Ce poate deține un străin în Thailanda în 2026: condominiu în proprietate deplină, cota de 49% și de ce terenul este interzis
O persoană fizică străină poate deține pe deplin o unitate într-un condominiu din Thailanda, înregistrată pe propriul nume la Land Office, dacă sunt îndeplinite două condiții: străinii dețin împreună cel mult 49% din suprafața totală a unităților din clădire, iar banii pentru cumpărare sosesc din străinătate, în valută. Cu terenul este altă poveste. O persoană fizică străină nu poate deține teren în Thailanda, așa că o vilă se cumpără de regulă printr-un contract de închiriere a terenului, înregistrat, plus proprietatea asupra casei construite pe el.
Acest cadru nu s-a schimbat în 2026. În iunie 2024, guvernul a propus contracte de închiriere pe 99 de ani și o cotă de 75% în condominii, dar în octombrie 2026 niciuna dintre măsuri nu fusese adoptată. Mai jos arătăm ce înseamnă în practică fiecare regulă, unde sunt excepțiile reale și ce afirmații din anunțuri și broșuri puteți ignora liniștit.
Ghidul este scris pentru persoanele fizice care cumpără o locuință sau o unitate de investiție în Phuket, Bangkok, Pattaya sau Koh Samui. Nu este consultanță juridică. Orice achiziție ar trebui să treacă printr-un avocat thailandez independent, și o repetăm mai jos, pentru că prețul ignorării acestui pas poate fi chiar proprietatea.
Condominiul în proprietate deplină conform Condominium Act
Baza legală este Condominium Act B.E. 2522 (1979). Conform acestei legi, un străin poate deține o unitate într-un condominiu în proprietate deplină (freehold), pe propriul nume. Proprietatea deplină înseamnă aici că actul de proprietate al unității poartă numele dumneavoastră. Odată cu ea dețineți o cotă din proprietatea comună a clădirii, proporțională cu suprafața unității, și aveți drept de vot în persoana juridică a clădirii (juristic person), entitatea legală a coproprietarilor care administrează clădirea și încasează taxele comune.
Secțiunea 19 din lege enumeră cine se califică. Categoriile includ străinii cu rezidență permanentă în Thailanda, străinii admiși în baza legii de promovare a investițiilor și străinii care aduc valută în Thailanda sau plătesc dintr-un cont în valută ori dintr-un cont în baht pentru nerezidenți. Aproape toți cumpărătorii din străinătate folosesc ultima cale: valută adusă din afara țării.
Dacă proprietarul străin moare
O unitate într-un condominiu poate trece la un moștenitor străin, dar doar dacă moștenitorul este el însuși eligibil și dacă înregistrarea păstrează clădirea în cota pentru străini. Un moștenitor care nu se califică sau a cărui înregistrare ar duce proprietatea străinilor peste 49% trebuie să anunțe autoritățile și să înstrăineze unitatea în termen de un an. Land Department a acceptat că moștenitorii unui proprietar care a cumpărat pe calea valutei preiau drepturile acestuia. Aceste îndrumări datează din 2013, așa că un testament care cuprinde o unitate din Thailanda ar trebui verificat de un avocat thailandez, nu presupus valabil.
Cota de 49% pentru străini și momentul în care se verifică
Secțiunea 19 bis plafonează proprietatea străinilor într-un proiect de condominiu la 49% din suprafața totală a tuturor unităților, ceea ce înseamnă că cel puțin 51% trebuie să fie în proprietate thailandeză. Calculul se face în metri pătrați de suprafață, nu în număr de unități, așa că întrebarea utilă nu este niciodată „câți străini dețin aici”, ci „câtă suprafață a mai rămas pentru străini”.
Cota nu se verifică la semnare. Se verifică atunci când unitatea este înregistrată pe numele dumneavoastră la Land Office, iar la un condominiu nou acest lucru se poate întâmpla doar după ce clădirea este finalizată și înregistrată ca un condominiu, pentru că abia atunci se emit actele de proprietate pentru unități. Acest calendar creează un risc real: dacă în ziua transferului cota pentru străini este plină, unitatea nu poate fi înregistrată pe numele unui străin.
Două documente vă protejează. Înainte să vă angajați, cereți dezvoltatorului sau, la o revânzare, persoanei juridice a clădirii să confirme în scris că există cotă disponibilă pentru străini pentru unitatea dumneavoastră. La transfer, Land Office va cere scrisoarea privind cota pentru străini de la persoana juridică a clădirii, care confirmă că unitatea poate fi înregistrată pe numele unui străin, împreună cu certificatul conform Secțiunii 29 că vânzătorul nu are datorii la taxele comune.
Banii trebuie să vină din străinătate, în valută
Aceasta este regula care îi prinde pe cei mai mulți. Pe calea valutei, banii pentru cumpărare trebuie să sosească din străinătate, în valută, și să fie convertiți în baht de banca thailandeză care îi primește. Land Office nu va înregistra unitatea pe numele unui străin fără dovezi scrise în acest sens.
Dovada este formularul Foreign Exchange Transaction, cunoscut ca FET și numit anterior Tor Tor 3, emis de banca thailandeză care primește banii. Emiterea formularului FET pentru transferurile primite de aproximativ 50,000 USD sau mai mult este o practică bancară, nu o prevedere legală. Pentru transferurile mai mici se folosesc în schimb avizele de creditare ale băncii și o scrisoare de confirmare de la bancă.
Felul în care trimiteți banii contează la fel de mult ca suma:
- Trimiteți-i din propriul cont, ca viitor proprietar înregistrat. Banii trimiși de o companie, de o rudă sau de un prieten pot face ca Land Office să refuze înregistrarea în cota pentru străini.
- Trimiteți valută, nu baht. Și banii convertiți în baht înainte să plece din țara dumneavoastră pot face ca Land Office să refuze înregistrarea în cota pentru străini.
- Indicați ca scop cumpărarea unității, cu proiectul și numărul unității la referința plății.
- La o achiziție off-plan, trimiteți fiecare rată în același fel, astfel încât dovezile bancare să acopere întregul preț.
- Păstrați fiecare FET și fiecare aviz de creditare. Veți avea din nou nevoie de ele când vindeți.
Aceeași regulă demontează un mit răspândit: plata unei unități din cota pentru străini în baht, dintr-un cont thailandez obișnuit, nu este acceptată. Contează doar valuta adusă în țară, un cont în valută sau un cont în baht pentru nerezidenți. Prezentăm plățile și ziua transferului în ghidul nostru pas cu pas pentru cumpărarea unui condominiu în Thailanda.
De ce terenul este interzis
Persoanele fizice și companiile străine nu pot deține teren în Thailanda decât cu o aprobare specifică prevăzută de lege, de exemplu aprobarea Board of Investment sau a Industrial Estate Authority pentru companiile care se califică. O companie thailandeză este tratată ca străină în privința terenurilor dacă străinii dețin peste 49% din capitalul ei social sau dacă jumătate sau mai mult dintre acționari sunt străini. O companie care are cu adevărat majoritate thailandeză poate deține teren.
Ce poate deține un străin este o clădire. Puteți deține o casă fără să dețineți terenul de sub ea și puteți închiria terenul. În practică, proprietatea asupra casei se asigură fie printr-un drept de superficie înregistrat, fie prin construirea casei pe numele dumneavoastră, cu autorizație de construire, pe terenul închiriat.
Contractul de închiriere înregistrat
Instrumentul standard pentru vile este contractul de închiriere înregistrat. Codul civil și comercial plafonează la 30 de ani închirierea unui bun imobil, iar un termen convenit mai lung se reduce la 30. O închiriere mai lungă de trei ani trebuie făcută în scris și înregistrată la Land Office, altfel poate fi pusă în executare doar pentru trei ani. Opțiunile de reînnoire convenite dinainte pentru a prelungi contractul peste 30 de ani, structura „30+30+30”, au fost declarate nule de Curtea Supremă prin Decizia nr. 4655/2566, în timp ce primul termen înregistrat de 30 de ani rămâne valabil. Tratăm această decizie în detaliu în ghidul nostru despre vile și contractul pe 30 de ani.
Superficia și uzufructul
Superficia este un drept înregistrat de a deține clădiri sau construcții pe terenul altcuiva, pe o perioadă determinată de cel mult 30 de ani sau pe durata vieții proprietarului terenului ori a titularului dreptului. Dacă actul nu prevede altceva, poate fi transferată și moștenită. Uzufructul este un drept înregistrat de a poseda, folosi și culege fructele proprietății altcuiva, pe cel mult 30 de ani sau pe durata vieții titularului. Nu poate fi transferat și se stinge la decesul titularului. Ambele sunt rare și sunt opozabile terților doar după înregistrarea la Land Office.
Excepțiile și structura care este infracțiune
Secțiunea 96 bis: 40 de milioane THB pentru cel mult 1 rai
Secțiunea 96 bis din Codul funciar (Land Code) îi permite unui străin care aduce cel puțin 40 de milioane THB și îi păstrează cel puțin cinci ani în investiții aprobate, cum ar fi obligațiunile de stat thailandeze sau companiile promovate de BOI, să ceară Minister of Interior permisiunea de a deține cel mult 1 rai (1,600 m²) de teren pentru uz rezidențial. Aprobarea este discreționară, iar calea este rar folosită.
Companiile promovate de BOI
Companiile promovate de Board of Investment pot primi permisiunea de a deține teren pentru activitatea promovată, pentru birouri și pentru locuințele personalului, în condițiile stabilite de BOI. Este o cale pentru companii, nu o modalitate prin care o persoană fizică să cumpere o vilă de vacanță. BOI a înăsprit criteriile pentru terenurile rezidențiale ale companiilor promovate prin Notificarea Por. 9/2568, datată 18 iulie 2025 și publicată în Government Gazette pe 6 ianuarie 2026.
Companiile thailandeze cu acționari interpuși
O companie thailandeză ai cărei acționari thailandezi doar își împrumută numele, deținând acțiuni pentru un străin sau fiind finanțați de unul, este ilegală. Conform Secțiunii 36 din Foreign Business Act, cetățenii thailandezi care acționează ca interpuși riscă până la trei ani de închisoare, amenzi între 100,000 și 1,000,000 THB sau ambele, iar aceeași secțiune îl pedepsește și pe străinul care îi folosește. Codul funciar adaugă înstrăinarea forțată a terenului și o răspundere penală separată.
Aplicarea legii s-a intensificat în 2026. Din 1 august 2026, Department of Business Development cere extrase bancare și o scrisoare de explicare a investiției atunci când se înregistrează sau se modifică o companie cu coinvestitori sau semnatari străini, cu accent pe 16 provincii cu risc, printre care Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani, Chonburi și Bangkok. Pe 25 august 2026, Ministry of Interior a cerut oficiilor funciare provinciale să verifice companiile care prezintă indicatori de risc de interpunere și să urmărească înstrăinarea terenurilor sau depunerea de plângeri penale. Dacă cineva vă oferă o vilă „în proprietate deplină printr-o companie”, discutați aceste două măsuri cu avocatul înainte de orice altceva.
Propuneri despre care veți citi, dar care nu sunt lege
Pe 25 iunie 2024, guvernul a anunțat o propunere de a prelungi la 99 de ani contractele de închiriere a terenurilor pentru străini și de a ridica la 75% cota pentru străini în condominii, cu drepturile de vot ale străinilor într-o clădire menținute la 49%. Ministry of Interior a primit sarcina de a modifica legile. Până în octombrie 2026 nu fusese adoptată nicio lege de modificare, așa că plafonul de 30 de ani pentru închirieri și cota de 49% sunt în continuare legea.
În mai 2026, Department of Lands a trimis oficiilor funciare trei circulare despre terenurile deținute pentru străini prin interpuși thailandezi. Sunt instrucțiuni administrative, nu o lege nouă.
Când un anunț promovează o „închiriere pe 99 de ani” sau un proiect „cu cotă de 75% pentru străini”, citiți-l ca pe o informație despre vânzător, nu despre proprietate.
Variantele de proprietate alăturate
| Calea | Ce dețineți | Durata | Condiția principală | Cine o folosește |
|---|---|---|---|---|
| Condominiu în proprietate deplină | Actul de proprietate al unității pe numele dumneavoastră, plus o cotă din proprietatea comună | Fără limită de timp | În limita cotei de 49%; bani din străinătate, în valută | Majoritatea cumpărătorilor străini persoane fizice |
| Contract de închiriere a terenului înregistrat | Dreptul de a folosi terenul; casa poate fi a dumneavoastră | Până la 30 de ani; o reînnoire este un acord nou | În scris și înregistrat la Land Office dacă depășește 3 ani | Cumpărătorii de vile |
| Superficie | Proprietatea asupra clădirilor de pe terenul altcuiva | Până la 30 de ani sau pe durata unei vieți | Înregistrată la Land Office | Rar |
| Uzufruct | Dreptul de a folosi proprietatea și de a-i culege fructele | Până la 30 de ani sau pe durata vieții titularului | Înregistrat; netransferabil; se stinge la deces | Rar |
| Secțiunea 96 bis | Cel mult 1 rai de teren pentru o locuință | Proprietate | 40 de milioane THB investiți pe 5 ani; decizie discreționară a ministrului | Folosită rar |
| Companie cu majoritate thailandeză | Compania deține terenul | Proprietate | Majoritate thailandeză reală; acționarii interpuși sunt infracțiune | Nu este o cale pentru un cumpărător persoană fizică |
Ce să verificați înainte să cumpărați
- Confirmarea scrisă că există cotă disponibilă pentru străini pentru unitatea dumneavoastră și, la transfer, scrisoarea privind cota pentru străini de la persoana juridică a clădirii.
- Instrucțiuni de plată prin care trimiteți valută din propriul cont, cu unitatea menționată la referință, și un FET sau o confirmare bancară pentru fiecare plată.
- Pentru o vilă, un contract de închiriere înregistrat la Land Office și descris drept ceea ce este: un termen de cel mult 30 de ani.
- Nicio structură de companie în care acționari thailandezi dețin acțiuni în numele dumneavoastră.
- Un avocat thailandez independent care verifică titlul la Land Office înainte să plătiți mai mult decât rezervarea.
Taxele și costurile de la transfer sunt prezentate în ghidul nostru despre cât costă de fapt o achiziție în Thailanda, iar opțiunile de ședere în ghidul nostru despre vize pentru cumpărătorii de proprietăți. Când sunteți gata să comparați clădiri, anunțurile noastre din Thailanda arată proiectele pe care le oferim acum.
