რისი ფლობა შეუძლია უცხოელს ტაილანდში 2026…

უცხოელ ფიზიკურ პირს შეუძლია ტაილანდში კონდომინიუმის ბინა სრულად ფლობდეს, საკუთარ სახელზე მიწის ოფისში რეგისტრირებულს, თუ ორი პირობა სრულდება: უცხოელები ერთად შენობის ბინების მთლიანი ფართის 49%-ზე მეტს არ ფლობენ, და შესყიდვის თანხა საზღვარგარეთიდან უცხოურ ვალუტაში შემოდის. მიწა სხვა საკითხია. უცხოელ ფიზიკურ პირს ტაილანდში მიწის ფლობა არ შეუძლია, ამიტომ ვილა, როგორც წესი, მიწის რეგისტრირებული იჯარისა და მასზე მდგომი სახლის საკუთრების სახით იყიდება.

2026 წელს ეს ჩარჩო არ შეცვლილა. მთავრობამ 2024 წლის ივნისში 99-წლიანი იჯარა და კონდომინიუმებში 75%-იანი კვოტა შესთავაზა, მაგრამ 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით არცერთი არ არის მიღებული. ქვემოთ განვიხილავთ, რას ნიშნავს თითოეული წესი პრაქტიკაში, სად არის რეალური გამონაკლისები და განცხადებებისა და ბროშურების რომელი მტკიცებები შეგიძლიათ უსაფრთხოდ უგულებელყოთ.

ეს გზამკვლევი განკუთვნილია ფიზიკური პირებისთვის, რომლებიც სახლს ან საინვესტიციო ბინას ყიდულობენ პხუკეტში, ბანგკოკში, პატაიაში ან კო-სამუიზე. ეს იურიდიული კონსულტაცია არ არის. ყოველი შესყიდვა დამოუკიდებელმა ტაილანდელმა იურისტმა უნდა გაიაროს, და ამას ქვემოთაც ვიმეორებთ, რადგან ამ ნაბიჯის გამოტოვების ფასი შეიძლება თავად ქონება აღმოჩნდეს.

კონდომინიუმი სრულ საკუთრებაში კონდომინიუმების შესახებ კანონით

სამართლებრივი საფუძველია კონდომინიუმების შესახებ კანონი (Condominium Act) B.E. 2522 (1979). მისი მიხედვით უცხოელს შეუძლია კონდომინიუმის ბინა სრულ საკუთრებაში, საკუთარი სახელით ფლობდეს. სრული საკუთრება აქ ნიშნავს, რომ ბინის საკუთრების დოკუმენტში თქვენი სახელი წერია. მასთან ერთად ფლობთ შენობის საერთო ქონების წილს თქვენი ბინის ფართის პროპორციულად და გაქვთ ხმები იურიდიულ პირში (juristic person), თანამესაკუთრეთა იურიდიულ ერთეულში, რომელიც შენობას მართავს და საერთო ხარჯებს აგროვებს.

კანონის მე-19 მუხლი ჩამოთვლის, ვის აქვს ამის უფლება. კატეგორიებს შორისაა ტაილანდში მუდმივი ბინადრობის მქონე უცხოელები, ინვესტიციების წახალისების კანონით შემოსული უცხოელები და უცხოელები, რომლებიც ტაილანდში უცხოურ ვალუტას შემოიტანენ ან იხდიან უცხოური ვალუტის ანგარიშიდან ან არარეზიდენტის ბატის ანგარიშიდან. საზღვარგარეთელი მყიდველების თითქმის ყველა ბოლო გზას იყენებს: საზღვარგარეთიდან შემოტანილ უცხოურ ვალუტას.

თუ უცხოელი მესაკუთრე გარდაიცვლება

კონდომინიუმის ბინა შეიძლება უცხოელ მემკვიდრეს გადაეცეს, მაგრამ მხოლოდ მაშინ, თუ მემკვიდრე პირადად აკმაყოფილებს მოთხოვნებს და რეგისტრაციის შემდეგ შენობა უცხოელთა კვოტის ფარგლებში რჩება. მემკვიდრემ, რომელიც მოთხოვნებს ვერ აკმაყოფილებს ან რომლის რეგისტრაციაც უცხოელთა საკუთრებას 49%-ს გადააცილებდა, ხელისუფლებას უნდა აცნობოს და ბინა ერთი წლის განმავლობაში გაასხვისოს. მიწის დეპარტამენტმა (Land Department) აღიარა, რომ უცხოური ვალუტის გზით მყიდველი მესაკუთრის მემკვიდრეები ამ მესაკუთრის უფლებებს იღებენ. ეს განმარტება 2013 წლისაა, ამიტომ ანდერძი, რომელიც ტაილანდურ ბინას მოიცავს, ტაილანდელმა იურისტმა უნდა შეამოწმოს და არ უნდა ჩათვალოთ, რომ ის თავისთავად იმუშავებს.

49%-იანი უცხოელთა კვოტა და როდის მოწმდება ის

19 bis მუხლი ერთ კონდომინიუმის პროექტში უცხოელთა საკუთრებას ყველა ბინის მთლიანი ფართის 49%-ით ზღუდავს, ანუ მინიმუმ 51% ტაილანდელების საკუთრებაში უნდა იყოს. დათვლა ფართის კვადრატულ მეტრებში ხდება და არა ბინების რაოდენობით, ამიტომ სასარგებლო კითხვა არასდროს არის „რამდენი უცხოელი ფლობს აქ“, არამედ „რამდენი უცხოური ფართი დარჩა“.

კვოტა ხელმოწერისას არ მოწმდება. ის მოწმდება მაშინ, როცა ბინა მიწის ოფისში თქვენს სახელზე რეგისტრირდება, ახალი კონდომინიუმისთვის კი ეს მხოლოდ შენობის დასრულებისა და კონდომინიუმად რეგისტრაციის შემდეგ შეიძლება მოხდეს, რადგან ბინების საკუთრების დოკუმენტები მხოლოდ მაშინ გაიცემა. ეს დრო რეალურ რისკს ქმნის: თუ გადაფორმების დღეს უცხოელთა კვოტა შევსებულია, ბინა უცხოელის სახელზე ვერ დარეგისტრირდება.

თქვენ ორი დოკუმენტი გიცავთ. ვალდებულების აღებამდე სთხოვეთ დეველოპერს, მეორადი გაყიდვისას კი შენობის იურიდიულ პირს, წერილობით დაადასტუროს, რომ თქვენი კონკრეტული ბინისთვის უცხოელთა კვოტა ხელმისაწვდომია. გადაფორმებისას მიწის ოფისი მოითხოვს იურიდიული პირის წერილს უცხოელთა კვოტის შესახებ, რომელიც ადასტურებს, რომ ბინა შეიძლება უცხოელზე დარეგისტრირდეს, და 29-ე მუხლის ცნობას, რომ გამყიდველს საერთო ხარჯების დავალიანება არ აქვს.

თანხა საზღვარგარეთიდან, უცხოურ ვალუტაში უნდა შემოვიდეს

ეს ის წესია, რომელზეც ადამიანები ყველაზე ხშირად წაიფორხილებენ. უცხოური ვალუტის გზით შესყიდვისას თანხა საზღვარგარეთიდან უცხოურ ვალუტაში უნდა შემოვიდეს და მიმღებმა ტაილანდურმა ბანკმა ბატში უნდა გადაცვალოს. ამის დოკუმენტური მტკიცებულების გარეშე მიწის ოფისი ბინას უცხოელის სახელზე არ დაარეგისტრირებს.

მტკიცებულება უცხოური ვალუტის ტრანზაქციის ფორმაა (Foreign Exchange Transaction form), რომელსაც FET-ს უწოდებენ და ადრე Tor Tor 3 ერქვა. მას თანხის მიმღები ტაილანდური ბანკი გასცემს. FET-ის გაცემა დაახლოებით 50,000 USD-ის ან მეტის შემომავალ გადარიცხვებზე ბანკების პრაქტიკაა და არა კანონი. უფრო მცირე გადარიცხვებისთვის ამის ნაცვლად ბანკის საკრედიტო შეტყობინებები და ბანკის დამადასტურებელი წერილი გამოიყენება.

იმას, თუ როგორ გზავნით თანხას, ისეთივე მნიშვნელობა აქვს, როგორც მის ოდენობას:

გაგზავნეთ საკუთარი ანგარიშიდან, როგორც მომავალმა რეგისტრირებულმა მესაკუთრემ. კომპანიის, ნათესავის ან მეგობრის გამოგზავნილი თანხის გამო მიწის ოფისმა შეიძლება უცხოელთა კვოტით რეგისტრაციაზე უარი თქვას.
გაგზავნეთ უცხოური ვალუტა და არა ბატი. ბატი, რომელიც თქვენი ქვეყნიდან გაგზავნამდე გადაიცვალა, ასევე შეიძლება გახდეს მიწის ოფისის მიერ უცხოელთა კვოტით რეგისტრაციაზე უარის მიზეზი.
დანიშნულებად მიუთითეთ ბინის შესყიდვა, გადახდის დანიშნულებაში პროექტისა და ბინის ნომრით.
მშენებარე ობიექტის შესყიდვისას ყოველი შენატანი ერთნაირად გაგზავნეთ, რათა ბანკის მტკიცებულება მთელ ფასს ფარავდეს.
შეინახეთ ყველა FET და საკრედიტო შეტყობინება. გაყიდვისას ისინი კვლავ დაგჭირდებათ.

იგივე წესი ერთ გავრცელებულ მითსაც აქარწყლებს: უცხოელთა კვოტის ბინის საფასურის ბატში, ჩვეულებრივი ტაილანდური ანგარიშიდან გადახდა არ ითვლება. ითვლება მხოლოდ შემოტანილი უცხოური ვალუტა, უცხოური ვალუტის ანგარიში ან არარეზიდენტის ბატის ანგარიში. გადახდებსა და გადაფორმების დღეს დეტალურად განვიხილავთ ტაილანდში კონდომინიუმის ყიდვის ჩვენს ნაბიჯ-ნაბიჯ გზამკვლევში.

რატომ არის მიწა მიუწვდომელი

უცხოელ ფიზიკურ პირებსა და უცხოურ კომპანიებს ტაილანდში მიწის ფლობა არ შეუძლიათ, გარდა კანონით გათვალისწინებული კონკრეტული ნებართვისა, მაგალითად, შესაბამისი კომპანიებისთვის ინვესტიციების საბჭოს (Board of Investment) ან სამრეწველო ზონების ორგანოს (Industrial Estate Authority) თანხმობით. მიწის საკითხებში ტაილანდური კომპანია უცხოურად ითვლება, თუ უცხოელები მისი რეგისტრირებული კაპიტალის 49%-ზე მეტს ფლობენ, ან თუ მისი აქციონერების ნახევარი ან მეტი უცხოელია. კომპანიას, რომელშიც უმრავლესობა ნამდვილად ტაილანდელებს ეკუთვნით, მიწის ფლობა შეუძლია.

უცხოელს შეუძლია შენობის ფლობა. შეგიძლიათ ფლობდეთ სახლს მის ქვეშ არსებული მიწის ფლობის გარეშე და მიწა იჯარით აიღოთ. პრაქტიკაში სახლის საკუთრება დაცულია ან რეგისტრირებული აღნაგობის უფლებით (superficies), ან იჯარით აღებულ მიწაზე საკუთარი სახელით, სამშენებლო ნებართვით მშენებლობით.

რეგისტრირებული იჯარა

ვილებისთვის სტანდარტული ინსტრუმენტი რეგისტრირებული იჯარაა. სამოქალაქო და კომერციული კოდექსი უძრავი ქონების იჯარას 30 წლით ზღუდავს, უფრო გრძელი შეთანხმებული ვადა კი 30 წლამდე მცირდება. სამ წელზე მეტი ვადის იჯარა წერილობით უნდა გაფორმდეს და მიწის ოფისში დარეგისტრირდეს, თორემ მხოლოდ სამი წლით იქნება აღსრულებადი. წინასწარ შეთანხმებული განახლების ოფციები, რომლებიც იჯარას 30 წელზე მეტად აგრძელებს, ანუ „30+30+30“ სქემა, უზენაესმა სასამართლომ გადაწყვეტილებით № 4655/2566 ბათილად ცნო, პირველი რეგისტრირებული 30-წლიანი ვადა კი ძალაში რჩება. ამ გადაწყვეტილებას დეტალურად განვიხილავთ ვილებისა და 30-წლიანი იჯარის ჩვენს გზამკვლევში.

აღნაგობის უფლება და უზუფრუქტი

აღნაგობის უფლება (superficies) რეგისტრირებული უფლებაა, ფლობდეთ შენობებს ან ნაგებობებს სხვის მიწაზე, განსაზღვრული ვადით 30 წლამდე ან მიწის მესაკუთრის ან უფლების მფლობელის სიცოცხლის განმავლობაში. თუ დოკუმენტში სხვა რამ არ წერია, ის შეიძლება სხვას გადაეცეს და მემკვიდრეობით გადავიდეს. უზუფრუქტი რეგისტრირებული უფლებაა, ფლობდეთ, სარგებლობდეთ და იღებდეთ ნაყოფს სხვისი ქონებიდან, 30 წლამდე ვადით ან უფლების მფლობელის სიცოცხლის განმავლობაში. ის არ გადაიცემა და მფლობელის გარდაცვალებით წყდება. ორივე იშვიათია და ორივე მესამე პირებისთვის მხოლოდ მიწის ოფისში რეგისტრაციის შემდეგ ხდება სავალდებულო.

გამონაკლისები და სქემა, რომელიც დანაშაულია

96 bis მუხლი: 40 მილიონი THB 1 რაიმდე მიწისთვის

მიწის კოდექსის 96 bis მუხლი უცხოელს, რომელიც მინიმუმ 40 მილიონ THB-ს შემოიტანს და მინიმუმ ხუთი წლით დამტკიცებულ ინვესტიციებში, მაგალითად, ტაილანდის სახელმწიფო ობლიგაციებში ან BOI-ის მიერ წახალისებულ კომპანიებში ინახავს, უფლებას აძლევს, შინაგან საქმეთა მინისტრს მიმართოს ნებართვისთვის, რომ საცხოვრებლად 1 რაიმდე (1,600 m²) მიწა ფლობდეს. დამტკიცება დისკრეციულია და ამ გზას იშვიათად იყენებენ.

BOI-ის მიერ წახალისებული კომპანიები

ინვესტიციების საბჭოს მიერ წახალისებულ კომპანიებს შეიძლება მიეცეთ ნებართვა, ფლობდნენ მიწას წახალისებული ბიზნესისთვის, ოფისებისა და თანამშრომლების საცხოვრებლისთვის, BOI-ის კრიტერიუმების შესაბამისად. ეს კორპორაციული გზაა და არა ფიზიკური პირისთვის დასასვენებელი ვილის ყიდვის საშუალება. BOI-მ წახალისებული კომპანიებისთვის საცხოვრებელი მიწის კრიტერიუმები შეტყობინებით Por. 9/2568 გაამკაცრა, რომელიც 2025 წლის 18 ივლისით თარიღდება და სამთავრობო მაცნეში 2026 წლის 6 იანვარს გამოქვეყნდა.

ტაილანდური კომპანიები ნომინალური აქციონერებით

ტაილანდური კომპანია, რომლის ტაილანდელი აქციონერები მხოლოდ სახელს ათხოვებენ, ანუ აქციებს უცხოელის სახელით ფლობენ ან უცხოელის თანხით არიან დაფინანსებული, უკანონოა. უცხოური ბიზნესის შესახებ კანონის (Foreign Business Act) 36-ე მუხლით, ტაილანდის მოქალაქეებს, რომლებიც ნომინალურ მფლობელებად გამოდიან, სამ წლამდე თავისუფლების აღკვეთა და/ან 100,000-დან 1,000,000 THB-მდე ჯარიმა ემუქრებათ, იგივე მუხლი კი სჯის უცხოელსაც, რომელიც მათ იყენებს. მიწის კოდექსი ამას მიწის იძულებით გასხვისებასა და ცალკე სისხლისსამართლებრივ პასუხისმგებლობას ამატებს.

2026 წელს აღსრულება გამკაცრდა. 2026 წლის 1 აგვისტოდან ბიზნესის განვითარების დეპარტამენტი (Department of Business Development) საბანკო ამონაწერებსა და ინვესტიციის ამხსნელ წერილს მოითხოვს, როცა რეგისტრირდება ან იცვლება კომპანია, რომელსაც უცხოელი თანაინვესტორები ან უცხოელი ხელმომწერები ჰყავს, განსაკუთრებით 16 სარისკო პროვინციაში, მათ შორის პხუკეტში, Phang Nga-ში, კრაბიში, სურატ-თანიში, ჩონბურიში და ბანგკოკში. 2026 წლის 25 აგვისტოს შინაგან საქმეთა სამინისტრომ პროვინციების მიწის ოფისებს დაავალა, შეამოწმონ ნომინალური ფლობის რისკის ნიშნების მქონე კომპანიები და მოითხოვონ მიწის გასხვისება ან შეიტანონ სისხლისსამართლებრივი საჩივრები. თუ ვინმე „კომპანიის მეშვეობით სრულ საკუთრებაში“ ვილას გთავაზობთ, ყველაფერზე ადრე ეს ორი ზომა თქვენს იურისტთან განიხილეთ.

წინადადებები, რომლებზეც წაიკითხავთ, მაგრამ კანონი არ არის

2024 წლის 25 ივნისს მთავრობამ გამოაცხადა წინადადება, რომ უცხოელებისთვის მიწის იჯარა 99 წლამდე გაგრძელებულიყო და კონდომინიუმებში უცხოელთა კვოტა 75%-მდე გაზრდილიყო, ხოლო შენობაში უცხოელების ხმის უფლება 49%-ზე დარჩენილიყო. კანონების შესწორება შინაგან საქმეთა სამინისტროს დაევალა. 2026 წლის ოქტომბრისთვის შესწორების კანონი მიღებული არ იყო, ამიტომ 30-წლიანი იჯარის ზღვარი და 49%-იანი კვოტა კვლავ მოქმედებს.

2026 წლის მაისში მიწის დეპარტამენტმა (Department of Lands) მიწის ოფისებს სამი ცირკულარი გაუგზავნა იმ მიწის შესახებ, რომელსაც უცხოელების სახელით ტაილანდელი შუამავლები ფლობენ. ეს ადმინისტრაციული მითითებებია და არა ახალი კანონი.

როცა განცხადება „99-წლიან იჯარას“ ან პროექტს „75%-იანი უცხოელთა კვოტით“ არეკლამებს, ეს უფრო გამყიდველზე გეუბნებათ რაღაცას, ვიდრე ქონებაზე.

ფლობის ვარიანტები გვერდიგვერდ

გზა	რას ფლობთ	ვადა	მთავარი პირობა	ვინ იყენებს
კონდომინიუმი სრულ საკუთრებაში	ბინის საკუთრების დოკუმენტი თქვენს სახელზე, პლუს საერთო ქონების წილი	ვადის გარეშე	49%-იანი კვოტის ფარგლებში; თანხა საზღვარგარეთიდან, უცხოურ ვალუტაში	უცხოელი ფიზიკური პირი მყიდველების უმეტესობა
მიწის რეგისტრირებული იჯარა	მიწით სარგებლობის უფლება; სახლი შეიძლება თქვენი იყოს	30 წლამდე; განახლება ახალი შეთანხმებაა	წერილობით და მიწის ოფისში რეგისტრირებული, თუ 3 წელზე მეტია	ვილების მყიდველები
აღნაგობის უფლება (superficies)	სხვის მიწაზე მდგომი შენობების საკუთრება	30 წლამდე ან სიცოცხლის განმავლობაში	რეგისტრირებული მიწის ოფისში	იშვიათად
უზუფრუქტი	ქონებით სარგებლობისა და მისი ნაყოფის მიღების უფლება	30 წლამდე ან მფლობელის სიცოცხლის განმავლობაში	რეგისტრირებული; არ გადაიცემა; გარდაცვალებით წყდება	იშვიათად
96 bis მუხლი	1 რაიმდე მიწა საცხოვრებლად	საკუთრება	40 მილიონი THB ინვესტიცია 5 წლით; მინისტრის დისკრეცია	იშვიათად გამოიყენება
კომპანია ტაილანდელების უმრავლესობით	მიწას კომპანია ფლობს	საკუთრება	უმრავლესობა ნამდვილად ტაილანდელებს ეკუთვნით; ნომინალური აქციონერობა დანაშაულია	ფიზიკური პირი მყიდველისთვის გზა არ არის

რა შეამოწმოთ ყიდვამდე

წერილობითი დადასტურება, რომ თქვენი ბინისთვის უცხოელთა კვოტა ხელმისაწვდომია, და გადაფორმებისას იურიდიული პირის წერილი უცხოელთა კვოტის შესახებ.
გადახდის ინსტრუქციები, რომლებითაც უცხოური ვალუტა თქვენი ანგარიშიდან იგზავნება, დანიშნულებაში ბინის მითითებით, და FET ან ბანკის დადასტურება ყოველ გადახდაზე.
ვილისთვის: მიწის ოფისში რეგისტრირებული იჯარა, რომელიც ისე არის აღწერილი, როგორიც არის: 30 წლამდე ვადა.
არანაირი კომპანიის სტრუქტურა, რომელშიც ტაილანდელი აქციონერები აქციებს თქვენი სახელით ფლობენ.
დამოუკიდებელი ტაილანდელი იურისტი, რომელიც საკუთრებას მიწის ოფისში შეამოწმებს, სანამ დაჯავშნაზე მეტს გადაიხდით.

გადაფორმებისას გადასახდელი გადასახადები და მოსაკრებლები განხილულია ჩვენს გზამკვლევში იმის შესახებ, რა ჯდება რეალურად ტაილანდში ყიდვა, ბინადრობის ვარიანტები კი ქონების მყიდველებისთვის ვიზების ჩვენს გზამკვლევში. როცა შენობების შედარებისთვის მზად იქნებით, ტაილანდის ჩვენი განცხადებები აჩვენებს პროექტებს, რომლებსაც ამჟამად გთავაზობთ.