Tayland'da Mülk Kiraya Vermek: Otel Kanunu, 30 Gün Altı Kuralı ve Neyin Yasal Olduğu
Tayland'da bir mülkü bir aydan kısa süreyle kiraya vermek genellikle otel işletmek sayılır ve lisanssız otel işletmek bir suçtur. Mülkü aylık ya da daha uzun süreli olarak konut amacıyla kiraya vermek ise otel işletmeciliği değildir; piyasada konuşulan “en az 30 gün” kuralı da buradan gelir. Kanunun üstüne, bir kondominyumun kendi kuralları kısa süreli konaklamayı tamamen yasaklayabilir ve birçoğu yasaklıyor. Gecelik konaklamadan yasal yoldan gelir elde etmenin yolu genellikle, kendisi otel lisansına sahip olan ve lisanslı bir operatör tarafından işletilen bir binadan ya da tatil köyünden satın almaktır.
Otel Kanunu'nun yerini alacak bir kanun taslağı Eylül 2026'da bakanlar kuruluna sunuldu, ancak Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki kanun hâlâ Otel Kanunu. Aşağıda kanunun ne dediğini, 30 gün kuralının gerçekte nasıl işlediğini, küçük konaklama muafiyetini ve sınırlarını, kondominyum ve villalardaki durumu, uzun süreli kiralamalara ilişkin 2025 kurallarını ve kira vergisini anlatıyoruz.
Otel Kanunu ne diyor
B.E. 2547 (2004) tarihli Otel Kanunu (Hotel Act), yolculara ya da başkalarına ücret karşılığında geçici konaklama sağlayan her işletmeyi otel olarak tanımlar. 15. madde hükmüne aykırı olarak otel sicil makamından lisans almadan otel işletmenin cezası, 59. madde uyarınca bir yıla kadar hapis ve/veya 20.000 THB'ye kadar para cezası, artı suçun devam ettiği her gün için 10.000 THB'ye kadar ek cezadır.
Yerine geçecek düzenleme hazırlanıyor. 29 Eylül 2026'da Konaklama Tesisleri Kanunu (Accommodation Establishments Act) taslağı ilke olarak onaylanması için bakanlar kuruluna sunuldu. Taslak, Otel Kanunu'nu yürürlükten kaldırıp onun yerini alacak, pansiyon tipi ev konaklamalarını (homestay) ve paylaşım ekonomisi kiralamalarını kapsayacak ve büyüklüğe göre üç kademe getirecek. Yeni kanun Resmî Gazete'de yayımlanana kadar Otel Kanunu yürürlükte kalıyor. O zamana kadar mevcut kurallara göre plan yapın.
Otel rakamları, bir mülk sahibinin ne yapabileceği konusunda yol gösterici değil. Phuket'teki oteller 2026'nın ilk yarısında ortalama %81,85 doluluk gördü, ama bu, sahibinin kiraya verdiği özel bir dairenin ne sıklıkla dolu olduğu hakkında bir şey söylemez ve hangi mülk sahiplerinin gecelik misafir kabul edebileceğini de değiştirmez.
30 gün kuralı nereden geliyor
Kanun, aylık ya da daha uzun süreler için ücretlendirilen konut amaçlı konaklamayı kapsam dışında tutar. Duyduğunuz “en az 30 gün” kuralının kaynağı bu istisnadır. Ancak kanundaki ölçüt “aylık ya da daha uzun”dur, mekanik bir 30 gün sayımı değildir; yetkililer de olgulara bakar: gecelik ya da haftalık fiyat ilan ediliyor mu, daha kısa konaklamalar kabul ediliyor mu.
Uygulamada bu şu anlama gelir: gecelik fiyat ilan edip altına “en az 30 gece” satırı ekleyen bir ilan, daha kısa rezervasyonlar alınıyorsa yine de otel işletmeciliği gibi görünebilir. Konut kirası olarak fiyatlandırılmış ve yazılmış gerçek bir aylık kira sözleşmesi ise daha sağlam bir zemindedir.
Küçük konaklama muafiyeti ve sınırları
29 Ekim 2023'ten bu yana, B.E. 2566 tarihli 2 No'lu Bakanlık Yönetmeliği uyarınca en fazla 8 odası ve toplamda en fazla 30 misafiri olan konaklama yerleri, lisans gerektiren otel sayılmıyor. İşletmecinin yine de sicil makamına bildirimde bulunması ve beş yıl geçerli bir alındı belgesi alması gerekir.
İki uyarı var. Birincisi, sınırlar 8 oda ve 30 misafirdir; eski 4 oda ve 20 misafir rakamları artık geçerli değil. İkincisi, ve yabancı mülk sahipleri için daha önemlisi, yabancı bir birey bu otel dışı alındı belgesini alamayacağını, dolayısıyla lisanslı bir operatör olmadan kendi başına gecelik ya da haftalık kiralamayı yasal olarak yapamayacağını varsaymalıdır.
Kondominyumlar: binanın kuralları da işin içinde
Bir kondominyum sahibi yalnızca Otel Kanunu'na değil, Kondominyum Kanunu'na ve binanın yönetmeliğine de bağlıdır. Binayı yöneten kat malikleri organı olan tüzel kişilik (juristic person) günlük kiralamaları yasaklayabilir ya da kısıtlayabilir; ne bir otel lisansı ne de küçük konaklama alındı belgesi binanın kurallarının ya da diğer kat maliklerinin haklarının önüne geçer. Birçok kondominyum binası 30 günden kısa konaklamaları yasaklıyor.
En bilinen dava Hua Hin'den. Ocak 2018'de oradaki bir mahkeme, Wan Vayla kondominyumundaki mülk sahiplerini, otel lisansı olmadan üniteleri bir aydan kısa süreyle kiraladıkları için para cezasına çarptırdı. Tayland mahkemeleri emsal kararlarla bağlı değildir; bu yüzden karar bir kural değil, bir uyarıdır.
Villalar ve kiralama programları
Gecelik ya da haftalık kiraya verilen bir villa genellikle geçici konaklama sayılır ve ya otel lisansı ya da yukarıda anlatılan sınırlarla küçük konaklama yolu gerekir. Yabancı mülk sahiplerinin çoğu için bu, uygulamada kullanılan lisanslı yola işaret eder: kendisi otel lisansına sahip olan ve lisanslı bir operatörce işletilen bir binadan ya da tatil köyünden satın almak. Kiralama programları gecelik konaklamayı yasal olarak böyle sunar ve lisansın her proje için ayrı ayrı kontrol edilmesi gerekir.
Kira garantileri
Bazı projeler belirli sayıda yıl için sabit bir kira getirisi ilan eder. Hiçbir Tayland kanunu bu tür getirileri garanti etmez ya da düzenlemez. Bunlar geliştiricinin ya da operatörün verdiği sözleşmesel taahhütlerdir ve o şirketin mali gücü ne kadarsa o kadar değer taşırlar. Program gecelik kiralama yapıyorsa, binanın ya da operatörün otel lisansı olması gerekir. Her kira garantisini mülkün bir özelliği olarak değil, avukatınızın incelemesi gereken bir sözleşme maddesi olarak görün.
Ticari kullanımın vergi boyutu
Bir mülkü otel gibi işletmek vergi açısından muamelesini değiştirir. “Otele benzer bir işletme” vergiye tabi hasılatı yılda 1,8 milyon THB'yi geçtiğinde %7 KDV için kayıt yaptırmak zorundadır; taşınmazların düz kiralanması ise KDV'den muaftır. Bir mülk ticari amaçla kullanıldığında Arazi ve Bina Vergisi de %0,3'ten başlayan ticari tarifeye geçebilir.
İndirimler de değişir. Kira sözleşmesi olarak sınıflandırılan gelirde %30'luk standart indirim ya da belgelenmiş fiili giderler düşülebilir. Düzenleme bunun yerine bir hizmet niteliğindeyse, örneğin temizlik ve çamaşır hizmeti veriliyor ve zilyetlik misafire devredilmiyorsa, yalnızca fiili giderler düşülebilir.
Uzun süreli kiralama: 2025 kira kuralları
Aylık ve daha uzun kiralamalar Otel Kanunu'nun dışında kalır, ama birden fazla konut kiraya veriyorsanız kendi kuralları vardır. Konut kiralamasını sözleşmesi denetime tabi bir iş olarak düzenleyen Tüketiciyi Koruma Kurulu (Consumer Protection Board) tebliği 6 Haziran 2025'te yayımlandı ve 2019 kurallarının yerini alarak 4 Eylül 2025'te yürürlüğe girdi. Tebliğ, üç veya daha fazla konut ünitesini kiraya verenlere uygulanır (önceki eşik beşti) ve çevrimiçi kiralamaları da kapsar. Üç yıla kadar kısa süreli ve üç yıldan uzun, 30 yıla kadar uzun süreli kira sözleşmeleri için isteğe bağlı standart formlar ve zorunlu içerik belirler. Konut olarak kiraya verilen üç veya daha fazla üniteye sahip yabancı bir mülk sahibi de kapsam içindedir.
Phuket'te Nisan 2025'te uzun dönem için istenen kiralar, stüdyo kondominyumda ayda yaklaşık 18.950 THB, 1 yatak odalı dairede 22.541 THB, 3 yatak odalı villada 40.091 THB ve 4 veya daha fazla yatak odalı villada 99.872 THB idi.
Kiralama seçeneklerinin karşılaştırması
| Seçenek | Ekim 2026 itibarıyla hukuki durum | Dikkat edilecek noktalar |
|---|---|---|
| Aylık ya da daha uzun konut kirası | Otel Kanunu'nun dışında | Gerçekten bir konut kirası olmalı; 2025 kira kuralları 3 veya daha fazla ünite kiraya verenlere uygulanır |
| Kendi kondominyumunuzu lisanssız olarak gecelik ya da haftalık kiralamak | Genellikle lisanssız otel işletmeciliği; cezai yaptırımlar | Bina kuralları zaten yasaklayabilir; 2018 Hua Hin davası |
| Küçük konaklama (en fazla 8 oda, 30 misafir) | Otel sayılmaz, ama bildirim ve alındı belgesi gerekir | Yabancı bir bireyin bunu kullanamayacağını varsayın |
| Lisanslı otel ya da kiralama programı | Bina ya da operatör lisans sahibiyse yasal | Her proje için lisansı kontrol edin; her garantiyi bir sözleşme maddesi olarak inceletin |
Seçenek hangisi olursa olsun, Tayland'daki bir mülkten alınan kira Tayland'da vergilendirilir. Kira sözleşmesi olarak sınıflandırılan gelirde mülk sahipleri %30 standart indirim ya da belgelenmiş fiili giderlerini düşebilir; mukim olmayan bireylere ödenen kiralarda çoğu zaman %15 stopaj uygulanır ve her yıl beyanname verilir: yıllık beyanname (PND 90 veya 91) 31 Mart'a kadar, elektronik beyanda 8 Nisan'a kadar, ara dönem beyannamesi (PND 94) ise 30 Eylül'e kadar. Önce bir Tayland vergi numarası gerekir. Tüm tablo yabancı mülk sahipleri için vergi rehberimizde.
Satın almadan önce kontrol edilecekler
- Binanın kiralamaya ilişkin yönetmeliği, yazılı olarak ve rezervasyondan önce.
- Bir kiralama programı sunuluyorsa, binanın ya da operatörün otel lisansı ve lisansın kimde olduğu.
- Kendi avukatınızın incelediği her kira garantisi maddesi; operatör batarsa kimin ödeyeceğine özellikle dikkat edin.
- Planınızın aylık konut kirası mı yoksa gecelik kiralama mı olduğu ve yalnızca ilk seçenekle de işleyip işlemeyeceği.
- Bir villada, planın bir yabancı olarak size açık olmayabilecek küçük konaklama yoluna dayanıp dayanmadığı.
- Tayland vergi numarası alıp kira beyannamelerini verebileceğiniz.
Phuket bölge rehberimiz kiralık talebin en güçlü olduğu yerleri gösteriyor; güncel projeler Tayland gayrimenkulleri sayfamızda.
