Wat een buitenlander in 2026 in Thailand mag bezitten: een condo in volledige eigendom, het quotum van 49% en waarom grond niet kan
Een buitenlandse particulier kan in Thailand een condominium-unit in volledige eigendom hebben, op eigen naam geregistreerd bij het Land Office, mits aan twee voorwaarden is voldaan: buitenlanders bezitten samen niet meer dan 49% van het totale vloeroppervlak van de units in het gebouw, en het aankoopgeld komt in vreemde valuta uit het buitenland binnen. Met grond ligt het anders. Een buitenlandse particulier kan in Thailand geen grond bezitten, dus een villa wordt normaal gesproken gekocht als een geregistreerde huurovereenkomst voor de grond plus de eigendom van het huis dat erop staat.
Aan dat kader is in 2026 niets veranderd. De regering stelde in juni 2024 huurovereenkomsten van 99 jaar en een condominiumquotum van 75% voor, maar in oktober 2026 is geen van beide ingevoerd. Hieronder bespreken we wat elke regel in de praktijk betekent, waar de echte uitzonderingen liggen en welke beweringen uit advertenties en brochures u gerust kunt negeren.
Deze gids is geschreven voor particulieren die een woning of een beleggingsunit kopen in Phuket, Bangkok, Pattaya of op Koh Samui. Het is geen juridisch advies. Elke aankoop hoort via een onafhankelijke Thaise advocaat te lopen, en dat herhalen we hieronder, omdat wie die stap overslaat het vastgoed zelf kan verliezen.
Condominium in volledige eigendom onder de Condominium Act
De juridische basis is de Condominium Act B.E. 2522 (1979). Op grond daarvan mag een buitenlander een condominium-unit in volledige eigendom (freehold) op eigen naam hebben. Volledige eigendom betekent hier dat uw naam op de eigendomsakte van de unit staat. Daarmee bezit u een aandeel in het gemeenschappelijke eigendom van het gebouw naar verhouding van het vloeroppervlak van uw unit, en hebt u stemmen in de juristic person, de rechtspersoon van de mede-eigenaren die het gebouw beheert en de servicekosten int.
Artikel 19 van de wet noemt wie in aanmerking komt. Tot de categorieën behoren buitenlanders met een permanente verblijfsvergunning in Thailand, buitenlanders die zijn toegelaten op grond van de wetgeving voor investeringsbevordering, en buitenlanders die vreemde valuta naar Thailand brengen of betalen vanaf een rekening in vreemde valuta of een baht-rekening voor niet-ingezetenen. Bijna elke koper uit het buitenland gebruikt de laatste route: vreemde valuta die uit het buitenland is binnengebracht.
Als een buitenlandse eigenaar overlijdt
Een condominium-unit kan naar een buitenlandse erfgenaam gaan, maar alleen als die erfgenaam zelf in aanmerking komt en het gebouw door de registratie binnen zijn buitenlandse quotum blijft. Een erfgenaam die niet in aanmerking komt, of wiens registratie het buitenlandse eigendom boven 49% zou brengen, moet de autoriteiten inlichten en de unit binnen een jaar van de hand doen. Het Land Department heeft aanvaard dat de erfgenamen van een eigenaar die via de route met vreemde valuta kocht, in de rechten van die eigenaar treden. Deze richtlijn stamt uit 2013, dus laat een testament dat een Thaise unit omvat door een Thaise advocaat beoordelen in plaats van aan te nemen dat het werkt.
Het buitenlandse quotum van 49% en wanneer het wordt gecontroleerd
Artikel 19 bis beperkt het buitenlandse eigendom in één condominiumproject tot 49% van het totale vloeroppervlak van alle units, wat betekent dat ten minste 51% in Thaise handen moet zijn. Er wordt geteld in vierkante meters vloeroppervlak, niet in aantallen units, dus de nuttige vraag is nooit "hoeveel buitenlanders bezitten hier iets", maar "hoeveel buitenlands vloeroppervlak is er nog over".
Het quotum wordt niet gecontroleerd wanneer u tekent. Het wordt gecontroleerd wanneer de unit bij het Land Office op uw naam wordt geregistreerd, en bij een nieuw condominium kan dat pas nadat het gebouw is voltooid en als condominium is geregistreerd, omdat eigendomsaktes voor units pas dan worden afgegeven. Die timing brengt een reëel risico mee: is het buitenlandse quotum op de dag van overdracht vol, dan kan de unit niet op naam van een buitenlander worden geregistreerd.
Twee documenten beschermen u. Vraag voordat u zich vastlegt de ontwikkelaar, of bij doorverkoop de juristic person van het gebouw, om schriftelijk te bevestigen dat er voor uw specifieke unit buitenlands quotum beschikbaar is. Bij de overdracht wil het Land Office de quotumbrief van de juristic person zien die bevestigt dat de unit op naam van een buitenlander kan worden geregistreerd, samen met de verklaring op grond van artikel 29 dat de verkoper geen servicekosten schuldig is.
Het geld moet uit het buitenland komen, in vreemde valuta
Op deze regel gaan mensen het vaakst onderuit. Bij de route met vreemde valuta moet het aankoopgeld in vreemde valuta uit het buitenland binnenkomen en door de ontvangende Thaise bank in baht worden omgewisseld. Zonder schriftelijk bewijs daarvan registreert het Land Office de unit niet op naam van een buitenlander.
Het bewijs is het Foreign Exchange Transaction-formulier, bekend als het FET en voorheen Tor Tor 3 genoemd, dat wordt afgegeven door de Thaise bank die het geld ontvangt. Het is bankpraktijk, geen wet, om het FET af te geven voor inkomende overboekingen vanaf ongeveer 50,000 USD. Bij kleinere overboekingen worden in plaats daarvan de bijschrijvingsbewijzen van de bank en een bevestigingsbrief van de bank gebruikt.
Hoe u het geld overmaakt, telt even zwaar als hoeveel u overmaakt:
- Maak het over vanaf uw eigen rekening, als toekomstige geregistreerde eigenaar. Geld dat door een bedrijf, een familielid of een vriend is overgemaakt, kan ertoe leiden dat het Land Office registratie onder het buitenlandse quotum weigert.
- Maak vreemde valuta over, geen baht. Ook baht die al in uw thuisland was omgewisseld, kan ertoe leiden dat het Land Office registratie onder het buitenlandse quotum weigert.
- Vermeld als doel de aankoop van de unit, met het project en het unitnummer in de omschrijving van de betaling.
- Maak bij een off-plan aankoop elke termijn op dezelfde manier over, zodat het bewijs van de bank de volledige prijs dekt.
- Bewaar elk FET en elk bijschrijvingsbewijs. U hebt ze opnieuw nodig als u verkoopt.
Dezelfde regel maakt korte metten met een veelgehoorde mythe: betalen voor een unit onder het buitenlandse quotum in baht vanaf een gewone Thaise rekening is niet geldig. Alleen binnengebrachte vreemde valuta, een rekening in vreemde valuta of een baht-rekening voor niet-ingezetenen telt. We lopen de betalingen en de dag van overdracht door in onze stapsgewijze gids voor het kopen van een condo in Thailand.
Waarom grond is uitgesloten
Buitenlandse particulieren en buitenlandse bedrijven mogen in Thailand geen grond bezitten, behalve met een specifieke wettelijke toestemming, zoals goedkeuring van de Board of Investment of de Industrial Estate Authority voor bedrijven die aan de voorwaarden voldoen. Een Thais bedrijf geldt voor grondbezit als buitenlands als buitenlanders meer dan 49% van het geplaatste kapitaal houden, of als de helft of meer van de aandeelhouders buitenlanders zijn. Een bedrijf dat echt voor de meerderheid Thais is, mag grond bezitten.
Wat een buitenlander wel kan bezitten, is een gebouw. U mag een huis in eigendom hebben zonder de grond eronder te bezitten, en die grond huren. In de praktijk wordt de eigendom van het huis vastgelegd via een geregistreerd recht van opstal (superficies) of doordat u op eigen naam, met een bouwvergunning, op gehuurde grond bouwt.
De geregistreerde huurovereenkomst
Het standaardinstrument voor villa's is een geregistreerde huurovereenkomst. Het Burgerlijk en Handelswetboek (Civil and Commercial Code) beperkt de huur van onroerend goed tot 30 jaar, en een langere afgesproken termijn wordt teruggebracht tot 30 jaar. Een huurovereenkomst van meer dan drie jaar moet schriftelijk zijn en bij het Land Office worden geregistreerd, anders is ze slechts voor drie jaar afdwingbaar. Verlengingsopties die vooraf zijn afgesproken om een huur langer dan 30 jaar te laten lopen, de constructie "30+30+30", zijn door het Hooggerechtshof in uitspraak nr. 4655/2566 nietig verklaard, terwijl de eerste geregistreerde termijn van 30 jaar geldig blijft. We bespreken die uitspraak uitgebreid in onze gids over villa's en de huur van 30 jaar.
Recht van opstal en vruchtgebruik
Een recht van opstal (superficies) is een geregistreerd recht om gebouwen of bouwwerken op de grond van een ander in eigendom te hebben, voor een vaste periode van maximaal 30 jaar of voor het leven van de grondeigenaar of de opstalhouder. Tenzij de akte anders bepaalt, is het overdraagbaar en vererfbaar. Vruchtgebruik (usufruct) is een geregistreerd recht om het eigendom van een ander in bezit te hebben, te gebruiken en de vruchten ervan te trekken, voor maximaal 30 jaar of voor het leven van de houder. Het is niet overdraagbaar en eindigt bij het overlijden van de houder. Beide komen weinig voor, en beide gelden pas tegenover derden zodra ze bij het Land Office zijn geregistreerd.
De uitzonderingen, en de constructie die een misdrijf is
Artikel 96 bis: 40 miljoen THB voor maximaal 1 rai
Artikel 96 bis van de Land Code staat een buitenlander die ten minste 40 miljoen THB binnenbrengt en dat bedrag ten minste vijf jaar in goedgekeurde beleggingen aanhoudt, zoals Thaise staatsobligaties of door de BOI bevorderde bedrijven, toe om de Minister of Interior toestemming te vragen om maximaal 1 rai (1,600 m²) grond voor bewoning te bezitten. De goedkeuring is discretionair en de route wordt zelden gebruikt.
Door de BOI bevorderde bedrijven
Bedrijven die door de Board of Investment worden bevorderd, kunnen toestemming krijgen om grond te bezitten voor hun bevorderde activiteit, kantoren en huisvesting voor personeel, volgens de criteria van de BOI. Het is een route voor bedrijven, geen manier voor een particulier om een vakantievilla te kopen. De BOI heeft de criteria voor woongrond van bevorderde bedrijven aangescherpt met Notification Por. 9/2568, gedateerd 18 juli 2025 en op 6 januari 2026 in de Government Gazette gepubliceerd.
Thaise bedrijven met stromannen als aandeelhouders
Een Thais bedrijf waarvan de Thaise aandeelhouders alleen hun naam lenen, door aandelen voor een buitenlander te houden of door een buitenlander gefinancierd te worden, is illegaal. Op grond van artikel 36 van de Foreign Business Act riskeren Thaise staatsburgers die als stroman optreden tot drie jaar gevangenisstraf en/of boetes van 100,000 tot 1,000,000 THB, en hetzelfde artikel bestraft ook de buitenlander die van hen gebruikmaakt. De Land Code voegt daar gedwongen vervreemding van de grond en een aparte strafrechtelijke aansprakelijkheid aan toe.
De handhaving is in 2026 opgevoerd. Sinds 1 augustus 2026 verlangt het Department of Business Development bankafschriften en een toelichting op de investering wanneer een bedrijf met buitenlandse mede-investeerders of buitenlandse tekenbevoegden wordt ingeschreven of gewijzigd, met de nadruk op 16 risicoprovincies, waaronder Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani, Chonburi en Bangkok. Op 25 augustus 2026 droeg het Ministry of Interior de provinciale land offices op bedrijven met aanwijzingen voor stromanschap door te lichten en vervreemding van de grond of strafklachten na te streven. Biedt iemand u een villa aan "in volledige eigendom via een bedrijf", leg deze twee maatregelen dan eerst aan uw advocaat voor.
Voorstellen waarover u leest en die geen wet zijn
Op 25 juni 2024 kondigde de regering een voorstel aan om de huur van grond door buitenlanders te verlengen tot 99 jaar en het buitenlandse quotum voor condominiums te verhogen tot 75%, waarbij het buitenlandse stemrecht in een gebouw op 49% zou blijven. Het Ministry of Interior kreeg de opdracht de wetten te wijzigen. In oktober 2026 was er nog geen wijzigingswet aangenomen, dus het maximum van 30 jaar voor huur en het quotum van 49% zijn nog steeds de wet.
In mei 2026 stuurde het Department of Lands de land offices drie circulaires over grond die via Thaise tussenpersonen voor buitenlanders wordt gehouden. Het gaat om administratieve instructies, niet om nieuwe wetgeving.
Adverteert een aanbieder met een "huur van 99 jaar" of een project "met 75% buitenlands quotum", lees dat dan als informatie over de verkoper en niet over het vastgoed.
De eigendomsopties naast elkaar
| Route | Wat u in handen hebt | Looptijd | Belangrijkste voorwaarde | Wie de route gebruikt |
|---|---|---|---|---|
| Condominium in volledige eigendom | Eigendomsakte van de unit op uw naam, plus een aandeel in het gemeenschappelijke eigendom | Onbeperkt in de tijd | Binnen het quotum van 49%; geld in vreemde valuta uit het buitenland | De meeste buitenlandse particuliere kopers |
| Geregistreerde huur van grond | Recht om de grond te gebruiken; het huis kan van u zijn | Maximaal 30 jaar; een verlenging is een nieuwe overeenkomst | Schriftelijk en bij het Land Office geregistreerd als langer dan 3 jaar | Kopers van villa's |
| Recht van opstal | Eigendom van gebouwen op de grond van een ander | Maximaal 30 jaar, of voor het leven | Geregistreerd bij het Land Office | Komt weinig voor |
| Vruchtgebruik | Recht om het vastgoed te gebruiken en de vruchten ervan te trekken | Maximaal 30 jaar, of voor het leven van de houder | Geregistreerd; niet overdraagbaar; eindigt bij overlijden | Komt weinig voor |
| Artikel 96 bis | Maximaal 1 rai grond voor een woning | Eigendom | 40 miljoen THB, 5 jaar belegd; discretionaire beslissing van de minister | Zelden gebruikt |
| Bedrijf met Thaise meerderheid | Het bedrijf bezit de grond | Eigendom | Echt voor de meerderheid Thais; stromannen als aandeelhouders zijn een misdrijf | Geen route voor een particuliere koper |
Wat u controleert voordat u koopt
- Schriftelijke bevestiging dat er voor uw unit buitenlands quotum beschikbaar is, en de quotumbrief van de juristic person bij de overdracht.
- Betaalinstructies waarmee u vreemde valuta vanaf uw eigen rekening overmaakt, met de unit in de omschrijving, en een FET of bankbevestiging voor elke betaling.
- Bij een villa: een huurovereenkomst die bij het Land Office is geregistreerd en wordt omschreven als wat ze is, een looptijd van maximaal 30 jaar.
- Geen bedrijfsstructuur waarin Thaise aandeelhouders aandelen voor u houden.
- Een onafhankelijke Thaise advocaat die de titel bij het Land Office natrekt voordat u meer betaalt dan de reservering.
De belastingen en kosten bij de overdracht staan in onze gids over wat kopen in Thailand echt kost, en de verblijfsopties in onze gids over visa voor vastgoedkopers. Wilt u gebouwen vergelijken, dan tonen onze aanbiedingen in Thailand de projecten die we nu aanbieden.
