Rynek nieruchomości w Tajlandii w 2026 roku w liczbach: zakupy cudzoziemców, turystyka i nowe inwestycje
Cudzoziemcy kupują w Tajlandii mniej więcej tyle samo lokali w kondominiach co wcześniej, ale za coraz mniejsze kwoty. W 2025 roku nabyli 14,899 lokali o wartości 60.92 mld THB: o 2.2% więcej pod względem liczby, ale o 10.7% mniej pod względem wartości. W pierwszej połowie 2026 roku przeniesienia własności na cudzoziemców spadły do 6,533 lokali i około 28.27 mld THB, czyli o 8.8% mniej lokali i o 1.5% mniej wartości rok do roku. Zakupy Chińczyków wyraźnie się przy tym skurczyły, a zakupy Rosjan wzrosły o trzy czwarte, głównie na Phuket i w prowincji Chonburi.
Turystyka również nieco osłabła: liczba przyjazdów cudzoziemców spadła w 2025 roku o 7.23%, a w 2026 roku (do 17 października) była niższa o 4.12%. Na Phuket wśród inwestycji wprowadzonych na rynek w pierwszej połowie 2026 roku pod względem wartości przeważały wille. Poniżej omawiamy kolejno każdy zestaw danych.
Przeniesienia własności lokali na cudzoziemców
Najczytelniejszą miarą zakupów cudzoziemców jest liczba lokali w kondominiach, które Land Department, tajlandzki urząd gruntowy, rejestruje na cudzoziemców. To transakcje zakończone, więc pojawiają się w statystykach z opóźnieniem względem rezerwacji i sprzedaży off-plan, równym czasowi budowy.
| Okres | Lokale | Wartość (THB) | Zmiana rok do roku |
|---|---|---|---|
| 2025, cały rok | 14,899 | 60.92 mld | Lokale o 2.2% więcej, wartość o 10.7% mniej |
| I kwartał 2026 | 3,241 | 13.464 mld | Lokale o 17.3% mniej, wartość o 17.9% mniej |
| I półrocze 2026 | 6,533 | 28.267 mld | Lokale o 8.8% mniej, wartość o 1.5% mniej |
Cudzoziemcy stanowią istotną część całego rynku: w 2025 roku przypadło na nich 14.7% wszystkich lokali w kondominiach, których własność przeniesiono, i 25.0% ich wartości. Różnica między tymi udziałami oznacza, że kupujący z zagranicy płacili średnio więcej za lokal niż rynek jako całość.
Kto kupuje
W 2025 roku i w pierwszym kwartale 2026 roku przeciętna transakcja cudzoziemca opiewała na około 4.1 do 4.2 mln THB i dotyczyła lokalu o powierzchni około 41 do 44 m2. Między narodowościami są duże różnice. Kupujący z Chin płacili w 2025 roku średnio 3.8 mln THB za 35.6 m2, a kupujący z Indii średnio 6.9 mln THB za 75.7 m2.
Pierwsza połowa 2026 roku pokazuje przesunięcia między grupami:
- Kupujący z Chin pozostali największą grupą, ale wartość ich zakupów spadła o 27.7%, do 6.874 mld THB.
- Najszybciej rosła grupa kupujących z Rosji: o 75.9%, do 3.603 mld THB, głównie na Phuket i w Chonburi.
- Trzecie miejsce zajęli kupujący z Mjanmy z wynikiem 2.457 mld THB, o 16.2% niższym niż rok wcześniej, głównie w Bangkoku.
Na Phuket największy popyt zgłaszają kupujący z Rosji, z Europy i z Bangkoku. Wielu z nich przenosi się na wyspę albo zostaje na niej na dłużej.
Gdzie kupują
Na Bangkok przypadła w 2025 roku prawie połowa wszystkich przeniesień własności lokali w kondominiach na cudzoziemców, a na Chonburi, prowincję, w której leżą Pattaya i Jomtien, ponad jedna czwarta. Na początku 2026 roku to w prowincji Chonburi zarejestrowano najwięcej takich transakcji. Kupujący z Chin i Mjanmy koncentrują się w Bangkoku, a w Chonburi głównymi grupami cudzoziemców są Chińczycy i Rosjanie.
Turystyka: cały kraj i Phuket
W 2025 roku Tajlandia odnotowała 32,974,321 przyjazdów cudzoziemców, o 7.23% mniej niż w 2024 roku, a przychody od zagranicznych gości wyniosły około 1.53 biliona THB. Najważniejszymi rynkami były Malezja (4.52 mln), Chiny (4.47 mln), Indie (2.49 mln), Rosja (1.9 mln) i Korea Południowa (1.55 mln).
Od stycznia do 17 października 2026 roku Tajlandia odnotowała 24,423,680 przyjazdów cudzoziemców, o 4.12% mniej rok do roku, oraz przychody w wysokości 1,189.6 mld THB. Na czele były Chiny z wynikiem 4.14 mln, a za nimi Malezja (3.10 mln), Indie (1.84 mln), Rosja (1.33 mln) i Korea Południowa (0.90 mln).
Dane o odwiedzających Phuket liczone są według różnych metod, dlatego każdą pozycję trzeba czytać osobno:
- Pierwsza połowa 2026 roku: około 7 mln odwiedzających (6.96 mln) i 263 mld THB przychodów z turystyki. Średnie obłożenie hoteli wyniosło 81.85%, co mówi coś o hotelach, ale nic o prywatnych domach wynajmowanych przez właścicieli.
- Od stycznia do kwietnia 2026 roku: 4.90 mln odwiedzających, o 2.1% mniej rok do roku.
- Od stycznia do lipca 2026 roku: 8.10 mln odwiedzających, o 1.5% mniej, w tym 5.95 mln cudzoziemców, o 2.6% mniej.
- Cały rok 2025: 10.75 mln odwiedzających z zagranicy na 14.25 mln ogółem i 555 mld THB przychodów.
Ruch pasażerski na międzynarodowym lotnisku Phuket wyniósł w 2025 roku około 17.5 mln osób, a od października 2025 do września 2026 roku lotnisko obsługiwało średnio 47,219 pasażerów i 288 lotów dziennie. To znacznie więcej niż jego projektowa przepustowość, wynosząca około 12.5 mln pasażerów rocznie.
Phuket: podaż, ceny i nowe inwestycje
W pierwszym kwartale 2025 roku na wyspie było na sprzedaż około 40,600 lokali mieszkalnych w 343 inwestycjach, z czego 83% stanowiły kondominia. Mediana cen ofertowych w kwietniu 2025 roku wynosiła około 144,000 THB za m2 w kondominiach i 70,000 THB za m2 w willach. Nowe kondominia bez marki kosztowały średnio 139,000 THB za m2 wobec 100,000 THB na rynku wtórnym, co daje premię 39% za nowy lokal. To ceny ofertowe, a nie ceny transakcyjne.
Podaż jest silnie skoncentrowana. Na submarket Cherngtalay, w okolicach Bang Tao i Laguna, przypadało 54% lokali wystawionych na sprzedaż na wyspie, około 16,381, i to tam mediana cen ofertowych kondominiów była najwyższa spośród głównych submarketów: około 156,000 THB za m2. Na Rawai przypadało 16%, a na Karon 13%. Mediana cen ofertowych kondominiów sygnowanych marką (branded) wynosiła około 181,000 THB za m2, wobec około 141,000 THB w kondominiach bez marki.
Wśród inwestycji wprowadzonych na rynek w pierwszej połowie 2026 roku pod względem wartości przeważały wille. W tym półroczu na Phuket ruszyło 67 projektów obejmujących 4,166 lokali, o łącznej wartości inwestycji około 52.96 mld THB. Na kondominia przypadło 16 projektów, 3,466 lokali i 20.45 mld THB, a na wille 51 projektów, zaledwie 700 lokali, ale 32.5 mld THB, czyli ponad 61% wartości.
W najwyższym segmencie sprzedaż willi na Phuket w cenie od 90 mln THB wzwyż wzrosła w pierwszej połowie 2026 roku o ponad 50% rok do roku, a sprzedaż kondominiów od 8 mln THB wzwyż o 11%.
W Bangkoku natomiast nowych inwestycji jest coraz mniej z powodu zadłużenia gospodarstw domowych, wysokiego odsetka odrzucanych wniosków o kredyt hipoteczny i niesprzedanych lokali w ofercie deweloperów.
Kredyt i infrastruktura
Jedno z najgłośniejszych rozwiązań nie dotyczy kupujących z zagranicy. Bank Tajlandii tymczasowo podniósł maksymalny wskaźnik LTV (loan-to-value) do 100% dla kredytów mieszkaniowych podpisanych od 1 maja 2025 do 30 czerwca 2026 roku, a w maju i czerwcu 2026 roku prowadził konsultacje w sprawie przedłużenia go do 30 czerwca 2027 roku. To górny limit dla tajlandzkich banków, a nie uprawnienie, i nie świadczy o tym, że cudzoziemcy mogą dostać kredyt. Większość kupujących z zagranicy płaci gotówką albo korzysta z planów ratalnych deweloperów. Podobnie obniżona do 0.01% opłata za przeniesienie własności, przedłużona do 30 czerwca 2027 roku, przysługuje wyłącznie kupującym będącym tajlandzkimi osobami fizycznymi.
W infrastrukturze większość liczb to plany. Budowa terminalu międzynarodowego w ramach fazy 2 rozbudowy lotniska Phuket ma ruszyć w 2027 roku, a jego otwarcie zaplanowano na 2032 rok, co podniesie przepustowość do około 19 mln pasażerów rocznie. Pierwszy etap drogi ekspresowej Kathu-Patong ma zostać otwarty w październiku 2031 roku i nadal czeka na zgodę rządu, a EXAT planuje pozyskać na niego około 20 mld THB przez fundusz infrastrukturalny. Na Phuket przygotowywane są projekty o wartości ponad 214 mld THB, w tym lotnisko Andaman, kolej lekka, dwa projekty szpitalne i centrum outletowe, ale żaden z nich nie ma harmonogramu. Na wschodzie kraju szybka kolej do U-Tapao wciąż stoi w miejscu.
Czynsze i rentowność
Ofertowe czynsze w najmie długoterminowym na Phuket wynosiły w kwietniu 2025 roku około 18,950 THB miesięcznie za studio w kondominium i 22,541 THB za lokal z jedną sypialnią. Pokazują one, ile żądali wynajmujący, a nie ile płacili najemcy, i bez ceny zakupu tego samego lokalu nie da się z nich wyliczyć rentowności.
Rentowność podawana w ogłoszeniach z Phuket, Bangkoku, Pattaya czy Samui opiera się na danych ofertowych, więc należy ją traktować jako szacunek sprzedającego.
Co sprawdzić przed zakupem
- Skąd pochodzą dane rynkowe w prezentacji sprzedażowej, z jakiego są okresu i czy chodzi o cenę ofertową, czy o zakończoną transakcję.
- Czy podawana rentowność opiera się na rzeczywistych czynszach, czy na kwotach z ogłoszeń.
- Przy zakupie off-plan: ile podobnych lokali wchodzi na rynek w pobliżu. Tło dają tu powyższe dane o nowych inwestycjach i podaży.
- Czy uzasadnienie inwestycji opiera się na infrastrukturze, która jest dopiero celem lub planem.
- Jak struktura narodowościowa kupujących w wybranej okolicy może wpłynąć na popyt przy odsprzedaży.
Szczegóły o poszczególnych okolicach znajdą Państwo w naszym przewodniku po okolicach Phuket oraz w naszym przewodniku po Bangkoku, Pattaya i Koh Samui. Aktualne projekty są na naszej stronie z nieruchomościami w Tajlandii.
