Βίζες για αγοραστές ακινήτων στην Ταϊλάνδη: Thailand Privilege, LTR, DTV και ο δρόμος του condo των 3 εκατ. THB
Η αγορά ενός διαμερίσματος condominium ή μιας βίλας στην Ταϊλάνδη δεν σας δίνει από μόνη της δικαίωμα διαμονής, μόνιμη διαμονή ή υπηκοότητα. Αυτό που μπορεί να κάνει ένα ακίνητο είναι να στηρίξει ορισμένες αιτήσεις. Από τον Οκτώβριο του 2025, ένα ολοκληρωμένο διαμέρισμα condominium αξίας τουλάχιστον 3 εκατ. THB, καταχωρισμένο στο όνομά σας, μπορεί να στηρίξει ανανεώσιμη παράταση παραμονής ενός έτους, εφόσον υπάρχει πιστοποίηση από το Υπουργείο Τουρισμού και Αθλητισμού. Στη βίζα Long-Term Resident (LTR), ένα ακίνητο στην Ταϊλάνδη μπορεί να μετρήσει στην απαίτηση επένδυσης σε δύο κατηγορίες. Η Thailand Privilege και η Destination Thailand Visa δεν σχετίζονται με ακίνητα, είναι όμως επιλογές μακράς παραμονής που ένας αγοραστής μπορεί να χρησιμοποιήσει παράλληλα με μια αγορά.
Τίποτα από αυτά δεν γίνεται αυτόματα, και οι κανόνες για δύο από αυτούς τους δρόμους άλλαξαν μέσα στον τελευταίο χρόνο. Παρακάτω περιγράφουμε κάθε δρόμο όπως ίσχυε τον Οκτώβριο του 2026, πόσο κοστίζει και πού χωράει μια αγορά. Κάθε αίτηση πρέπει να την ελέγξει δικηγόρος μετανάστευσης στην Ταϊλάνδη πριν βασιστείτε σε αυτήν.
Τι σας δίνει και τι δεν σας δίνει η αγορά ακινήτου
Η ιδιοκτησία και η μετανάστευση είναι χωριστά συστήματα στην Ταϊλάνδη. Η κυριότητα μιας μονάδας σας δίνει τον τίτλο ιδιοκτησίας και το δικαίωμα να τη χρησιμοποιείτε, αλλά όχι βίζα. Αντίστροφα, η συνδρομή Thailand Privilege δεν δίνει κανένα δικαίωμα σε ακίνητα, και εξακολουθούν να ισχύουν οι κανονικοί κανόνες για τους ξένους σχετικά με την ποσόστωση 49% στα condominium και με τη γη. Η σύνδεση ανάμεσα στα δύο συστήματα είναι στενή: λίγοι δρόμοι για βίζα δέχονται ένα ακίνητο ως απόδειξη επένδυσης, και ο καθένας θέτει δικούς του όρους για την αξία, την ολοκλήρωση και τον τρόπο κατοχής του ακινήτου.
Γι' αυτό μετράει η σειρά των αποφάσεων. Αν η βίζα είναι μέρος του σχεδίου σας, ελέγξτε ποιον δρόμο θα χρησιμοποιήσετε και αν το ακίνητο που εξετάζετε πληροί τους όρους του, πριν κάνετε κράτηση. Ένα διαμέρισμα off-plan, για παράδειγμα, δεν πληροί τις προϋποθέσεις του δρόμου του condominium μέχρι να ολοκληρωθεί και να μεταβιβαστεί σε εσάς.
Ο δρόμος του condominium των 3 εκατ. THB
Από τον Οκτώβριο του 2025, σύμφωνα με τις εντολές 237/2568 και 238/2568 της Υπηρεσίας Μετανάστευσης (Immigration Bureau), ένας ξένος μπορεί να πάρει παράταση παραμονής με βάση επένδυση αν πληροί έναν από τρεις όρους:
- κυριότητα ολοκληρωμένου διαμερίσματος condominium αξίας τουλάχιστον 3 εκατ. THB, καταχωρισμένου στο όνομα του αιτούντος, με μεταβίβαση την 1η Οκτωβρίου 2020 ή αργότερα·
- καταχωρισμένη μακροχρόνια μίσθωση συνολικής αξίας τουλάχιστον 3,06 εκατ. THB· ή
- ενοίκιο 85.000 THB ή περισσότερο τον μήνα.
Το χαμηλότερο όριο προϋποθέτει βεβαίωση πιστοποίησης από το Υπουργείο Τουρισμού και Αθλητισμού, που εκδίδεται μέσω εξουσιοδοτημένου φορέα μακράς παραμονής, της Thailand Longstay Service Co., Ltd. Χωρίς αυτή την πιστοποίηση ισχύει το συνηθισμένο όριο επένδυσης των 10 εκατ. THB.
Η διαδικασία ξεκινά με αρχική άδεια παραμονής 90 ημερών και συνεχίζει με παράταση 12 μηνών στην κατηγορία επένδυσης Non-Immigrant «B», που ανανεώνεται κάθε χρόνο όσο εξακολουθούν να πληρούνται οι όροι. Τα διαμερίσματα off-plan και υπό κατασκευή δεν πληρούν τις προϋποθέσεις.
Αντιμετωπίστε αυτόν τον δρόμο με προσοχή. Είναι νέο πρόγραμμα, λειτουργεί πιλοτικά και οι κανόνες του ακόμη διευκρινίζονται, ενώ τουριστικοί φορείς στο Πουκέτ έχουν επικρίνει το χαμηλό όριο. Είναι διαθέσιμος υπό την προϋπόθεση της πιστοποίησης, και ένας δικηγόρος πρέπει να επιβεβαιώσει την τρέχουσα πρακτική πριν τον υπολογίσετε.
Η βίζα Long-Term Resident
Η βίζα LTR, που τη διαχειρίζεται το Συμβούλιο Επενδύσεων (Board of Investment), είναι βίζα 10 ετών: πέντε χρόνια, με παράταση για άλλα πέντε αν εξακολουθείτε να πληροίτε τις προϋποθέσεις. Αντικαθιστά τη δήλωση παρουσίας κάθε 90 ημέρες με ετήσια δήλωση, επιτρέπει πολλαπλές επανεισόδους και συνοδεύεται από ψηφιακή άδεια εργασίας για όσους εργάζονται στην Ταϊλάνδη. Το τέλος είναι 50.000 THB ανά άτομο για τη βίζα 10 ετών πολλαπλών εισόδων, όταν παραλαμβάνεται στην Ταϊλάνδη.
Υπάρχουν τέσσερις κατηγορίες:
- Wealthy Global Citizen: περιουσιακά στοιχεία τουλάχιστον 1 εκατ. USD και επένδυση τουλάχιστον 500.000 USD στην Ταϊλάνδη, σε ταϊλανδικά κρατικά ομόλογα, άμεση επένδυση σε ταϊλανδικές εταιρείες ή ακίνητα στην Ταϊλάνδη, στο όνομα του αιτούντος.
- Wealthy Pensioner: ηλικία 50 ετών και άνω, με παθητικό εισόδημα τουλάχιστον 80.000 USD τον χρόνο ή 40.000 έως 80.000 USD τον χρόνο συν επένδυση 250.000 USD στην Ταϊλάνδη, όπου μετράνε και τα ακίνητα.
- Work-from-Thailand Professional: εισόδημα τουλάχιστον 80.000 USD τον χρόνο, ή 40.000 έως 80.000 USD με μεταπτυχιακό τίτλο, από εργοδότη που πληροί κριτήρια μεγέθους.
- Highly-Skilled Professional: εισόδημα τουλάχιστον 80.000 USD, ή 40.000 έως 80.000 USD με μεταπτυχιακό σε θετικές επιστήμες ή τεχνολογία, με εργασία σε κλάδο που έχει οριστεί ως στόχος.
Όλοι οι αιτούντες χρειάζονται ασφάλιση υγείας τουλάχιστον 50.000 USD, ταϊλανδική κοινωνική ασφάλιση ή 100.000 USD σε τραπεζικό λογαριασμό για 12 μήνες. Μπορούν να συμπεριληφθούν έως τέσσερα εξαρτώμενα μέλη, ο σύζυγος και τα παιδιά κάτω των 20 ετών.
Για τους αγοραστές, η LTR έχει σημασία επειδή είναι η μόνη βίζα στην οποία η αγορά ακινήτου στην Ταϊλάνδη μπορεί να μετρήσει στην απαίτηση επένδυσης: στην κατηγορία Wealthy Global Citizen και στη συμπληρωματική επένδυση της Wealthy Pensioner. Έχει επίσης φορολογικό όφελος. Οι κάτοχοι στις τρεις πρώτες κατηγορίες απαλλάσσονται για το εισόδημα από το εξωτερικό που φέρνουν στην Ταϊλάνδη, σύμφωνα με το Βασιλικό Διάταγμα αρ. 743, και οι Highly-Skilled Professionals πληρώνουν σταθερό 17% στο εισόδημα από επιλέξιμη μισθωτή εργασία στην Ταϊλάνδη.
Thailand Privilege
Η Thailand Privilege, παλαιότερα Thailand Elite, είναι συνδρομή επί πληρωμή που συνοδεύεται από βίζα μακράς παραμονής. Τη διαχειρίζεται η Thailand Privilege Card Co., Ltd. και μετονομάστηκε σε μια επανεκκίνηση τον Οκτώβριο του 2023, όταν καταργήθηκαν τα παλαιότερα πακέτα. Υπάρχουν πέντε βαθμίδες, η καθεμία με εφάπαξ τέλος για όλη τη διάρκεια:
- Bronze: 650.000 THB για 5 χρόνια
- Gold: 900.000 THB για 5 χρόνια
- Platinum: 1.500.000 THB για 10 χρόνια
- Diamond: 2.500.000 THB για 15 χρόνια
- Reserve, μόνο με πρόσκληση: 5.000.000 THB για 20 χρόνια
Χρεώνεται προκαταβολικά τέλος αίτησης 50.000 THB. Επιστρέφεται αν η αίτηση απορριφθεί και συμψηφίζεται με τη συνδρομή αν εγκριθεί. Η Bronze διατίθετο ακόμη τον Οκτώβριο του 2026, αλλά ελέγξτε τη διαθεσιμότητά της με τον φορέα πριν τη βάλετε στα σχέδιά σας.
Η Thailand Privilege δεν έχει καμία σχέση με τα ακίνητα. Δεν δίνει δικαιώματα ιδιοκτησίας και δεν απαιτεί να αγοράσετε τίποτα. Για έναν αγοραστή που δεν ταιριάζει στις κατηγορίες της LTR και δεν θέλει να εξαρτηθεί από τον νέο δρόμο του condominium, είναι μια επιλογή επί πληρωμή που δεν εξαρτάται καθόλου από το ακίνητο, και ένα κόστος χωριστό από την αγορά.
Η Destination Thailand Visa
Η Destination Thailand Visa (DTV) είναι βίζα πέντε ετών πολλαπλών εισόδων που επιτρέπει παραμονή έως 180 ημέρες ανά είσοδο, με δυνατότητα μίας παράτασης ανά είσοδο για άλλες 180 ημέρες σε γραφείο μετανάστευσης, έναντι τέλους 1.900 THB. Το κρατικό τέλος είναι 10.000 THB.
Απευθύνεται σε όσους εργάζονται εξ αποστάσεως και σε freelancers που δουλεύουν για ξένους εργοδότες ή πελάτες, καθώς και σε δραστηριότητες «soft power» όπως το Muay Thai, η ταϊλανδική μαγειρική, η ιατρική θεραπεία και τα σεμινάρια. Ο σύζυγος και τα παιδιά κάτω των 20 ετών μπορούν να είναι εξαρτώμενα μέλη. Οι αιτούντες πρέπει να δείξουν τουλάχιστον 500.000 THB, ή το ισόποσο, σε τραπεζικές καταστάσεις, συνήθως τριών μηνών. Η DTV δεν επιτρέπει εργασία για Ταϊλανδούς εργοδότες ή πελάτες και δεν είναι άδεια εργασίας.
Από τις 31 Αυγούστου 2026 το Υπουργείο Εξωτερικών άλλαξε τα δικαιολογητικά, με υποχρεωτικό πλέον αντίγραφο ποινικού μητρώου που έχει εκδοθεί μέσα στους προηγούμενους έξι μήνες. Επιβεβαιώστε την τρέχουσα λίστα στην επίσημη πύλη e-Visa πριν κάνετε αίτηση.
Οι τέσσερις δρόμοι σε σύγκριση
| Δρόμος | Διάρκεια | Κύριο κόστος ή όριο | Μετράει το ακίνητο; | Τι να προσέξετε |
|---|---|---|---|---|
| Δρόμος του condo των 3 εκατ. THB | 90 ημέρες και μετά παρατάσεις 12 μηνών που ανανεώνονται κάθε χρόνο | Ολοκληρωμένο condo 3 εκατ. THB και άνω, ή μίσθωση 3,06 εκατ. THB και άνω, ή ενοίκιο 85.000 THB και άνω τον μήνα | Ναι, αν είναι ολοκληρωμένο και στο όνομά σας | Χρειάζεται πιστοποίηση του Υπουργείου Τουρισμού και Αθλητισμού. Πιλοτικό. Δεν είναι άδεια διαμονής |
| Βίζα LTR | 10 χρόνια (5 + 5) | Τέλος βίζας 50.000 THB ανά άτομο. Κριτήρια εισοδήματος ή περιουσίας ανά κατηγορία | Ναι, σε δύο κατηγορίες | Απαλλαγή από τον φόρο στο εισόδημα από το εξωτερικό σε τρεις κατηγορίες |
| Thailand Privilege | 5 έως 20 χρόνια, ανάλογα με τη βαθμίδα | 650.000 έως 5.000.000 THB, συν τέλος αίτησης 50.000 THB | Όχι | Η διαθεσιμότητα της Bronze θέλει επιβεβαίωση |
| DTV | 5 χρόνια, έως 180 ημέρες ανά είσοδο | Κρατικό τέλος 10.000 THB. Κεφάλαια 500.000 THB | Όχι | Καμία εργασία για Ταϊλανδούς εργοδότες ή πελάτες |
Φορολογική κατοικία: ο κανόνας των 180 ημερών και τα χρήματα που φέρνετε στη χώρα
Μια μακρά παραμονή έχει και φορολογική πλευρά. Είστε φορολογικός κάτοικος Ταϊλάνδης για ένα ημερολογιακό έτος αν περάσετε μέσα σε αυτό 180 ημέρες ή περισσότερες στη χώρα. Από την 1η Ιανουαρίου 2024, το εισόδημα από πηγές στο εξωτερικό που αποκτήθηκε από εκείνη την ημερομηνία και μετά από πρόσωπο που ήταν κάτοικος το έτος απόκτησης φορολογείται όταν μεταφέρεται στην Ταϊλάνδη, το ίδιο έτος ή οποιοδήποτε μεταγενέστερο. Το εισόδημα που αποκτήθηκε πριν από το 2024 εξαιρείται, αν τεκμηριώνεται.
Το 2025 η Υπηρεσία Εσόδων (Revenue Department) ανακοίνωσε μια προτεινόμενη απαλλαγή για εισόδημα από το εξωτερικό που μεταφέρεται στη χώρα το ίδιο έτος που αποκτήθηκε ή το επόμενο, αλλά στις 19 Οκτωβρίου 2026 δεν είχε γίνει ακόμη νόμος. Τα χρήματα που φέρνετε για να αγοράσετε ένα condominium είναι μεταφορά κεφαλαίου και όχι εισόδημα καθαυτά. Αν όμως ένας αγοραστής που είναι κάτοικος Ταϊλάνδης χρηματοδοτεί μια αγορά από εισόδημα στο εξωτερικό που απέκτησε από το 2024 και μετά, αυτά τα χρήματα μπορεί να φορολογηθούν όταν μεταφερθούν. Δεν υπάρχει ειδικός κανόνας για αγορές ακινήτων, οπότε αν περιμένετε να περνάτε 180 ημέρες τον χρόνο ή περισσότερες στην Ταϊλάνδη, πάρτε φορολογική συμβουλή πριν μεταφέρετε τα χρήματα. Για όσους πληρούν τις προϋποθέσεις, εδώ έχει σημασία η απαλλαγή της LTR για το εισόδημα από το εξωτερικό που περιγράψαμε παραπάνω.
Τι να ελέγξετε πριν αγοράσετε
- Ποιον δρόμο σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε και αν το ακίνητο πληροί τους όρους του για την αξία, την ολοκλήρωση και τον τρόπο κατοχής.
- Για τον δρόμο του condominium, ότι η μονάδα θα είναι ολοκληρωμένη και καταχωρισμένη στο όνομά σας, και πώς παίρνετε την πιστοποίηση του Υπουργείου Τουρισμού και Αθλητισμού.
- Για την LTR, αν η αγορά σας μπορεί να μετρήσει στην επένδυση των 500.000 USD ή των 250.000 USD, και ποια αποδεικτικά θα ζητήσει το Board of Investment.
- Για τη Thailand Privilege, την τρέχουσα λίστα βαθμίδων στον επίσημο ιστότοπο.
- Πόσες ημέρες περιμένετε να περνάτε στην Ταϊλάνδη κάθε χρόνο και ποια φορολογική επίπτωση έχει η μεταφορά εισοδήματος από το εξωτερικό.
Τους κανόνες ιδιοκτησίας θα βρείτε στον οδηγό μας για το τι μπορεί να αποκτήσει ένας ξένος, τα βήματα της αγοράς στον οδηγό μας βήμα προς βήμα για την αγορά condo και τα τρέχοντα έργα στη σελίδα μας με ακίνητα στην Ταϊλάνδη.
