Villen in Thailand: die Pacht über 30 Jahre, das Urteil des Obersten Gerichtshofs zu Verlängerungen und das Vorgehen gegen Strohmänner 2026
Eine ausländische Privatperson, die in Thailand eine Villa kauft, kauft nicht das Grundstück. Sie erhält eine eingetragene Pacht des Grundstücks für bis zu 30 Jahre und dazu das Eigentum am Haus, abgesichert durch eine eingetragene Superficies oder dadurch, dass Sie auf dem gepachteten Grundstück auf Ihren eigenen Namen bauen. Die ersten 30 Jahre sind rechtlich sicher, sobald sie beim Land Office eingetragen sind. Alles, was darüber hinaus versprochen wird, ist eine vertragliche Zusage, deren Durchsetzung ein thailändisches Gericht ablehnen kann.
Zwei Entwicklungen verschärfen das. Der Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass vorab vereinbarte Verlängerungsoptionen, die eine Pacht über 30 Jahre hinaus strecken sollen, nichtig sind. Damit ist die Konstruktion „30+30+30“ am Ende. Und seit August 2026 überprüfen die Behörden aktiv Gesellschaften, die über thailändische Strohmänner (Nominees) Grundstücke für Ausländer halten. Im Folgenden erklären wir die Pacht selbst, das Urteil, die Wege zum Eigentum am Haus, was bei Tod oder Verkauf geschieht und warum der Weg über eine Gesellschaft heute riskanter ist als je zuvor.
Wie ein Villenkauf aufgebaut ist
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erhalten Sie eine Eigentumsurkunde. Beim Kauf einer Villa erhalten Sie stattdessen meist ein Bündel von Dokumenten: einen beim Land Office eingetragenen Pachtvertrag für das Grundstück, einen Kauf- oder Bauvertrag für das Haus und manchmal eine Superficies am Grundstück. Jedes dieser Dokumente sollte Ihr eigener thailändischer Anwalt prüfen, denn Ihr Schutz ist nur so stark wie das schwächste davon.
Die Eintragung der Pacht kostet Geld. Das Land Office erhebt eine Eintragungsgebühr von 1% plus 0.1% Stempelsteuer, beide berechnet auf die gesamte Pacht für die volle eingetragene Laufzeit, insgesamt also 1.1%. Bei einer für 30 Jahre im Voraus bezahlten Pacht ist die Grundlage der gesamte vorausbezahlte Betrag.
Liegt die Villa in einer Wohnsiedlung, braucht der Bauträger außerdem eine Parzellierungsgenehmigung nach dem Land Allocation Act, und das Haus braucht eine Baugenehmigung nach dem Building Control Act. Ihr Anwalt sollte beide einsehen.
Die Obergrenze von 30 Jahren und warum die Eintragung zählt
Section 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs (Civil and Commercial Code) begrenzt die Pacht einer Immobilie auf 30 Jahre. Vereinbaren die Parteien eine längere Laufzeit, kürzt das Gesetz sie auf 30 Jahre. Section 538 ergänzt, dass eine Pacht über mehr als drei Jahre schriftlich geschlossen und beim Land Office eingetragen werden muss, sonst ist sie nur für drei Jahre durchsetzbar.
Diese zweite Regel trifft Käufer, die das Land Office auslassen. Ein privat unterschriebener und nie eingetragener Pachtvertrag über dreißig Jahre gibt Ihnen drei durchsetzbare Jahre. Die Eintragung ist keine Formalie, die man später in Ruhe erledigt. Erst sie macht die volle Laufzeit durchsetzbar statt nur drei Jahre davon.
Manchmal hört man von Pachtverträgen über 50 Jahre. Gewerbliche und industrielle Pachtverträge von bis zu 50 Jahren gibt es nach einem eigenen Gesetz, für Wohnimmobilien gelten sie aber nicht.
Das Urteil des Obersten Gerichtshofs zu Verlängerungen
Das Zivil- und Handelsgesetzbuch erlaubt, eine Pacht um bis zu weitere 30 Jahre zu verlängern, doch die Verlängerung ist eine neue Vereinbarung, die geschlossen wird, wenn es so weit ist. Konstruktionen, die als „30+30+30“ verkauft wurden, gingen weiter: Sie schrieben die Verlängerungsoptionen in den ursprünglichen Pachtvertrag, teils im Voraus bezahlt und eingetragen, damit die Villa als Leasehold über „90 Jahre“ angeboten werden konnte.
Im Urteil Nr. 4655/2566 entschied der Oberste Gerichtshof, dass vorab vereinbarte Verlängerungsoptionen, die eine Pacht über 30 Jahre hinaus strecken sollen, nichtig und nicht durchsetzbar sind, selbst wenn sie im Voraus bezahlt und eingetragen wurden. Die erste eingetragene Laufzeit von 30 Jahren bleibt gültig.
Für Käufer ist die Folge klar. Bewerten Sie eine Villenpacht als 30 Jahre gesicherte Nutzung. Eine Verlängerungsklausel kann weiterhin ausdrücken, was Sie und der Grundeigentümer beabsichtigen, behandeln Sie sie aber als Zusage, die davon abhängt, dass der Grundeigentümer oder seine Erben in 30 Jahren erneut zustimmen, nicht als Recht, das Sie bereits gekauft haben. Wenn ein Inserat von einer „Pacht über 90 Jahre“ oder „Eigentum für 99 Jahre“ spricht, beschreibt es etwas, das Ihnen das thailändische Recht nicht gibt.
Die Regierung hat im Juni 2024 tatsächlich Pachtverträge über 99 Jahre vorgeschlagen, zusammen mit einer Ausländerquote von 75% in Condominiums. Bis Oktober 2026 wurde jedoch kein Änderungsgesetz verabschiedet, die Obergrenze von 30 Jahren gilt also weiterhin.
Eigentum am Haus auf gepachtetem Grund
Ein Ausländer darf ein Gebäude besitzen, ohne das Grundstück darunter zu besitzen. Dieses Eigentum lässt sich üblicherweise auf zwei Wegen absichern, und es gibt ein verwandtes Recht, das oft damit verwechselt wird.
Superficies
Eine Superficies ist ein eingetragenes Recht, Gebäude oder bauliche Anlagen auf fremdem Grund zu besitzen, für eine feste Dauer von bis zu 30 Jahren oder auf Lebenszeit des Grundeigentümers oder des Berechtigten. Sofern die Urkunde nichts anderes bestimmt, ist sie übertragbar und vererbbar. Für Villenkäufer ist sie daher eine nützliche Ergänzung zur Pacht, weil sie unmittelbar regelt, wem das Haus gehört.
Bauen auf den eigenen Namen
Der andere Weg besteht darin, das Haus mit einer Baugenehmigung auf den eigenen Namen auf dem gepachteten Grundstück zu errichten, sodass das Gebäude von Anfang an als Ihr Eigentum erfasst ist.
Nießbrauch (Usufruct)
Ein Nießbrauch ist ein eingetragenes Recht, fremdes Eigentum zu besitzen, zu nutzen und seine Erträge zu ziehen, für eine feste Dauer von bis zu 30 Jahren oder auf Lebenszeit des Berechtigten. Er ist nicht übertragbar und endet mit dem Tod des Berechtigten. Für eine Investition, die Sie vielleicht verkaufen oder Ihren Kindern hinterlassen möchten, passt er deshalb schlecht. Superficies und Nießbrauch sind in der Praxis beide selten und müssen beim Land Office eingetragen werden, um gegenüber Dritten zu wirken.
Tod, Erbschaft und Verkauf des Grundstücks
Ob eine Pacht auf Ihre Erben übergeht, hängt davon ab, wie sie formuliert ist. Nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 11058/2559 aus dem Jahr 2016 endet eine befristete Pacht, zum Beispiel über 30 Jahre, nicht automatisch mit dem Tod des Pächters und kann auf die Erben übergehen, vor allem wenn die Pacht im Voraus gezahlt oder die Untervermietung erlaubt wurde. Eine auf die Lebenszeit des Pächters geschlossene Pacht endet mit dessen Tod. In beiden Fällen sollte ein thailändischer Anwalt die Klausel für Sie formulieren, statt sie aus einer Vorlage zu übernehmen.
Auch die andere Vertragsseite zählt. Der Grundeigentümer kann sterben, und das Grundstück kann verkauft werden. Für beide Fälle muss der Pachtvertrag Schutz vorsehen. Es sind Vertragsrisiken, die Ihr Anwalt abdecken muss, und die Eintragung allein löst sie nicht. Fragen Sie Ihren Anwalt gezielt, wie die Dokumente mit dem Tod des Verpächters, einem Verkauf des Grundstücks und einer Hypothek darauf umgehen.
Das Vorgehen gegen Strohmänner 2026
Hartnäckig hält sich der Mythos, eine thailändische Gesellschaft mit thailändischen Gesellschaftern erlaube einem Ausländer, Grundstücke zu besitzen. Das stimmt nur, wenn die Gesellschaft tatsächlich mehrheitlich in thailändischer Hand ist. Eine Gesellschaft, deren thailändische Gesellschafter Strohmänner sind, die Anteile für einen Ausländer halten oder von ihm finanziert werden, verstößt gegen Section 36 des Foreign Business Act: Thailändischen Staatsangehörigen, die ihren Namen hergeben, drohen bis zu drei Jahre Haft und/oder Geldstrafen von 100,000 bis 1,000,000 THB. Dieselbe Vorschrift bestraft auch den Ausländer, der den Strohmann nutzt. Der Land Code sieht zusätzlich die Zwangsveräußerung des Grundstücks und eine eigene strafrechtliche Haftung vor.
Neu ist 2026 die Durchsetzung:
- Seit dem 1. August 2026 verlangt das Department of Business Development Kontoauszüge und ein Schreiben zur Erläuterung der Investition, wenn eine Gesellschaft mit ausländischen Mitinvestoren oder ausländischen Zeichnungsberechtigten eingetragen oder geändert wird. Im Mittelpunkt stehen 16 Risikoprovinzen, darunter Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani (Koh Samui), Chonburi (Pattaya) und Bangkok. Das DBD hat fast 120,000 Gesellschaften mit einem ausländischen Anteil zwischen 0.01% und 49.99% für weitere Prüfungen markiert.
- Am 25. August 2026 gab das Innenministerium das dringende Rundschreiben Nr. MorTor 0515.2/Wor 19097 heraus. Es weist die Landämter der Provinzen an, Gesellschaften mit Anzeichen für Strohmannrisiken zu überprüfen, sie an Untersuchungsausschüsse der Provinzen zu verweisen und die Veräußerung von Grundstücken und/oder Strafanzeigen zu betreiben.
- Zwischen dem 15. und 25. Mai 2026 schickte das Department of Lands den Landämtern der Provinzen drei Rundschreiben zu Grundstücken, die über thailändische Strohmänner für Ausländer gehalten werden. Es handelt sich um Verwaltungsanweisungen, nicht um neues Recht.
Diese Maßnahmen sind neu, und die Praxis der Landämter auf Phuket, Samui und in Pattaya kann sich weiter verschärfen. Eine Gesellschaft ist nur dann rechtmäßig, wenn sie tatsächlich mehrheitlich in thailändischer Hand ist. Schlägt ein Verkäufer eine Gesellschaftsstruktur vor, fragen Sie Ihren eigenen Anwalt, nicht den des Verkäufers, ob sie dieser Prüfung standhalten würde.
Was man Ihnen erzählt und was das Gesetz sagt
| Was in einem Inserat stehen kann | Rechtslage im Oktober 2026 |
|---|---|
| „Pacht 30+30+30“ oder „Pacht über 90 Jahre“ | Nur die ersten eingetragenen 30 Jahre sind sicher; vorab vereinbarte Verlängerungen wurden im Urteil 4655/2566 für nichtig erklärt |
| „Leasehold über 99 Jahre“ | Ein Vorschlag der Regierung seit Juni 2024; nicht verabschiedet |
| „Villa im Volleigentum über eine thailändische Gesellschaft“ | Nur rechtmäßig, wenn die Gesellschaft tatsächlich mehrheitlich thailändisch ist; Strohmannbeteiligungen sind strafbar |
| „Pacht unterschrieben, Eintragung später“ | Eine nicht eingetragene Pacht über mehr als 3 Jahre ist nur für 3 Jahre durchsetzbar |
| „Pacht über 50 Jahre“ | Nur für gewerbliche und industrielle Pachtverträge nach einem eigenen Gesetz, nicht für Wohnimmobilien |
| „Die Pacht geht auf Ihre Kinder über“ | Möglich bei einer entsprechend formulierten befristeten Pacht; eine Pacht auf Lebenszeit endet mit dem Tod |
Wohnsiedlungen und das Grundstück, auf dem Sie bauen
Villenprojekte, die als Wohnsiedlungen verkauft werden, fallen unter den Land Allocation Act. Der Land Allocation Act (No. 3) B.E. 2568 (2025) sollte laut Bekanntgabe am 1. März 2026 in Kraft treten. Er verpflichtet Bauträger, Straßen, Parks und Versorgungsanlagen in ihrem ursprünglichen Standard zu erhalten, abgesichert durch Instandhaltungsgarantien, und erlaubt den Käufern von mindestens der Hälfte der Parzellen, selbst eine Juristic Person für die Wohnsiedlung zu gründen, wenn der Bauträger das nicht tut.
Auf Phuket unterliegen Hanggrundstücke zudem Planungsgrenzen. Eine Änderung der Bauleitplanung vom Dezember 2024 hat Flächen zwischen 80 und 140 Metern über dem mittleren Meeresspiegel für private Bebauung geöffnet, mit einer Höhenbegrenzung von 6 Metern und der Vorgabe, 70% des Grundstücks zu begrünen. Liegt eine Villa in diesem Höhenbereich, bestimmen diese Grenzen, was gebaut oder erweitert werden darf.
Und schließlich: Eine Villa, die Sie pro Nacht vermieten wollen, gilt nach dem Hotel Act in der Regel als vorübergehende Unterkunft. Das behandeln wir in unserem Ratgeber zu den Vermietungsregeln in Thailand.
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
- Dass für das Grundstück ein Chanote besteht und Ihr Anwalt es beim Land Office recherchiert hat.
- Dass die Pacht beim Land Office eingetragen wird und der Preis für 30 Jahre Nutzung sinnvoll ist.
- Wie das Haus abgesichert ist: über eine eingetragene Superficies oder durch den Bau auf Ihren eigenen Namen mit Baugenehmigung.
- Klauseln für Ihren Tod, den Tod des Grundeigentümers, einen Verkauf des Grundstücks und eine etwaige Hypothek darauf.
- Bei einer Wohnsiedlung die Parzellierungsgenehmigung und die Instandhaltungspflichten des Bauträgers.
- Dass kein Teil des Geschäfts auf einer Gesellschaft mit thailändischen Strohmann-Gesellschaftern beruht.
Die Übertragungskosten und jährlichen Steuern finden Sie in unserem Ratgeber zu Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Thailand, die allgemeinen Eigentumsregeln in unserem Ratgeber dazu, was Ausländer besitzen dürfen. Villen, die wir derzeit anbieten, finden Sie auf unserer Seite mit Immobilien in Thailand.
