O que um estrangeiro pode ter na Tailândia em 2026: condomínio em propriedade plena, a cota de 49% e por que terrenos estão vetados
Uma pessoa física estrangeira pode ser dona plena de uma unidade de condomínio na Tailândia, registrada em seu próprio nome no Land Office (o registro de terras), desde que valham duas condições: os estrangeiros, somados, não podem ter mais de 49% da área total das unidades do prédio, e o dinheiro da compra precisa chegar do exterior em moeda estrangeira. Com terrenos é diferente. Uma pessoa física estrangeira não pode ser dona de terra na Tailândia, então a villa normalmente é comprada como um arrendamento registrado do terreno mais a propriedade da casa construída sobre ele.
Esse quadro não mudou em 2026. O governo propôs em junho de 2024 arrendamentos de 99 anos e uma cota de 75% nos condomínios, mas em outubro de 2026 nenhuma das duas medidas tinha sido aprovada. A seguir explicamos o que cada regra significa na prática, onde estão as exceções reais e quais afirmações de anúncios e folhetos você pode descartar com segurança.
Este guia foi escrito para pessoas físicas que compram uma moradia ou uma unidade de investimento em Phuket, Bangkok, Pattaya ou Koh Samui. Não é consultoria jurídica. Toda compra deve passar por um advogado tailandês independente, e repetimos isso mais adiante porque o preço de pular essa etapa pode ser o próprio imóvel.
Propriedade plena de condomínio pela Condominium Act
A base legal é a Condominium Act B.E. 2522 (1979). Por ela, um estrangeiro pode ter uma unidade de condomínio em propriedade plena (freehold), em seu próprio nome. Propriedade plena, aqui, significa que o título da unidade traz o seu nome. Com ele você é dono de uma fração das áreas comuns do prédio proporcional à área da sua unidade e tem votos na juristic person, a entidade jurídica dos coproprietários que administra o prédio e cobra as taxas de condomínio.
A Seção 19 da lei lista quem se qualifica. As categorias incluem estrangeiros com residência permanente na Tailândia, estrangeiros admitidos pela lei de promoção de investimentos e estrangeiros que trazem moeda estrangeira para a Tailândia ou pagam a partir de uma conta em moeda estrangeira ou de uma conta em baht de não residente. Quase todo comprador do exterior usa o último caminho: moeda estrangeira trazida de fora.
Se o proprietário estrangeiro morrer
Uma unidade de condomínio pode passar a um herdeiro estrangeiro, mas só se ele for pessoalmente elegível e se o registro mantiver o prédio dentro da cota estrangeira. Um herdeiro que não se qualifique, ou cujo registro faria a propriedade estrangeira passar de 49%, precisa notificar as autoridades e se desfazer da unidade em até um ano. O Land Department aceitou que os herdeiros de um proprietário que comprou pelo caminho da moeda estrangeira assumem os direitos dele. Essa orientação é de 2013, então um testamento que inclua uma unidade na Tailândia deve ser revisado por um advogado tailandês, e não presumido válido.
A cota estrangeira de 49%, e quando ela é verificada
A Seção 19 bis limita a propriedade estrangeira num empreendimento de condomínio a 49% da área total de todas as unidades, o que significa que pelo menos 51% precisam ser de tailandeses. A conta é feita em metros quadrados de área, e não em número de unidades, então a pergunta útil nunca é "quantos estrangeiros são donos aqui", mas "quanta área estrangeira ainda resta".
A cota não é verificada na assinatura. Ela é verificada quando a unidade é registrada no seu nome no Land Office, e num condomínio novo isso só pode acontecer depois que o prédio fica pronto e é registrado como condomínio, porque só então os títulos das unidades são emitidos. Esse momento cria um risco real: se a cota estrangeira estiver cheia no dia da transferência, a unidade não pode ser registrada em nome de um estrangeiro.
Dois documentos protegem você. Antes de se comprometer, peça à incorporadora, ou, numa revenda, à juristic person do prédio, que confirme por escrito que há cota estrangeira disponível para a sua unidade específica. Na transferência, o Land Office vai pedir a carta de cota estrangeira da juristic person confirmando que a unidade pode ser registrada em nome de um estrangeiro, junto com o certificado da Seção 29 de que o vendedor não deve taxas de condomínio.
O dinheiro precisa vir do exterior, em moeda estrangeira
Esta é a regra que mais pega as pessoas desprevenidas. No caminho da moeda estrangeira, o dinheiro da compra precisa chegar do exterior em moeda estrangeira e ser convertido em baht pelo banco tailandês que o recebe. O Land Office não registra a unidade em nome de um estrangeiro sem prova documental disso.
A prova é o Foreign Exchange Transaction form, conhecido como FET e antes chamado Tor Tor 3, emitido pelo banco tailandês que recebe o dinheiro. Emitir o FET para transferências recebidas a partir de cerca de 50,000 USD é prática bancária, e não uma lei. Para transferências menores, usam-se os avisos de crédito do banco e uma carta de confirmação bancária.
A forma de enviar o dinheiro importa tanto quanto o valor enviado:
- Envie da sua própria conta, como futuro proprietário registrado. Dinheiro enviado por uma empresa, um parente ou um amigo pode levar o Land Office a recusar o registro dentro da cota estrangeira.
- Envie moeda estrangeira, não baht. Baht convertido antes de sair do seu país também pode levar o Land Office a recusar o registro dentro da cota estrangeira.
- Indique como finalidade a compra da unidade, com o projeto e o número da unidade na referência do pagamento.
- Numa compra na planta, envie todas as parcelas da mesma forma, para que a prova bancária cubra o preço inteiro.
- Guarde todos os FET e avisos de crédito. Você vai precisar deles de novo quando vender.
A mesma regra derruba um mito comum: pagar uma unidade da cota estrangeira em baht a partir de uma conta tailandesa comum não serve. Só servem moeda estrangeira trazida de fora, uma conta em moeda estrangeira ou uma conta em baht de não residente. Explicamos os pagamentos e o dia da transferência no nosso guia passo a passo para comprar um condomínio na Tailândia.
Por que terrenos estão vetados
Pessoas físicas e empresas estrangeiras não podem ser donas de terra na Tailândia, exceto com permissão legal específica, como a aprovação do Board of Investment ou da Industrial Estate Authority para empresas que se qualifiquem. Uma empresa tailandesa é tratada como estrangeira para fins de terra se estrangeiros detiverem mais de 49% do seu capital social, ou se metade ou mais dos seus sócios forem estrangeiros. Uma empresa que tenha de fato maioria tailandesa pode ser dona de terra.
O que um estrangeiro pode ter é uma edificação. Você pode ser dono de uma casa sem ser dono do terreno embaixo dela, e arrendar o terreno. Na prática, a propriedade da casa é garantida por um direito de superfície registrado ou pela construção em seu próprio nome, com alvará de construção, num terreno arrendado.
O arrendamento registrado
A ferramenta padrão para villas é o arrendamento registrado. O Código Civil e Comercial limita a 30 anos o arrendamento de imóveis, e um prazo combinado maior é reduzido para 30. Um arrendamento de mais de três anos precisa ser feito por escrito e registrado no Land Office; caso contrário, só é exigível por três anos. As opções de renovação combinadas de antemão para estender um arrendamento além de 30 anos, a estrutura "30+30+30", foram declaradas nulas pela Suprema Corte na Decisão nº 4655/2566, e o primeiro prazo registrado de 30 anos continua válido. Tratamos dessa decisão em detalhe no nosso guia sobre villas e o arrendamento de 30 anos.
Direito de superfície e usufruto
O direito de superfície (superficies) é um direito registrado de ser dono de edificações ou estruturas em terreno alheio, por um prazo fixo de até 30 anos ou pela vida do dono do terreno ou do superficiário. Salvo disposição contrária na escritura, pode ser transferido e herdado. O usufruto é um direito registrado de possuir, usar e colher os frutos de um bem alheio, por até 30 anos ou pela vida do titular. Não pode ser transferido e termina com a morte do titular. Os dois são pouco comuns, e ambos só valem perante terceiros depois de registrados no Land Office.
As exceções, e a estrutura que é crime
Seção 96 bis: 40 milhões de THB por até 1 rai
A Seção 96 bis do Land Code permite que um estrangeiro que traga pelo menos 40 milhões de THB e os mantenha em investimentos aprovados, como títulos do governo tailandês ou empresas promovidas pelo BOI, por pelo menos cinco anos, peça ao Ministro do Interior permissão para ser dono de até 1 rai (1,600 m²) de terreno para uso residencial. A aprovação é discricionária, e o caminho é pouco usado.
Empresas promovidas pelo BOI
As empresas promovidas pelo Board of Investment podem receber permissão para ter terrenos destinados ao negócio promovido, a escritórios e a moradia de funcionários, conforme os critérios do BOI. É um caminho corporativo, e não uma forma de uma pessoa física comprar uma villa de férias. O BOI endureceu os critérios para terrenos residenciais de empresas promovidas com a Notificação Por. 9/2568, de 18 de julho de 2025, publicada no Government Gazette em 6 de janeiro de 2026.
Empresas tailandesas com sócios testas de ferro
Uma empresa tailandesa cujos sócios tailandeses só emprestam o nome, detendo ações para um estrangeiro ou financiados por ele, é ilegal. Pela Seção 36 da Foreign Business Act, os tailandeses que atuam como testas de ferro (nominees) estão sujeitos a até três anos de prisão e/ou multas de 100,000 a 1,000,000 THB, e a mesma seção também pune o estrangeiro que os usa. O Land Code acrescenta a alienação forçada do terreno e uma responsabilidade criminal à parte.
A fiscalização apertou em 2026. Desde 1º de agosto de 2026, o Department of Business Development exige extratos bancários e uma carta explicando o investimento quando uma empresa com coinvestidores ou signatários estrangeiros é registrada ou alterada, com foco em 16 províncias de risco, entre elas Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani, Chonburi e Bangkok. Em 25 de agosto de 2026, o Ministério do Interior mandou os escritórios provinciais de terras examinarem as empresas com indícios de uso de testas de ferro e buscarem a alienação do terreno ou apresentarem queixas criminais. Se alguém lhe oferecer uma villa "em propriedade plena por meio de uma empresa", leve essas duas medidas ao seu advogado antes de qualquer outra coisa.
Propostas sobre as quais você vai ler, e que não são lei
Em 25 de junho de 2024, o governo anunciou uma proposta para estender a 99 anos os arrendamentos de terras a estrangeiros e elevar a 75% a cota estrangeira nos condomínios, mantendo em 49% os direitos de voto estrangeiros num prédio. O Ministério do Interior ficou encarregado de alterar as leis. Até outubro de 2026 nenhuma lei de alteração tinha sido aprovada, então o limite de 30 anos para arrendamentos e a cota de 49% continuam sendo a lei.
Em maio de 2026, o Department of Lands enviou aos escritórios de terras três circulares sobre terras detidas para estrangeiros por meio de testas de ferro tailandeses. São instruções administrativas, não uma lei nova.
Quando um anúncio oferece um "arrendamento de 99 anos" ou um projeto "com cota estrangeira de 75%", leia isso como uma informação sobre o vendedor, e não sobre o imóvel.
As opções de propriedade lado a lado
| Caminho | O que você detém | Prazo | Principal condição | Quem usa |
|---|---|---|---|---|
| Condomínio em propriedade plena | Título da unidade no seu nome, mais uma fração das áreas comuns | Sem limite de tempo | Dentro da cota de 49%; dinheiro do exterior em moeda estrangeira | A maioria dos compradores estrangeiros pessoas físicas |
| Arrendamento registrado do terreno | Direito de usar o terreno; a casa pode ser sua | Até 30 anos; a renovação é um novo acordo | Por escrito e registrado no Land Office se tiver mais de 3 anos | Compradores de villas |
| Direito de superfície | Propriedade de edificações em terreno alheio | Até 30 anos, ou uma vida | Registrado no Land Office | Pouco comum |
| Usufruto | Direito de usar o bem e colher seus frutos | Até 30 anos, ou a vida do titular | Registrado; intransferível; termina com a morte | Pouco comum |
| Seção 96 bis | Até 1 rai de terreno para uma residência | Propriedade | 40 milhões de THB investidos por 5 anos; decisão discricionária do ministro | Pouco usado |
| Empresa de maioria tailandesa | A empresa é dona do terreno | Propriedade | Maioria tailandesa de fato; sócios testas de ferro são crime | Não é um caminho para o comprador pessoa física |
O que verificar antes de comprar
- Confirmação por escrito de que há cota estrangeira disponível para a sua unidade e, na transferência, a carta de cota estrangeira da juristic person.
- Instruções de pagamento que enviem moeda estrangeira da sua própria conta, com a unidade indicada na referência, e um FET ou uma confirmação bancária para cada pagamento.
- Numa villa, um arrendamento registrado no Land Office e descrito como o que ele é: um prazo de até 30 anos.
- Nenhuma estrutura empresarial em que sócios tailandeses detenham ações por sua conta.
- Um advogado tailandês independente que pesquise o título no Land Office antes de você pagar algo além da reserva.
Os impostos e taxas da transferência estão no nosso guia sobre quanto custa de fato comprar na Tailândia, e as opções de residência no nosso guia de vistos para quem compra imóvel. Quando estiver pronto para comparar prédios, os nossos anúncios na Tailândia mostram os projetos que oferecemos hoje.
