Bangkok, Pattaya i Koh Samui: trzy inne tajlandzkie rynki nieruchomości i kto na nich kupuje
Phuket przyciąga najwięcej uwagi, ale to nie tam większość cudzoziemców kupuje lokale w tajlandzkich kondominiach. W 2025 roku na Bangkok przypadła prawie połowa wszystkich przeniesień własności lokali w kondominiach na cudzoziemców, a na prowincję Chonburi, w której leżą Pattaya i Jomtien, ponad jedna czwarta. Kupujący z Chin i Mjanmy koncentrują się w Bangkoku, a w Chonburi głównymi grupami cudzoziemców są Chińczycy i Rosjanie.
Koh Samui to rynek innego rodzaju: druga co do wielkości wyspa Tajlandii, na którą dociera się przez prywatne lotnisko i promem samochodowym. Poniżej omawiamy kolejno wszystkie trzy rynki.
Gdzie kupują cudzoziemcy
W 2025 roku Land Department zarejestrował przeniesienie na cudzoziemców własności 14,899 lokali w kondominiach o wartości 60.92 mld THB, czyli o 2.2% więcej lokali i o 10.7% mniejszej wartości niż w 2024 roku. To transakcje zakończone, a nie rezerwacje. Na Bangkok przypadła prawie połowa tych transakcji, a na Chonburi ponad jedna czwarta. Na początku 2026 roku to w prowincji Chonburi zarejestrowano też najwięcej przeniesień na cudzoziemców.
Rok 2026 jest jak dotąd słabszy. W pierwszym kwartale liczba przeniesień na cudzoziemców spadła do 3,241 lokali o wartości 13.464 mld THB, o 17.3% mniej lokali i o 17.9% mniej wartości rok do roku. W całym pierwszym półroczu spadek był mniejszy: 6,533 lokale i około 28.27 mld THB, o 8.8% mniej lokali i o 1.5% mniej wartości.
Przeciętny zakup cudzoziemca jest niewielki. W 2025 roku i w pierwszym kwartale 2026 roku wynosił około 4.1 do 4.2 mln THB i dotyczył lokalu o powierzchni 41 do 44 m2. Kupujący z Chin płacili w 2025 roku średnio 3.8 mln THB za 35.6 m2, a kupujący z Indii średnio 6.9 mln THB za 75.7 m2.
Trendy według narodowości różnią się w zależności od miasta. W pierwszej połowie 2026 roku kupujący z Chin pozostali największą grupą, ale wartość ich zakupów spadła o 27.7%, do 6.874 mld THB. Najszybciej rosła grupa kupujących z Rosji: o 75.9%, do 3.603 mld THB, głównie na Phuket i w Chonburi. Trzecie miejsce zajęli kupujący z Mjanmy z wynikiem 2.457 mld THB, o 16.2% niższym, głównie w Bangkoku.
Bangkok: Sukhumvit, Silom i Sathorn oraz brzeg rzeki
Dla kupującego z zagranicy Bangkok oznacza kondominia, na tych samych zasadach co w całej Tajlandii: pełna własność (freehold) w ramach 49% limitu dla cudzoziemców, opłacona walutą obcą przywiezioną z zagranicy. Od dzielnicy do dzielnicy zmienia się otoczenie i komunikacja.
Sukhumvit
Sukhumvit to główny korytarz miasta biegnący ze wschodu na zachód, obsługiwany przez linię BTS Sukhumvit. To właśnie w Bangkoku, którego głównym korytarzem jest Sukhumvit, koncentrują się kupujący z Chin i Mjanmy.
Silom i Sathorn
Silom i Sathorn tworzą centralną dzielnicę biznesową Bangkoku, obsługiwaną przez linię BTS Silom. W przypadku konkretnego budynku warto samodzielnie sprawdzić, ile trzeba iść pieszo do najbliższej stacji.
Brzeg rzeki
Okolice nadrzeczne obejmują oba brzegi Chao Phraya. Po stronie Thonburi linia BTS Gold, o długości 1.8 km, z trzema stacjami, otwarta 16 grudnia 2020 roku, łączy stację Krung Thon Buri na linii BTS Silom z ICONSIAM i Khlong San.
Sytuacja na rynku w Bangkoku
Nowych inwestycji w Bangkoku jest coraz mniej z powodu zadłużenia gospodarstw domowych, wysokiego odsetka odrzucanych wniosków o kredyt hipoteczny i niesprzedanych lokali w ofercie deweloperów. Dla kupującego niesprzedane lokale mogą oznaczać większy wybór gotowych mieszkań, ale też większą konkurencję przy odsprzedaży, dlatego warto dokładnie przyjrzeć się temu, co jeszcze jest na sprzedaż w tym samym budynku.
Planowanie przestrzenne może zmienić część mapy. Czwarta rewizja kompleksowego planu Bangkoku, której uchwalenie zaplanowano na 2027 rok, rozszerzyłaby strefy zabudowy o średniej intensywności o 23% i podniosła limity wysokości w pobliżu niektórych węzłów komunikacji szynowej. To plan, który jeszcze nie obowiązuje.
Finansowanie to obszar, w którym Bangkok nieco różni się od rynków kurortowych. Tajlandzkie banki rzadko udzielają kredytów cudzoziemcom będącym nierezydentami, ale UOB oferuje kredyty transgraniczne na lokale w kondominiach w pełnej własności w ramach limitu dla cudzoziemców, udzielane poza Tajlandią, w wybranych lokalizacjach, głównie w Bangkoku. O aktualny wskaźnik LTV i wymagania dotyczące dochodu warto zapytać bezpośrednio w banku.
Pattaya i Jomtien
Pattaya City to miasto o specjalnym statusie samorządowym w dystrykcie Bang Lamung w prowincji Chonburi, około 150 km na południowy wschód od Bangkoku autostradą nr 7. Jomtien leży na południu, oddzielone od Pattaya ulicą Thepprasit, a Naklua i Wongamat tworzą północny kraniec. Do międzynarodowego lotniska U-Tapao jest około 45 minut jazdy samochodem na południe.
Pod względem liczby przeniesień na cudzoziemców Chonburi jest drugim rynkiem Tajlandii: ponad jedna czwarta wszystkich przeniesień własności lokali w kondominiach na cudzoziemców w 2025 roku i najwięcej takich transakcji na początku 2026 roku, a głównymi grupami cudzoziemców są Chińczycy i Rosjanie. Zakupy Rosjan rosły w pierwszej połowie 2026 roku najszybciej spośród wszystkich narodowości i koncentrowały się na Phuket i w Chonburi.
Pattaya leży w Eastern Economic Corridor (Wschodnim Korytarzu Gospodarczym), a jej perspektywy kształtują dwie sprawy infrastrukturalne. Wykonawca lotniska U-Tapao otrzymał polecenie rozpoczęcia prac 3 kwietnia 2026 roku, ale pierwszą fazę zmniejszono z 16 mln do 3 mln pasażerów rocznie. Szybka kolej, która miała połączyć Don Mueang, Suvarnabhumi i U-Tapao, we wrześniu 2026 roku wciąż stała w miejscu. Jeśli argumenty sprzedającego za Pattaya opierają się na tym połączeniu kolejowym, warto je traktować jak projekt bez daty.
Koh Samui
Koh Samui to druga co do wielkości wyspa Tajlandii, o powierzchni około 229 km2, stanowiąca dystrykt prowincji Surat Thani. Do głównych okolic plażowych należą Chaweng, Lamai i Bophut.
O charakterze wyspy decyduje dojazd. Lotnisko Samui zostało zbudowane prywatnie i należy do Bangkok Airways; otwarto je w 1989 roku. Dzienne limity lotów podniesiono do 50, zatwierdzono zwiększenie do 73, a planowano też modernizację terminalu. Promy samochodowe kursują z Don Sak na stałym lądzie do Nathon i Lipa Noi.
Gdy zakup na Samui dotyczy willi, na pierwszy plan wysuwają się kwestie dzierżawy (leasehold) i podstawionych udziałowców (nominee). Surat Thani jest jedną z 16 prowincji podwyższonego ryzyka, w których od 1 sierpnia 2026 roku Department of Business Development wymaga wyciągów bankowych i pisma wyjaśniającego inwestycję przy rejestracji lub zmianie spółki z zagranicznymi współinwestorami lub zagranicznymi osobami uprawnionymi do podpisu. Willa oferowana w strukturze spółki wymaga tam szczególnie dokładnej weryfikacji, podobnie jak na Phuket i w Chonburi.
Ceny na Samui nie mają wyraźnego kierunku: część cen ofertowych rośnie, a część spada.
Wynajem i pobyt na tych rynkach
Na wszystkich trzech rynkach pojawiają się dwa pytania, a odpowiedzi na nie wynikają z przepisów krajowych, a nie lokalnych.
Pierwsze dotyczy wynajmu krótkoterminowego. Zgodnie z ustawą hotelową (Hotel Act) wynajem zakwaterowania na krócej niż miesiąc jest zasadniczo traktowany jako działalność hotelowa wymagająca licencji, a ustawowe kryterium brzmi „miesięcznie lub dłużej”, co nie oznacza mechanicznego liczenia 30 dni. Właścicieli lokali w kondominiach wiąże też regulamin budynku, a w wielu kondominiach obowiązuje zakaz pobytów krótszych niż 30 dni. Dotyczy to wieżowca przy Sukhumvit tak samo jak plaży w Jomtien. Szczegóły znajdą Państwo w naszym przewodniku po zasadach wynajmu.
Drugie dotyczy pobytu. Od października 2025 roku własność ukończonego lokalu w kondominium o wartości co najmniej 3 mln THB, zarejestrowanego na Państwa nazwisko, może stanowić podstawę przedłużenia pobytu z tytułu inwestycji, pod warunkiem uzyskania zaświadczenia z Ministerstwa Turystyki i Sportu. Ścieżka jest nowa, jej zasady wciąż są doprecyzowywane, a lokale off-plan się nie kwalifikują. Przeciętna transakcja cudzoziemca, około 4.1 do 4.2 mln THB, przekracza ten próg, ale ścieżka daje zgodę na pobyt, a nie rezydencję, i wymaga sprawdzenia przez prawnika. Opisujemy ją w naszym przewodniku po wizach dla kupujących nieruchomości.
Trzy rynki w zestawieniu
| Bangkok | Pattaya i Jomtien | Koh Samui | |
|---|---|---|---|
| Udział w przeniesieniach własności lokali w kondominiach na cudzoziemców w 2025 roku | Prawie połowa | Chonburi: ponad jedna czwarta | Brak danych |
| Główne grupy kupujących z zagranicy | Chińczycy i obywatele Mjanmy | Chińczycy i Rosjanie | Brak danych |
| Co cudzoziemiec może mieć na własność (freehold) | Lokale w kondominiach w ramach 49% limitu | Lokale w kondominiach w ramach 49% limitu | Lokale w kondominiach w ramach 49% limitu |
| Forma posiadania willi | Zarejestrowana dzierżawa na okres do 30 lat | Zarejestrowana dzierżawa na okres do 30 lat | Zarejestrowana dzierżawa na okres do 30 lat |
| Dojazd | Linie BTS Sukhumvit, Silom i Gold | Autostrada nr 7 z Bangkoku; U-Tapao około 45 minut | Prywatne lotnisko Bangkok Airways; promy z Don Sak |
| Projekty warte obserwowania | Rewizja planu miasta zaplanowana na 2027 rok | Pierwsza faza U-Tapao; wstrzymana szybka kolej | Zwiększenie limitów lotów; modernizacja terminalu |
Wiersze dotyczące własności są identyczne, bo zasady są ogólnokrajowe. Trzy rynki różnią się tym, kto na nich kupuje i jak się tam dociera.
Co sprawdzić przed zakupem
- Na każdym z trzech rynków: pisemne potwierdzenie, że konkretny lokal mieści się w limicie dla cudzoziemców.
- W Bangkoku: rzeczywistą odległość pieszo do stacji i liczbę podobnych lokali na sprzedaż w tym samym budynku.
- W Pattaya: czy uzasadnienie zakupu zależy od infrastruktury bez potwierdzonej daty.
- Na Samui: formę posiadania willi, czyli zarejestrowaną dzierżawę na okres do 30 lat, bez spółki z podstawionymi udziałowcami (nominee).
- Czy krótkie pobyty dopuszczają regulamin budynku i ustawa hotelowa.
- Porównanie cen oparte na zakończonych transakcjach, które Państwa prawnik lub agent może udokumentować.
Tło prawne opisujemy w naszym przewodniku o tym, co może posiadać cudzoziemiec oraz w naszym zestawieniu danych rynkowych za 2026 rok. Phuket omawiamy osobno w naszym przewodniku po okolicach Phuket, a aktualne projekty są na naszej stronie z nieruchomościami w Tajlandii.
