2026 年外国人在泰国可以拥有什么：公寓永久产权、49% 配额，以及为什么不能买地

外国个人可以在泰国完整拥有公寓单元，并在土地局登记在本人名下，前提是满足两个条件：外国人合计持有的面积不超过整栋楼单元总面积的 49%，且购房款以外币从境外汇入。土地则是另一回事。外国个人不能在泰国拥有土地，所以别墅通常以已登记的土地租约加上地上房屋所有权的方式购买。

这一框架在 2026 年没有改变。政府曾在 2024 年 6 月提出 99 年租约和 75% 公寓配额，但截至 2026 年 10 月，两者都没有立法。下文说明每项规则在实践中的含义、真正的例外在哪里，以及房源和宣传册中哪些说法可以放心忽略。

本指南面向在普吉岛、曼谷、芭堤雅或苏梅岛购买自住房或投资单元的个人。本文不构成法律建议。每一笔购房都应经过独立的泰国律师，下文还会再次强调这一点，因为省掉这一步，代价可能就是房产本身。

《公寓法》下的公寓永久产权

法律依据是《佛历 2522 年（1979 年）公寓法》。根据该法，外国人可以本人名义以永久产权（freehold）持有公寓单元。这里的永久产权，是指单元房产证上写的是您的名字。凭这份房产证，您按单元面积比例拥有楼宇公共财产的份额，并在法人（juristic person）中拥有投票权；法人是管理楼宇、收取公共费用的业主共同法律实体。

该法第 19 条列出了符合资格的人，类别包括：在泰国拥有永久居留权的外国人、依据投资促进法获准入境的外国人，以及将外币汇入泰国、或从外币账户或非居民泰铢账户付款的外国人。几乎所有海外买家走的都是最后一条途径：从境外汇入外币。

外国业主身故时

公寓单元可以由外国继承人继承，但前提是继承人本人符合资格，而且登记后整栋楼仍在外国人配额之内。不符合资格的继承人，或其登记会使外国人持有比例超过 49% 的，必须通知主管部门，并在一年内处置该单元。土地厅已认可，通过外币途径购房的业主，其继承人可以承继该业主的权利。这项指引出自 2013 年，因此涉及泰国单元的遗嘱应请泰国律师审查，不能想当然地认为有效。

49% 外国人配额，以及何时核查

第 19 条之二规定，一个公寓项目中外国人持有的面积不得超过全部单元总面积的 49%，也就是说至少 51% 必须由泰国人持有。计算单位是面积平方米，而不是单元数量，所以有用的问题从来不是“这里有多少外国人业主”，而是“外国人配额还剩多少面积”。

配额不是在签约时核查，而是在土地局把单元登记到您名下时核查。对于新公寓，这只能在楼宇竣工并登记为公寓之后进行，因为单元房产证到那时才会颁发。这个时间差带来了实实在在的风险：如果过户当天外国人配额已满，单元就无法登记在外国人名下。

有两份文件可以保护您。在做出承诺之前，请开发商（转售房则请楼宇法人）书面确认您所购的具体单元仍有外国人配额。过户时，土地局会要求法人出具外国人配额函，确认该单元可以登记到外国人名下，同时还要提供第 29 条规定的、证明卖方未拖欠公共费用的证明。

资金必须以外币从境外汇入

这是最容易让人栽跟头的规则。按照外币途径，购房款必须以外币从境外汇入，由收款的泰国银行兑换成泰铢。没有相应的书面证明，土地局不会把单元登记到外国人名下。

这份证明就是外汇交易表（Foreign Exchange Transaction form），简称 FET，原称 Tor Tor 3，由收款的泰国银行出具。对约 50,000 USD 或以上的境外汇入款出具 FET 是银行惯例，而非法律规定。较小金额的汇款则以银行入账通知和银行确认函代替。

怎么汇款，和汇多少同样重要：

从您本人的账户汇出，因为您是未来的登记业主。由公司、亲属或朋友汇出的资金，可能导致土地局拒绝按外国人配额登记。
汇外币，不要汇泰铢。在您本国就已兑换成泰铢再汇出的资金，同样可能导致土地局拒绝按外国人配额登记。
注明用途为购买该单元，并在付款附言中写明项目和单元号。
如果购买期房，每一期都用同样的方式汇款，使银行凭证覆盖全部房价。
保存每一份 FET 和入账通知，出售时还会用到。

同一条规则也破除了一个常见的误解：用普通泰国账户里的泰铢支付外国人配额单元的房款，是不符合条件的。只有汇入的外币、外币账户或非居民泰铢账户才符合条件。付款和过户当天的流程见泰国公寓购买分步指南。

为什么不能买地

外国个人和外国公司不得在泰国拥有土地，除非获得特定的法定许可，例如符合条件的公司取得投资促进委员会或工业区管理局的批准。如果外国人持有泰国公司 49% 以上的注册资本，或者一半或以上的股东是外国人，该公司在土地问题上就被视为外国公司。确实由泰国人控股的公司可以拥有土地。

外国人可以拥有的是建筑物。您可以拥有房屋而不拥有其下的土地，土地则通过租赁取得。实践中，房屋所有权要么通过已登记的地上权来保障，要么凭建筑许可，以您本人名义在租赁土地上建房。

已登记的租约

别墅的标准做法是已登记的租约。《民商法典》将不动产租期上限定为 30 年，约定更长的租期会被缩减为 30 年。超过三年的租约必须采用书面形式并在土地局登记，否则只能强制执行三年。为把租期延长到 30 年以上而事先约定的续约选择权，即“30+30+30”结构，已被最高法院第 4655/2566 号判决认定无效，而首个已登记的 30 年租期仍然有效。这项判决的详细分析见别墅与 30 年租约指南。

地上权与用益权

地上权（superficies）是在他人土地上拥有建筑物或构筑物的登记权利，期限可以是最长 30 年的固定期限，也可以是土地所有人或地上权人的终身。除非契据另有规定，地上权可以转让和继承。用益权（usufruct）是占有、使用他人财产并收取其孳息的登记权利，期限最长 30 年或为权利人终身。用益权不可转让，权利人去世即告终止。两者都不常见，而且只有在土地局登记后才能对抗第三人。

例外情形，以及属于犯罪的架构

第 96 条之二：投入 4,000 万 THB，最多可拥有 1 莱土地

《土地法典》第 96 条之二规定，外国人汇入至少 4,000 万 THB，并将其投入泰国政府债券或获 BOI 促进的公司等经批准的投资至少五年，可以向内政部长申请拥有最多 1 莱（1,600 m²）的住宅用地。是否批准由部长酌情决定，这条途径很少有人使用。

获 BOI 促进的公司

获投资促进委员会（BOI）促进的公司，可以在符合 BOI 标准的前提下，获准为其受促进业务、办公室和员工住房拥有土地。这是一条公司途径，而不是个人购买度假别墅的方法。BOI 以 2025 年 7 月 18 日签发、2026 年 1 月 6 日在《政府公报》上公布的 Por. 9/2568 号公告，收紧了受促进公司住宅用地的标准。

有代持股东的泰国公司

如果泰国公司的泰国股东只是出借名义，替外国人持股或由外国人出资，这样的公司就是违法的。根据《外国人经商法》第 36 条，充当代持人的泰国人可处最高三年监禁和/或 100,000 至 1,000,000 THB 罚款，同一条款也处罚利用代持人的外国人。《土地法典》还规定强制处置土地，并另行追究刑事责任。

2026 年执法力度加大。自 2026 年 8 月 1 日起，商业发展厅在登记或变更有外国共同投资人或外国签署人的公司时，要求提供银行对账单和投资说明函，重点是 16 个风险府，包括普吉府、攀牙府、甲米府、素叻他尼府、春武里府和曼谷。2026 年 8 月 25 日，内政部要求各府土地局筛查显示代持风险迹象的公司，并推进土地处置或刑事控告。如果有人向您推荐“通过公司持有永久产权”的别墅，请先拿这两项措施去问您的律师。

您会读到、但尚未成为法律的提案

2024 年 6 月 25 日，政府宣布一项提案：将外国人土地租期延长到 99 年，并将公寓外国人配额提高到 75%，同时外国人在楼宇中的投票权仍维持在 49%。内政部受命修订相关法律。截至 2026 年 10 月，没有任何修正法律获得通过，因此 30 年租期上限和 49% 配额仍然有效。

2026 年 5 月，土地厅向各土地局下发了三份通函，涉及通过泰国代理人为外国人持有的土地。这些是行政指令，而非新法律。

如果房源宣传“99 年租约”，或者某个项目号称“外国人配额 75%”，请把它看作关于卖方的信息，而不是关于房产的信息。

各种持有方式对比

途径	您持有什么	期限	主要条件	适用人群
公寓永久产权	登记在您名下的单元房产证，以及公共财产份额	无期限	在 49% 配额内；资金以外币从境外汇入	大多数外国个人买家
已登记的土地租约	土地使用权；房屋可以归您所有	最长 30 年；续约是新的协议	超过 3 年须书面订立并在土地局登记	别墅买家
地上权	他人土地上建筑物的所有权	最长 30 年，或终身	在土地局登记	不常见
用益权	使用财产并收取其孳息的权利	最长 30 年，或权利人终身	须登记；不可转让；权利人去世即终止	不常见
第 96 条之二	最多 1 莱住宅用地	所有权	投资 4,000 万 THB 满 5 年；由部长酌情批准	很少使用
泰国人控股的公司	土地归公司所有	所有权	确实由泰国人控股；代持股东属于犯罪	不是个人买家的途径