普吉岛最受关注，但大多数外国人并不是在那里买泰国公寓的。2025 年，曼谷占全部外国人公寓过户的近一半，包括芭堤雅和 Jomtien 在内的春武里府占四分之一以上。中国和缅甸买家集中在曼谷；在春武里府，中国和俄罗斯买家是主要的外国客群。
苏梅岛则是另一类市场：它是泰国第二大岛，要经由一座私人所有的机场或乘汽车轮渡前往。下面依次介绍这三个市场。
外国人在哪里买房
2025 年，土地厅登记的外国人公寓过户共 14,899 套，金额 609.2 亿 THB，与 2024 年相比套数增长 2.2%，金额下降 10.7%。这些是已完成的过户，而不是预订。其中曼谷占近一半，春武里府占四分之一以上。2026 年初，春武里府的外国人过户数量也居各地之首。
2026 年到目前为止表现偏弱。第一季度，外国人过户降至 3,241 套、134.64 亿 THB，套数和金额分别同比下降 17.3% 和 17.9%。到上半年降幅有所收窄：6,533 套、约 282.7 亿 THB，套数下降 8.8%，金额下降 1.5%。
外国人每笔购房的平均规模不大。2025 年和 2026 年第一季度，每套平均约 410 万至 420 万 THB、41 至 44 m²。2025 年中国买家平均每套 380 万 THB、35.6 m²，印度买家平均每套 690 万 THB、75.7 m²。
各城市的国籍趋势不尽相同。2026 年上半年，中国买家仍是最大群体，但购买金额下降 27.7%，降至 68.74 亿 THB。俄罗斯买家增长最快，增长 75.9%，达到 36.03 亿 THB，主要集中在普吉岛和春武里府。缅甸买家位列第三，金额 24.57 亿 THB，下降 16.2%，主要集中在曼谷。
曼谷：Sukhumvit、Silom 与 Sathorn，以及河畔
对外国买家来说，在曼谷买房就是买公寓，规则与泰国其他地方相同：在 49% 的外国人配额内以永久产权（freehold）持有，并用从境外汇入的外币支付。各片区之间不同的是环境和交通。
Sukhumvit
Sukhumvit 是曼谷主要的东西向走廊，有 BTS Sukhumvit 线经过。中国和缅甸买家集中在曼谷，而 Sukhumvit 是曼谷最主要的走廊。
Silom 与 Sathorn
Silom 和 Sathorn 构成曼谷的中央商务区，有 BTS Silom 线经过。具体到某一栋楼，请亲自核实到最近车站的步行距离。
河畔
河畔指湄南河（Chao Phraya）两岸。在吞武里一侧，全长 1.8 km、设三座车站、于 2020 年 12 月 16 日开通的 BTS 金线（Gold Line），把 BTS Silom 线上的 Krung Thon Buri 站与 ICONSIAM 和 Khlong San 连接起来。
曼谷的市场状况
由于家庭债务、按揭贷款拒贷率高以及开发商库存积压，曼谷的新盘数量一直在减少。对买家来说，库存积压可能意味着有更多现房可选，但将来转售时竞争也会更激烈，所以要仔细看看同一栋楼里还有哪些房源在售。
城市规划可能会改变部分版图。曼谷第四次综合规划修订计划于 2027 年颁布实施，将把中密度区域扩大 23%，并放宽部分轨道交通换乘站附近的限高。这仍是规划，尚未生效。
在融资方面，曼谷与度假市场略有不同。泰国银行很少向非居民外国人放贷，但 UOB 曾在部分地区（主要是曼谷）为外国人配额内的永久产权公寓单元提供跨境贷款，贷款在泰国境外发放。请直接向银行询问其目前的贷款价值比和收入要求。
芭堤雅与 Jomtien
芭堤雅市是春武里府 Bang Lamung 县的一个特别自治市，位于曼谷东南约 150 km，经 7 号高速公路可达。Jomtien 在其南面，与芭堤雅以 Thepprasit 路相隔；Naklua 和 Wongamat 则位于北端。往南约 45 分钟车程是 U-Tapao 国际机场。
按外国人过户量计，春武里府是泰国第二大市场：2025 年占全部外国人公寓过户的四分之一以上，2026 年初过户数量居首，中国和俄罗斯买家是主要的外国客群。2026 年上半年，俄罗斯买家的购买额是所有国籍中增长最快的，主要集中在普吉岛和春武里府。
芭堤雅位于东部经济走廊（Eastern Economic Corridor）内，两项基础设施的进展左右着它的前景。U-Tapao 的开发商于 2026 年 4 月 3 日收到开工通知，但一期规模从每年 1,600 万人次削减到了 300 万人次。原计划连接 Don Mueang、Suvarnabhumi 和 U-Tapao 的高铁，截至 2026 年 9 月仍处于停滞状态。如果卖方推荐芭堤雅的理由建立在这条高铁上，请把它当作一个没有日期的项目来看待。
苏梅岛
苏梅岛是泰国第二大岛，面积约 229 km²，是素叻他尼府下辖的一个县。主要海滩区包括 Chaweng、Lamai 和 Bophut。
交通是这座岛最突出的特点。苏梅机场由私人兴建，归 Bangkok Airways 所有，1989 年启用。每日航班上限已提高到 50 架次，提高到 73 架次的方案已获批准，航站楼翻新也在计划之中。汽车轮渡从大陆的 Don Sak 开往 Nathon 和 Lipa Noi。
如果在苏梅岛买的是别墅，租赁产权和代持（nominee）问题就会摆到首位。素叻他尼府是 16 个风险府之一：自 2026 年 8 月 1 日起，商业发展厅在这些府登记或变更有外国共同投资人或外国签署人的公司时，要求提供银行对账单和投资说明函。在那里，通过公司架构出售的别墅需要格外仔细地审查，在普吉岛和春武里府也是一样。
苏梅岛的价格没有明确走向：有些挂牌价在上涨，有些在下跌。
在这些市场出租与居留
这三个市场都会遇到两个问题，而答案取决于全国性规定，与地方无关。
第一是短租。根据《酒店法》，出租住宿不足一个月通常被视为需要执照的酒店业务，法定标准是入住是否“按月或更长”，而不是机械地数满 30 天。公寓业主还受楼宇自身规定的约束，许多公寓楼禁止 30 天以下的入住。这一点无论在 Sukhumvit 的高楼还是在 Jomtien 海滩都同样适用。详见出租规则指南。
第二是居留。自 2025 年 10 月起，拥有一套登记在您本人名下、价值至少 300 万 THB 的已竣工公寓单元，可以用来申请基于投资的居留延期，但须取得旅游与体育部的认证。这条途径刚推出不久，规则仍在明确之中，期房单元不符合条件。外国人每笔过户的平均金额约为 410 万至 420 万 THB，高于这一门槛；但这条途径给的是居留许可，而不是居留身份，并且需要律师核实。详见购房者签证指南。
三个市场对比
| 曼谷 | 芭堤雅与 Jomtien | 苏梅岛 | |
|---|---|---|---|
| 2025 年外国人公寓过户占比 | 近一半 | 春武里府：四分之一以上 | 暂无数据 |
| 主要外国买家群体 | 中国和缅甸 | 中国和俄罗斯 | 暂无数据 |
| 外国人可以永久产权持有的房产 | 49% 配额内的公寓单元 | 49% 配额内的公寓单元 | 49% 配额内的公寓单元 |
| 别墅的持有方式 | 最长 30 年的登记租约 | 最长 30 年的登记租约 | 最长 30 年的登记租约 |
| 交通 | BTS Sukhumvit 线、Silom 线和金线 | 从曼谷走 7 号高速公路；距 U-Tapao 约 45 分钟 | Bangkok Airways 的私人机场；从 Don Sak 出发的轮渡 |
| 值得关注的项目 | 城市规划修订，计划于 2027 年实施 | U-Tapao 一期；停滞的高铁 | 航班上限提高；航站楼翻新 |
产权相关的几行完全相同，因为规则是全国统一的。三个市场的差别在于谁在买，以及怎么去。
购房前要核实的事项
- 无论在哪个市场，都要取得该单元外国人配额的书面确认。
- 在曼谷，核实到车站的实际步行距离，以及同一栋楼里有多少同类单元在售。
- 在芭堤雅，看购房理由是否依赖尚无确定日期的基础设施。
- 在苏梅岛，看别墅如何持有：应为最长 30 年的登记租约，且不使用代持公司。
- 楼宇规定和《酒店法》是否允许短租。
- 基于已完成成交、且您的律师或中介能够提供凭证的价格比较。
法律背景见外国人产权指南和2026 年市场数据。普吉岛另见普吉岛区域指南，在售项目见泰国房产页面。
