Visa für Immobilienkäufer in Thailand: Thailand Privilege, LTR, DTV und der Weg über eine Eigentumswohnung ab 3 Millionen THB

Wer in Thailand eine Eigentumswohnung oder eine Villa kauft, erwirbt damit allein weder ein Aufenthaltsrecht noch einen Daueraufenthalt oder die Staatsbürgerschaft. Eine Immobilie kann aber bestimmte Anträge stützen. Seit Oktober 2025 kann eine fertiggestellte Eigentumswohnung im Wert von mindestens 3 Millionen THB, die auf Ihren eigenen Namen eingetragen ist, eine verlängerbare Aufenthaltsverlängerung um ein Jahr begründen, vorausgesetzt, das Ministerium für Tourismus und Sport stellt eine Bescheinigung aus. Beim Long-Term Resident (LTR) Visum kann eine thailändische Immobilie in zwei Kategorien auf die geforderte Investition angerechnet werden. Thailand Privilege und das Destination Thailand Visa haben mit Immobilien nichts zu tun, sind aber Optionen für einen langen Aufenthalt, die ein Käufer neben dem Kauf nutzen kann.

Keiner dieser Wege funktioniert automatisch, und bei zwei von ihnen haben sich die Regeln im vergangenen Jahr geändert. Im Folgenden stellen wir jeden Weg mit Stand Oktober 2026 vor: was er kostet und wie ein Kauf hineinpasst. Lassen Sie jeden Antrag von einem thailändischen Anwalt für Einwanderungsrecht prüfen, bevor Sie sich darauf verlassen.

Was ein Immobilienkauf Ihnen gibt und was nicht

Eigentum und Einwanderung sind in Thailand getrennte Systeme. Als Eigentümer einer Einheit haben Sie die Eigentumsurkunde und das Recht, die Einheit zu nutzen, aber kein Visum. Umgekehrt verschafft eine Mitgliedschaft bei Thailand Privilege keine Eigentumsrechte, und die üblichen Regeln für Ausländer zur Quote von 49% in Condominiums und zu Grundstücken gelten weiter. Die Verbindung zwischen beiden Systemen ist schmal: Einige Visawege akzeptieren eine Immobilie als Nachweis einer Investition, und jeder setzt eigene Bedingungen zu Wert, Fertigstellung und Form des Eigentums.

Deshalb kommt es auf die Reihenfolge der Entscheidungen an. Wenn ein Visum zu Ihrem Plan gehört, klären Sie vor der Reservierung, welchen Weg Sie nutzen würden und ob die Immobilie, die Sie sich ansehen, dessen Bedingungen erfüllt. Eine Off-Plan-Einheit zum Beispiel qualifiziert sich erst für den Weg über die Eigentumswohnung, wenn sie fertiggestellt und auf Sie übertragen ist.

Der Weg über eine Eigentumswohnung ab 3 Millionen THB

Seit Oktober 2025 kann ein Ausländer nach den Anordnungen 237/2568 und 238/2568 der Einwanderungsbehörde (Immigration Bureau) eine investitionsbasierte Aufenthaltsverlängerung erhalten, wenn er eine von drei Bedingungen erfüllt:

• Eigentum an einer fertiggestellten Eigentumswohnung im Wert von mindestens 3 Millionen THB, eingetragen auf den eigenen Namen des Antragstellers und übertragen am oder nach dem 1. Oktober 2020;
• ein eingetragener langfristiger Pachtvertrag im Gesamtwert von mindestens 3.06 Millionen THB; oder
• eine Miete von 85,000 THB oder mehr im Monat.

Die niedrigere Schwelle setzt ein Bestätigungsschreiben des Ministeriums für Tourismus und Sport voraus, das über einen autorisierten Long-Stay-Anbieter, die Thailand Longstay Service Co., Ltd., bearbeitet wird. Ohne diese Bescheinigung gilt die reguläre Investitionsschwelle von 10 Millionen THB.

Der Ablauf: zuerst eine Aufenthaltserlaubnis für 90 Tage, dann eine Verlängerung um 12 Monate in der Investitionskategorie des Non-Immigrant „B“, die jedes Jahr erneuert werden kann, solange die Bedingungen weiter erfüllt sind. Off-Plan-Einheiten und Einheiten im Bau qualifizieren sich nicht.

Gehen Sie mit diesem Weg vorsichtig um. Das Programm ist neu, läuft als Pilotprojekt, und seine Regeln werden noch präzisiert. Tourismusunternehmen auf Phuket haben die niedrige Schwelle kritisiert. Der Weg steht nur mit Bescheinigung offen, und ein Anwalt sollte die aktuelle Praxis bestätigen, bevor Sie damit planen.

Das Long-Term Resident Visum

Das LTR-Visum, das vom Board of Investment verwaltet wird, gilt 10 Jahre: fünf Jahre, die um weitere fünf verlängert werden, wenn Sie die Voraussetzungen dann noch erfüllen. Statt der Meldung alle 90 Tage gibt es eine jährliche Meldung, mehrfache Wiedereinreise ist erlaubt, und wer in Thailand angestellt ist, erhält eine digitale Arbeitserlaubnis. Die Visumgebühr beträgt bei Ausstellung in Thailand 50,000 THB pro Person für das 10-jährige Visum zur mehrfachen Einreise.

Es gibt vier Kategorien:

1. Wealthy Global Citizen: mindestens 1 Million USD Vermögen und mindestens 500,000 USD in Thailand investiert, in thailändischen Staatsanleihen, als Direktinvestition in thailändische Unternehmen oder in thailändischen Immobilien, auf den Namen des Antragstellers.
2. Wealthy Pensioner: ab 50 Jahren, mit passivem Einkommen von mindestens 80,000 USD im Jahr oder 40,000 bis 80,000 USD im Jahr plus 250,000 USD in Thailand investiert, Immobilien eingeschlossen.
3. Work-from-Thailand Professional: Einkommen von mindestens 80,000 USD im Jahr oder 40,000 bis 80,000 USD mit Masterabschluss, von einem Arbeitgeber, der bestimmte Größenkriterien erfüllt.
4. Highly-Skilled Professional: Einkommen von mindestens 80,000 USD oder 40,000 bis 80,000 USD mit einem Master in Natur- oder Technikwissenschaften, bei Tätigkeit in einer geförderten Branche.

Alle Antragsteller brauchen eine Krankenversicherung über mindestens 50,000 USD, die thailändische Sozialversicherung oder 100,000 USD, die 12 Monate auf einem Bankkonto liegen. Bis zu vier Angehörige, also Ehepartner und Kinder unter 20, können einbezogen werden.

Für Käufer ist das LTR wichtig, weil es das einzige Visum ist, bei dem ein Immobilienkauf in Thailand auf die geforderte Investition angerechnet werden kann: in der Kategorie Wealthy Global Citizen und bei der Aufstockung für Wealthy Pensioner. Dazu kommt ein steuerlicher Vorteil. Inhaber der ersten drei Kategorien sind nach dem Königlichen Dekret Nr. 743 bei Auslandseinkünften befreit, die sie nach Thailand bringen, und Highly-Skilled Professionals zahlen pauschal 17% auf ihr berücksichtigungsfähiges Einkommen aus thailändischer Beschäftigung.

Thailand Privilege

Thailand Privilege, früher Thailand Elite, ist eine kostenpflichtige Mitgliedschaft mit einem Visum für lange Aufenthalte. Betreiber ist die Thailand Privilege Card Co., Ltd. Der Name wurde bei einer Neuauflage im Oktober 2023 geändert, als die früheren Pakete eingestellt wurden. Es gibt fünf Stufen, jeweils mit einer einmaligen Gebühr für die gesamte Laufzeit:

• Bronze: 650,000 THB für 5 Jahre
• Gold: 900,000 THB für 5 Jahre
• Platinum: 1,500,000 THB für 10 Jahre
• Diamond: 2,500,000 THB für 15 Jahre
• Reserve, nur auf Einladung: 5,000,000 THB für 20 Jahre

Vorab wird eine Antragsgebühr von 50,000 THB fällig. Wird der Antrag abgelehnt, wird sie erstattet, bei Zusage auf die Mitgliedschaft angerechnet. Bronze war im Oktober 2026 noch erhältlich, prüfen Sie die Verfügbarkeit aber beim Betreiber, bevor Sie damit planen.

Thailand Privilege hat mit Immobilien nichts zu tun. Die Mitgliedschaft gibt keine Eigentumsrechte und verlangt auch keinen Kauf. Für einen Käufer, der in keine LTR-Kategorie passt und sich nicht auf den neuen Weg über die Eigentumswohnung verlassen will, ist sie eine kostenpflichtige Option, die völlig unabhängig von der Immobilie ist, und ein eigener Kostenpunkt neben dem Kauf.

Das Destination Thailand Visa

Das Destination Thailand Visa (DTV) ist ein fünfjähriges Visum zur mehrfachen Einreise, das Aufenthalte von bis zu 180 Tagen pro Einreise erlaubt. Pro Einreise lässt es sich einmal bei einer Einwanderungsbehörde um weitere 180 Tage verlängern, gegen eine Gebühr von 1,900 THB. Die staatliche Gebühr beträgt 10,000 THB.

Es richtet sich an Remote-Arbeitende und Freiberufler, die für ausländische Arbeitgeber oder Kunden tätig sind, sowie an „Soft Power“-Aktivitäten wie Muay Thai, thailändisches Kochen, medizinische Behandlung und Seminare. Ehepartner und Kinder unter 20 können als Angehörige mitkommen. Antragsteller müssen mindestens 500,000 THB oder den Gegenwert auf Kontoauszügen nachweisen, in der Regel über drei Monate. Das DTV erlaubt keine Arbeit für thailändische Arbeitgeber oder Kunden und ist keine Arbeitserlaubnis.

Ab dem 31. August 2026 hat das Außenministerium die erforderlichen Unterlagen geändert, unter anderem ist nun ein Führungszeugnis Pflicht, das in den letzten sechs Monaten ausgestellt wurde. Prüfen Sie die aktuelle Liste vor dem Antrag auf dem offiziellen e-Visa-Portal.

Die vier Wege im Vergleich

Weg	Dauer	Wichtigste Kosten oder Schwelle	Zählt eine Immobilie?	Zu beachten
Eigentumswohnung ab 3 Millionen THB	90 Tage, dann jährlich erneuerte Verlängerungen um 12 Monate	Fertiggestellte Eigentumswohnung ab 3 Millionen THB, Pachtvertrag ab 3.06 Millionen THB oder Miete ab 85,000 THB im Monat	Ja, wenn fertiggestellt und auf Ihren Namen eingetragen	Bescheinigung des Ministeriums für Tourismus und Sport nötig; Pilotprojekt; kein Aufenthaltsrecht
LTR-Visum	10 Jahre (5 + 5)	Visumgebühr 50,000 THB pro Person; Einkommens- oder Vermögensnachweise je nach Kategorie	Ja, in zwei Kategorien	Steuerbefreiung für Auslandseinkünfte in drei Kategorien
Thailand Privilege	5 bis 20 Jahre je nach Stufe	650,000 bis 5,000,000 THB plus 50,000 THB Antragsgebühr	Nein	Verfügbarkeit von Bronze bestätigen lassen
DTV	5 Jahre, bis zu 180 Tage pro Einreise	Staatliche Gebühr 10,000 THB; 500,000 THB an Mitteln	Nein	Keine Arbeit für thailändische Arbeitgeber oder Kunden

Steuerliche Ansässigkeit: die 180-Tage-Regel und eingebrachtes Geld

Ein langer Aufenthalt hat auch eine steuerliche Seite. Sie sind für ein Kalenderjahr in Thailand steuerlich ansässig, wenn Sie in diesem Jahr 180 Tage oder mehr im Land verbringen. Seit dem 1. Januar 2024 sind Auslandseinkünfte, die ab diesem Datum von einer Person erzielt werden, die im Jahr der Erzielung ansässig war, steuerpflichtig, sobald sie nach Thailand gebracht werden, ob im selben Jahr oder in einem späteren. Einkünfte von vor 2024 sind ausgenommen, wenn sie belegt sind.

Die Steuerbehörde (Revenue Department) kündigte 2025 eine Befreiung für Auslandseinkünfte an, die im Jahr ihrer Erzielung oder im Folgejahr überwiesen werden. Am 19. Oktober 2026 war sie jedoch noch kein Gesetz. Geld, das für den Kauf einer Eigentumswohnung ins Land gebracht wird, ist ein Kapitaltransfer und für sich genommen kein Einkommen. Finanziert ein in Thailand ansässiger Käufer den Kauf aber aus Auslandseinkünften, die seit 2024 erzielt wurden, kann dieses Geld bei der Überweisung steuerpflichtig sein. Eine eigene Regel für Immobilienkäufe gibt es nicht. Wenn Sie also damit rechnen, 180 Tage oder mehr im Jahr in Thailand zu verbringen, lassen Sie sich steuerlich beraten, bevor Sie das Geld überweisen. Wer die Voraussetzungen erfüllt, für den ist hier die oben beschriebene Befreiung von Auslandseinkünften im LTR relevant.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

• Welchen Weg Sie nutzen wollen und ob die Immobilie dessen Bedingungen zu Wert, Fertigstellung und Form des Eigentums erfüllt.
• Beim Weg über die Eigentumswohnung: dass die Einheit fertiggestellt und auf Ihren eigenen Namen eingetragen wird, und wie Sie die Bescheinigung des Ministeriums für Tourismus und Sport erhalten.
• Beim LTR: ob Ihr Kauf auf die Investition von 500,000 USD oder 250,000 USD angerechnet werden kann und welche Nachweise das Board of Investment verlangt.
• Bei Thailand Privilege: die aktuelle Liste der Stufen auf der offiziellen Website.
• Wie viele Tage Sie voraussichtlich jedes Jahr in Thailand verbringen und welche steuerlichen Folgen es hat, Auslandseinkünfte ins Land zu bringen.

Die Eigentumsregeln finden Sie in unserem Ratgeber dazu, was Ausländer besitzen dürfen, die einzelnen Kaufschritte in unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Wohnungskauf und aktuelle Projekte auf unserer Seite mit Immobilien in Thailand.