Ενοικίαση ακινήτου στην Ταϊλάνδη: ο Hotel Act, ο κανόνας των 30 ημερών και τι είναι νόμιμο
Στην Ταϊλάνδη, η ενοικίαση ενός ακινήτου για λιγότερο από έναν μήνα αντιμετωπίζεται κατά κανόνα ως λειτουργία ξενοδοχείου, και η λειτουργία ξενοδοχείου χωρίς άδεια είναι ποινικό αδίκημα. Η μίσθωση ως κατοικία σε μηνιαία ή μακρύτερη βάση δεν είναι ξενοδοχειακή δραστηριότητα, και από εκεί προέρχεται το «ελάχιστο των 30 ημερών» που ακούγεται στην αγορά. Πέρα από τον νόμο, ο ίδιος ο κανονισμός ενός condominium μπορεί να απαγορεύει εντελώς τις σύντομες διαμονές, και πολλοί το κάνουν. Ο νόμιμος τρόπος να κερδίσετε από διανυκτερεύσεις είναι συνήθως να αγοράσετε σε κτίριο ή resort που έχει το ίδιο άδεια ξενοδοχείου και το διαχειρίζεται αδειοδοτημένος φορέας.
Ένα σχέδιο νόμου που θα αντικαταστήσει τον Hotel Act πήγε στο υπουργικό συμβούλιο τον Σεπτέμβριο του 2026, αλλά τον Οκτώβριο του 2026 ο Hotel Act εξακολουθεί να είναι ο νόμος. Παρακάτω εξηγούμε τι προβλέπει, πώς λειτουργεί στην πράξη ο κανόνας των 30 ημερών, την εξαίρεση για μικρά καταλύματα και τα όριά της, τη θέση των condominium και των βιλών, τους κανόνες του 2025 για τις μακροχρόνιες μισθώσεις και τον φόρο στα ενοίκια.
Τι προβλέπει ο Hotel Act
Ο Hotel Act B.E. 2547 (2004) ορίζει ως ξενοδοχείο κάθε επιχείρηση που παρέχει προσωρινή διαμονή σε ταξιδιώτες ή άλλους έναντι αμοιβής. Η λειτουργία ξενοδοχείου χωρίς άδεια από τον έφορο ξενοδοχείων (hotel registrar), κατά παράβαση του Άρθρου 15, τιμωρείται σύμφωνα με το Άρθρο 59 με φυλάκιση έως ενός έτους ή/και πρόστιμο έως 20.000 THB, συν έως 10.000 THB για κάθε ημέρα που συνεχίζεται η παράβαση.
Ο νόμος που θα τον αντικαταστήσει βρίσκεται σε προετοιμασία. Στις 29 Σεπτεμβρίου 2026 ένα σχέδιο νόμου για τα καταλύματα (Accommodation Establishments Act) κατατέθηκε στο υπουργικό συμβούλιο για έγκριση επί της αρχής. Θα καταργήσει και θα αντικαταστήσει τον Hotel Act, θα καλύψει τα homestay και τις ενοικιάσεις της οικονομίας του διαμοιρασμού και θα εισαγάγει τρεις κατηγορίες ανάλογα με το μέγεθος. Ο Hotel Act παραμένει σε ισχύ μέχρι να δημοσιευθεί ο νέος νόμος στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (Government Gazette). Μέχρι τότε, σχεδιάστε με βάση τους ισχύοντες κανόνες.
Τα νούμερα των ξενοδοχείων δεν δείχνουν τι επιτρέπεται σε έναν ιδιοκτήτη. Τα ξενοδοχεία του Πουκέτ είχαν μέση πληρότητα 81,85% το πρώτο εξάμηνο του 2026, αλλά αυτό δεν λέει τίποτα για το πόσο συχνά είναι κατειλημμένο ένα ιδιωτικό διαμέρισμα που νοικιάζει ο ιδιοκτήτης του, ούτε αλλάζει ποιοι ιδιοκτήτες επιτρέπεται να δέχονται επισκέπτες για διανυκτερεύσεις.
Από πού προέρχεται ο κανόνας των 30 ημερών
Ο νόμος εξαιρεί τα καταλύματα για χρήση κατοικίας που χρεώνονται σε μηνιαία ή μακρύτερη βάση. Από αυτή την εξαίρεση ξεκινά το «ελάχιστο των 30 ημερών» που ακούτε. Το κριτήριο του νόμου όμως είναι η «μηνιαία ή μακρύτερη» βάση, όχι μια μηχανική μέτρηση 30 ημερών, και οι αρχές εξετάζουν τα πραγματικά περιστατικά: αν διαφημίζονται τιμές ανά βράδυ ή ανά εβδομάδα και αν γίνονται δεκτές μικρότερες διαμονές.
Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι μια αγγελία που διαφημίζει τιμή ανά βράδυ αλλά προσθέτει μια γραμμή «ελάχιστο 30 διανυκτερεύσεις» μπορεί να μοιάζει ακόμη με ξενοδοχειακή δραστηριότητα, αν δέχεται μικρότερες κρατήσεις. Μια πραγματική μηνιαία μίσθωση, με τιμή και συμβόλαιο μίσθωσης κατοικίας, πατά σε πιο σταθερό έδαφος.
Η εξαίρεση για μικρά καταλύματα και τα όριά της
Από τις 29 Οκτωβρίου 2023, σύμφωνα με τον Υπουργικό Κανονισμό αρ. 2 B.E. 2566, ένα κατάλυμα με έως 8 δωμάτια και έως 30 επισκέπτες συνολικά δεν θεωρείται ξενοδοχείο που χρειάζεται άδεια. Ο φορέας λειτουργίας πρέπει πάντως να ενημερώσει τον έφορο και να λάβει βεβαίωση παραλαβής, που ισχύει πέντε χρόνια.
Χρειάζονται δύο επιφυλάξεις. Πρώτον, τα όρια είναι 8 δωμάτια και 30 επισκέπτες. Τα παλαιότερα νούμερα των 4 δωματίων και 20 επισκεπτών δεν ισχύουν πια. Δεύτερον, και πιο σημαντικό για τους ξένους ιδιοκτήτες, ένα ξένο φυσικό πρόσωπο πρέπει να θεωρεί ότι δεν μπορεί να πάρει τη βεβαίωση μη ξενοδοχειακής χρήσης και, κατά συνέπεια, ότι δεν μπορεί να νοικιάζει νόμιμα ανά βράδυ ή ανά εβδομάδα μόνο του, χωρίς αδειοδοτημένο φορέα.
Condominium: οι κανόνες του κτιρίου έρχονται από πάνω
Ο ιδιοκτήτης σε condominium δεσμεύεται όχι μόνο από τον Hotel Act αλλά και από τον νόμο για τα condominium (Condominium Act) και τον κανονισμό του κτιρίου. Το νομικό πρόσωπο (juristic person), δηλαδή ο φορέας των συνιδιοκτητών που διοικεί το κτίριο, μπορεί να απαγορεύσει ή να περιορίσει τις ημερήσιες ενοικιάσεις, και ούτε η άδεια ξενοδοχείου ούτε η βεβαίωση για μικρό κατάλυμα υπερισχύουν του κανονισμού του κτιρίου ή των δικαιωμάτων των άλλων συνιδιοκτητών. Πολλά κτίρια condominium απαγορεύουν διαμονές κάτω των 30 ημερών.
Η πιο γνωστή υπόθεση προέρχεται από το Hua Hin. Τον Ιανουάριο του 2018 δικαστήριο της περιοχής επέβαλε πρόστιμα σε ιδιοκτήτες στο condominium Wan Vayla επειδή νοίκιαζαν μονάδες για λιγότερο από έναν μήνα χωρίς άδεια ξενοδοχείου. Τα ταϊλανδικά δικαστήρια δεν δεσμεύονται από προηγούμενες αποφάσεις, οπότε η απόφαση είναι προειδοποίηση και όχι κανόνας.
Βίλες και προγράμματα ενοικίασης
Μια βίλα που νοικιάζεται ανά βράδυ ή ανά εβδομάδα αντιμετωπίζεται συνήθως ως προσωρινό κατάλυμα και χρειάζεται είτε άδεια ξενοδοχείου είτε τον δρόμο του μικρού καταλύματος, με τα όρια που περιγράψαμε. Για τους περισσότερους ξένους ιδιοκτήτες, αυτό οδηγεί στον αδειοδοτημένο δρόμο που ακολουθείται στην πράξη: αγορά σε κτίριο ή resort που έχει το ίδιο άδεια ξενοδοχείου και το διαχειρίζεται αδειοδοτημένος φορέας. Έτσι προσφέρουν νόμιμα διανυκτερεύσεις τα προγράμματα ενοικίασης, και η άδεια πρέπει να ελέγχεται σε κάθε έργο χωριστά.
Εγγυημένες αποδόσεις ενοικίου
Ορισμένα έργα διαφημίζουν σταθερή απόδοση ενοικίου για κάποια χρόνια. Κανένας ταϊλανδικός νόμος δεν εγγυάται ούτε ρυθμίζει τέτοιες αποδόσεις. Είναι συμβατικές υποσχέσεις του κατασκευαστή ή του φορέα διαχείρισης και αξίζουν όσο αντέχουν τα οικονομικά της εταιρείας. Αν το πρόγραμμα κάνει ενοικιάσεις ανά βράδυ, το κτίριο ή ο φορέας χρειάζεται άδεια ξενοδοχείου. Αντιμετωπίστε κάθε εγγύηση ενοικίου ως όρο συμβολαίου που πρέπει να εξετάσει ο δικηγόρος σας, όχι ως χαρακτηριστικό του ακινήτου.
Η φορολογική πλευρά της εμπορικής χρήσης
Όταν ένα ακίνητο λειτουργεί σαν ξενοδοχείο, αλλάζει η φορολογική του μεταχείριση. Μια «επιχείρηση παρόμοια με ξενοδοχείο» πρέπει να εγγραφεί στον ΦΠΑ 7% μόλις τα φορολογητέα έσοδά της ξεπεράσουν τα 1,8 εκατ. THB τον χρόνο, ενώ οι απλές μισθώσεις ακινήτων απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ. Όταν ένα ακίνητο χρησιμοποιείται εμπορικά, ο Φόρος Γης και Κτισμάτων (Land and Building Tax) μπορεί να περάσει στην εμπορική κλίμακα, που ξεκινά από 0,3%.
Αλλάζουν και οι εκπτώσεις. Για εισόδημα που χαρακτηρίζεται μίσθωση επιτρέπεται τυποποιημένη έκπτωση 30% ή τα πραγματικά έξοδα με παραστατικά. Αν η συμφωνία είναι αντίθετα παροχή υπηρεσίας, για παράδειγμα με καθαριότητα και πλύσιμο ρούχων και χωρίς να παραδίδεται η κατοχή στον επισκέπτη, εκπίπτουν μόνο τα πραγματικά έξοδα.
Μακροχρόνια μίσθωση: οι κανόνες του 2025
Οι μηνιαίες και μακρύτερες μισθώσεις αποφεύγουν τον Hotel Act, έχουν όμως δικούς τους κανόνες αν νοικιάζετε αρκετές κατοικίες. Μια ανακοίνωση του Συμβουλίου Προστασίας Καταναλωτών (Consumer Protection Board) για τη μίσθωση κατοικιών ως δραστηριότητα με ελεγχόμενα συμβόλαια δημοσιεύθηκε στις 6 Ιουνίου 2025 και τέθηκε σε ισχύ στις 4 Σεπτεμβρίου 2025, αντικαθιστώντας τους κανόνες του 2019. Αφορά εκμισθωτές που νοικιάζουν τρεις ή περισσότερες κατοικίες, ενώ πριν το όριο ήταν πέντε, και καλύπτει και τις διαδικτυακές μισθώσεις. Θεσπίζει προαιρετικά τυποποιημένα έντυπα για βραχυχρόνιες μισθώσεις έως τριών ετών και για μακροχρόνιες μισθώσεις άνω των τριών και έως 30 ετών, με υποχρεωτικό περιεχόμενο. Ένας ξένος ιδιοκτήτης τριών ή περισσότερων μονάδων που νοικιάζονται ως κατοικίες εμπίπτει στους κανόνες.
Στο Πουκέτ, τα ζητούμενα μακροχρόνια ενοίκια τον Απρίλιο του 2025 ήταν περίπου 18.950 THB τον μήνα για studio σε condominium, 22.541 THB για διαμέρισμα με 1 υπνοδωμάτιο, 40.091 THB για βίλα με 3 υπνοδωμάτια και 99.872 THB για 4 υπνοδωμάτια ή περισσότερα.
Οι επιλογές ενοικίασης σε σύγκριση
| Επιλογή | Νομική θέση τον Οκτώβριο του 2026 | Τι να προσέξετε |
|---|---|---|
| Μίσθωση κατοικίας, μηνιαία ή μακρύτερη | Εκτός Hotel Act | Πρέπει να είναι πραγματική μίσθωση κατοικίας. Οι κανόνες του 2025 ισχύουν για ιδιοκτήτες που νοικιάζουν 3 ή περισσότερες μονάδες |
| Ενοικίαση του δικού σας condo ανά βράδυ ή εβδομάδα, χωρίς άδεια | Κατά κανόνα ξενοδοχειακή δραστηριότητα χωρίς άδεια, με ποινικές κυρώσεις | Ο κανονισμός του κτιρίου μπορεί να την απαγορεύει ούτως ή άλλως. Δικαστική υπόθεση στο Hua Hin το 2018 |
| Μικρό κατάλυμα (έως 8 δωμάτια, 30 επισκέπτες) | Δεν είναι ξενοδοχείο, αλλά χρειάζεται γνωστοποίηση και βεβαίωση | Θεωρήστε ότι ένα ξένο φυσικό πρόσωπο δεν μπορεί να το χρησιμοποιήσει |
| Αδειοδοτημένο ξενοδοχείο ή πρόγραμμα ενοικίασης | Νόμιμο αν το κτίριο ή ο φορέας έχει την άδεια | Ελέγξτε την άδεια σε κάθε έργο. Εξετάστε κάθε εγγύηση ως όρο συμβολαίου |
Όποια κι αν είναι η επιλογή, το ενοίκιο από ακίνητο στην Ταϊλάνδη φορολογείται στην Ταϊλάνδη. Για εισόδημα που χαρακτηρίζεται μίσθωση, οι ιδιοκτήτες μπορούν να εκπέσουν 30% ως τυποποιημένη έκπτωση ή τα πραγματικά τους έξοδα με παραστατικά. Στα ενοίκια που καταβάλλονται σε φυσικά πρόσωπα μη κατοίκους εφαρμόζεται συχνά παρακράτηση 15%, και οι δηλώσεις υποβάλλονται κάθε χρόνο: η ετήσια δήλωση (PND 90 ή 91) έως τις 31 Μαρτίου, ή έως τις 8 Απριλίου αν υποβληθεί ηλεκτρονικά, και η εξαμηνιαία δήλωση (PND 94) έως τις 30 Σεπτεμβρίου. Πρώτα χρειάζεται ταϊλανδικός αριθμός φορολογικού μητρώου. Την πλήρη εικόνα θα βρείτε στον οδηγό μας για τη φορολογία των ξένων ιδιοκτητών.
Τι να ελέγξετε πριν αγοράσετε
- Τον κανονισμό του κτιρίου για τις ενοικιάσεις, γραπτώς, πριν κάνετε κράτηση.
- Αν προσφέρεται πρόγραμμα ενοικίασης, την άδεια ξενοδοχείου του κτιρίου ή του φορέα και ποιος την έχει.
- Κάθε ρήτρα εγγυημένης απόδοσης ενοικίου, ελεγμένη από δικό σας δικηγόρο, με προσοχή στο ποιος πληρώνει αν ο φορέας αποτύχει.
- Αν το σχέδιό σας είναι μηνιαία μίσθωση κατοικίας ή ενοικιάσεις ανά βράδυ, και αν θα έβγαινε ακόμη μόνο με την πρώτη επιλογή.
- Για βίλα, αν το σχέδιο στηρίζεται στον δρόμο του μικρού καταλύματος, που μπορεί να μην είναι ανοιχτός για εσάς ως ξένο.
- Ότι μπορείτε να πάρετε ταϊλανδικό αριθμό φορολογικού μητρώου και να υποβάλλετε τις δηλώσεις για τα ενοίκια.
Ο οδηγός μας για τις περιοχές του Πουκέτ δείχνει πού είναι ισχυρότερη η ζήτηση για ενοικίαση, και τα τρέχοντα έργα βρίσκονται στη σελίδα μας με ακίνητα στην Ταϊλάνδη.
