Villa's in Thailand: de huur van 30 jaar, de uitspraak van het Hooggerechtshof over verlengingen en de aanpak van stromannen in 2026
Een buitenlandse particulier die in Thailand een villa koopt, koopt de grond niet. Wat u krijgt, is een geregistreerde huurovereenkomst voor de grond van maximaal 30 jaar, samen met de eigendom van het huis, vastgelegd via een geregistreerd recht van opstal (superficies) of doordat u zelf op uw eigen naam op het gehuurde perceel bouwt. De eerste 30 jaar zijn juridisch zeker zodra ze bij het Land Office zijn geregistreerd. Alles wat daarna wordt beloofd, is een contractuele belofte die een Thaise rechter kan weigeren af te dwingen.
Twee ontwikkelingen maken dit scherper. Het Hooggerechtshof heeft geoordeeld dat verlengingsopties die vooraf zijn afgesproken om een huur langer dan 30 jaar te laten lopen nietig zijn, en daarmee is de constructie "30+30+30" van tafel. En vanaf augustus 2026 zijn de autoriteiten actief bedrijven gaan doorlichten die via Thaise stromannen grond voor buitenlanders houden. Hieronder bespreken we de huurovereenkomst zelf, de uitspraak, de manieren om het huis in eigendom te hebben, wat er gebeurt bij overlijden of verkoop, en waarom de route via een bedrijf nu riskanter is dan ooit.
Hoe de aankoop van een villa in elkaar zit
Bij de aankoop van een condominium krijgt u één eigendomsakte. Bij de aankoop van een villa krijgt u meestal een bundel documenten: een huurovereenkomst voor de grond die bij het Land Office is geregistreerd, een koop- of bouwovereenkomst voor het huis en soms een recht van opstal op de grond. Laat elk document beoordelen door uw eigen Thaise advocaat, want uw bescherming is zo sterk als het zwakste document.
Registratie van de huurovereenkomst kost geld. Het Land Office rekent een registratievergoeding van 1% plus 0.1% zegelrecht, beide berekend over de totale huur voor de hele geregistreerde looptijd, dus in totaal 1.1%. Bij een huurovereenkomst waarvan de huur voor 30 jaar vooruit is betaald, is die grondslag het volledige vooruitbetaalde bedrag.
Ligt de villa in een woonwijk, dan heeft de ontwikkelaar ook een verkavelingsvergunning op grond van de Land Allocation Act nodig, en het huis een bouwvergunning op grond van de Building Control Act. Uw advocaat moet beide zien.
Het maximum van 30 jaar en waarom registratie telt
Artikel 540 van het Thaise Burgerlijk en Handelswetboek (Civil and Commercial Code) beperkt de huur van onroerend goed tot 30 jaar. Spreken partijen een langere termijn af, dan brengt de wet die terug tot 30 jaar. Artikel 538 voegt daaraan toe dat een huurovereenkomst van meer dan drie jaar schriftelijk moet zijn en bij het Land Office moet worden geregistreerd, anders is ze slechts voor drie jaar afdwingbaar.
Die tweede regel treft kopers die het Land Office overslaan. Een huurovereenkomst van dertig jaar die onderhands is getekend en nooit is geregistreerd, geeft u drie afdwingbare jaren. Registratie is geen formaliteit die u later op uw gemak kunt regelen; het is wat de volledige looptijd afdwingbaar maakt in plaats van drie jaar ervan.
U hoort soms over huurovereenkomsten van 50 jaar. Commerciële en industriële huur tot 50 jaar bestaat op grond van een aparte wet, maar die geldt niet voor woonvastgoed.
De uitspraak van het Hooggerechtshof over verlengingen
Het Burgerlijk en Handelswetboek staat toe dat een huurovereenkomst met maximaal nog eens 30 jaar wordt verlengd, maar die verlenging is een nieuwe overeenkomst die op dat moment wordt gesloten. Constructies die als "30+30+30" werden verkocht, gingen verder: ze schreven de verlengingsopties in de oorspronkelijke huurovereenkomst, soms vooruitbetaald en geregistreerd, zodat de villa als leasehold van "90 jaar" kon worden gepresenteerd.
In uitspraak nr. 4655/2566 oordeelde het Hooggerechtshof dat verlengingsopties die vooraf zijn afgesproken om een huurovereenkomst langer dan 30 jaar te laten lopen, nietig en niet afdwingbaar zijn, ook als ze vooruitbetaald en geregistreerd waren. De eerste geregistreerde termijn van 30 jaar blijft geldig.
Voor een koper is de betekenis eenvoudig. Waardeer een villahuur als 30 jaar zeker gebruik. Een verlengingsclausule kan nog steeds vastleggen wat u en de grondeigenaar van plan zijn, maar zie haar als een belofte die ervan afhangt of de grondeigenaar, of diens erfgenamen, over 30 jaar opnieuw instemt, en niet als een recht dat u al hebt gekocht. Staat er in een advertentie "huur van 90 jaar" of "eigendom voor 99 jaar", dan beschrijft die iets wat het Thaise recht u niet geeft.
De regering stelde in juni 2024 wel huurovereenkomsten van 99 jaar voor, samen met een buitenlands quotum van 75% voor condominiums. In oktober 2026 is er nog geen wijzigingswet aangenomen, dus het maximum van 30 jaar is nog steeds de wet.
Het huis in eigendom op gehuurde grond
Een buitenlander mag een gebouw in eigendom hebben zonder de grond eronder te bezitten. Er zijn twee gebruikelijke manieren om die eigendom vast te leggen, en één verwant recht dat mensen ermee verwarren.
Recht van opstal (superficies)
Een recht van opstal is een geregistreerd recht om gebouwen of bouwwerken op de grond van een ander in eigendom te hebben, voor een vaste periode van maximaal 30 jaar of voor het leven van de grondeigenaar of de opstalhouder. Tenzij de akte anders bepaalt, is het overdraagbaar en vererfbaar. Voor een koper van een villa is het daarmee een nuttige aanvulling op de huurovereenkomst, omdat het rechtstreeks regelt wie eigenaar van het huis is.
Bouwen op eigen naam
De andere route is het huis op uw eigen naam te bouwen, met een bouwvergunning op de gehuurde grond, zodat het bouwwerk vanaf het begin als het uwe is vastgelegd.
Vruchtgebruik (usufruct)
Vruchtgebruik is een geregistreerd recht om het eigendom van een ander in bezit te hebben, te gebruiken en de vruchten ervan te trekken, voor een vaste periode van maximaal 30 jaar of voor het leven van de houder. Het is niet overdraagbaar en eindigt bij het overlijden van de houder. Daardoor past het slecht bij een investering die u misschien wilt verkopen of aan uw kinderen wilt nalaten. Zowel het recht van opstal als vruchtgebruik komt in de praktijk weinig voor, en beide moeten bij het Land Office worden geregistreerd om tegenover derden te gelden.
Overlijden, erfenis en verkoop van de grond
Of een huurovereenkomst op uw erfgenamen overgaat, hangt af van de formulering. Volgens uitspraak nr. 11058/2559 van het Hooggerechtshof uit 2016 eindigt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, bijvoorbeeld 30 jaar, niet automatisch bij het overlijden van de huurder en kan ze op de erfgenamen overgaan, vooral als de huur vooruitbetaald was of onderverhuur was toegestaan. Een huurovereenkomst die voor de duur van het leven van de huurder is opgesteld, eindigt bij overlijden. Hoe dan ook moet een Thaise advocaat de clausule voor u schrijven, en mag ze niet uit een standaardmodel worden overgenomen.
Ook de andere kant van het contract telt. De grondeigenaar kan overlijden, en de grond kan worden verkocht. Voor beide gebeurtenissen moet de huurovereenkomst bescherming bieden. Het zijn contractuele risico's die uw advocaat moet afdekken, en registratie alleen lost ze niet op. Vraag uw advocaat uitdrukkelijk hoe de documenten omgaan met het overlijden van de verhuurder, een verkoop van de grond en een hypotheek erop.
De aanpak van stromannen in 2026
Een hardnekkige mythe zegt dat een buitenlander via een Thais bedrijf met Thaise aandeelhouders de grond in eigendom kan hebben. Dat klopt alleen als het bedrijf echt voor de meerderheid Thais is. Een bedrijf waarin de Thaise aandeelhouders stromannen zijn, die aandelen voor een buitenlander houden of door een buitenlander worden gefinancierd, overtreedt artikel 36 van de Foreign Business Act: Thaise staatsburgers die hun naam lenen, riskeren tot drie jaar gevangenisstraf en/of boetes van 100,000 tot 1,000,000 THB. Hetzelfde artikel bestraft ook de buitenlander die van de stroman gebruikmaakt. De Land Code voegt daar gedwongen vervreemding van de grond en een aparte strafrechtelijke aansprakelijkheid aan toe.
Wat in 2026 is veranderd, is de handhaving:
- Sinds 1 augustus 2026 verlangt het Department of Business Development bankafschriften en een toelichting op de investering wanneer een bedrijf met buitenlandse mede-investeerders of buitenlandse tekenbevoegden wordt ingeschreven of gewijzigd. De nadruk ligt op 16 risicoprovincies, waaronder Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani (Koh Samui), Chonburi (Pattaya) en Bangkok. Het DBD heeft bijna 120,000 bedrijven met een buitenlands aandeelhouderschap tussen 0.01% en 49.99% aangemerkt voor nader onderzoek.
- Op 25 augustus 2026 vaardigde het Ministry of Interior de spoedcirculaire nr. MorTor 0515.2/Wor 19097 uit, waarin de provinciale land offices de opdracht krijgen bedrijven met aanwijzingen voor stromanschap door te lichten, door te verwijzen naar provinciale onderzoekscommissies en vervreemding van de grond en/of strafklachten na te streven.
- Tussen 15 en 25 mei 2026 stuurde het Department of Lands de provinciale land offices drie circulaires over grond die via Thaise tussenpersonen voor buitenlanders wordt gehouden. Het gaat om administratieve instructies, niet om nieuwe wetgeving.
Deze maatregelen zijn nieuw, en de praktijk bij de land offices in Phuket, op Samui en in Pattaya kan nog strenger worden. Een bedrijf is alleen legaal als het echt voor de meerderheid Thais is. Stelt een verkoper een bedrijfsstructuur voor, vraag dan uw eigen advocaat, niet die van de verkoper, of die structuur deze doorlichting zou doorstaan.
Wat u te horen krijgt en wat de wet zegt
| Wat een advertentie kan zeggen | Juridische positie in oktober 2026 |
|---|---|
| "Huur van 30+30+30" of "huur van 90 jaar" | Alleen de eerste geregistreerde 30 jaar zijn zeker; vooraf afgesproken verlengingen zijn in uitspraak 4655/2566 nietig verklaard |
| "Leasehold van 99 jaar" | Een regeringsvoorstel sinds juni 2024; niet aangenomen |
| "Villa in volledige eigendom via een Thais bedrijf" | Alleen legaal als het bedrijf echt voor de meerderheid Thais is; aandeelhouderschap via stromannen is een misdrijf |
| "Huur getekend, registratie volgt later" | Een huurovereenkomst van meer dan 3 jaar die niet is geregistreerd, is slechts voor 3 jaar afdwingbaar |
| "Huur van 50 jaar" | Alleen mogelijk voor commerciële en industriële huur op grond van een aparte wet, niet voor woningen |
| "De huur gaat over op uw kinderen" | Mogelijk bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die daarvoor is opgesteld; een huur voor het leven eindigt bij overlijden |
Woonwijken en de grond waarop u bouwt
Villaprojecten die als woonwijk worden verkocht, vallen onder de Land Allocation Act. Van de Land Allocation Act (No. 3) B.E. 2568 (2025) werd aangekondigd dat ze op 1 maart 2026 in werking zou treden. Ze verplicht ontwikkelaars wegen, parken en nutsvoorzieningen op hun oorspronkelijke niveau te houden, gedekt door onderhoudsgaranties, en laat kopers van ten minste de helft van de percelen zelf een juristic person voor de woonwijk oprichten als de ontwikkelaar dat niet doet.
In Phuket gelden voor grond op de hellingen ook planologische grenzen. Een wijziging van het bestemmingsplan die in december 2024 is ingevoerd, stelde grond tussen 80 en 140 meter boven gemiddeld zeeniveau open voor particuliere ontwikkeling, met een maximale bouwhoogte van 6 meter en de eis dat 70% van het perceel groen blijft. Ligt een villa in die zone, dan bepalen die grenzen wat er gebouwd of uitgebreid kan worden.
Tot slot: een villa die u per nacht wilt verhuren, geldt onder de Hotel Act doorgaans als tijdelijk onderdak. Dat behandelen we in onze gids over de Thaise verhuurregels.
Wat u controleert voordat u koopt
- Dat de grond een Chanote heeft, en dat uw advocaat haar bij het Land Office heeft nagetrokken.
- Dat de huurovereenkomst bij het Land Office wordt geregistreerd, en dat de prijs klopt voor 30 jaar gebruik.
- Hoe het huis is vastgelegd: met een geregistreerd recht van opstal, of door bouw op uw eigen naam met een bouwvergunning.
- Clausules voor uw overlijden, het overlijden van de grondeigenaar, een verkoop van de grond en een eventuele hypotheek erop.
- Bij een woonwijk: de verkavelingsvergunning en de onderhoudsverplichtingen van de ontwikkelaar.
- Dat geen enkel onderdeel van de deal steunt op een bedrijf met Thaise stromannen als aandeelhouders.
De overdrachtskosten en jaarlijkse belastingen staan in onze gids over Thaise belastingen en kosten bij vastgoed, en de bredere eigendomsregels in onze gids over wat een buitenlander mag bezitten. De villa's die we nu aanbieden, staan op onze pagina met vastgoed in Thailand.
