ბანგკოკი, პატაია და კო-სამუი: ტაილანდის უძრავი ქონების სამი სხვა ბაზარი და ვინ ყიდულობს იქ

ყველაზე მეტ ყურადღებას პხუკეტი იპყრობს, მაგრამ უცხოელები ტაილანდური კონდომინიუმების უმეტესობას იქ არ ყიდულობენ. 2025 წელს უცხოელებზე კონდომინიუმების ყველა გადაფორმების თითქმის ნახევარი ბანგკოკზე მოდიოდა, მეოთხედზე მეტი კი ჩონბურის პროვინციაზე, სადაც პატაია და Jomtien მდებარეობს. ჩინელი და მიანმარელი მყიდველები ბანგკოკში არიან თავმოყრილი, ჩონბურიში კი ძირითადი უცხოური ჯგუფები ჩინელები და რუსები არიან.

კო-სამუი სხვა ტიპის ბაზარია: ტაილანდის სიდიდით მეორე კუნძული, სადაც კერძო საკუთრებაში არსებული აეროპორტით ან საავტომობილო ბორნით მიდიხართ. ქვემოთ სამივე ბაზარს რიგრიგობით განვიხილავთ.

სად ყიდულობენ უცხოელები

2025 წელს მიწის დეპარტამენტმა (Land Department) უცხოელებზე 14,899 კონდომინიუმის ბინის გადაფორმება დაარეგისტრირა 60.92 მილიარდი THB-ის ღირებულებით, რაც 2024 წელთან შედარებით რაოდენობით 2.2%-ით მეტი, ღირებულებით კი 10.7%-ით ნაკლებია. ეს დასრულებული გადაფორმებებია და არა ჯავშნები. ამ გადაფორმებების თითქმის ნახევარი ბანგკოკზე მოდიოდა, მეოთხედზე მეტი კი ჩონბურიზე. 2026 წლის დასაწყისში უცხოელებზე ყველაზე მეტი გადაფორმებაც ჩონბურიში დარეგისტრირდა.

2026 წელი ჯერჯერობით უფრო სუსტია. პირველ კვარტალში უცხოელებზე გადაფორმებები 3,241 ბინამდე შემცირდა 13.464 მილიარდი THB-ის ღირებულებით, წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით რაოდენობით 17.3%-ით, ღირებულებით კი 17.9%-ით ნაკლები. პირველი ნახევრის ბოლოსთვის კლება შემცირდა: 6,533 ბინა და დაახლოებით 28.27 მილიარდი THB, რაოდენობით 8.8%-ით, ღირებულებით კი 1.5%-ით ნაკლები.

უცხოელის საშუალო შესყიდვა მცირეა. 2025 წელსა და 2026 წლის პირველ კვარტალში ის დაახლოებით 4.1-დან 4.2 მილიონ THB-მდე იყო, ბინის ფართობი კი 41-დან 44 m²-მდე. 2025 წელს ჩინელი მყიდველები საშუალოდ 3.8 მილიონ THB-ს იხდიდნენ 35.6 m² ბინაში, ინდოელები კი 6.9 მილიონ THB-ს 75.7 m² ბინაში.

ეროვნული ჯგუფების ტენდენციები ქალაქიდან ქალაქამდე განსხვავდება. 2026 წლის პირველ ნახევარში ჩინელი მყიდველები ყველაზე დიდ ჯგუფად დარჩნენ, თუმცა მათი შესყიდვების ღირებულება 27.7%-ით, 6.874 მილიარდ THB-მდე შემცირდა. ყველაზე სწრაფად რუსი მყიდველები იზრდებოდნენ: 75.9%-ით, 3.603 მილიარდ THB-მდე, ძირითადად პხუკეტსა და ჩონბურიში. მესამე ადგილზე მიანმარელი მყიდველები იყვნენ 2.457 მილიარდი THB-ით, 16.2%-ით ნაკლები, ძირითადად ბანგკოკში.

ბანგკოკი: Sukhumvit, Silom და Sathorn და მდინარის სანაპირო

უცხოელი მყიდველისთვის ბანგკოკი კონდომინიუმებს ნიშნავს, იმავე წესებით, როგორც ტაილანდში ყველგან: სრული საკუთრება 49%-იანი უცხოელთა კვოტის ფარგლებში, საზღვარგარეთიდან შემოტანილი უცხოური ვალუტით გადახდილი. უბნიდან უბნამდე იცვლება გარემო და ტრანსპორტი.

Sukhumvit

Sukhumvit ქალაქის მთავარი აღმოსავლეთ-დასავლეთის დერეფანია, რომელსაც BTS-ის Sukhumvit Line ემსახურება. ჩინელი და მიანმარელი მყიდველები ბანგკოკში არიან თავმოყრილი, რომლის მთავარი დერეფანიც Sukhumvit-ია.

Silom და Sathorn

Silom და Sathorn ბანგკოკის ცენტრალურ ბიზნეს უბანს ქმნის, რომელსაც BTS-ის Silom Line ემსახურება. ნებისმიერი კონკრეტული შენობისთვის უახლოეს სადგურამდე ფეხით სავალი მანძილი თავად შეამოწმეთ.

მდინარის სანაპირო

სანაპირო ჩაოპრაიას ორივე ნაპირს მოიცავს. Thonburi-ის ნაპირზე BTS-ის Gold Line, 1.8 კმ სიგრძის ხაზი სამი სადგურით, რომელიც 2020 წლის 16 დეკემბერს გაიხსნა, BTS Silom Line-ის Krung Thon Buri-ის სადგურს ICONSIAM-სა და Khlong San-თან აკავშირებს.

ბანგკოკის ბაზრის მდგომარეობა

ბანგკოკში ახალი პროექტების რიცხვი მცირდება შინამეურნეობების ვალის, იპოთეკაზე უარის მაღალი მაჩვენებლისა და დეველოპერების გაუყიდავი მარაგის გამო. მყიდველისთვის გაუყიდავი მარაგი შეიძლება ნიშნავდეს არჩევისთვის მეტ დასრულებულ ბინას, მაგრამ ხელახლა გაყიდვისას მეტ კონკურენციასაც, ამიტომ ყურადღებით ნახეთ, კიდევ რა იყიდება იმავე შენობაში.

ქალაქგეგმარებამ რუკის ნაწილი შეიძლება შეცვალოს. ბანგკოკის ყოვლისმომცველი გეგმის მეოთხე გადასინჯვა, რომლის მიღებაც 2027 წლისთვისაა დაგეგმილი, საშუალო სიმჭიდროვის ზონებს 23%-ით გააფართოებდა და მასობრივი ტრანსპორტის ზოგიერთ კვანძთან სიმაღლის ზღვარს გაზრდიდა. ეს გეგმაა და ჯერ ძალაში არ არის.

დაფინანსებაში ბანგკოკი საკურორტო ბაზრებისგან ოდნავ განსხვავდება. ტაილანდური ბანკები არარეზიდენტ უცხოელებს იშვიათად აძლევენ სესხს, მაგრამ UOB-მა შერჩეულ უბნებში, ძირითადად ბანგკოკში, შესთავაზა ტრანსსასაზღვრო სესხები უცხოელთა კვოტის ფარგლებში სრულ საკუთრებაში არსებულ კონდომინიუმის ბინებზე, რომლებიც ტაილანდის გარეთ გაიცემა. სესხისა და ღირებულების მიმდინარე თანაფარდობა (loan-to-value) და შემოსავლის მოთხოვნები პირდაპირ ბანკს ჰკითხეთ.

პატაია და Jomtien

პატაია (Pattaya City) სპეციალური თვითმმართველი ქალაქია ჩონბურის პროვინციის Bang Lamung-ის რაიონში, ბანგკოკიდან სამხრეთ-აღმოსავლეთით დაახლოებით 150 კმ-ში, Motorway 7-ით. სამხრეთით Jomtien მდებარეობს, რომელსაც პატაიასგან Thepprasit Road ჰყოფს, ჩრდილოეთ ბოლოს კი Naklua და Wongamat ქმნის. U-Tapao-ს საერთაშორისო აეროპორტი სამხრეთით, მანქანით დაახლოებით 45 წუთის სავალზეა.

უცხოელებზე გადაფორმებების მოცულობით ჩონბური ტაილანდის მეორე ბაზარია: 2025 წელს უცხოელებზე კონდომინიუმების ყველა გადაფორმების მეოთხედზე მეტი და 2026 წლის დასაწყისში ყველაზე მეტი გადაფორმება, ძირითადი უცხოური ჯგუფები კი ჩინელები და რუსები არიან. 2026 წლის პირველ ნახევარში რუსების შესყიდვები ყველა სხვა ეროვნებაზე სწრაფად გაიზარდა და პხუკეტსა და ჩონბურიში იყო თავმოყრილი.

პატაია აღმოსავლეთის ეკონომიკურ დერეფანში (Eastern Economic Corridor) მდებარეობს და მის პერსპექტივას ინფრასტრუქტურის ორი ამბავი განსაზღვრავს. U-Tapao-ს დეველოპერმა სამუშაოების დაწყების ნებართვა (notice to proceed) 2026 წლის 3 აპრილს მიიღო, მაგრამ პირველი ეტაპი წელიწადში 16 მილიონი მგზავრიდან 3 მილიონამდე შემცირდა. ჩქაროსნული რკინიგზის ხაზი, რომელიც Don Mueang-ს, Suvarnabhumi-სა და U-Tapao-ს უნდა აკავშირებდეს, 2026 წლის სექტემბრის მდგომარეობით კვლავ გაჩერებული იყო. თუ გამყიდველის არგუმენტი პატაიას სასარგებლოდ ამ რკინიგზას ეყრდნობა, შეაფასეთ ის, როგორც პროექტი ვადის გარეშე.

კო-სამუი

კო-სამუი ტაილანდის სიდიდით მეორე კუნძულია, დაახლოებით 229 კმ² ფართობით, და სურატ-თანის პროვინციის რაიონი. მის მთავარ საპლაჟო უბნებს შორისაა Chaweng, Lamai და Bophut.

კუნძულის მთავარი თავისებურება მისვლის გზაა. სამუის აეროპორტი კერძო ინვესტიციით აშენდა და Bangkok Airways-ს ეკუთვნის; ის 1989 წელს გაიხსნა. რეისების დღიური ლიმიტი 50-მდე გაიზარდა, 73-მდე გაზრდა უკვე დამტკიცებულია, ტერმინალის რენოვაციაც იყო დაგეგმილი. საავტომობილო ბორნები მატერიკზე მდებარე Don Sak-იდან Nathon-სა და Lipa Noi-მდე დადის.

როცა სამუიზე ვილას ყიდულობთ, წინა პლანზე გრძელვადიანი იჯარისა და ნომინალური მფლობელობის (nominee) საკითხები გამოდის. სურატ-თანი იმ 16 სარისკო პროვინციიდან ერთ-ერთია, სადაც ბიზნესის განვითარების დეპარტამენტი (Department of Business Development) 2026 წლის 1 აგვისტოდან საბანკო ამონაწერებსა და ინვესტიციის ამხსნელ წერილს მოითხოვს, როცა რეგისტრირდება ან იცვლება კომპანია, რომელსაც უცხოელი თანაინვესტორები ან უცხოელი ხელმომწერები ჰყავს. კომპანიის სტრუქტურით შეთავაზებული ვილა იქ დამატებით შემოწმებას იმსახურებს, ისევე როგორც პხუკეტსა და ჩონბურიში.

სამუის ფასებს მკაფიო მიმართულება არ აქვს: ზოგი მოთხოვნილი ფასი იზრდება, ზოგი კი მცირდება.

გაქირავება და ყოფნა ამ ბაზრებზე

სამივე ბაზარზე ორი კითხვა ჩნდება, და პასუხები ქვეყნის დონისაა და არა ადგილობრივის.

პირველი მოკლევადიანი გაქირავებაა. სასტუმროების შესახებ კანონის (Hotel Act) მიხედვით, საცხოვრებლის ერთ თვეზე მოკლე ვადით გაქირავება, როგორც წესი, სასტუმროს საქმიანობად ითვლება, რომელსაც ლიცენზია სჭირდება, კანონის კრიტერიუმი კი ისაა, არის თუ არა ყოფნა „თვე ან მეტი“, და არა 30 დღის მექანიკური დათვლა. კონდომინიუმის მესაკუთრეებს შენობის საკუთარი წესებიც ავალდებულებს, და ბევრ კონდომინიუმში 30 დღეზე მოკლე ვადით ყოფნა აკრძალულია. ეს ისევე ეხება Sukhumvit-ის ცათამბჯენს, როგორც Jomtien-ის პლაჟს. დეტალები იხილეთ ჩვენს გაქირავების წესების გზამკვლევში.

მეორე ყოფნის უფლებაა. 2025 წლის ოქტომბრიდან თქვენს სახელზე რეგისტრირებული დასრულებული კონდომინიუმის ბინა, რომლის ღირებულება მინიმუმ 3 მილიონი THB-ია, შეიძლება გახდეს ინვესტიციაზე დაფუძნებული ყოფნის გაგრძელების საფუძველი, ტურიზმისა და სპორტის სამინისტროს სერტიფიკაციის პირობით. ეს ვარიანტი ახალია, მისი წესები ჯერ კიდევ ზუსტდება, მშენებარე ბინები კი არ გამოდგება. უცხოელზე საშუალო გადაფორმება, დაახლოებით 4.1-დან 4.2 მილიონ THB-მდე, ამ ზღვარს აღემატება, მაგრამ ეს ვარიანტი ყოფნის ნებართვას იძლევა და არა ბინადრობას, და იურისტის შემოწმებას საჭიროებს. მას ვიხილავთ ქონების მყიდველებისთვის ვიზების ჩვენს გზამკვლევში.

სამი ბაზარი გვერდიგვერდ

	ბანგკოკი	პატაია და Jomtien	კო-სამუი
წილი უცხოელებზე კონდოს გადაფორმებებში, 2025	თითქმის ნახევარი	ჩონბური: მეოთხედზე მეტი	მონაცემი არ არის
უცხოელი მყიდველების ძირითადი ჯგუფები	ჩინელები და მიანმარელები	ჩინელები და რუსები	მონაცემი არ არის
რისი ფლობა შეუძლია უცხოელს სრული საკუთრებით	კონდომინიუმის ბინები 49%-იანი კვოტის ფარგლებში	კონდომინიუმის ბინები 49%-იანი კვოტის ფარგლებში	კონდომინიუმის ბინები 49%-იანი კვოტის ფარგლებში
როგორ იფლობა ვილა	რეგისტრირებული იჯარა 30 წლამდე ვადით	რეგისტრირებული იჯარა 30 წლამდე ვადით	რეგისტრირებული იჯარა 30 წლამდე ვადით
მისვლა	BTS-ის Sukhumvit, Silom და Gold ხაზები	Motorway 7 ბანგკოკიდან; U-Tapao დაახლოებით 45 წუთში	Bangkok Airways-ის კერძო აეროპორტი; ბორნები Don Sak-იდან
საყურადღებო პროექტები	ქალაქის გეგმის გადასინჯვა, დაგეგმილია 2027 წლისთვის	U-Tapao-ს პირველი ეტაპი; გაჩერებული ჩქაროსნული რკინიგზა	რეისების ლიმიტის გაზრდა; ტერმინალის რენოვაცია

საკუთრების სტრიქონები ერთნაირია, რადგან წესები მთელ ქვეყანაში ერთია. სამ ბაზარს შორის განსხვავდება ის, თუ ვინ ყიდულობს და როგორ მიდიხართ იქ.

რა შეამოწმოთ ყიდვამდე

• კონკრეტული ბინისთვის უცხოელთა კვოტის წერილობითი დადასტურება, სამივე ბაზარზე.
• ბანგკოკში: სადგურამდე ფეხით სავალი რეალური მანძილი და რამდენი მსგავსი ბინა იყიდება იმავე შენობაში.
• პატაიაში: დამოკიდებულია თუ არა შესყიდვის არგუმენტი ინფრასტრუქტურაზე, რომელსაც დადასტურებული ვადა არ აქვს.
• სამუიზე: ვილის ფლობის ფორმა, რომელიც უნდა იყოს რეგისტრირებული იჯარა 30 წლამდე ვადით, ნომინალური (nominee) კომპანიის გარეშე.
• ნებადართულია თუ არა მოკლევადიანი ყოფნა შენობის წესებითა და Hotel Act-ით.
• ფასების შედარება დასრულებული გაყიდვების საფუძველზე, რომელთა დოკუმენტურად დადასტურებაც თქვენს იურისტს ან აგენტს შეუძლია.

სამართლებრივი საფუძვლებისთვის იხილეთ ჩვენი გზამკვლევი იმის შესახებ, რისი ფლობა შეუძლია უცხოელს და ბაზრის ჩვენი 2026 წლის ციფრები. პხუკეტი ცალკე განხილულია პხუკეტის უბნების ჩვენს გზამკვლევში, მიმდინარე პროექტები კი ტაილანდის ქონების ჩვენს გვერდზეა.