Bangkok, Pattaya et Koh Samui : trois autres marchés immobiliers thaïlandais et ceux qui y achètent
Phuket attire l'essentiel de l'attention, mais ce n'est pas là que la plupart des étrangers achètent des condominiums en Thaïlande. En 2025, Bangkok a représenté près de la moitié de tous les transferts de condominiums à des étrangers, et la province de Chonburi, qui comprend Pattaya et Jomtien, plus d'un quart. Les acheteurs chinois et birmans se concentrent à Bangkok ; à Chonburi, les principaux groupes étrangers sont les Chinois et les Russes.
Koh Samui est un marché d'un autre type : c'est la deuxième île de Thaïlande par la taille, desservie par un aéroport privé et par des bacs qui transportent les voitures. Nous examinons ci-dessous les trois marchés l'un après l'autre.
Où achètent les étrangers
En 2025, le Land Department a enregistré le transfert de 14 899 unités en condominium à des étrangers, pour 60,92 milliards THB, soit 2,2 % de plus en unités et 10,7 % de moins en valeur qu'en 2024. Ce sont des transferts achevés, pas des réservations. Bangkok a concentré près de la moitié de ces transferts et Chonburi plus d'un quart. Chonburi a aussi enregistré le plus grand nombre de transferts à des étrangers début 2026.
L'année 2026 est jusqu'ici plus calme. Au premier trimestre, les transferts à des étrangers sont tombés à 3 241 unités pour 13,464 milliards THB, en baisse de 17,3 % en unités et de 17,9 % en valeur sur un an. Sur l'ensemble du premier semestre, le recul s'est réduit : 6 533 unités et environ 28,27 milliards THB, soit 8,8 % de moins en unités et 1,5 % de moins en valeur.
L'achat étranger moyen est modeste. En 2025 et au premier trimestre 2026, il tournait autour de 4,1 à 4,2 millions THB et de 41 à 44 m² par unité. Les acheteurs chinois ont payé en moyenne 3,8 millions THB pour 35,6 m² en 2025, contre 6,9 millions THB pour 75,7 m² chez les acheteurs indiens.
Les tendances par nationalité varient selon les villes. Au premier semestre 2026, les acheteurs chinois sont restés le premier groupe, mais leurs achats ont chuté de 27,7 % en valeur, à 6,874 milliards THB. Les acheteurs russes ont connu la plus forte croissance, en hausse de 75,9 % à 3,603 milliards THB, principalement à Phuket et à Chonburi. Les acheteurs birmans arrivaient en troisième position avec 2,457 milliards THB, en baisse de 16,2 %, principalement à Bangkok.
Bangkok : Sukhumvit, Silom et Sathorn, et le fleuve
Pour un acheteur étranger, Bangkok signifie condominium, selon les mêmes règles que partout en Thaïlande : pleine propriété dans la limite du quota étranger de 49 %, payée en devises transférées depuis l'étranger. Ce qui change d'un quartier à l'autre, c'est le cadre et les transports.
Sukhumvit
Sukhumvit est le grand axe est-ouest de la ville, desservi par la ligne BTS Sukhumvit. C'est à Bangkok dans son ensemble, avec Sukhumvit comme axe principal, que se concentrent les acheteurs chinois et birmans.
Silom et Sathorn
Silom et Sathorn forment le quartier d'affaires central de Bangkok, desservi par la ligne BTS Silom. Pour un immeuble donné, vérifiez vous-même la distance à pied jusqu'à la station la plus proche.
Les bords du fleuve
Les bords du fleuve couvrent les deux rives de la Chao Phraya. Sur la rive de Thonburi, la ligne BTS Gold, longue de 1,8 km, avec trois stations et ouverte le 16 décembre 2020, relie la station Krung Thon Buri de la ligne BTS Silom à ICONSIAM et à Khlong San.
La conjoncture du marché à Bangkok
Les nouveaux lancements reculent à Bangkok, freinés par l'endettement des ménages, des taux élevés de refus de crédit immobilier et les stocks invendus des promoteurs. Pour un acheteur, ces invendus peuvent signifier davantage de logements achevés parmi lesquels choisir, mais aussi plus de concurrence au moment de revendre : regardez donc de près ce qui est à vendre dans le même immeuble.
L'urbanisme pourrait redessiner une partie de la carte. La quatrième révision du plan d'urbanisme général de Bangkok, dont l'adoption est prévue en 2027, étendrait de 23 % les zones de densité moyenne et relèverait les hauteurs maximales près de certains pôles d'échanges de transport en commun. C'est un projet, qui n'est pas encore en vigueur.
Le financement est le point sur lequel Bangkok se distingue légèrement des marchés balnéaires. Les banques thaïlandaises prêtent rarement aux étrangers non résidents, mais UOB a proposé des prêts transfrontaliers pour des lots de condominium en pleine propriété dans la limite du quota étranger, accordés hors de Thaïlande, dans certains secteurs, principalement à Bangkok. Demandez directement à la banque ses conditions actuelles de quotité de financement et de revenus.
Pattaya et Jomtien
Pattaya City est une ville spéciale autonome du district de Bang Lamung, dans la province de Chonburi, à environ 150 km au sud-est de Bangkok par l'autoroute 7. Jomtien s'étend au sud, séparée de Pattaya par Thepprasit Road, et Naklua et Wongamat en forment l'extrémité nord. L'aéroport international d'U-Tapao se trouve à environ 45 minutes de route au sud.
En volume de transferts à des étrangers, Chonburi est le deuxième marché de Thaïlande : plus d'un quart de tous les transferts de condominiums à des étrangers en 2025 et le plus grand nombre début 2026, avec les Chinois et les Russes comme principaux groupes étrangers. Au premier semestre 2026, les achats russes ont connu la plus forte croissance de toutes les nationalités et se sont concentrés à Phuket et à Chonburi.
Pattaya se trouve dans l'Eastern Economic Corridor, et deux dossiers d'infrastructure pèsent sur ses perspectives. Le concessionnaire d'U-Tapao a reçu son ordre de démarrage des travaux le 3 avril 2026, mais avec une première phase ramenée de 16 à 3 millions de passagers par an. La ligne ferroviaire à grande vitesse censée relier Don Mueang, Suvarnabhumi et U-Tapao restait au point mort en septembre 2026. Si l'argumentaire d'un vendeur pour Pattaya repose sur cette liaison ferroviaire, considérez-la comme un projet sans date.
Koh Samui
Koh Samui est la deuxième île de Thaïlande par la taille, avec environ 229 km², et un district de la province de Surat Thani. Ses principales zones de plage sont notamment Chaweng, Lamai et Bophut.
L'accès est le trait marquant de l'île. L'aéroport de Samui a été construit sur fonds privés et appartient à Bangkok Airways ; il a ouvert en 1989. Le plafond de vols quotidiens a été relevé à 50, un passage à 73 a été approuvé, et une rénovation du terminal était prévue. Des bacs pour voitures relient Don Sak, sur le continent, à Nathon et Lipa Noi.
Lorsqu'un achat à Samui porte sur une villa, les questions de bail emphytéotique et de prête-nom passent au premier plan. Surat Thani fait partie des 16 provinces à risque où le Department of Business Development exige, depuis le 1er août 2026, des relevés bancaires et une lettre expliquant l'investissement lorsqu'une société comptant des co-investisseurs ou des signataires étrangers est immatriculée ou modifiée. Une villa proposée via une structure sociétaire mérite donc là-bas un examen renforcé, comme à Phuket et à Chonburi.
Les prix à Samui n'ont pas de tendance nette : certains prix demandés montent, d'autres baissent.
Louer et séjourner sur ces marchés
Deux questions reviennent sur les trois marchés, et les réponses sont nationales plutôt que locales.
La première est la location courte durée. En vertu du Hotel Act, louer un hébergement pour moins d'un mois est en général considéré comme une activité hôtelière soumise à licence, et le critère légal est un séjour « au mois ou plus », non un décompte mécanique de 30 jours. Les propriétaires de condominium sont en outre tenus par le règlement de leur immeuble, et de nombreux condominiums interdisent les séjours de moins de 30 jours. Cela vaut autant dans une tour de Sukhumvit que sur la plage de Jomtien. Notre guide des règles de location donne le détail.
La seconde est le séjour. Depuis octobre 2025, posséder un lot de condominium achevé d'une valeur d'au moins 3 millions THB, enregistré à votre nom, peut justifier une prolongation de séjour au titre de l'investissement, sous réserve d'une attestation du ministère du Tourisme et des Sports. Cette voie est nouvelle, ses règles sont encore en cours de clarification, et les logements sur plan n'y ont pas droit. Le transfert étranger moyen, d'environ 4,1 à 4,2 millions THB, dépasse ce seuil, mais cette voie donne une autorisation de séjour, pas une résidence, et elle doit être vérifiée par un avocat. Nous la détaillons dans notre guide des visas pour les acheteurs immobiliers.
Les trois marchés côte à côte
| Bangkok | Pattaya et Jomtien | Koh Samui | |
|---|---|---|---|
| Part des transferts de condos à des étrangers en 2025 | Près de la moitié | Chonburi : plus d'un quart | Non disponible |
| Principaux groupes d'acheteurs étrangers | Chinois et Birmans | Chinois et Russes | Non disponible |
| Ce qu'un étranger peut détenir en pleine propriété | Lots de condominium dans la limite du quota de 49 % | Lots de condominium dans la limite du quota de 49 % | Lots de condominium dans la limite du quota de 49 % |
| Mode de détention d'une villa | Bail enregistré de 30 ans au plus | Bail enregistré de 30 ans au plus | Bail enregistré de 30 ans au plus |
| Accès | Lignes BTS Sukhumvit, Silom et Gold | Autoroute 7 depuis Bangkok ; U-Tapao à environ 45 minutes | Aéroport privé de Bangkok Airways ; bacs depuis Don Sak |
| Projets à suivre | Révision du plan d'urbanisme, prévue pour 2027 | Première phase d'U-Tapao ; train à grande vitesse au point mort | Relèvement du plafond de vols ; rénovation du terminal |
Les lignes sur la propriété sont identiques parce que les règles sont nationales. Ce qui distingue les trois marchés, ce sont les acheteurs et la façon de s'y rendre.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
- Une confirmation écrite du quota étranger pour le lot précis, sur chacun des trois marchés.
- À Bangkok, la distance réelle à pied jusqu'à la station, et le nombre de logements similaires à vendre dans le même immeuble.
- À Pattaya, si l'intérêt de l'achat dépend d'infrastructures sans date confirmée.
- À Samui, le mode de détention de la villa : un bail enregistré de 30 ans au plus, sans société prête-nom.
- Si les courts séjours sont autorisés par le règlement de l'immeuble et par le Hotel Act.
- Une comparaison de prix fondée sur des ventes conclues que votre avocat ou votre agent peut documenter.
Pour le cadre juridique, consultez notre guide de ce qu'un étranger peut posséder et nos chiffres du marché 2026. Phuket est traité à part dans notre guide des quartiers de Phuket, et les programmes actuels figurent sur notre page des biens en Thaïlande.
