بانكوك وباتايا وكوه ساموي: ثلاث أسواق عقارية أخرى في تايلاند ومن يشتري فيها

تحظى بوكيت بمعظم الاهتمام، لكنها ليست المكان الذي يشتري فيه معظم الأجانب وحدات الكوندومينيوم في تايلاند. ففي 2025 استحوذت بانكوك على قرابة نصف عمليات نقل الكوندومينيوم إلى أجانب، واستحوذت محافظة تشونبوري، التي تضم باتايا وJomtien، على أكثر من الربع. يتركز المشترون الصينيون والقادمون من ميانمار في بانكوك، أما في تشونبوري فالصينيون والروس هم أبرز المجموعات الأجنبية.

وكوه ساموي سوق من نوع آخر: ثانية كبرى جزر تايلاند، يُوصل إليها عبر مطار مملوك ملكية خاصة وبعبّارات السيارات. نتناول فيما يلي الأسواق الثلاث واحدة تلو الأخرى.

أين يشتري الأجانب

في 2025 سجّلت دائرة الأراضي نقل ملكية 14,899 وحدة كوندومينيوم إلى أجانب بقيمة 60.92 مليار THB، بزيادة 2.2% في عدد الوحدات وتراجع 10.7% في القيمة مقارنة بعام 2024. وهذه عمليات نقل مكتملة، لا حجوزات. وكان لبانكوك قرابة نصفها ولتشونبوري أكثر من ربعها. كما سجّلت تشونبوري أكبر عدد من عمليات النقل لأجانب في مطلع 2026.

جاء عام 2026 أضعف حتى الآن. ففي الربع الأول انخفضت عمليات النقل لأجانب إلى 3,241 وحدة بقيمة 13.464 مليار THB، أي أقل بنسبة 17.3% في عدد الوحدات و17.9% في القيمة على أساس سنوي. وعلى مدى النصف الأول ضاق الانخفاض: 6,533 وحدة بقيمة تقارب 28.27 مليار THB، بتراجع 8.8% في عدد الوحدات و1.5% في القيمة.

متوسط مشتريات الأجنبي صغير. ففي 2025 والربع الأول من 2026 بلغ نحو 4.1 إلى 4.2 مليون THB ومن 41 إلى 44 م² للوحدة. وكان متوسط المشتري الصيني في 2025 نحو 3.8 مليون THB و35.6 م²، بينما كان متوسط المشتري الهندي 6.9 مليون THB و75.7 م².

وتختلف اتجاهات الجنسيات من مدينة إلى أخرى. ففي النصف الأول من 2026 بقي المشترون الصينيون أكبر مجموعة، لكن قيمة مشترياتهم انخفضت 27.7% إلى 6.874 مليار THB. وكان المشترون الروس الأسرع نموًا، بارتفاع 75.9% إلى 3.603 مليار THB، ومعظم مشترياتهم في بوكيت وتشونبوري. وحلّ المشترون من ميانمار ثالثًا بـ2.457 مليار THB، بانخفاض 16.2%، ومعظم مشترياتهم في بانكوك.

بانكوك: Sukhumvit وSilom وSathorn وضفاف النهر

بالنسبة للمشتري الأجنبي، تعني بانكوك الكوندومينيوم، وفق القواعد نفسها المطبقة في كل أنحاء تايلاند: تملك حر ضمن حصة الأجانب البالغة 49%، يُدفع ثمنه بعملة أجنبية تُحوَّل من الخارج. وما يتغير من حي إلى آخر هو طابع المكان ووسائل النقل.

Sukhumvit

Sukhumvit هو الممر الرئيسي في المدينة من الشرق إلى الغرب، ويخدمه خط BTS Sukhumvit. وبانكوك ككل، بممرها الرئيسي Sukhumvit، هي المكان الذي يتركز فيه المشترون الصينيون والقادمون من ميانمار.

Silom وSathorn

يشكّل Silom وSathorn منطقة الأعمال المركزية في بانكوك، ويخدمهما خط BTS Silom. وفي أي مبنى بعينه، تحقق بنفسك من مسافة المشي إلى أقرب محطة.

ضفاف النهر

تمتد منطقة ضفاف النهر على جانبي نهر تشاو فرايا. وعلى ضفة Thonburi، يربط خط BTS Gold، البالغ طوله 1.8 كم بثلاث محطات والذي افتُتح في 16 ديسمبر 2020، محطة Krung Thon Buri على خط BTS Silom بـICONSIAM وKhlong San.

أوضاع السوق في بانكوك

عدد المشاريع الجديدة في بانكوك يتراجع بسبب ديون الأسر وارتفاع نسب رفض طلبات التمويل العقاري والمخزون غير المباع لدى المطورين. وبالنسبة للمشتري، قد يعني المخزون غير المباع خيارات أكثر من الوحدات المكتملة، لكنه يعني أيضًا منافسة أكبر حين تريد إعادة البيع، فادرس جيدًا ما هو معروض للبيع غير وحدتك في المبنى نفسه.

وقد يغيّر التخطيط العمراني جزءًا من الخريطة. فالمراجعة الرابعة للمخطط الشامل لبانكوك، المقرر إقرارها في 2027، ستوسّع مناطق الكثافة المتوسطة بنسبة 23% وترفع حدود الارتفاع قرب بعض محطات التبادل في شبكة النقل الجماعي. لكنها خطة، ولم تدخل حيز التنفيذ بعد.

والتمويل هو ما يميز بانكوك قليلًا عن أسواق المنتجعات. فالبنوك التايلاندية نادرًا ما تقرض الأجانب غير المقيمين، لكن UOB عرض قروضًا عابرة للحدود لوحدات الكوندومينيوم بالتملك الحر ضمن حصة الأجانب، تُمنح من خارج تايلاند، في مناطق مختارة، معظمها في بانكوك. اسأل البنك مباشرة عن شروطه الحالية لنسبة القرض إلى القيمة وللدخل.

باتايا وJomtien

مدينة باتايا مدينة خاصة ذاتية الحكم في منطقة Bang Lamung بمحافظة تشونبوري، على بعد نحو 150 كم جنوب شرق بانكوك عبر الطريق السريع رقم 7 (Motorway 7). وتقع Jomtien إلى الجنوب، يفصلها عن باتايا طريق Thepprasit، فيما تشكّل Naklua وWongamat الطرف الشمالي. ويقع مطار U-Tapao الدولي على بعد نحو 45 دقيقة بالسيارة جنوبًا.

من حيث حجم عمليات النقل لأجانب، تشونبوري هي السوق الثانية في تايلاند: أكثر من ربع عمليات نقل الكوندومينيوم إلى أجانب في 2025، وأكبر عدد منها في مطلع 2026، والصينيون والروس هم أبرز المجموعات الأجنبية فيها. وكانت مشتريات الروس في النصف الأول من 2026 الأسرع نموًا بين جميع الجنسيات، وتركزت في بوكيت وتشونبوري.

تقع باتايا ضمن الممر الاقتصادي الشرقي (Eastern Economic Corridor)، ومستقبلها مرتبط بقصتين في البنية التحتية. فقد تسلّم مطوّر مطار U-Tapao إشعار المباشرة في 3 أبريل 2026، لكن المرحلة الأولى خُفضت إلى 3 ملايين مسافر سنويًا بدلًا من 16 مليونًا. أما خط القطار السريع الذي يُفترض أن يربط Don Mueang وSuvarnabhumi وU-Tapao فكان لا يزال متعثرًا حتى سبتمبر 2026. فإذا بنى البائع حجته لباتايا على هذا الخط، فقيّمه على أنه مشروع بلا موعد.

كوه ساموي

كوه ساموي ثانية كبرى جزر تايلاند، بمساحة نحو 229 كم²، وهي منطقة تابعة لمحافظة سورات ثاني. ومن أبرز مناطق شواطئها Chaweng وLamai وBophut.

الوصول هو السمة التي تحدد طابع الجزيرة. فمطار ساموي بُني بتمويل خاص وتملكه Bangkok Airways، وافتُتح في 1989. وقد رُفع الحد الأقصى للرحلات اليومية إلى 50، وأُقرّت زيادته إلى 73، وكان هناك تخطيط لتجديد المبنى. وتعمل عبّارات السيارات من Don Sak في البر الرئيسي إلى Nathon وLipa Noi.

وحين يكون الشراء في ساموي فيلا، تتقدم مسائل الإيجار طويل الأمد والملكية الاسمية (nominee) إلى الواجهة. فسورات ثاني واحدة من 16 محافظة مصنفة عالية المخاطر تشترط فيها إدارة تطوير الأعمال (Department of Business Development)، منذ 1 أغسطس 2026، كشوف حسابات مصرفية وخطاب شرح للاستثمار عند تسجيل أو تعديل شركة فيها شركاء مستثمرون أجانب أو مفوضون بالتوقيع أجانب. لذلك تستحق الفيلا المعروضة عبر هيكل شركة تدقيقًا إضافيًا هناك، كما في بوكيت وتشونبوري.

لا اتجاه واضحًا لأسعار ساموي: بعض الأسعار المطلوبة ترتفع وبعضها ينخفض.

التأجير والإقامة في هذه الأسواق

هناك سؤالان يتكرران في الأسواق الثلاث، وإجابتاهما وطنيتان لا محليتان.

الأول هو التأجير قصير الأجل. فبموجب قانون الفنادق، يُعامل تأجير مكان إقامة لمدة تقل عن شهر في العادة على أنه نشاط فندقي يحتاج إلى ترخيص، والمعيار القانوني هو هل الإقامة «شهرية أو أطول»، وليس عدًّا آليًا لثلاثين يومًا. ومالكو الكوندومينيوم ملزمون كذلك بأنظمة المبنى نفسه، وكثير من مباني الكوندومينيوم يحظر الإقامات التي تقل عن 30 يومًا. وهذا ينطبق على برج في Sukhumvit كما ينطبق على شاطئ Jomtien. والتفاصيل في دليلنا لقواعد التأجير.

والثاني هو الإقامة. فمنذ أكتوبر 2025 يمكن لتملك وحدة كوندومينيوم مكتملة لا تقل قيمتها عن 3 ملايين THB ومسجلة باسمك أن يدعم تمديد إقامة قائمًا على الاستثمار، بشرط الحصول على تصديق من وزارة السياحة والرياضة. والمسار جديد ولا تزال قواعده قيد التوضيح، ولا تؤهل له الوحدات على الخارطة. ومتوسط عملية النقل لأجنبي، نحو 4.1 إلى 4.2 مليون THB، أعلى من هذا الحد، لكن المسار يمنح إذنًا بالبقاء لا إقامة، ويحتاج إلى تحقق من محامٍ. نشرحه في دليلنا لتأشيرات مشتري العقارات.

الأسواق الثلاث جنبًا إلى جنب

	بانكوك	باتايا وJomtien	كوه ساموي
الحصة من عمليات نقل الكوندومينيوم لأجانب في 2025	قرابة النصف	تشونبوري: أكثر من الربع	غير متاح
أبرز مجموعات المشترين الأجانب	الصينيون والقادمون من ميانمار	الصينيون والروس	غير متاح
ما يمكن للأجنبي تملكه تملكًا حرًا	وحدات الكوندومينيوم ضمن حصة الـ49%	وحدات الكوندومينيوم ضمن حصة الـ49%	وحدات الكوندومينيوم ضمن حصة الـ49%
طريقة حيازة الفيلا	عقد إيجار مسجل لمدة تصل إلى 30 سنة	عقد إيجار مسجل لمدة تصل إلى 30 سنة	عقد إيجار مسجل لمدة تصل إلى 30 سنة
الوصول	خطوط BTS Sukhumvit وSilom وGold	الطريق السريع رقم 7 من بانكوك؛ U-Tapao على بعد نحو 45 دقيقة	المطار الخاص لـBangkok Airways؛ عبّارات من Don Sak
مشاريع تستحق المتابعة	مراجعة مخطط المدينة، المقررة في 2027	المرحلة الأولى من U-Tapao؛ القطار السريع المتعثر	زيادات الحد الأقصى للرحلات؛ تجديد المبنى

صفوف الملكية متطابقة لأن القواعد وطنية. والفرق بين الأسواق الثلاث هو من يشتري وكيف تصل إليها.

ما الذي تتحقق منه قبل الشراء

• تأكيد مكتوب لحصة الأجانب في الوحدة المعينة، في أي من الأسواق الثلاث.
• في بانكوك: مسافة المشي الحقيقية إلى المحطة، وكم وحدة مشابهة معروضة للبيع في المبنى نفسه.
• في باتايا: هل تعتمد حجة الشراء على بنية تحتية بلا موعد مؤكد.
• في ساموي: طريقة حيازة الفيلا، أي عقد إيجار مسجل لمدة تصل إلى 30 سنة، من دون شركة ملكية اسمية.
• هل تسمح أنظمة المبنى وقانون الفنادق بالإقامات القصيرة.
• مقارنة أسعار مبنية على مبيعات مكتملة يستطيع محاميك أو وكيلك توثيقها.

للخلفية القانونية، راجع دليلنا لما يحق للأجنبي تملّكه وأرقامنا عن سوق 2026. أما بوكيت فنتناولها منفصلة في دليلنا لمناطق بوكيت، والمشاريع الحالية في صفحة عقاراتنا في تايلاند.