ტაილანდის უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს ციფრებში: გადაფორმებები უცხოელებზე, ტურიზმი და ახალი პროექტები

ტაილანდში უცხოელები კონდომინიუმის ბინებს იმავე რაოდენობით ყიდულობენ, ოღონდ ნაკლებ თანხად. 2025 წელს უცხოელებმა ტაილანდში 14,899 კონდომინიუმის ბინა შეიძინეს 60.92 მილიარდი THB-ის ღირებულებით: ბინების რაოდენობა 2.2%-ით გაიზარდა, ღირებულება კი 10.7%-ით შემცირდა. 2026 წლის პირველ ნახევარში უცხოელებზე გადაფორმებები 6,533 ბინამდე და დაახლოებით 28.27 მილიარდ THB-მდე შემცირდა, რაც წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით რაოდენობით 8.8%-ით, ღირებულებით კი 1.5%-ით ნაკლებია. ამ ფონზე ჩინელების შესყიდვები მკვეთრად დაეცა, რუსებისა კი სამი მეოთხედით გაიზარდა, ძირითადად პხუკეტსა და ჩონბურიში.

ტურიზმიც ოდნავ შემცირდა: უცხოელი ვიზიტორების რიცხვი 2025 წელს 7.23%-ით დაეცა, 2026 წელს კი, 17 ოქტომბრამდე, 4.12%-ით ნაკლები იყო. პხუკეტში 2026 წლის პირველ ნახევარში ბაზარზე გამოტანილ ახალ პროექტებში, ღირებულების მიხედვით, ვილები ჭარბობდა. ქვემოთ თითოეულ მონაცემთა ჯგუფს რიგრიგობით განვიხილავთ.

კონდომინიუმების გადაფორმება უცხოელებზე

უცხოელების მიერ ყიდვის ყველაზე მკაფიო საზომი იმ კონდომინიუმის ბინების რიცხვია, რომლებსაც მიწის დეპარტამენტი (Land Department) უცხოელების სახელზე არეგისტრირებს. ეს დასრულებული გადაფორმებებია, ამიტომ ჯავშნებსა და მშენებარე ობიექტების გაყიდვებს მშენებლობის ხანგრძლივობით ჩამორჩება.

პერიოდი	ბინები	ღირებულება (THB)	ცვლილება წინა წელთან შედარებით
2025, სრული წელი	14,899	60.92 მილიარდი	ბინები 2.2%-ით მეტი, ღირებულება 10.7%-ით ნაკლები
2026 წლის I კვარტალი	3,241	13.464 მილიარდი	ბინები 17.3%-ით ნაკლები, ღირებულება 17.9%-ით ნაკლები
2026 წლის I ნახევარი	6,533	28.267 მილიარდი	ბინები 8.8%-ით ნაკლები, ღირებულება 1.5%-ით ნაკლები

უცხოელები მთელი ბაზრის მნიშვნელოვან ნაწილს შეადგენდნენ: 2025 წელს კონდომინიუმის ბინების ყველა გადაფორმების 14.7% და მათი ღირებულების 25.0%. ამ ორ წილს შორის სხვაობა ნიშნავს, რომ უცხოელი მყიდველები ერთ ბინაში საშუალოდ უფრო მეტს იხდიდნენ, ვიდრე ბაზარი მთლიანად.

ვინ ყიდულობს

2025 წელსა და 2026 წლის პირველ კვარტალში უცხოელზე საშუალო გადაფორმება დაახლოებით 4.1-დან 4.2 მილიონ THB-მდე იყო, ბინის ფართობი კი დაახლოებით 41-დან 44 m²-მდე. ეროვნებების მიხედვით სურათი ძალიან განსხვავდება. 2025 წელს ჩინელი მყიდველები საშუალოდ 3.8 მილიონ THB-ს იხდიდნენ 35.6 m² ბინაში, ინდოელი მყიდველები კი 6.9 მილიონ THB-ს 75.7 m² ბინაში.

2026 წლის პირველი ნახევარი ჯგუფებს შორის გადანაცვლებას აჩვენებს:

• ჩინელი მყიდველები ყველაზე დიდ ჯგუფად დარჩნენ, თუმცა მათი შესყიდვების ღირებულება 27.7%-ით, 6.874 მილიარდ THB-მდე შემცირდა.
• ყველაზე სწრაფად რუსი მყიდველები იზრდებოდნენ: 75.9%-ით, 3.603 მილიარდ THB-მდე, ძირითადად პხუკეტსა და ჩონბურიში.
• მესამე ადგილზე მიანმარელი მყიდველები იყვნენ 2.457 მილიარდი THB-ით, რაც 16.2%-ით ნაკლებია. ისინი ძირითადად ბანგკოკში ყიდულობენ.

პხუკეტში ყველაზე ძლიერი მოთხოვნა რუსი, ევროპელი და ბანგკოკელი მყიდველებისგან მოდის. ბევრი მათგანი კუნძულზე საცხოვრებლად გადადის ან დიდი ხნით რჩება.

სად ყიდულობენ

2025 წელს უცხოელებზე კონდომინიუმების ყველა გადაფორმების თითქმის ნახევარი ბანგკოკზე მოდიოდა, მეოთხედზე მეტი კი ჩონბურიზე, პროვინციაზე, სადაც პატაია და Jomtien მდებარეობს. 2026 წლის დასაწყისში უცხოელებზე ყველაზე მეტი გადაფორმებაც ჩონბურიში დარეგისტრირდა. ჩინელი და მიანმარელი მყიდველები ბანგკოკში არიან თავმოყრილი, ჩონბურიში კი ძირითადი უცხოური ჯგუფები ჩინელები და რუსები არიან.

ტურიზმი: ქვეყნის სურათი და პხუკეტი

2025 წელს ტაილანდში 32,974,321 უცხოელი ვიზიტორი ჩავიდა, 2024 წელთან შედარებით 7.23%-ით ნაკლები, ხოლო უცხოელი ვიზიტორებისგან მიღებულმა შემოსავალმა დაახლოებით 1.53 ტრილიონი THB შეადგინა. წამყვანი ბაზრები იყო მალაიზია (4.52 მილიონი), ჩინეთი (4.47 მილიონი), ინდოეთი (2.49 მილიონი), რუსეთი (1.9 მილიონი) და სამხრეთ კორეა (1.55 მილიონი).

2026 წლის იანვრიდან 17 ოქტომბრამდე ტაილანდში 24,423,680 უცხოელი ვიზიტორი ჩავიდა, წინა წლის იმავე პერიოდზე 4.12%-ით ნაკლები, შემოსავალმა კი 1,189.6 მილიარდი THB შეადგინა. პირველ ადგილზე ჩინეთი იყო 4.14 მილიონით, შემდეგ მალაიზია (3.10 მილიონი), ინდოეთი (1.84 მილიონი), რუსეთი (1.33 მილიონი) და სამხრეთ კორეა (0.90 მილიონი).

პხუკეტის ვიზიტორების მონაცემები სხვადასხვა მეთოდით ითვლება, ამიტომ თითოეული სტრიქონი ცალკე წაიკითხეთ:

• 2026 წლის პირველი ნახევარი: დაახლოებით 7 მილიონი ვიზიტორი (6.96 მილიონი) და ტურიზმიდან 263 მილიარდი THB შემოსავალი. სასტუმროების საშუალო დატვირთვა 81.85% იყო, რაც სასტუმროებზე მეტყველებს და არა მესაკუთრეების მიერ გაქირავებულ კერძო სახლებზე.
• 2026 წლის იანვრიდან აპრილამდე: 4.90 მილიონი ვიზიტორი, წინა წელთან შედარებით 2.1%-ით ნაკლები.
• 2026 წლის იანვრიდან ივლისამდე: 8.10 მილიონი ვიზიტორი, 1.5%-ით ნაკლები, მათგან 5.95 მილიონი უცხოელი, 2.6%-ით ნაკლები.
• 2025 წელი მთლიანად: 14.25 მილიონი ვიზიტორიდან 10.75 მილიონი უცხოელი და 555 მილიარდი THB შემოსავალი.

პხუკეტის საერთაშორისო აეროპორტმა 2025 წელს მგზავრთა დაახლოებით 17.5 მილიონი გადაადგილება მოემსახურა, 2025 წლის ოქტომბრიდან 2026 წლის სექტემბრამდე კი დღეში საშუალოდ 47,219 მგზავრსა და 288 რეისს იღებდა. ეს საგრძნობლად აღემატება მის საპროექტო სიმძლავრეს, რომელიც წელიწადში დაახლოებით 12.5 მილიონ მგზავრს შეადგენს.

პხუკეტი: მიწოდება, ფასები და ახალი პროექტები

2025 წლის პირველ კვარტალში კუნძულზე 343 პროექტში დაახლოებით 40,600 საცხოვრებელი იყიდებოდა, მათგან 83% კონდომინიუმი. 2025 წლის აპრილის მდგომარეობით მოთხოვნილი ფასების მედიანა კონდომინიუმებისთვის დაახლოებით 144,000 THB იყო 1 m²-ზე, ვილებისთვის კი 70,000 THB 1 m²-ზე. ახალი არაბრენდირებული კონდომინიუმები საშუალოდ 139,000 THB ღირდა 1 m²-ზე, მეორად ბაზარზე კი 100,000 THB, ანუ ახალ ფონდზე 39%-იანი პრემია მოდიოდა. ეს მოთხოვნილი ფასებია და არა გაყიდვის ფასები.

მიწოდება ძლიერ არის კონცენტრირებული. Cherngtalay-ის ქვებაზარზე, Bang Tao-სა და Laguna-ს გარშემო, კუნძულზე გასაყიდი საცხოვრებლების 54%, დაახლოებით 16,381, მოდიოდა, და ძირითად ქვებაზრებს შორის აქ იყო კონდომინიუმის მოთხოვნილი ფასის ყველაზე მაღალი მედიანა, დაახლოებით 156,000 THB 1 m²-ზე. Rawai-ზე 16% მოდიოდა, Karon-ზე კი 13%. ბრენდირებული კონდომინიუმების მოთხოვნილი ფასის მედიანა დაახლოებით 181,000 THB იყო 1 m²-ზე, არაბრენდირებულისა კი დაახლოებით 141,000 THB.

2026 წლის პირველ ნახევარში ახალი პროექტები ღირებულებით ვილებისკენ იყო გადახრილი. ამ ნახევარ წელიწადში პხუკეტში 67 პროექტი გამოვიდა ბაზარზე, 4,166 საცხოვრებლით და დაახლოებით 52.96 მილიარდი THB-ის სამშენებლო ღირებულებით. კონდომინიუმებზე 16 პროექტი, 3,466 ბინა და 20.45 მილიარდი THB მოდიოდა, ვილებზე კი 51 პროექტი, სულ 700 საცხოვრებელი, მაგრამ 32.5 მილიარდი THB, ანუ ღირებულების 61%-ზე მეტი.

ზედა სეგმენტში 2026 წლის პირველ ნახევარში პხუკეტის 90 მილიონი THB-ისა და უფრო ძვირი ვილების გაყიდვები წინა წელთან შედარებით 50%-ზე მეტით გაიზარდა, 8 მილიონი THB-ისა და უფრო ძვირი კონდომინიუმებისა კი 11%-ით.

ბანგკოკში კი, პირიქით, ახალი პროექტების რიცხვი მცირდება შინამეურნეობების ვალის, იპოთეკაზე უარის მაღალი მაჩვენებლისა და დეველოპერების გაუყიდავი მარაგის გამო.

კრედიტი და ინფრასტრუქტურა

ერთი გახმაურებული ზომა უცხოელ მყიდველებს არ ეხება. ტაილანდის ბანკმა (Bank of Thailand) 2025 წლის 1 მაისიდან 2026 წლის 30 ივნისამდე გაფორმებული საცხოვრებელი სესხებისთვის სესხისა და ღირებულების (loan-to-value) მაქსიმალური თანაფარდობა დროებით 100%-მდე გაზარდა, 2026 წლის მაისსა და ივნისში კი კონსულტაციები გამართა ამ ზომის 2027 წლის 30 ივნისამდე გაგრძელებაზე. ეს ტაილანდური ბანკებისთვის დაწესებული ზედა ზღვარია და არა უფლება, და არც იმის მტკიცებულებაა, რომ უცხოელებს სესხის აღება შეუძლიათ. უცხოელი მყიდველების უმეტესობა ნაღდი ფულით იხდის ან დეველოპერის განვადებით სარგებლობს. ასევე, გადაფორმების შემცირებული, 0.01%-იანი მოსაკრებელი, რომელიც 2027 წლის 30 ივნისამდე გაგრძელდა, მხოლოდ ტაილანდელ ფიზიკურ პირ მყიდველებზე ვრცელდება.

ინფრასტრუქტურის ციფრები ძირითადად გეგმებია. პხუკეტის აეროპორტის მეორე ეტაპის (Phase 2) საერთაშორისო ტერმინალის მშენებლობა 2027 წელს უნდა დაიწყოს და 2032 წელს გაიხსნას, რაც აეროპორტის სიმძლავრეს წელიწადში დაახლოებით 19 მილიონ მგზავრამდე გაზრდის. Kathu-Patong-ის ჩქაროსნული გზის პირველი ეტაპის გახსნა 2031 წლის ოქტომბრისთვისაა დაგეგმილი და მას ჯერ კიდევ მთავრობის კაბინეტის დამტკიცება სჭირდება. EXAT-ი მისთვის ინფრასტრუქტურული ფონდის მეშვეობით დაახლოებით 20 მილიარდი THB-ის მოზიდვას გეგმავს. პხუკეტში 214 მილიარდ THB-ზე მეტი ღირებულების პროექტებია დაგეგმილი, მათ შორის Andaman-ის აეროპორტი, მსუბუქი რკინიგზა, ორი საავადმყოფოს პროექტი და აუთლეტ-მოლი, მაგრამ არცერთს ვადები არ აქვს. აღმოსავლეთში U-Tapao-მდე ჩქაროსნული რკინიგზის ხაზი კვლავ გაჩერებულია.

ქირა და შემოსავლიანობა

2025 წლის აპრილში პხუკეტში გრძელვადიანი გაქირავების მოთხოვნილი ფასი კონდომინიუმის სტუდიოსთვის თვეში დაახლოებით 18,950 THB იყო, ერთსაძინებლიანი ბინისთვის კი 22,541 THB. ეს ციფრები აჩვენებს, რას ითხოვდნენ მესაკუთრეები და არა რას იხდიდნენ დამქირავებლები, და მათგან შემოსავლიანობის გამოთვლა შეუძლებელია იმავე ბინის შესყიდვის ფასის გარეშე.

პხუკეტის, ბანგკოკის, პატაიას ან სამუის განცხადებებში მითითებული შემოსავლიანობა მოთხოვნილ ციფრებს ეყრდნობა, ამიტომ ის გამყიდველის შეფასებად მიიღეთ.

რა შეამოწმოთ ყიდვამდე

• საიდან მოდის გაყიდვების პრეზენტაციაში მოყვანილი ნებისმიერი საბაზრო ციფრი, რა თარიღისაა და მოთხოვნილი ფასია თუ დასრულებული გადაფორმება.
• რას ეყრდნობა მითითებული შემოსავლიანობა: რეალურ ქირას თუ მოთხოვნილ ციფრებს.
• მშენებარე ობიექტის ყიდვისას, რამდენი მსგავსი ბინა გამოდის ბაზარზე ახლომახლო. კონტექსტად გამოიყენეთ ზემოთ მოყვანილი ახალი პროექტებისა და მიწოდების ციფრები.
• დამოკიდებულია თუ არა საინვესტიციო არგუმენტი ინფრასტრუქტურაზე, რომელიც ჯერ კიდევ მხოლოდ მიზანი ან გეგმაა.
• როგორ შეიძლება იმოქმედოს არჩეულ უბანში მყიდველების ეროვნულმა შემადგენლობამ ხელახალი გაყიდვის მოთხოვნაზე.

უბნების დეტალები იხილეთ პხუკეტის უბნების ჩვენს გზამკვლევში და ბანგკოკის, პატაიასა და კო-სამუის ჩვენს გზამკვლევში. მიმდინარე პროექტები იხილეთ ტაილანდის ქონების ჩვენს გვერდზე.