Co cudzoziemiec może posiadać w Tajlandii…

Cudzoziemiec będący osobą fizyczną może mieć w Tajlandii lokal w kondominium na pełną własność, zarejestrowany na jego nazwisko w urzędzie ziemskim (Land Office), jeśli spełnione są dwa warunki: cudzoziemcy łącznie posiadają nie więcej niż 49% całkowitej powierzchni lokali w budynku, a pieniądze na zakup wpływają z zagranicy w walucie obcej. Z gruntem jest inaczej. Cudzoziemiec będący osobą fizyczną nie może być właścicielem gruntu w Tajlandii, dlatego willę kupuje się zwykle jako zarejestrowaną dzierżawę gruntu połączoną z własnością stojącego na nim domu.

W 2026 roku te ramy się nie zmieniły. W czerwcu 2024 roku rząd zaproponował dzierżawy na 99 lat i 75% limit dla cudzoziemców w kondominiach, ale według stanu na październik 2026 roku żadna z tych zmian nie została uchwalona. Poniżej omawiamy, co każda zasada oznacza w praktyce, gdzie są rzeczywiste wyjątki i które twierdzenia z ogłoszeń i broszur można spokojnie odrzucić.

Ten przewodnik jest przeznaczony dla osób fizycznych kupujących dom albo lokal inwestycyjny na Phuket, w Bangkoku, Pattaya lub na Koh Samui. Nie jest poradą prawną. Każdy zakup powinien przejść przez ręce niezależnego tajlandzkiego prawnika. Powtarzamy to także niżej, bo pominięcie tego kroku może kosztować samą nieruchomość.

Pełna własność lokalu na podstawie ustawy o kondominiach

Podstawą prawną jest ustawa o kondominiach (Condominium Act) B.E. 2522 (1979). Na jej podstawie cudzoziemiec może mieć lokal w kondominium na pełną własność (freehold), na własne nazwisko. Pełna własność oznacza tu, że w akcie własności lokalu widnieje Państwa nazwisko. Wraz z nim mają Państwo udział w nieruchomości wspólnej budynku proporcjonalny do powierzchni lokalu oraz głosy w juristic person, czyli wspólnocie współwłaścicieli, która jest osobą prawną zarządzającą budynkiem i pobierającą opłaty za części wspólne.

Sekcja 19 ustawy wymienia, kto spełnia warunki. Wśród kategorii są cudzoziemcy ze stałą rezydencją w Tajlandii, cudzoziemcy przyjęci na podstawie przepisów o wspieraniu inwestycji oraz cudzoziemcy, którzy przywożą do Tajlandii walutę obcą albo płacą z rachunku walutowego lub z rachunku w bahtach dla nierezydentów. Niemal każdy kupujący z zagranicy korzysta z ostatniej ścieżki: waluty obcej przywiezionej z zagranicy.

Gdy umiera właściciel cudzoziemiec

Lokal w kondominium może przejść na spadkobiercę cudzoziemca, ale tylko jeśli spadkobierca sam spełnia warunki nabycia, a rejestracja nie wyprowadza budynku poza limit dla cudzoziemców. Spadkobierca, który tych warunków nie spełnia lub którego rejestracja podniosłaby udział cudzoziemców powyżej 49%, musi zawiadomić urząd i zbyć lokal w ciągu roku. Land Department przyjął, że spadkobiercy właściciela, który kupił lokal ścieżką walutową, wstępują w jego prawa. Te wytyczne pochodzą z 2013 roku, dlatego testament obejmujący tajlandzki lokal powinien sprawdzić tajlandzki prawnik, zamiast zakładać, że zadziała.

Limit 49% dla cudzoziemców i kiedy się go sprawdza

Sekcja 19 bis ogranicza własność cudzoziemców w jednym kondominium do 49% łącznej powierzchni wszystkich lokali, co oznacza, że co najmniej 51% musi należeć do Tajlandczyków. Liczy się metry kwadratowe powierzchni, a nie liczbę lokali, więc właściwe pytanie nigdy nie brzmi „ilu cudzoziemców ma tu lokale”, tylko „ile powierzchni dla cudzoziemców jeszcze zostało”.

Limitu nie sprawdza się przy podpisaniu umowy. Sprawdza się go wtedy, gdy lokal jest rejestrowany na Państwa nazwisko w urzędzie ziemskim, a w przypadku nowego kondominium może to nastąpić dopiero po ukończeniu budynku i zarejestrowaniu go jako kondominium, bo dopiero wtedy wydaje się akty własności lokali. Ten moment tworzy realne ryzyko: jeśli w dniu przeniesienia własności limit dla cudzoziemców jest wyczerpany, lokalu nie można zarejestrować na cudzoziemca.

Chronią Państwa dwa dokumenty. Przed podjęciem zobowiązania proszę poprosić dewelopera, a na rynku wtórnym wspólnotę budynku (juristic person), o pisemne potwierdzenie, że dla Państwa konkretnego lokalu jest dostępny limit dla cudzoziemców. Przy przeniesieniu własności urząd ziemski będzie wymagał od wspólnoty pisma o limicie dla cudzoziemców, potwierdzającego, że lokal można zarejestrować na cudzoziemca, wraz z zaświadczeniem z sekcji 29, że sprzedający nie ma zaległości w opłatach za części wspólne.

Pieniądze muszą przyjść z zagranicy, w walucie obcej

To zasada, na której ludzie najczęściej się potykają. Przy ścieżce walutowej pieniądze na zakup muszą wpłynąć z zagranicy w walucie obcej i zostać przewalutowane na bahty przez tajlandzki bank przyjmujący. Bez dokumentu, który to potwierdza, urząd ziemski nie zarejestruje lokalu na cudzoziemca.

Takim dowodem jest formularz transakcji walutowej (Foreign Exchange Transaction form), znany jako FET, a dawniej jako Tor Tor 3, wystawiany przez tajlandzki bank, który przyjmuje pieniądze. Wystawianie formularza FET przy przelewach przychodzących od około 50,000 USD to praktyka bankowa, a nie wymóg ustawy. Przy mniejszych przelewach stosuje się zamiast niego bankowe potwierdzenia uznania rachunku i pismo potwierdzające z banku.

Sposób wysłania pieniędzy jest równie ważny jak ich kwota:

Pieniądze należy wysłać z własnego rachunku, jako przyszły zarejestrowany właściciel. Pieniądze wysłane przez spółkę, krewnego albo znajomego mogą skłonić urząd ziemski do odmowy rejestracji w ramach limitu dla cudzoziemców.
Należy wysłać walutę obcą, a nie bahty. Bahty przewalutowane jeszcze w kraju zamieszkania również mogą skłonić urząd ziemski do odmowy rejestracji w ramach limitu dla cudzoziemców.
Jako cel należy wskazać zakup lokalu, z nazwą projektu i numerem lokalu w tytule przelewu.
Przy zakupie off-plan każdą ratę należy wysyłać w ten sam sposób, tak by dokumentacja bankowa obejmowała całą cenę.
Należy zachować każdy formularz FET i każde potwierdzenie uznania rachunku. Będą znów potrzebne przy sprzedaży.

Ta sama zasada obala popularny mit: zapłata za lokal w ramach limitu dla cudzoziemców w bahtach ze zwykłego tajlandzkiego rachunku nie spełnia warunków. Spełniają je tylko przywieziona waluta obca, rachunek walutowy albo rachunek w bahtach dla nierezydentów. Płatności i dzień przeniesienia własności omawiamy w naszym przewodniku krok po kroku po zakupie kondominium w Tajlandii.

Dlaczego grunt jest niedostępny

Cudzoziemcy będący osobami fizycznymi i zagraniczne spółki nie mogą być właścicielami gruntu w Tajlandii, chyba że mają szczególne zezwolenie ustawowe, na przykład zgodę Board of Investment (BOI) albo Industrial Estate Authority dla kwalifikujących się spółek. Tajlandzka spółka jest na potrzeby przepisów o gruntach traktowana jako zagraniczna, jeśli cudzoziemcy mają ponad 49% jej kapitału zakładowego albo jeśli połowa lub więcej jej udziałowców to cudzoziemcy. Spółka, która rzeczywiście należy w większości do Tajlandczyków, może być właścicielem gruntu.

Cudzoziemiec może natomiast być właścicielem budynku. Można mieć dom, nie będąc właścicielem gruntu pod nim, i dzierżawić ten grunt. W praktyce własność domu zabezpiecza się albo zarejestrowanym prawem zabudowy (superficies), albo budową na własne nazwisko, na podstawie pozwolenia na budowę, na dzierżawionym gruncie.

Zarejestrowana dzierżawa

Standardowym narzędziem przy willach jest zarejestrowana dzierżawa. Kodeks cywilny i handlowy ogranicza dzierżawę nieruchomości do 30 lat, a dłuższy uzgodniony okres skraca się do 30 lat. Dzierżawa na okres dłuższy niż trzy lata musi mieć formę pisemną i zostać zarejestrowana w urzędzie ziemskim, w przeciwnym razie można jej dochodzić tylko przez trzy lata. Uzgodnione z góry opcje przedłużenia, które mają wydłużyć dzierżawę ponad 30 lat, czyli struktura „30+30+30”, zostały uznane za nieważne przez Sąd Najwyższy w wyroku nr 4655/2566, przy czym pierwszy zarejestrowany 30-letni okres pozostaje ważny. Ten wyrok omawiamy szczegółowo w naszym przewodniku po willach i dzierżawie na 30 lat.

Superficies i usufruct

Superficies (prawo zabudowy) to zarejestrowane prawo do bycia właścicielem budynków lub obiektów na cudzym gruncie, na czas oznaczony do 30 lat albo na czas życia właściciela gruntu lub uprawnionego. O ile akt nie stanowi inaczej, prawo to można przenieść i odziedziczyć. Usufruct (użytkowanie) to zarejestrowane prawo do posiadania cudzej nieruchomości, korzystania z niej i pobierania z niej pożytków, na okres do 30 lat albo dożywotnio. Nie można go przenieść i wygasa ze śmiercią uprawnionego. Oba prawa są rzadkie i oba są skuteczne wobec osób trzecich dopiero po zarejestrowaniu w urzędzie ziemskim.

Wyjątki i struktura, która jest przestępstwem

Sekcja 96 bis: 40 mln THB za maksymalnie 1 rai

Sekcja 96 bis Kodeksu gruntowego (Land Code) pozwala cudzoziemcowi, który przywiezie co najmniej 40 mln THB i utrzyma je w zatwierdzonych inwestycjach, takich jak tajlandzkie obligacje skarbowe lub spółki wspierane przez BOI, przez co najmniej pięć lat, wystąpić do ministra spraw wewnętrznych o zgodę na nabycie do 1 rai (1,600 m2) gruntu na cele mieszkaniowe. Zgoda jest uznaniowa, a z tej ścieżki korzysta się rzadko.

Spółki wspierane przez BOI

Spółki wspierane przez Board of Investment mogą uzyskać zgodę na posiadanie gruntu na potrzeby wspieranej działalności, biur i mieszkań dla pracowników, z zastrzeżeniem kryteriów BOI. To ścieżka dla spółek, a nie sposób na kupno wakacyjnej willi przez osobę fizyczną. BOI zaostrzyła kryteria dotyczące gruntów mieszkaniowych dla wspieranych spółek obwieszczeniem Por. 9/2568 z 18 lipca 2025 roku, opublikowanym w dzienniku urzędowym (Government Gazette) 6 stycznia 2026 roku.

Tajlandzkie spółki z podstawionymi udziałowcami

Tajlandzka spółka, której tajlandzcy udziałowcy jedynie użyczają nazwisk, posiadając udziały w imieniu cudzoziemca albo za jego pieniądze, jest nielegalna. Zgodnie z sekcją 36 ustawy o działalności gospodarczej cudzoziemców (Foreign Business Act) obywatelom Tajlandii działającym jako podstawieni udziałowcy (nominee) grozi do trzech lat pozbawienia wolności i/lub grzywna od 100,000 do 1,000,000 THB, a ta sama sekcja przewiduje kary dla cudzoziemca, który z nich korzysta. Kodeks gruntowy dodaje przymusowe zbycie gruntu i odrębną odpowiedzialność karną.

W 2026 roku egzekwowanie przepisów się zaostrzyło. Od 1 sierpnia 2026 roku Department of Business Development wymaga wyciągów bankowych i pisma wyjaśniającego inwestycję przy rejestracji lub zmianie spółki z zagranicznymi współinwestorami lub zagranicznymi osobami uprawnionymi do podpisu, ze szczególnym uwzględnieniem 16 prowincji podwyższonego ryzyka, w tym Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani, Chonburi i Bangkoku. 25 sierpnia 2026 roku Ministerstwo Spraw Wewnętrznych poleciło prowincjonalnym urzędom ziemskim weryfikować spółki wykazujące wskaźniki ryzyka podstawienia i dążyć do zbycia gruntu albo składać zawiadomienia o przestępstwie. Jeśli ktoś proponuje Państwu willę „na własność przez spółkę”, proszę najpierw przedstawić oba te środki swojemu prawnikowi.

Propozycje, o których można przeczytać, a które nie są prawem

25 czerwca 2024 roku rząd ogłosił propozycję wydłużenia dzierżaw gruntu dla cudzoziemców do 99 lat i podniesienia limitu dla cudzoziemców w kondominiach do 75%, przy zachowaniu prawa głosu cudzoziemców w budynku na poziomie 49%. Zmianę przepisów powierzono Ministerstwu Spraw Wewnętrznych. Do października 2026 roku nie uchwalono żadnej ustawy zmieniającej, więc limit 30 lat dla dzierżawy i limit 49% nadal obowiązują.

W maju 2026 roku Departament Gruntów (Department of Lands) wysłał do urzędów ziemskich trzy okólniki dotyczące gruntów posiadanych w imieniu cudzoziemców przez tajlandzkie osoby podstawione. Są to instrukcje administracyjne, a nie nowe prawo.

Gdy ogłoszenie reklamuje „dzierżawę na 99 lat” albo projekt „z limitem 75% dla cudzoziemców”, mówi ono więcej o sprzedającym niż o nieruchomości.

Formy własności w zestawieniu

Ścieżka	Co Państwo mają	Okres	Główny warunek	Kto z niej korzysta
Kondominium na pełną własność	Akt własności lokalu na Państwa nazwisko oraz udział w nieruchomości wspólnej	Bez ograniczenia czasowego	W ramach limitu 49%; pieniądze z zagranicy w walucie obcej	Większość kupujących z zagranicy będących osobami fizycznymi
Zarejestrowana dzierżawa gruntu	Prawo do korzystania z gruntu; dom może być Państwa własnością	Do 30 lat; przedłużenie to nowa umowa	Forma pisemna i rejestracja w urzędzie ziemskim, jeśli ponad 3 lata	Kupujący wille
Superficies	Własność budynków na cudzym gruncie	Do 30 lat albo na czas życia	Rejestracja w urzędzie ziemskim	Rzadko stosowane
Usufruct	Prawo do korzystania z nieruchomości i pobierania z niej pożytków	Do 30 lat albo dożywotnio	Rejestracja; nieprzenoszalne; wygasa ze śmiercią	Rzadko stosowane
Sekcja 96 bis	Do 1 rai gruntu pod dom	Własność	40 mln THB zainwestowane na 5 lat; decyzja uznaniowa ministra	Rzadko wykorzystywana
Spółka z większością tajlandzką	Właścicielem gruntu jest spółka	Własność	Rzeczywista większość tajlandzka; podstawieni udziałowcy to przestępstwo	Nie jest to ścieżka dla kupującego będącego osobą fizyczną

Co sprawdzić przed zakupem

Pisemne potwierdzenie, że dla Państwa lokalu jest dostępny limit dla cudzoziemców, oraz pismo wspólnoty (juristic person) o limicie przy przeniesieniu własności.
Instrukcje płatnicze, zgodnie z którymi waluta obca wychodzi z Państwa własnego rachunku, z oznaczeniem lokalu w tytule przelewu, oraz formularz FET lub potwierdzenie bankowe dla każdej płatności.
W przypadku willi: dzierżawę zarejestrowaną w urzędzie ziemskim i opisaną zgodnie z tym, czym jest, czyli jako okres do 30 lat.
Brak struktury ze spółką, w której tajlandzcy udziałowcy posiadają udziały w Państwa imieniu.
Niezależnego tajlandzkiego prawnika, który sprawdzi tytuł w urzędzie ziemskim, zanim zapłacą Państwo więcej niż opłatę rezerwacyjną.

Podatki i opłaty przy przeniesieniu własności opisujemy w naszym przewodniku o tym, ile naprawdę kosztuje zakup w Tajlandii, a możliwości uzyskania prawa pobytu w naszym przewodniku po wizach dla kupujących nieruchomości. Gdy będą Państwo gotowi porównywać budynki, nasze oferty w Tajlandii pokazują projekty, które obecnie proponujemy.

Co cudzoziemiec może posiadać w Tajlandii w 2026 roku: kondominium na własność, limit 49% i dlaczego grunt jest niedostępny