej opodatkowania. „Działalność podobna do hotelowej” musi zarejestrować się jako podatnik VAT w stawce 7%, gdy jej przychód podlegający opodatkowaniu przekroczy 1.8 mln THB rocznie, natomiast zwykły najem nieruchomości jest zwolniony z VAT. Gdy nieruchomość jest wykorzystywana komercyjnie, podatek od gruntów i budynków (Land and Building Tax) może przejść na skalę komercyjną, która zaczyna się od 0.3%.
Zmieniają się też odliczenia. Przy dochodzie zakwalifikowanym jako najem można odliczyć 30% kosztów zryczałtowanych albo udokumentowane rzeczywiste wydatki. Jeśli umowa ma charakter usługi, na przykład gdy zapewnia się sprzątanie i pranie, a posiadanie lokalu nie przechodzi na gościa, odliczyć można tylko rzeczywiste wydatki.
Najem długoterminowy: zasady z 2025 roku
Najem na miesiąc lub dłużej nie podlega ustawie hotelowej, ale ma własne zasady, jeśli wynajmuje się kilka lokali. Obwieszczenie Rady Ochrony Konsumentów (Consumer Protection Board) uznające najem mieszkaniowy za działalność objętą kontrolą umów opublikowano 6 czerwca 2025 roku, a weszło w życie 4 września 2025 roku, zastępując zasady z 2019 roku. Dotyczy wynajmujących trzy lub więcej lokali mieszkalnych (wcześniej pięć) i obejmuje także najem zawierany online. Określa nieobowiązkowe wzory umów dla najmu krótkoterminowego do trzech lat i długoterminowego powyżej trzech lat do 30 lat, z obowiązkową treścią. Właściciel z zagranicy, który wynajmuje jako mieszkania trzy lokale lub więcej, podlega tym zasadom.
Na Phuket ofertowe czynsze w najmie długoterminowym wynosiły w kwietniu 2025 roku około 18,950 THB miesięcznie za studio w kondominium, 22,541 THB za lokal z jedną sypialnią, 40,091 THB za willę z trzema sypialniami i 99,872 THB za willę z czterema sypialniami lub więcej.
Porównanie możliwości wynajmu
| Możliwość | Sytuacja prawna według stanu na październik 2026 roku | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|---|
| Najem mieszkaniowy na miesiąc lub dłużej | Poza zakresem ustawy hotelowej | Musi to być rzeczywiście najem mieszkaniowy; zasady z 2025 roku dotyczą właścicieli wynajmujących 3 lokale lub więcej |
| Wynajem własnego kondominium na doby lub tygodnie bez licencji | Zasadniczo działalność hotelowa bez licencji; sankcje karne | Regulamin budynku i tak może tego zakazywać; sprawa sądowa w Hua Hin z 2018 roku |
| Mały obiekt noclegowy (do 8 pokoi, 30 gości) | Nie jest hotelem, ale wymaga zgłoszenia i potwierdzenia | Należy zakładać, że cudzoziemiec będący osobą fizyczną nie może z tego skorzystać |
| Licencjonowany hotel lub program wynajmu | Legalne, jeśli licencję ma budynek lub operator | Sprawdzić licencję w każdym projekcie; każdą gwarancję ocenić jako postanowienie umowy |
Niezależnie od wybranej możliwości czynsz z tajlandzkiej nieruchomości podlega opodatkowaniu w Tajlandii. Przy dochodzie zakwalifikowanym jako najem właściciel może odliczyć 30% kosztów zryczałtowanych albo udokumentowane rzeczywiste wydatki. Od czynszu wypłacanego osobom fizycznym będącym nierezydentami często pobiera się 15% podatku u źródła, a zeznania składa się co roku: roczne (PND 90 lub 91) do 31 marca albo do 8 kwietnia przy złożeniu elektronicznym, oraz półroczne (PND 94) do 30 września. Najpierw trzeba uzyskać tajlandzki numer identyfikacji podatkowej. Pełny obraz przedstawiamy w naszym przewodniku po podatkach dla właścicieli z zagranicy.
Co sprawdzić przed zakupem
- Regulamin budynku dotyczący wynajmu, na piśmie, przed rezerwacją.
- Jeśli oferowany jest program wynajmu: licencję hotelową budynku lub operatora i to, kto jest jej posiadaczem.
- Każdą klauzulę o gwarancji wynajmu, sprawdzoną przez Państwa własnego prawnika, ze szczególnym uwzględnieniem tego, kto płaci, jeśli operator upadnie.
- Czy Państwa plan to najem mieszkaniowy na miesiąc, czy wynajem na doby, i czy sprawdziłby się, gdyby zostało tylko pierwsze rozwiązanie.
- W przypadku willi: czy plan opiera się na ścieżce dla małych obiektów, która dla cudzoziemca może być niedostępna.
- Czy uzyskają Państwo tajlandzki numer identyfikacji podatkowej i czy będą mogli składać zeznania z tytułu najmu.
Nasz przewodnik po okolicach Phuket pokazuje, gdzie popyt na wynajem jest największy, a aktualne projekty są na naszej stronie z nieruchomościami w Tajlandii.
