Affittare un immobile in Thailandia: l'Hotel Act, la regola dei 30 giorni e che cosa è legale
In Thailandia affittare un immobile per meno di un mese equivale in genere a gestire un hotel, e gestire un hotel senza licenza è un reato penale. Affittarlo come abitazione su base mensile o più lunga non è attività alberghiera: da qui nasce il "minimo di 30 giorni" di cui parla il mercato. Oltre alla legge, il regolamento di un condominio può vietare del tutto i soggiorni brevi, e molti lo fanno. Il modo legale di guadagnare con i soggiorni a notte è di solito comprare in un edificio o in un resort che ha una propria licenza alberghiera ed è gestito da un operatore autorizzato.
A settembre 2026 è arrivato al Consiglio dei ministri un disegno di legge destinato a sostituire l'Hotel Act, ma a ottobre 2026 la legge in vigore è ancora l'Hotel Act. Qui sotto spieghiamo che cosa dice, come funziona davvero la regola dei 30 giorni, l'esenzione per le piccole strutture e i suoi limiti, la situazione di condomini e ville, le regole del 2025 sulle locazioni di lunga durata e la tassazione degli affitti.
Che cosa dice l'Hotel Act
L'Hotel Act B.E. 2547 (2004) definisce hotel qualsiasi attività che offra alloggio temporaneo a viaggiatori o ad altre persone dietro pagamento. Gestirne uno senza la licenza del registro alberghiero, in violazione della Sezione 15, è punito dalla Sezione 59 con la reclusione fino a un anno e/o una multa fino a 20,000 THB, più fino a 10,000 THB per ogni giorno in cui il reato prosegue.
È in preparazione una nuova legge. Il 29 settembre 2026 un progetto di Accommodation Establishments Act è stato sottoposto al Consiglio dei ministri per l'approvazione di principio. Abrogherebbe e sostituirebbe l'Hotel Act, includerebbe homestay e affitti della sharing economy e introdurrebbe tre livelli in base alle dimensioni. L'Hotel Act resta in vigore finché la nuova legge non sarà pubblicata nella Gazzetta Ufficiale. Fino ad allora conviene ragionare con le regole attuali.
I dati degli hotel non dicono che cosa possa fare un proprietario. Nel primo semestre del 2026 gli hotel di Phuket hanno avuto un'occupazione media dell'81.85%, ma questo non dice nulla su quanto spesso sia occupato un appartamento privato affittato dal proprietario, e non cambia quali proprietari possano ospitare clienti a notte.
Da dove nasce la regola dei 30 giorni
La legge esclude gli alloggi a uso abitativo con un canone calcolato su base mensile o più lunga. Questa esclusione è l'origine del "minimo di 30 giorni" di cui si sente parlare. Il criterio della legge, però, è "mensile o più lungo", non un conteggio meccanico di 30 giorni, e le autorità guardano ai fatti: se si pubblicizzano prezzi a notte o a settimana e se si accettano soggiorni più brevi.
In pratica, un annuncio che indica una tariffa a notte ma aggiunge la riga "minimo 30 notti" può comunque sembrare attività alberghiera se si accettano prenotazioni più brevi. Una vera locazione mensile, con prezzo e contratto da locazione abitativa, poggia su basi più solide.
L'esenzione per le piccole strutture ricettive e i suoi limiti
Dal 29 ottobre 2023, in base al Regolamento ministeriale n. 2 B.E. 2566, una struttura con non più di 8 camere e non più di 30 ospiti in totale non è considerata un hotel soggetto a licenza. Il gestore deve comunque darne notifica al registro e ottenere una presa d'atto, valida cinque anni.
Servono due cautele. La prima: i limiti sono 8 camere e 30 ospiti; i vecchi valori di 4 camere e 20 ospiti non sono più aggiornati. La seconda, più importante per i proprietari stranieri: una persona fisica straniera deve partire dal presupposto di non poter ottenere la presa d'atto come struttura non alberghiera, e quindi di non poter gestire legalmente da sola affitti a notte o a settimana senza un operatore autorizzato.
Condomini: alla legge si aggiungono le regole dell'edificio
Il proprietario di un'unità condominiale è vincolato non solo dall'Hotel Act ma anche dal Condominium Act e dal regolamento dell'edificio. La juristic person, l'ente dei comproprietari che gestisce l'edificio, può vietare o limitare gli affitti giornalieri, e né una licenza alberghiera né una presa d'atto come piccola struttura prevalgono sul regolamento dell'edificio o sui diritti degli altri comproprietari. Molti condomini vietano i soggiorni inferiori a 30 giorni.
Il caso più noto viene da Hua Hin. A gennaio 2018 un tribunale locale ha multato alcuni proprietari del condominio Wan Vayla per aver affittato unità per meno di un mese senza licenza alberghiera. I tribunali thailandesi non sono vincolati dai precedenti, quindi la sentenza è un avvertimento più che una regola.
Ville e programmi di locazione
Una villa affittata a notte o a settimana è di solito considerata alloggio temporaneo e richiede una licenza alberghiera oppure la via delle piccole strutture, con i limiti descritti sopra. Per la maggior parte dei proprietari stranieri, questo porta alla via autorizzata usata nella pratica: comprare in un edificio o in un resort che ha una propria licenza alberghiera ed è gestito da un operatore autorizzato. È così che i programmi di locazione offrono legalmente soggiorni a notte, e la licenza va verificata progetto per progetto.
Rendimenti garantiti
Alcuni progetti pubblicizzano un rendimento da locazione fisso per un certo numero di anni. Nessuna legge thailandese garantisce o regola questi rendimenti. Sono promesse contrattuali del costruttore o del gestore, e valgono quanto le finanze di quella società. Se il programma prevede affitti a notte, l'edificio o il gestore deve avere una licenza alberghiera. Consideri qualsiasi garanzia di rendimento come una clausola contrattuale da far esaminare al Suo avvocato, non come una caratteristica dell'immobile.
Il lato fiscale dell'uso commerciale
Gestire un immobile come un hotel ne cambia il trattamento fiscale. Una "attività simile a un hotel" deve registrarsi ai fini dell'IVA al 7% quando i suoi ricavi imponibili superano 1.8 milioni di THB l'anno, mentre la semplice locazione di beni immobili è esente da IVA. Se un immobile è usato a fini commerciali, la Land and Building Tax può passare allo scaglione commerciale, che parte dallo 0.3%.
Cambiano anche le deduzioni. Un reddito classificato come locazione consente una deduzione forfettaria del 30% oppure le spese effettive documentate. Se invece l'accordo è un servizio, per esempio con pulizie e lavanderia incluse e senza che il possesso passi all'ospite, sono deducibili solo le spese effettive.
Affitti di lunga durata: le regole del 2025 sulle locazioni
Le locazioni mensili o più lunghe sfuggono all'Hotel Act, ma hanno regole proprie se si affittano più abitazioni. Una notifica del Consumer Protection Board sulla locazione abitativa come attività a contratto controllato è stata pubblicata il 6 giugno 2025 ed è entrata in vigore il 4 settembre 2025, sostituendo le regole del 2019. Si applica ai locatori che affittano tre o più unità abitative, contro le cinque di prima, e copre anche le locazioni online. Prevede moduli standard facoltativi per le locazioni brevi fino a tre anni e per quelle lunghe da oltre tre fino a 30 anni, con contenuti obbligatori. Un proprietario straniero che affitta come abitazione tre o più unità rientra nell'ambito di applicazione.
A Phuket, ad aprile 2025, i canoni richiesti per gli affitti a lungo termine erano di circa 18,950 THB al mese per un monolocale in condominio, 22,541 THB per un appartamento con 1 camera da letto, 40,091 THB per una villa con 3 camere da letto e 99,872 THB per una villa con 4 camere da letto o più.
Le opzioni di affitto a confronto
| Opzione | Situazione giuridica a ottobre 2026 | Da tenere presente |
|---|---|---|
| Locazione abitativa mensile o più lunga | Fuori dall'Hotel Act | Deve essere davvero una locazione abitativa; le regole del 2025 si applicano a chi affitta 3 o più unità |
| Affitti a notte o a settimana del proprio condominio, senza licenza | In genere attività alberghiera senza licenza; sanzioni penali | Il regolamento dell'edificio può vietarli comunque; caso giudiziario di Hua Hin del 2018 |
| Piccola struttura ricettiva (fino a 8 camere, 30 ospiti) | Non è un hotel, ma servono notifica e presa d'atto | Si presuma che una persona fisica straniera non possa usarla |
| Hotel autorizzato o programma di locazione | Legale se l'edificio o il gestore ha la licenza | Verificare la licenza di ogni progetto; esaminare ogni garanzia come clausola contrattuale |
Qualunque sia l'opzione, l'affitto di un immobile thailandese è tassato in Thailandia. Per un reddito classificato come locazione, i proprietari possono dedurre il 30% come quota forfettaria oppure le spese effettive documentate; sugli affitti pagati a persone fisiche non residenti si applica spesso una ritenuta del 15%, e le dichiarazioni vanno presentate ogni anno: quella annuale (PND 90 o 91) entro il 31 marzo, oppure entro l'8 aprile se inviata per via telematica, e quella di metà anno (PND 94) entro il 30 settembre. Prima serve un codice fiscale thailandese. Il quadro completo è nella nostra guida alle imposte per i proprietari stranieri.
Che cosa verificare prima di comprare
- Il regolamento dell'edificio sugli affitti, per iscritto, prima di prenotare.
- Se viene proposto un programma di locazione, la licenza alberghiera dell'edificio o del gestore, e chi ne è titolare.
- Qualsiasi clausola di rendimento garantito, esaminata dal Suo avvocato, con attenzione a chi paga se il gestore fallisce.
- Se il Suo piano è una locazione abitativa mensile o l'affitto a notte, e se funzionerebbe anche con la sola prima opzione.
- Per una villa, se il piano si regge sulla via delle piccole strutture, che a Lei come straniero potrebbe essere preclusa.
- Di poter ottenere un codice fiscale thailandese e presentare le dichiarazioni sui redditi da locazione.
La nostra guida alle zone di Phuket mostra dove la domanda di affitto è più forte, e i progetti attuali sono nella nostra pagina degli immobili in Thailandia.
