ქონების გაქირავება ტაილანდში: სასტუმროების შესახებ კანონი, 30 დღეზე მოკლე ვადის წესი და რა არის კანონიერი

ტაილანდში ქონების ერთ თვეზე მოკლე ვადით გაქირავება, როგორც წესი, სასტუმროს საქმიანობად ითვლება, ლიცენზიის გარეშე სასტუმროს მართვა კი სისხლის სამართლის დანაშაულია. ყოველთვიურად ან უფრო ხანგრძლივი ვადით საცხოვრებლად გაქირავება სასტუმროს საქმიანობა არ არის, და სწორედ აქედან მოდის ბაზარზე გავრცელებული „მინიმუმ 30 დღე“. კანონის გარდა, კონდომინიუმის საკუთარ წესებს შეუძლია მოკლევადიანი ყოფნა სრულად აკრძალოს, და ბევრი კონდომინიუმი ასეც იქცევა. ღამისთევით გაქირავებიდან კანონიერი შემოსავლის მიღების გზა, როგორც წესი, ისეთ შენობაში ან კურორტში ყიდვაა, რომელსაც თავად აქვს სასტუმროს ლიცენზია და რომელსაც ლიცენზირებული ოპერატორი მართავს.

სასტუმროების შესახებ კანონის (Hotel Act) შემცვლელი კანონპროექტი 2026 წლის სექტემბერში მთავრობის კაბინეტს წარედგინა, მაგრამ 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით მოქმედი კანონი კვლავ Hotel Act-ია. ქვემოთ ვხსნით, რას ამბობს ის, როგორ მუშაობს სინამდვილეში 30 დღის წესი, რა არის მცირე განთავსების გამონაკლისი და სად გადის მისი საზღვრები, რა მდგომარეობაა კონდომინიუმებსა და ვილებთან, რა წესები შემოვიდა 2025 წელს გრძელვადიან იჯარაზე და როგორ იბეგრება ქირა.

რას ამბობს სასტუმროების შესახებ კანონი

სასტუმროების შესახებ კანონი B.E. 2547 (2004) სასტუმროდ მიიჩნევს ნებისმიერ ბიზნესს, რომელიც მოგზაურებს ან სხვა პირებს საფასურის სანაცვლოდ დროებით განთავსებას სთავაზობს. სასტუმროების რეგისტრატორის ლიცენზიის გარეშე მისი მართვა, მე-15 მუხლის დარღვევით, 59-ე მუხლით ისჯება ერთ წლამდე თავისუფლების აღკვეთით და/ან 20,000 THB-მდე ჯარიმით, პლუს 10,000 THB-მდე დანაშაულის გაგრძელების ყოველ დღეზე.

შემცვლელი კანონი მზადდება. 2026 წლის 29 სექტემბერს განთავსების საშუალებების შესახებ კანონპროექტი (Accommodation Establishments Act) კაბინეტს პრინციპული მოწონებისთვის წარედგინა. ახალი კანონი გააუქმებდა და ჩაანაცვლებდა Hotel Act-ს, მოიცავდა ჰოუმსთეებსა და გაზიარების ეკონომიკის გაქირავებას და შემოიღებდა სამ დონეს ზომის მიხედვით. Hotel Act ძალაში რჩება, სანამ ახალი კანონი სამთავრობო მაცნეში (Government Gazette) არ გამოქვეყნდება. მანამდე მოქმედ წესებზე დაგეგმეთ.

სასტუმროების მაჩვენებლები ვერ გეტყვით, რისი უფლება აქვს მესაკუთრეს. 2026 წლის პირველ ნახევარში პხუკეტის სასტუმროების საშუალო დატვირთვა 81.85% იყო, მაგრამ ეს არაფერს ამბობს იმაზე, რამდენად ხშირად არის დაკავებული მესაკუთრის მიერ გაქირავებული კერძო ბინა, და არც იმას ცვლის, რომელ მესაკუთრეებს შეუძლიათ ღამისთევით სტუმრების მიღება.

საიდან მოდის 30 დღის წესი

კანონი არ ვრცელდება საცხოვრებლად განკუთვნილ განთავსებაზე, რომლის საფასურიც თვეობით ან უფრო ხანგრძლივი ვადით იხდება. სწორედ ეს გამონაკლისია იმ „მინიმუმ 30 დღის“ წყარო, რომელზეც ხშირად გაიგონებთ. თუმცა კანონის კრიტერიუმი „თვე ან მეტია“ და არა 30 დღის მექანიკური დათვლა, ხელისუფლება კი ფაქტებს უყურებს: რეკლამირებულია თუ არა ღამის ან კვირის ფასები და მიიღება თუ არა უფრო მოკლე ჯავშნები.

პრაქტიკაში ეს ნიშნავს, რომ განცხადება, რომელიც ღამის ფასს აქვეყნებს, მაგრამ „მინიმუმ 30 ღამის“ მითითებას ამატებს, მაინც შეიძლება სასტუმროს საქმიანობად ჩაითვალოს, თუ უფრო მოკლე ჯავშნები მიიღება. ნამდვილი ყოველთვიური იჯარა, რომლის ფასიც და ტექსტიც საცხოვრებელი იჯარისაა, უფრო მყარ ნიადაგზე დგას.

მცირე განთავსების გამონაკლისი და მისი საზღვრები

2023 წლის 29 ოქტომბრიდან, მინისტრის რეგულაციის № 2 B.E. 2566 (Ministerial Regulation No. 2 B.E. 2566) თანახმად, განთავსება არაუმეტეს 8 ოთახითა და ჯამში არაუმეტეს 30 სტუმრით არ ითვლება სასტუმროდ, რომელსაც ლიცენზია სჭირდება. ოპერატორმა მაინც უნდა აცნობოს რეგისტრატორს და მიიღოს დადასტურება, რომელიც ხუთი წლით მოქმედებს.

აქ ორი გაფრთხილებაა. პირველი: ზღვარი 8 ოთახი და 30 სტუმარია, ძველი ციფრები, 4 ოთახი და 20 სტუმარი, მოძველებულია. მეორე, და უცხოელი მესაკუთრეებისთვის უფრო მნიშვნელოვანი: უცხოელმა ფიზიკურმა პირმა უნდა ჩათვალოს, რომ არასასტუმრო განთავსების დადასტურებას ვერ მიიღებს, ამიტომ ღამით ან კვირით გაქირავებას დამოუკიდებლად, ლიცენზირებული ოპერატორის გარეშე, კანონიერად ვერ აწარმოებს.

კონდომინიუმები: შენობის წესები დამატებით მოქმედებს

კონდომინიუმის მესაკუთრეს ავალდებულებს არა მხოლოდ Hotel Act, არამედ კონდომინიუმების შესახებ კანონიც (Condominium Act) და შენობის წესდებაც. იურიდიულ პირს (juristic person), თანამესაკუთრეთა ორგანოს, რომელიც შენობას მართავს, შეუძლია დღიური გაქირავება აკრძალოს ან შეზღუდოს, და ვერც სასტუმროს ლიცენზია, ვერც მცირე განთავსების დადასტურება ვერ გადაწონის შენობის წესებსა და სხვა თანამესაკუთრეების უფლებებს. ბევრ კონდომინიუმში 30 დღეზე მოკლე ვადით ყოფნა აკრძალულია.

ყველაზე ცნობილი საქმე ჰუა-ჰინიდანაა. 2018 წლის იანვარში იქაურმა სასამართლომ Wan Vayla-ს კონდომინიუმის მესაკუთრეები დააჯარიმა, რადგან ბინებს ერთ თვეზე მოკლე ვადით სასტუმროს ლიცენზიის გარეშე აქირავებდნენ. ტაილანდის სასამართლოები პრეცედენტით შეზღუდული არ არიან, ამიტომ ეს გადაწყვეტილება უფრო გაფრთხილებაა, ვიდრე წესი.

ვილები და გაქირავების პროგრამები

ღამით ან კვირით გაქირავებული ვილა, როგორც წესი, დროებით განთავსებად ითვლება და სჭირდება ან სასტუმროს ლიცენზია, ან მცირე განთავსების გზა, ზემოთ აღწერილი შეზღუდვებით. უცხოელი მესაკუთრეების უმეტესობისთვის ეს პრაქტიკაში გამოყენებულ ლიცენზირებულ გზაზე მიუთითებს: ყიდვა ისეთ შენობაში ან კურორტში, რომელსაც თავად აქვს სასტუმროს ლიცენზია და რომელსაც ლიცენზირებული ოპერატორი მართავს. სწორედ ასე სთავაზობენ გაქირავების პროგრამები ღამისთევას კანონიერად, ლიცენზია კი თითოეულ პროექტში ცალკე უნდა შემოწმდეს.

საიჯარო შემოსავლის გარანტიები

ზოგი პროექტი რამდენიმე წლით ფიქსირებულ საიჯარო შემოსავალს არეკლამებს. ტაილანდის არცერთი კანონი ასეთ შემოსავალს არც უზრუნველყოფს და არც არეგულირებს. ეს დეველოპერის ან ოპერატორის სახელშეკრულებო დაპირებებია და იმდენადაა საიმედო, რამდენადაც ამ კომპანიის ფინანსები. თუ პროგრამა ღამით გაქირავებას ეწევა, შენობას ან ოპერატორს სასტუმროს ლიცენზია სჭირდება. ნებისმიერი საიჯარო გარანტია განიხილეთ, როგორც ხელშეკრულების პირობა, რომელიც თქვენმა იურისტმა უნდა შეამოწმოს, და არა როგორც ქონების მახასიათებელი.

კომერციული გამოყენების საგადასახადო მხარე

ქონების სასტუმროსავით მართვა მის დაბეგვრას ცვლის. „სასტუმროს მსგავსმა ბიზნესმა“ 7%-იან დღგ-ზე უნდა დარეგისტრირდეს, როგორც კი მისი დასაბეგრი შემოსავალი წელიწადში 1.8 მილიონ THB-ს გადააჭარბებს, უძრავი ქონების უბრალო იჯარა კი დღგ-სგან გათავისუფლებულია. როცა ქონება კომერციულად გამოიყენება, მიწისა და შენობის გადასახადი შეიძლება კომერციულ სკალაზე გადავიდეს, რომელიც 0.3%-დან იწყება.

გამოქვითვებიც იცვლება. იჯარად კვალიფიცირებულ შემოსავალზე დასაშვებია 30%-იანი სტანდარტული გამოქვითვა ან დოკუმენტურად დადასტურებული ფაქტობრივი ხარჯები. თუ შეთანხმება მომსახურებაა, მაგალითად, დასუფთავებითა და სამრეცხაოთი, და ქონების ფლობა სტუმარს არ გადაეცემა, გამოიქვითება მხოლოდ ფაქტობრივი ხარჯები.

გრძელვადიანი გაქირავება: 2025 წლის საიჯარო წესები

ყოველთვიური და უფრო ხანგრძლივი გაქირავება Hotel Act-ის მიღმა რჩება, მაგრამ თუ რამდენიმე საცხოვრებელს აქირავებთ, მას საკუთარი წესები აქვს. მომხმარებელთა დაცვის საბჭოს (Consumer Protection Board) შეტყობინება საცხოვრებლის იჯარის, როგორც ხელშეკრულებით კონტროლირებადი ბიზნესის, შესახებ 2025 წლის 6 ივნისს გამოქვეყნდა და 2025 წლის 4 სექტემბერს შევიდა ძალაში, 2019 წლის წესების ნაცვლად. ის ვრცელდება მეიჯარეებზე, რომლებიც სამ ან მეტ საცხოვრებელს აქირავებენ (ადრე ზღვარი ხუთი იყო), და მოიცავს ონლაინ იჯარასაც. შეტყობინება ადგენს სურვილისამებრ გამოსაყენებელ სტანდარტულ ფორმებს მოკლევადიანი იჯარისთვის სამ წლამდე და გრძელვადიანი იჯარისთვის სამ წელზე მეტი და 30 წლამდე ვადით, სავალდებულო შინაარსით. მასზე ვრცელდება უცხოელი მესაკუთრეც, რომელიც საცხოვრებლად სამ ან მეტ ბინას აქირავებს.

პხუკეტში 2025 წლის აპრილში გრძელვადიანი გაქირავების მოთხოვნილი ფასი თვეში დაახლოებით 18,950 THB იყო კონდომინიუმის სტუდიოსთვის, 22,541 THB ერთსაძინებლიანისთვის, 40,091 THB სამსაძინებლიანი ვილისთვის და 99,872 THB ოთხი ან მეტი საძინებლისთვის.

გაქირავების ვარიანტების შედარება

ვარიანტი	სამართლებრივი მდგომარეობა 2026 წლის ოქტომბრისთვის	გასათვალისწინებელი
საცხოვრებელი იჯარა, თვე ან მეტი	Hotel Act-ის მიღმა	ნამდვილად საცხოვრებელი იჯარა უნდა იყოს; 2025 წლის საიჯარო წესები ვრცელდება მესაკუთრეებზე, რომლებიც 3 ან მეტ ბინას აქირავებენ
საკუთარი კონდოს ღამით ან კვირით გაქირავება ლიცენზიის გარეშე	როგორც წესი, სასტუმროს საქმიანობა ლიცენზიის გარეშე; სისხლისსამართლებრივი სასჯელი	შენობის წესებმა შეიძლება ისედაც აკრძალოს; ჰუა-ჰინის 2018 წლის სასამართლო საქმე
მცირე განთავსება (8 ოთახამდე, 30 სტუმრამდე)	სასტუმრო არ არის, მაგრამ საჭიროა შეტყობინება და დადასტურება	ჩათვალეთ, რომ უცხოელ ფიზიკურ პირს მისი გამოყენება არ შეუძლია
ლიცენზირებული სასტუმრო ან გაქირავების პროგრამა	კანონიერია, თუ ლიცენზია შენობას ან ოპერატორს აქვს	შეამოწმეთ ლიცენზია თითოეულ პროექტში; ნებისმიერი გარანტია ხელშეკრულების პირობად განიხილეთ

ვარიანტის მიუხედავად, ტაილანდური ქონებიდან მიღებული ქირა ტაილანდში იბეგრება. იჯარად კვალიფიცირებულ შემოსავალზე მესაკუთრეებს შეუძლიათ გამოქვითონ 30% სტანდარტული გამოქვითვის სახით ან დოკუმენტურად დადასტურებული ფაქტობრივი ხარჯები. არარეზიდენტ ფიზიკურ პირებზე გადახდილ ქირაზე ხშირად 15%-იანი დაკავება მოქმედებს, დეკლარაციები კი ყოველწლიურად წარედგინება: წლიური დეკლარაცია (PND 90 ან 91) 31 მარტამდე, ელექტრონულად წარდგენისას 8 აპრილამდე, და შუალედური დეკლარაცია (PND 94) 30 სექტემბრამდე. ჯერ ტაილანდური საგადასახადო ნომერი გჭირდებათ. სრული სურათი იხილეთ უცხოელი მესაკუთრეების დაბეგვრის ჩვენს გზამკვლევში.

რა შეამოწმოთ ყიდვამდე

• შენობის წესები გაქირავების შესახებ, წერილობით, დაჯავშნამდე.
• თუ გაქირავების პროგრამას გთავაზობენ, შენობის ან ოპერატორის სასტუმროს ლიცენზია და ვის სახელზეა ის გაცემული.
• საიჯარო შემოსავლის გარანტიის ნებისმიერი პუნქტი, რომელიც თქვენმა იურისტმა უნდა შეამოწმოს, განსაკუთრებით ის, თუ ვინ იხდის, თუ ოპერატორი ვალდებულებას ვერ შეასრულებს.
• თქვენი გეგმა ყოველთვიური საცხოვრებელი იჯარაა თუ ღამით გაქირავება, და იმუშავებს თუ არა ის მხოლოდ პირველი ვარიანტით.
• ვილის შემთხვევაში, ეყრდნობა თუ არა გეგმა მცირე განთავსების გზას, რომელიც თქვენთვის, როგორც უცხოელისთვის, შეიძლება მიუწვდომელი იყოს.
• შეძლებთ თუ არა ტაილანდური საგადასახადო ნომრის აღებას და ქირის დეკლარაციების წარდგენას.

ჩვენი პხუკეტის უბნების გზამკვლევი აჩვენებს, სად არის გაქირავებაზე მოთხოვნა ყველაზე ძლიერი, მიმდინარე პროექტები კი ტაილანდის ქონების ჩვენს გვერდზეა.